SAKSUTSKRIFT Arkivsak-dok. 13/06348-28 Saksbehandler Mette Kristensen Saksgang Møtedato Saknr 1 Utvalg for landbruk og teknikk 2015-2019 01.06.2016 41/16 2 Bystyret 2015-2019 16.06.2016 53/16 Detaljreguleringsplan for Holteskogen næringsområde - sluttbehandling Saken er fremmet etter prinsippet om fullført saksbehandling. Følgende har vært medsaksbehandlere: Arild Oskar Karlsen, Enhet kommunalteknikk Vedlegg: 1. Plankart, datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016 2. Reguleringsbestemmelser, datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016 3. Planbeskrivelse, datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016 4. Sammendrag og kommentarer til innkomne merknader ved offentlig ettersyn Sammendrag: COWI AS har, på vegne av Holteskogen Eiendom AS, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for Holteskogen næringsområde. Formålet med planen er å tilrettelegge for videreutvikling av næringsområdet på Kampenes. Planområdet ligger på Kampenes, ca. 5 km øst for Sarpsborg sentrum. Planområdet utgjør en naturlig utvidelse av eksisterende næringsområde mot nord og øst. Området omfatter til sammen ca. 157,3 daa. Området er i kommuneplanens arealdel disponert til framtidig næringsbebyggelse (N-11). Statens vegvesen fremmet innsigelse til planforslaget ved offentlig ettersyn. Vegvesenet mente det var fare for kødannelse i rv. 111 ved avviklingsproblemer i krysset Bredmyra / Kampenesmosen, samt manglende avslutning på fortau fra Bredmyra mot rv. 111. Planen er omarbeidet som følge av dette, og Statens vegvesen har frafalt sin innsigelse. Planen kan derfor egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Øvrige merknader ved offentlig ettersyn er også i alt vesentlig imøtekommet. De endringer som er gjort etter offentlig ettersyn er å betrakte som mindre endringer. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Holteskogen næringsområde vedtas.
Utredning: Bakgrunn for saken COWI AS har på vegne av Holteskogen Eiendom AS, utarbeidet forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning for Holteskogen næringsområde. Formålet med planen er å tilrettelegge for videreutvikling av næringsområdet på Kampenes. Det skal etableres industri- og lagerbebyggelse med tilhørende kontorvirksomhet. Beskrivelse av området Planområdet ligger på Kampenes, øst for Sarpsborg sentrum, ved riksveg 111. Planområdet utgjør en naturlig utvidelse av eksisterende næringsområde mot nord og øst. Avstand fra planområdet til Sarpsborg sentrum er ca. fem kilometer og avstand til E6 er ca. syv kilometer. Områdets areal er ca. 157,3 daa. Innenfor planområdet er majoriteten av arealet ubebygde områder, som i hovedsak består av skog og myr. Deler av søndre og østre del av planområdet omfatter eksisterende veganlegg (rv. 111, Bredmyra) og et eldre bensinstasjonsbygg. I tillegg går den gamle riksveitraséen gjennom planområdet fra sør-vest til nord-øst (Kampenesmosen). Forholdet til andre planer Området er i kommuneplanens arealdel disponert til framtidig næringsbebyggelse (N-11). Det er tre reguleringsplaner som omfattes helt eller delvis av planområdet: «Del av Kampenesmyra», vedtatt 5.9.1991 (plan-id 26015). Avsatt til forretning / kontor / industri, samt utjevningsbasseng og infrastruktur. Reguleringsplanen har grov detaljeringsgrad. «Holteskogen, Kampenes, vedtatt 12.2.1987 (plan-id 26019) Avsatt til bensinstasjon og industri, samt infrastruktur og parkbelte i industriområde. Reguleringsplanen har grov detaljeringsgrad. «Gang- og sykkelvei langs rv. 111 Hevingen Ise», vedtatt 8.2.1996 (plan-id 25003). Avsatt til offentlig veganlegg. Mot nord er det utarbeidet et forslag til reguleringsplan; Kampenesmyra nord. Beskrivelse av planforslaget Innenfor planområdet legges det til rette for utvikling av næringsbebyggelse til formålet industri / lager. Et mindre areal tillates videreført til begrenset forretningsformål, men ikke utover dagens rammer. Planområdet skal ha en høy utnyttelse. For å sikre tilgjengelighet til den framtidige bebyggelsen oppgraderes krysset Bredmyra / Kampenesmosen og samlevegen Kampenesmosen. Det etableres ny tverrforbindelse mellom Kampenesmosen og Torvlia. I tillegg etableres det en mindre stikkveg. Vegetasjonsskjermer skal sikre visuell oppdeling og et grønt preg innenfor planområdet samt bidra til å redusere nær- og fjernvirkning av den nye bebyggelsen. Vegetasjonsskjermene vil bli supplert av grøntanlegg som er en del av utomhusanlegget til de enkelte byggene. Framtidig bebyggelse og anlegg skal preges av god kvalitet i selg selv og i forhold til omgivelsene. For planområdet er det teoretisk sett estimert et utbyggingspotensial på ca. 74 000 m 2 bruksareal fordelt på industri / lager og en beskjeden andel forretningsareal (plasskrevende varer). Estimatet er basert på en utnyttelsesgrad på 70 % BYA, inkludert parkering på terreng. 2
