DETALJREGULERING FOR AASE GÅRD FELT I OG J I OMRÅDE GA17-1. GANGS BEHANDLING

SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 201202504-38 Saksbehandler Harald Brynlund-Lima Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling 16.10.2013 DETALJREGULERING FOR AASE GÅRD FELT I OG J I OMRÅDE GA17-1. GANGS BEHANDLING SAKEN GJELDER Asplan Viak fremmer på vegne av Østerhus forslag til detaljregulering for Aase Gård, felt I og J. Saken legges frem for 1. gangsbehandling. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart 25.05.2012 Fullstendig planforslag mottatt 12.09.2013 1. gangsbehandling 16.10.2013 Videre behandling: Offentlig ettersyn 2. gangsbehandling i utvalg for byutvikling Endelig vedtak i bystyret GJELDENDE PLANER Kommuneplanen for Sandnes kommune 2011-2025 viser området som fremtidig boligområde. Videre er dette en del av gjeldende områdeplan 2007 122 for Ga17. I områdeplanen er delfeltene I og J regulert som boligformål med atkomstveg og grøntområde. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Planområdet er på 31,6 dekar og ligger rett øst for nye Rv44 og er en del av området Aase Gård. Dette planområdet ligger godt til med god utsikt og er det siste større nye boligområdet mellom boligbebyggelse fra 1960- tallet og den nye Rv44. 1

2 Planområdet er også prioritert mtp planlegging og gjennomføring i Kommuneplanens bestemmelse 1.9. I grøntområdet o_prk1-5 ligger et fornminne fra bronsealderen. Dette ble avdekket i områdeplanen 2007 122. Konsulent opplyser i planbeskrivelsen at området nå er frigitt til utbygging. Byplansjefen mener at en eventuell hensynssone på plankartet må vurderes i samråd med overordna myndigheter, se forslag til vedtak. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Opprinnelig ble alle tre sørvendte delfelt på Aase Gård drøftet på oppstartsmøte og varslet oppstart, men det østre feltet H er tatt ut fra planforslaget i forbindelse med søknad sammen med Lyse til NVE om nedgravd trasé for kraftledning i området. Grøntområdene Kv3 og P10 fra områdeplan 2007 122 er med i plankart på dette forslag som o_prk1-5 + o_lek2-3 og annet planforslag for felt H. Det planlegges 86 boliger på 2 delfelt med to grader av tetthet i bebyggelsen. Den understående tekst er hentet fra konsulentens planbeskrivelse. Planen gir rom for flere typer boligbygg og flere boligstørrelser. Vi kan dele typene inn i enebolig, 4 mannsbolig, rekkehus og leilighetsbygg. Som grunnprinsipp for de planlagte boligene skal det være variasjon i type boliger, samt variasjon innad i typologiene. Videre er det viktig å få et variert arkitektonisk uttrykk, i form av materialbruk og takform innad i de ulike boligfeltene. Til grunn for videre prosjektering ligger følgende program: Eneboliger maks 200 m2 BRA eks garasje, carport og bod Rekkehus maks 100m2 BRA Rekkehus maks 125 m2 BRA Rekkehus maks 150 m2 BRA

