O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T US Opportunities AS Kvartalsrapport desember 2015
Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Verdijustert egenkapital og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Porteføljeoversikt 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Om rapporten 8 Last ned flere rapporter fra www.obligoim.com
Hovedpunkter Verdijustert egenkapital (VEK) har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 2,4 prosent. Siste VEK per aksje er beregnet til 10,24 kroner. Som tidligere kommunisert har styret sammen med forvalter engasjert ABG Sundal Collier til å bistå i forbindelse med realisering av selskapets portefølje. På bakgrunn av at selskapet nærmer seg avvikling, er det avsatt for salgskostnader i siste beregnede VEK. Arbeidet med oppgradering av heisene i Paramount begynte i midten av oktober, og forventes ferdigstilt i midten av januar 2016. Selskapet har så langt i år solgt 10 leiligheter til en verdi av rundt 3,5 millioner amerikanske dollar i Waterscape. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 43,3 prosent, justert for utbetalinger på totalt 3,50 kroner per aksje.* nøkkeltall for US Opportunities AS Rapportert eiendomsverdi (MNOK) 1 108,4 GEOGRAFISK FORDELING USA 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 78 % Annet 22 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig brutto leieinntekt (MNOK) 94,6 Økonomisk ledighet 19 % Areal (Kvm) 78 003 FINANSIERING Totaltlån (MNOK) 176,8 Gjennomsnittlig lånerente 4,7 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 1,6 MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode 2014-2016 SENESTE VEK PER 15.12.2015* Utvikling siste kvartal 2,4 % Utvikling siste år 15,2 % Utvikling siste tre år 44,0 % Utvikling siden start 43,3 % HISTORISKE UTBETALINGER 2013 0,50 2014 2,00 2015 1,00 TOTALT 3,50 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT desember 2015 3
VERDIJUSTERT EGeNKAPITAL OG UTBETALINGER INNLEDNING VEK per aksje i US Opportunities AS (USO) har steget med 2,4 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den positive kursutviklingen er at den norske kronen har svekket seg mot den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 30. september 2015. Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. Nytt fra dette kvartalet er at det har blitt avsatt kostnader knyttet til avvikling av selskapet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den norske kronen svekket seg med cirka 7,6 prosent mot amerikanske dollar. Valutautviklingen påvirker selskapets VEK positivt. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital per 15. desember gir en kurs per aksje på 10,24 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 43,3 prosent. kursutvikling NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet 4 KVARTALSRAPPORT desember 2015
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING PARAMOUNT (80 PROSENT EIERANDEL) Leiemarkedet i Orlando er sterkt og utleiegraden på eiendommen er cirka 97 prosent. Selskapet jobber med å redusere leiefritak og dermed øke det faktiske leienivået for eiendommen. Arbeidet med oppgradering av heisene begynte i midten av oktober, og forventes ferdigstilt i midten av januar 2016. WATERSCAPE (75 PROSENT EIERANDEL) Så langt i år har selskapet solgt 10 leiligheter, mot syv leiligheter til samme tid i fjor. I tillegg har leieinntektene i selskapet økt med 7 prosent sammenlignet med 2014. Selskapet har besluttet å male store deler av eiendommens fasader i 2016, i tillegg vil møblement og interiør i leilighetene oppgraderes. DISCOVERY PALMS Selskapet nyter godt av det gode utleiemarkedet i Orlando. Den årlige fornyelsen av leiekontrakter er på 78 prosent. I tillegg er det flere tidligere beboere som returnerer til Discovery Palms etter negative erfaringer etter opphold ved andre konkurrerende eiendommer i nærheten. Henvisningsprogrammet, der leietakere blir kompensert økonomisk ved anbefalinger som fører til utleie, har vist seg å være et svært effektivt markedsføringsverktøy. Utleiegraden på eiendommen er cirka 99 prosent, i tillegg til at leienivåene har økt som en følge av den høye etterspørselen etter utleieboliger. MURANO Fem av eiendommens 93 leiligheter står nå tomme på grunn av vannskader. De skadede leilighetene vil bli renovert snarest. Ledigheten ved eiendommen er på cirka 18 prosent. Selskapet jobber tett med lokale utleiemeglere for å redusere ledigheten i eiendommen. Atlanta Land I + II Det er god interesse for flere av tomteområdene i Atlanta. Per midten av november hadde selskapet solgt totalt 571 av 1 212 tomter. I tillegg jobbes det med salg av flere av de gjenværende tomteområdene som til stor del forventes solgt i løpet av 2016. Paramount, Orlando KVARTALSRAPPORT desember 2015 5
porteføljeoversikt Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) * 100% uavhengig av eierandel Andel av årlig leie Paramount Orlando Bolig USD 80 % 32 236 44 148 47 % Waterscape Fort Walton Beach Bolig USD 75 % 5 110 15 271 16 % Discovery Palms Kissimmee Bolig USD 100 % 14 833 14 929 16 % Murano Delray Beach Bolig USD 100 % 10 480 10 984 12 % Whitney West Palm Beach Bolig USD 100 % 15 344 9 233 10 % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % 0 0 0 % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % 0 0 0 % Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % 0 0 0 % Sum 78 003 94 565 100 % geografisk fordeling (andel av kvm) porteføljefordeling (andel av årlig leie) 43+21+18+13+5+0 48+16+16+11+9 Delray Beach 13 % Kissimmee 19 % Fort Walton Beach 7 % West Palm Beach 20 % Orlando 41 % Discovery Palms 16 % Murano 12 % Whitney 10 % Waterscape 16 % Paramount 47 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. 6 KVARTALSRAPPORT desember 2015
struktur Cirka 2 500 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 4 200 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land I JV Atlanta Land II JV Whitney Murano discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte en emisjon i 2008 og eier investeringer i to delstater i USA. Selskapet har investert i leiligheter i Florida, og i tomter i og rundt Atlanta, Georgia. INVESTERINGSMANDAT USO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i tomter, boligutviklingsprosjekter og boliger i USA. Det skal hovedsakelig investeres i aktiva som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 15-20 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. KVARTALSRAPPORT desember 2015 7
om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet USO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i USO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i USO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT desember 2015
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com