Det er i planarbeidet gjennomført analyse- og utredningsarbeid i henhold til fastsatt planprogram. De viktigste utredningstemaene er trafikk, biologisk mangfold, grunnforhold / geoteknikk, landskap, overvann og støy. I tillegg er det gjennomført vurderinger knyttet til en rekke andre, mindre plantemaer. Oppsummert forventes det at tiltaket vil medføre både positive og negative konsekvenser for miljø og samfunn. Det gjøres tiltak for å avbøte de negative konsekvensene, som bruk av vegetasjon og estetiske virkemidler på bebyggelse. Virkningen begrenses også av at det er lite innsyn til området. De negative konsekvensene for miljø og samfunn som gjenstår etter gjennomføring av avbøtende tiltak vurderes å være akseptable i forhold til de positive konsekvensene for miljø og samfunn som planforslaget representerer. For en mer utførlig beskrivelse henvises til planbeskrivelsen. Planprosess Det ble varslet oppstart av reguleringsarbeidet og offentlig ettersyn av forslag til planprogram med annonse i Sarpsborg Arbeiderblad 4.11.2013. Fagmyndigheter, rettighetshavere og grunneiere ble varslet med brev. Oppstart av planarbeidet ble kunngjort på Sarpsborg kommunes nettside www.sarpsborg.com. Planprogrammet ble fastsatt av utvalg for landbruk og teknikk 29.1.2014 Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn av utvalg for landbruk og teknikk i møte 22.10.2014, sak 38/14. Høringsperioden var 11.11.2014 9.1.2015. Fagmyndigheter, grunneiere, naboer og berørte parter ble varslet ved brev datert 3.11.2014. Offentlig ettersyn av planforslaget ble kunngjort i Sarpsborg Arbeiderblad 11.11.2014 og på kommunens nettside. Innkomne merknader og uttalelser, og endringer etter offentlig ettersyn Ved høringsfristens utløp var det innkommet åtte uttalelser. Et sammendrag av innkomne merknader og uttalelser med tiltakshavers og rådmannens kommentarer følger saken som eget vedlegg. Etter offentlig ettersyn er de innkomne merknader vurdert, og det er gjort noen mindre endringer i planforslaget. Disse endringene anses som mindre endringer og har ikke endret planens intensjoner og hovedformål. Innsigelse Statens vegvesen har i brev datert 8.1.2015 innsigelse mot reguleringsforslaget, med følgende begrunnelse: Manglende dokumentasjon rundt fare for kø i rv. 111 (tilbakeblokkering mot rv.111) ved avviklingsproblemer i krysset Bredmyra / Kampenesmosen. Avslutning av gang- / sykkelvei i Bredmyra mot rv. 111. Endringer i planforslaget for å imøtekomme innsigelsen fra Statens vegvesen: Det er utarbeidet en ny trafikkrapport med tilstrekkelig dokumentasjon på at kødannelse mot rv. 111 unngås. Det er avklart med Statens vegvesen at det tas inn en rekkefølgebestemmelse om kryssing av Bredmyra for tilkobling til gang- /sykkelvei mot Sarpsborg sentrum. Statens vegvesen frafalt sin innsigelse til planforslaget i brev datert 10.5.2016, under forutsetning av at revidert plankart datert 28.4.2016 og reviderte bestemmelser datert 28.4.2016 legges til grunn. 3
Merknader som er imøtekommet, jf. vedlegg Østfold fylkeskommune ved fylkeskonservatoren ved at båndleggingssone og hensynssone for kulturminne er lagt inn på plankartet. Utvidelse av vegetasjonsskjerm og flytting av byggegrense er tilpasset. Statens vegvesen ved at vei o_kv4 er fjernet og erstattet med atkomstpil. Byggegrense i krysset Bredmyra x rv. 111 er justert etter krav i kryss mot riksveg. Kantstopp er flyttet for å unngå konflikt med avkjøring til pumpestasjon. Justering av noen frisiktsoner. Jernbaneverket ved at det er tatt inn bestemmelse om byggegrense til jernbanen. NVE ved at bestemmelse om stabilitet er presisert i ordlyd til lokal stabilitet. Merknader som ikke er imøtekommet, jf. vedlegg Andreas Bergerud ved at det ikke åpnes for utvidelse av forretning utover dagens bruk. Fylkesmannen i Østfold ved at det ikke stilles krav om opparbeiding av stier. Det