3 Feltnavn 4-mannsboliger maks 350 m2 BRA Leilighet i leilighetsbygg med tre typologier, maks 3000m2 BRA inkludert parkeringskjeller. Planen legger til rette for totalt 86 boenheter, 43 stk på hvert felt. Planen angir høyder på topp golv 1 etasje og maksimal byggehøyde. BB - leilighetsbygg BF1 enebolig BF2 - enebolig BF3 enebolig Antall boenheter 24 6 4 2 Antall etasjer 3 3 3 3 Tilgjengelige boliger 24 6 4 2 Parkering I p-kjeller På tomt x2 pr bolig På tomt x2 pr bolig På tomt x2 pr bolig BKS1 rekkehus 5 3 0 FPP1 BKS2 4mannsbolig BKS3 6mannsbolig BKS4 4mannsbolig BKS5 - rekkehus BKS6 - rekkehus BKS7 rekkehus/ 4mannsbolig TOTALT 8 2 4 FPP1 6 2 3 FPP2 8 2 4 FPP3 4 8 7 4 86 3 3 3 2 0 0 0 2 49 På x1/pp3 tomt På tomt x2 FPP4 og FPP5 FPP4 og FPP5 Det er utarbeidet en digital 3D modell som viser forslag til ny bebyggelse. Plassering av bebyggelsen i 3D modellen er i henhold til planutkastet, men detaljutformingen er ikke juridisk bindende. BB1 - Leilighetsbygg BB1 er et leilighetsbygg med 3 etasjer for inntil 24 leiligheter. Leilighetsbygget skal ikke være en sammenhengende tett bygning, men skal deles opp i 3 byggekropper som er knyttet sammen med svalgangsløsning. Det er 6 stk leiligheter på ca 70m2 og 18 stk på ca 56m2. Bygget skal ha svalgangsløsning med felles heis ned til parkeringskjeller. Det er tilrettelagt for 1 plass pr bolig og 0,2

4 gjesteparkeringsplasser. Det er tilrettelagt for boder og sykkelparkeringsplasser i parkeringskjelleren. Bygget skal ha pulttak med maks høyde 11,5m. Leilighetsbyggene skal bygges fortrinnsvis i tre. Maks tillatte BRA 3000m2 inkludert parkeringskjeller. BF1, BF2 og BF3 - Enebolig Eneboligene skal være frittstående bygg med maks mønehøyde på10m. Dette muliggjør at eneboligene kan ha inntil 3 etasjer med maks BRA på 200m2, eksklusive arealer for carport, garasjer, parkering og sportsbod. Parkering skal skje på egen tomt og det er tilrettelagt for 2 plasser pr enebolig. Det kan etableres garasje eller carport for eneboligene. Bod i tilknytning til bolig. Sykkelparkering på egen tomt. Boligene kan ha saltak eller pulttak. BKS1 - Rekkehus Rekkehusene på felt BKS1 skal bestå av 5 boenheter i 3 etasjer, på inntil 100m2 BRA eks. carport, parkering og bod. Parkering på FPP1 kan ha carport i tilknytning til bod, og det er tilrettelagt for 1 parkeringsplass pr boenhet. Sykkelparkering på egen tomt. Disse rekkehusene skal ha saltak med møneretning mord/sør. Forskjøvet møne tillates. BKS2 4-mannsbolig Felt BKS2 skal bestå av to stk 4-mannsboliger i 2 etasjer på inntil 700 m2 BRA. Parkering skal skje på FPP1 med carport og bod. Felles sykkelparkering skal etableres innenfor tomten. Disse boligene skal ha pulttak. BKS3 6-mannsbolig Felt BKS3 skal bestå av en 6-mannsbolig i 2 etasjer på inntil 550 m2 BRA. Parkering skal skje på FPP2 med carport og bod. Felles sykkelparkering skal etableres innenfor tomten. Disse boligene skal ha pulttak. BKS4 4-mannsbolig Felt BKS4 skal bestå av to stk 4-mannsboliger i 2 etasjer på inntil 700 m2 BRA. Parkering skal skje på FPP3 med carport og bod. Felles sykkelparkering er etablert på FPP6. Disse boligene skal ha pulttak. BKS5 og BKS7 - Rekkehus Felt BKS5 skal bestå av rekkehus med inntil 4 boenheter i 3 etasjer, inntil 600 m2 BRA. BKS7 skal bestå av rekkehus med inntil 7 boenheter, i inntil 3 etasjer, inntil 1050 m2 BRA.

5 Parkering for BKS5 skal skje på egen tomt, og kan etableres utenfor byggegrense. Gjesteparkering skal skje på fpp3. Parkering for BKS7 skal skje på fpp4 og fpp5, med 1 plass med carport pr boenhet i tilknytning til boder, samt gjesteparkeringsplasser. Sykkelparkering på egen tomt. Disse rekkehusene kan ha både pulttak og saltak, og bygges fortrinnsvis i tre. BKS6 Rekkehus Innenfor BKS6 skal det etableres rekkehus på inntil 8 boenheter inntil 1300m2 BRA eks. bod, carport og parkering, på inntil 3 etasjer. Parkering skal skje på fpp4 og fpp5 og kan ha carport i tilknytning til bod. Det er tilrettelagt for 1 parkeringsplass pr boenhet, samt 0,2 gjesteparkeringsplasser. Sykkelparkering skal skje på fpp7 og fpp8. Rekkehusene skal ha saltak, mens 4- mannsboligen skal ha pulttak. BKS 8 4Mannsbolig Felt BKS8 skal bestå av en 4-mannsbolig i 2 etasjer på inntil 350 m2 BRA. Disse boligene skal ha pulttak. Parkering skal skje på fpp5 og kan ha carport i tilknytning til bod. Det er tilrettelagt for 1 parkeringsplass pr boenhet, samt 0,2 gjesteparkeringsplasser. Sykkelparkering skal skje på FPP7 og FPP8. Det er utarbeidet illustrasjonsplan for bebyggelsen i samme målestokk som plankartet. 3.3 Universell utforming og tilgjengelig boenhet TEK 10, NS 11001-2:2009 og håndbok 278 ligger til grunn for utarbeidelse av planen. Planforslaget krever at 50 % av boligene tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet iht. forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK10). Dette tilfredsstiller også kravet i overordnet reguleringsplan og kommuneplanen for Sandnes kommune. Plassering av tilgjengelige boliger i forhold til servicefunksjoner, lekepark, parkdrag, trafikknutepunkt, samt betjening av fellesanlegg er ivaretatt i planen. Tilgjengeligheten til disse anses som tilfredsstillende i forhold til stigningsforhold og barrierer til disse. Det er 49 tilgjengelige boenheter av totalt 86 boliger, hvilket utgjør 57 %. 3.4 Trafikkarealer, gatetun Biladkomst til felt I og J er fra ny veg i vest. Planen gir mulighet for biltrafikk helt fram til boligene, hvor det er enten planlagt parkering på tomt eller i felles parkering. De interne vegene i feltene, for bil-, sykkel- og gangtrafikk er regulert til gatetun. De skal opparbeides etter detaljplaner som viser belegg, belysning,

6 3.5 Parkering, carporter og garasjer. Planen har bestemmelser om 1 parkeringsplass pr bolig under 100 m2 BRA og 2 plasser for boliger over 100 m2 BRA. 0,2 gjesteplasser pr. bolig er lagt til grunn i planen. I hovedsak skal parkering skje på egen tomt, både for rekkehus og eneboliger. Unntaket er felt BKS5 som skal ha carport på egen tomt men gjesteparkeringen på fpp3, og felt BKS7 hvor rekkehusene har felles parkeringsplass på grunn av adkomst på hagesiden. 4-mannsboligene og 6-mannsboligen skal ha en samlet felles parkering. Leilighetsbyggene har felles parkeringskjeller under bygget. Alle parkeringsplassene, både på enkelttomter og i fellesanlegg er dimensjonert for carport med bod. Gjesteparkeringsplass er dimensjonert som vanlig parkeringsplass. For eneboligene skal parkering løses i byggesøknad. Tomtene er på minimum 400m2 og er dimensjonert for garasje/carport med gjesteparkering, samt bod, i tilknytning til bolig. Om dette etableres i bolig eller separat fra bolig, avgjøres i byggesøknad. I leilighetsbygget skal det etableres ladestasjon for elbil og elsykkel. 3.6 Lekepark og parkdrag Planen følger kommuneplanens bestemmelser om lekeplasser. Det er planlagt to større sandlekeplasser, en for hvert felt. Sandlekeplassen ble plassert med tanke på god solbelysning og lun beliggenhet. Det blir tilrettelagt til forskjellige aktiviteter for aldersgruppen 1-7 år. Sandlekeplassen har hensiktsmessig arrondering og helningsforhold. Atkomst til området skjer uten konflikt med kjørende trafikk. Min. størrelse på sandlekeplassen er 150 m², og der det er hensiktsmessig kan to eller flere lekeplasser slås sammen. Hver sandlekeplass inneholder 10 m² sandkasse og tre lekeredskaper, benk + bord og fast dekke. Lek 1: 3 lekeapparater som oppfordrer til klatring, balanse, hopp til barn fra 1-12 år. Klatrevegg, stige, sklie, båt. Byggesand, fallsingel, gummibelegg, betongheller. Sittemulighet for eldre. Vegetasjon som skjerm og buffer. Gressplen til frilek. Lek 4: Areal med fallsand med 3 forskjellige lekeapparater (hengebro, klatrevegg, kombianlegg fra Elverdahl) til barn fra 1-12 år. Maze til yngre barn. Lekehytte til de minste til rollelek og gjemsel, med byggesand. Forskjellige belegg som betongheller, fallsand, treskiver. Sittegruppe flyttbar. Fastmontert benk. Sittekant rund lekebasseng. I området er det et parkdrag som knytter seg til en overordnet grønn åre til tilgrensede planer. Parkdraget får en 3m bred gangsti som slynger oppover. Denne er regulert i planen. Det er gitt mulighet til etablering av sandlek i parkdraget. Illustrasjonsplan viser spredte trær og gressvegetasjon, og buskfelt som omkranser og skjermer sitteplasser og lekeplasser.