er ikke gjort ytterligere grunnundersøkelser i plansaken. Øvrige endringer Felt IL1 - IL7 er slått sammen til ett felt, IL1, fordi det blir én aktør. Terrenghøyden for det sammenslåtte feltet endres til maks kote +50 fordi det ønskes ett nivå på tomten (deler av området hadde tidligere bestemmelse om maks kote +52). Tilføyelse av ekstra adkomstpil til IL1 i sør og IL2 i nord. Endret vinkel på vegetasjonsskjerm VS2, med korresponderende endringer av formålsgrenser / byggegrenser. Lagt inn ny formålsgrense rundt pumpestasjon, slik at linjene skal stemme best mulig med framtidige eiendomsgrenser. Grupper som krever spesiell tilrettelegging, herunder barn og unge Sarpsborg kommune har en ordning for ivaretakelse av barn og unges interesser i planleggingen. Det er saksbehandler for den enkelte reguleringssak som skal sørge for at denne medvirkningen og tilretteleggingen blir utført. Det er ikke anlegg eller interesser knyttet til barn og unge i eller i nærheten av planområdet, og det er heller ikke registrert grupper som krever spesiell tilrettelegging. Barnetråkkregistreringer har ikke avdekket bruk av området til lek og aktivitet. Rådmannen mener hensynet til barn og unge er tilfredsstillende ivaretatt gjennom planforslaget. Avklaring om konsekvensutredning Planarbeidet er vurdert mot forskrift om konsekvensutredninger, og det ble konkludert med at det er konsekvensutredningspliktig etter pbl 4.2. Følgende temaer er konsekvensutredet: Forholdet til overordnede planer, trafikk, biologisk mangfold, grunnforhold / geoteknikk, landskap, overvann og støy. Det er utredet to ulike alternativ. Det ene alternativet innebærer en videreføring av dagens, eksisterende situasjon, altså ingen endringer. Det andre alternativet, alternativ 1, innebærer en videreutvikling av dagens område til næringsområde for industri- og lagerformål. Etter rådmannens vurdering har konsekvensutredningen på en tilfredsstillende måte utredet de tema som planprogrammet har fastsatt. 4
Forholdet til naturmangfoldloven Planbeskrivelsen inneholder et eget kapittel om forholdet til naturmangfoldloven. Etter rådmannens vurdering har kapitlet en tilfredsstillende gjennomgang av problemstillinger tilknyttet planforslaget. Oppsummering Planforslaget er utarbeidet som en detaljreguleringsplan med konsekvensutredning. Planforslaget med tilhørende bestemmelser og planbeskrivelse gir en tilfredsstillende beskrivelse av tiltaket. Det er ikke knyttet innsigelse til planforslaget, og det kan egengodkjennes av Sarpsborg kommune. Rådmannen anbefaler at detaljreguleringsplan for Holteskogen næringsområde vedtas. Reguleringsplanen fremmes med dette for sluttbehandling. Miljømessige konsekvenser: Utbygging av tidligere naturområder vil alltid ha en miljømessig konsekvens. De negative konsekvensene vil i stor grad avbøtes med ulike tiltak som f.eks. etablering av vegetasjonsbelter og god håndtering av overvann. Økonomiske konsekvenser: Ingen for Sarpsborg kommune Rådmannens innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd, vedtas detaljreguleringsplan for Holteskogen næringsområde, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016. De deler av gjeldende reguleringsplan som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. Behandling i Utvalg for landbruk og teknikk 01.06.2016 Votering Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Innstilling fra Utvalg for landbruk og teknikk I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd, vedtas detaljreguleringsplan for Holteskogen næringsområde, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016. De deler av gjeldende reguleringsplan som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. 5
Behandling i Bystyret 16.06.2016 Følgende hadde ordet ved behandlingen av saken: Ingen Votering Innstillingen fra Utvalg for landbruk og teknikk ble enstemmig vedtatt. Bystyrets vedtak I medhold av plan- og bygningsloven 12-12 1. ledd, vedtas detaljreguleringsplan for Holteskogen næringsområde, utarbeidet i målestokk 1:1000 og datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016, sammen med de tilhørende reguleringsbestemmelser, datert 1.10.2014, revidert 28.4.2016. De deler av gjeldende reguleringsplan som erstattes av ny reguleringsplan, oppheves. RETT UTSKRIFT Dato 17. juni 2016 Hilde Øisang Formannskapssekretær Saken oversendes saksbehandler for oppfølging. 6