7 Kvartalslekeplass med lek 3 legges opp mot parkdraget, og gir dermed et større areal til parkdraget. I illustrasjonsplan og detaljplan vises lekeplassene med apparater som er spennende for et bredt alderspekter samt at det også er et tilbud for eventuelle funksjonshemmede. Som dekke vil vi bruke materialer for å imøtekomme krav om universell utforming. Kvartalslekeplassen variert terreng og lun og solrik beliggenhet. Arealet er utstyrt med benker og tre lekeredskaper. Atkomst til området skjer uten konflikt med kjørende trafikk. Taubane til eldre barn. Klatreanlegg med tårn og nett. Snurrehjul til alle aldersgrupper. Lekekratt til gjemsel og frilek. Sitteplass med flyttbar bord og benk. Frilek på gressplen. Sandlekeplass litt lengre sør: med 3 lekeapparater (rutsje, klatrestabel, vippe) og sitteplass. Alle boliger har maks 50 m til nærmeste sandlekeplass. Disse er plassert slik at de er trygge men likevel lette å komme til, for eksempel er den søndre sandlekeplassen på LEK4 plassert bevisst for å unngå adkomstveg, og for å kunne fungere samlende for feltet. Lekeplassene har lekeapparater og sandkasse, samt sitteplasser. Lekeplassene er ulike i form og innhold, og gir slik sett ulikt aktivitetstilbud. 3.7 Overvann og flom Overvannsproblematikk er håndtert i planen. Det skal legges til rette for infiltrering og fordrøying av takvann og overvann innenfor byggeområder, i tillegg til at overvann skal ledes til park- og grøntdrag, se figur under. Overvannet vil bli bremset opp i parkdraget og grøntområder, og vil bli ledet til regnbed som fordrøyer ytterligere. Felt I: Tilknytningspunkt for overvann er i Bruhagen. Fra hoveddelen av felt I og østre del av felt J, ledes overvann til parkdraget med fordrøyning og infiltrering, som bremser vannet ned til parkeringsplassen f_pp4 og f_pp5. I parkdraget og grøntområdene skal det etableres overvannshåndtering i form av regnbed, der hvor dette er hensiktsmessig. Felles parkeringsplasser som f_pp2, f_pp3, f_pp4 og f_pp5 kan benyttes til etablering av fordøyingsvolum under parkeringsplassene. For ekstremsituasjoner i nedbør som skaper flom, er det tenkt at kjørevegene og gangvegene i parkdraget benyttes som flomveger, da disse leder videre til etablerte gangveger i tilgrensede eksisterende boligområder. Eventuelt flomvann renner videre ned kjøreveg og gangveg nedstrøms i feltet. For de siste eneboligtomtene i sør vil overvannet bli ført ned til tilknytningspunktet i Bruhagen. Dette gjøres ved at eneboligtomtene ligger bearbeidet i terreng noe høyere enn tilknytningspunktet for overvann. For at eventuelt flomvann ikke skal renne ned til naboene i sør, er det regulert inn en mur langs plangrensen som leder vannet til tilknytningspunktet.

8 Felt J: Området heller i nord/sør retning. Rundt leilighetsbygget er det mye uteareal der det kan etableres tiltak for å fordrøye og infiltrere overvannet. Overvannet ledes i form av terrengbearbeding, ned til felles parkeringsplass med fordrøyningsvolum under. Ved ekstremværsituasjoner vil flomvannet renne ned til kjørevegen. Det skal derfor etableres fordrøyning sør for kjørevegen, som kan håndtere eventuell ekstremværsituasjoner. Beregning og dimensjonering av aktuelle tiltak løses i tekniske planer for området. 3.8 Støyskjerming SINUS AS utarbeidet en støyrapport datert 09.11.2009 i forbindelse med områdeplanen for Ga17 plan 2007-122. Rapporten konkluderte med at det meste av felt J er i «gul sone», dvs at uten skjerming vil det få mer støy enn 55 db fra veg i vest. SINUS AS har utarbeidet en egen støyrapport i forbindelse med detaljreguleringen datert 27.2.2013. Trafikkstøyberegningene forutsetter bygging av støyskjermingstiltak som tidligere dimensjonert langs Rv 44 og rekkehus lengere øst, iht. plan 2007-122. Støyrapporten viser at lekeplass og fellesområde for felt I vil få et støynivå over bakkenivå som ligger under grenseverdien for gul støykilde iht. T1442. Boligene på BB1 vil få et støynivå over Lden=55dB på den nordvestlige siden av bygningsmassen. De private uteområdene skal ligge på den østlige siden av bygget og vil derfor være skjermet mot støy. Det vil derfor ikke være nødvendig med en mer omfattende skjerming mot Rv 44 enn det som er dimensjonert tidligere. Det vil imidlertid være et behov for skjerming av de øverste balkongene i leilighetsbygget BB1. Det vil også være nødvendig med støyreduserende tiltak i enkelte fasader. Dette må beregnes ytterligere når det foreligger detaljerte plan- og fasadetegninger, og utredes i søknad om tillatelse til tiltak for felt BB1. Fullstendig støyrapport følger plansaken. PLANSTARTVARSEL Igangsetting av reguleringsarbeidet ble varslet den 25.05.2012. I den anledning kom det inn følgende uttalelser: Fra offentlige fagmyndigheter, etater og utvalg: 1. Statens Vegvesen, brev datert 04.06.2012 Statens Vegvesen forutsetter at føringene i overordnet plan 2007 122 følges. Forslagsstillers kommentar: Overordnet plan er grunnlag for detaljplanforslaget.

9 2. Riksantikvaren, brev datert 13.06.2012 Riksantikvaren bekrefter at de arkeologiske utgravingene som er hjemlet i gjeldende reguleringsplan 2007 122 for boligområde GA17 i bestemmelsenes 16.0 er gjennomført. Vilkårene for tillatelsen er dermed oppfylt og det omsøkte området er klargjort for utbygging Forslagsstillers kommentar: Forslagsstiller har ingen kommentar. Byplansjefens kommentar: Det noteres at utgravingene er utført og at bestemmelser og hensynssoner i plankart knyttes til dette ikke er aktuelt i dette forslaget til detaljregulering. 3. Sandnes kommune, barnerepresentant, brev datert 20.06.2012 Peker på krav til lekeplasser, trafikksikkerhet og tilgang til turområder. Peker også på avstand og kapasitet til organiserte fritidsaktiviteter. Forslagsstillers kommentar: Det er regulert kvartalslekeplass, 3 sandlekeplasser og parkbelte til feltene I og J. Interne veger er regulert til gatetun og fartsdemping vurderes i detaljprosjektering. Det går et større grøntdrag gjennom feltet som sikrer «grønne» forbindelser. Avstand til aktiviteter er redegjort for i planbeskrivelsen. Kapasitet er ikke undersøkt. Byplansjefens kommentar: Planforslaget følger arealfordelingen i overordna plan 2007 122 og er i henhold til retningslinjer for grøntområder satt i KP. Kapasitet på organiserte fritidsaktiviteter er utfordrende i området men etter Byplansjefens vurdering er dette av underordnet betydning for planforslagets kvalitet. Videre er det igangsatt prosjekt på Ganddal skole med tanke på ekstra bygg til organisert fritidsaktivitet, jf Bystyresak 86/13 den 12.6. 4. Lyse, brev datert 20.06.2012 For å kunne strømforsyne den nye bebyggelsen vil eksisterende nettstasjoner N0231 og N0226 benyttes. For at disse nettstasjonene skal kunne benyttes må adkomst vei til nettstasjonene opprettes i en slik standard at stor lastebil kan brukes. Likeledes må arealene rundt nettstasjonene sikres slik at det vil være mulig å etablere kabletrase fra nettstasjon og korteste vei inn på feltene uten hindringer som murer, va-nett, bygginger osv. Forslagsstillers kommentar:

10 Det er regulert adkomst til nettstasjon N0231 i felt J i henhold til de overnevnte kriterier fra Lyse. N0226 er nettstasjon for felt H og berører ikke denne planen. 5. Sandnes kommune, Ganddal bydelsutvalg, brev datert 28.06.2012 Utvalget ønsker flere større eneboliger, gjerne med utleiemuligheter. Dette vil føre til redusert gjennomtrekk i feltet. Kulturlandskapet må i størst mulig grad bevares, og at det legges til rette for et godt bo og utemiljø. Forslagsstillers kommentar: Det er planlagt 12 eneboliger. Det er planlagt en stor variasjon i boligstørrelse og typer. Videre er det planen utarbeidet med fokus på å gjøre minst mulig terrenginngrep og bevare landskapets naturlige karakter. Bokvalitet og bomiljø er lagt til grunn for planarbeidet og man ønsker å legge til rette for utemiljøer, gangadkomster og lekeområder for alle aldersgrupper. Byplansjefens kommentar: Det fremheves at samme forslagsstiller i annet planforslag, 2007 322-04 skal bevare eksisterende våningshus. Dette anses som en viktig kvalitet for området og søkes innarbeidet på en god måte i det aktuelle planforslaget. Videre, de boligtypene som planlegges i herværende planforslag henger sammen med tetthet satt i områdeplanen som videre er henger sammen med regionale, overordna planer for miljøvennlig arealplanlegging. Eneboligene som er planlagt er knyttet til privatsrettslig avtale som tiltakshaver har med tomteselgere og de anses som et godt grep for å lage en tilfredsstillende overgang mellom eksisterende boligbebyggelse og nyere, tettere bebyggelse i terrenget over. 6. Rogaland fylkeskommune, reg.utvikl.avd, brev datert 17.07.2012 Fylkesrådmannen merknad kan deles i 5 punkt: 1. Forutsetter en høy tetthet i tråd med regionale føringer 2. Forutsetter energieffektive boliger 3. Minner om kommuneplanens bestemmelser om sykkelparkering 4. Støyfaglig utredning, ber om en utforming som begrenser behovet for støytiltak 5. Minner om risiko- og sårbarhetsanalyse og planbeskrivelse Forslagsstillers kommentar: 1. Tettheten, antall boliger, er gitt i områdeplanen, denne følges. 2. Boligene prosjekteres etter Tek 10.

11 3. Det er gitt bestemmelser om sykkelparkering etter bestemmelsene i kommuneplanen. 4. Det er utført en støyfaglig utredning i forbindelse med områdeplanen for GA 17. Videre er det utført en detaljert støyfaglig utredning for felt J, inkludert planlagte bebyggelse og avbøtende tiltak. 5. Det er utarbeidet ROS-analyse og planbeskrivelse. Byplansjefens kommentar: 1. Tetthet er tilfredsstillende ift regionale føringer og godkjent områdeplan 2007 122. 2. Forslagsstiller er orientert om kommende byggteknisk forskrift TEK15 med skjerpede krav, men Sandnes kommune har ikke juridisk anledning til å stille strengere krav enn den enhver tid gjeldende byggteknisk forskrift. 3.-5. Byplansjefen slutter seg til forslagsstillers kommentarer. Fra grunneiere: 1. Øistein Hatteland, brev datert 04.06.2012 Han ønsker en detaljert planløsning for Olabakken og Vesleveien. Han vil motsette seg større inngrep i egen tomt enn det «avtalen med kommunen innebærer». Forslagsstillers kommentar: Dette gjelder felt H og adkomsten til dette feltet via Olabakken. Innspillet videreføres til planarbeidet for felt H. Byplansjefens kommentar: Vurderer at forslagsstillers kommentar svarer på innspill fra grunneier tilfredsstillende. 2. Siri og Bjørn Magne Aase, brev datert 10.06.2012 De ber om at Olabakken tas ut av planen. Forslagsstillers kommentar: Olabakken nord for regulert atkomst til felt H, er ikke med i planforslaget. Vi viser til svar på e-post 12.6.2012. Innspillet omhandler felt H og videreføres til planarbeidet for dette feltet. Byplansjefens kommentar: Vurderer at forslagsstillers kommentar svarer på innspill fra grunneier tilfredsstillende.

12 BYPLANSJEFENS VURDERING Generelt om planforslaget Planforslaget legger til rette for 86 boliger i en sørvendt skråning på Øvre Ganddal. Det planlegges at bebyggelsen blir tettest i vestre del mot nye Rv44 og noe lettere i boligtypen i sør i overgangen til eksisterende bebygde omgivelser. De viktigste problemstillinger i planprosessen har klart vært forholdet mellom eksisterende bebyggelse og planforslagets arealfordeling. I tillegg har atkomstforhold og fokus på gode mellomrom vært drøftet. Eksempel på sikring av gode uterom er god hagedybde, tilfredsstillende bredde på rekkehus, fortau for myke trafikanter og gode grøntområder. Skolekapasitet og sosial infrastruktur Sandnes kommune har stor utbygging av boliger og i det tettbebygde strøket mellom Lura og Ganddal er det særlig anstrengt kapasitet for barnetrinnet og ungdomstrinnet. Når det gjelder dette planforslaget er det vanlig tatt inn i bestemmelsene at utbygging ikke kan skje før det er dokumentert skolekapasitet, da på Ganddal skole sør for planområdet. Dette er også regulert i utbyggingsavtale, det kan bygges totalt 360 boliger for området som områdeplan 2007 122 dekker innen 2018. Konsekvenser for barn og unge Planforslaget innebærer ikke klare negative konsekvenser for barn og unge. Barnehager ligger i kort kjøreavstand nord og sør for planområdet. Det antas dermed at barn i barnehagealder vil bli kjørt til/fra. Skoletilbudet vil for barn mellom 6-13 år være i gangavstand. Byplansjefen fremhever at det er viktig at Ganddal skole opprettholder kapasitet også for dette delfeltet med 86 boliger. Tilbudet for barn og konsekvenser for barn kan forverres hvis skolen ikke har kapasitet.

13 I så tilfelle kan bussing av skoleelever bli aktuelt. Svekket tilknytning til nærområdet og dårligere folkehelse i de yngre befolkningsgrupper antas da. Skoleveien er hovedsakelig trygg veibredden, siktforhold og belysning vinterstid i Buhagen, Andreashagen og Telefonveien anses som tilfredsstillende. Det påpekes at ikke hele denne strekningen har gang- og sykkelveg. Konsekvenser for miljø, helse og trivsel Byplansjefen vurderer at planforslaget ikke har klare negative konsekvenser for miljø, helse og trivsel. Det pekes likevel på at en eventuell manglende kapasitet på nærskolen Ganddal skole kan få konsekvenser med økende privatbiltrafikk og barns knytning til lokalmiljøet og oppvekstsituasjon. Arkitektur og variert bebyggelse Bygningene foreslås i forskjellig orientering når det gjelder takform og terrengets naturlig fall utnyttes på en god måte for å skape variert bebyggelse på delfeltene. Snitt nord-sør gjennom rekkene BKS4-7 med rekkehus i delfelt I. Tetthet angitt i gjeldende plan 2007 122 for det vestre feltet er mellom 3 og 4 boliger per dekar og dette bidrar til mer leiligheter og større bebyggelse mot nye Rv44. Videre gir tetthet på 2,5-3 boliger per dekar i østre felt at overgangen til eksisterende småhusbebyggelse blir gunstig. Plansaken er illustrert med perspektiver og snitt i tillegg til sedvanlig illustrasjonsplan. Byplansjefen vurderer aspektet variert bebyggelse som løst tilfredsstillende.

14 Illustrasjon av øvre rekkehus i BKS4, delfelt I Vurdering etter naturmangfoldloven Planforslaget har etter Byplansjefens vurdering ikke særlige negative virkninger på det lokale naturmangfoldet. Sikkerhet og beredskap Byplansjefen vurderer at arealformål satt i områdeplanen 2007 122 må gjennom en ny vurdering i denne planprosessen knyttet til overvannshåndtering og samfunnssikkerhet. Bakgrunnen for dette er at grøntområder i nordøstre del av planområdet må vurderes med tanke på fordrøying og infiltrasjon av overvann. Dette er knyttet til bestemmelse 1.5. i Kommuneplanens arealdel: Overvann skal håndteres ved kilden med lokal infiltrasjon og fordrøyning. Ny utbygging skal ikke medføre økt avrenning til vassdrag der det allerede er flomproblemer. (..) Åpne løsninger skal benyttes så vidt mulig. I forslag til vedtak settes det som eget punkt at før offentlig ettersyn av planforslaget skal tilfredsstillende arealbruk revurderes i samråd med Bymiljøavdelingen. Byplansjefen melder likevel planforslaget til politisk behandling med bakgrunn i planens øvrige kvaliteter og med hensyn til fremdrift. Universell utforming Planforslaget legger opp til 57 % tilgjengelige boliger, 49 av 86 boliger skal tilrettelegges ift TEK10 12-2. Dette er i henhold til Kommuneplanen og Byplansjefen vurderer også anledningen til universelt utforma lekeplasser som god i dette planforslaget.

15 Teknisk dokumentasjon på utførelse og detaljering som styrer planforslagets fysiske realisering av dette er som nevnt TEK 10, Norsk Standard nr 11001-2:2009 og Vegvesenets Håndbok 278. KONKLUSJON Saken legges frem for utvalget med innstilling om å legges ut til offentlig ettersyn. Forslag til vedtak: Utvalg for byutvikling godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-10, at detaljregulering for Aase Gård I og J i område Ga17 Ganddal - plan nr. 2007 322-03, sist datert 17.09.2013, med tilhørende bestemmelser, sist datert 24.09.2013, legges ut til offentlig ettersyn. Planen skal før offentlig ettersyn vise byggegrense på BB i samsvar med planlagte og eksisterende kommunale ledninger i grunnen. Planen skal før offentlige ettersyn vurderes i samråd med Bymiljøavdelingen med tanke på overvannshåndtering og eksisterende bebyggelse. Rådmannen i Sandnes, 24.09.2013 Kristin Barvik Kommunaldirektør Mette Paavola Byplansjef Vedlegg: 2007322-03_ovs_rev. 2007322-03_F. A C 00 001 Illustrasjonsplan. A S 03 SnA7 Snitt F og G. Sjekkliste for ROS. A E 01 Sol_skygge vårjevndøgn. 529511 landskapsplan A3_500 delområder_21.08.2013. 529511 landskapsplan A3_1000_21.08.2013. A E 02 3D skisser - 1. A E 03 3D skisser - 2. SINUS Aase Gård felt I og J- 469303-0-R01. A_S_01_SnA1_Snitt. A_S_02_SnA5_Snitt. Planbeskrivelse datert 23-09-13. Bestemmelser Aase gård.

Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning. 16