SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Ida Jordal SAKSMAPPE: 2017/1880 ARKIV: 082/0155 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 7/18 17.01.2018 Planutvalget 26/18 14.02.2018 OPPFØRING AV STEIN-NAUST 82/155 LANGØYA, HILLE. TILTAKSHAVER: OLE LENNERT AASE - BEFARING Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i pbl. 19-2 å måtte avslå søknad om dispensasjon fra pbl. 1-8, for bygging av naust (BRA: 12m2). Dispensasjon kan i dette tilfelle stride mot hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fordi tiltaket vil kunne bidra til økt privatisering av området og derfor være i strid med almene friluftsinteresser. Vedtak om dispensasjon vil kunne skape uheldig presedensvirkning for andre saker i strandsonen. Det er, i tråd med pbl. 19-2 fjerde ledd, lagt særlig vekt på at det i statlige planretningslinjer forventes at byggeforbudet praktiseres strengt og at dispensasjoner unngås i områder der presset på arealene er stort, og at Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder har frarådet dispensasjonen. Vilkårene for å innvilge dispensasjon er følgelig ikke til stede. Planutvalget vil kunne være positivt innstilt til en søknad hvor bygget er plassert i lengre vekk fra sjøen og i tilknytning til fritidsboligen. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Alternativt forslag til vedtak: Planutvalget finner, etter befaring, med hjemmel i pbl. 19-2 å kunne innvilge dispensasjon fra pbl. 1-8, for bygging av sjøbod (BRA: 12m2). Planutvalget mener dispensasjon ikke vil føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen om byggeforbud i strandsonen. Området vil fremdeles være tilgjengelig for allmenheten og tiltakets størrelse og materialvalg vil gjøre den privatiserende effekten liten. Ulempen ved å gi dispensasjon er at tiltaket ligger har stor avstand til hytten og kan bidra til å privatisere et større område. Ulempen søkes dempet ved at det stilles vilkår ved materialvalg og utforming. Planutvalget mener fordelene ved at eiendommen får et naust som vil tilrettelegge for fritidsfiske er klart større enn ulempen. Plasseringen nær sjøen er nødvendig for at bygget skal fungere etter sin tiltenkte bruk. Etter en samlet vurdering mener Planutvalget at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Vedtaket gis med vilkår om bruk av naturtilpassede farger, og ikkereflekterende materialer. Dette gjelder også karmer, vannbord etc. Det skal ikke være vindu i fasade som vender mot sjø. Det forutsettes bruk av torvtak slik 1
beskrevet i søknaden. Området rundt boden skal beholde naturlig terreng. Det kan ikke opparbeides uteplasser/plattinger e.l. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget - 17.01.2018 : Jon Gunnar Ask foreslår: Saken utsettes Utsettelsesforslaget ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Planutvalget - 17.01.2018 : Saken utsettes Behandling i Planutvalget - 14.02.2018 : Befaring ble foretatt. Elisabeth Lindland foreslår: 2. avsnitt i rådmannens forslag til vedtak utgår. Høyre/FRP foreslår alternativt forslag med følgende endring: Området er i dag delvis privatisert av eksisterende brygge, og en sjøbod med en plassering som omsøkt vil etter planutvalgets skjønn ikke komme i ytterligere konflikt med allmennhetens ferdsel eller landskapsvernet i strandsonen. Votering: Lindlands forslag falt med 6 mot 1 stemme Rådmannens forslag ble satt opp mot H/FRP s forslag. H/FRP s forslag ble vedtatt med 4 mot 3(AP,MDG,KRF) stemmer Vedtak i Planutvalget - 14.02.2018 : Planutvalget finner, etter befaring, med hjemmel i pbl. 19-2 å kunne innvilge dispensasjon fra pbl. 1-8, for bygging av sjøbod (BRA: 12m2). Planutvalget mener dispensasjon ikke vil føre til vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen om byggeforbud i strandsonen. Området vil fremdeles være 2
tilgjengelig for allmenheten og tiltakets størrelse og materialvalg vil gjøre den privatiserende effekten liten. Området er i dag delvis privatisert av eksisterende brygge, og en sjøbod med en plassering som omsøkt vil etter planutvalgets skjønn ikke komme i ytterligere konflikt med allmennhetens ferdsel eller landskapsvernet i strandsonen.planutvalget mener fordelene ved at eiendommen får et naust som vil tilrettelegge for fritidsfiske er klart større enn ulempen. Plasseringen nær sjøen er nødvendig for at bygget skal fungere etter sin tiltenkte bruk. Etter en samlet vurdering mener Planutvalget at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Vedtaket gis med vilkår om bruk av naturtilpassede farger, og ikke-reflekterende materialer. Dette gjelder også karmer, vannbord etc. Det skal ikke være vindu i fasade som vender mot sjø. Det forutsettes bruk av torvtak slik beskrevet i søknaden. Området rundt boden skal beholde naturlig terreng. Det kan ikke opparbeides uteplasser/plattinger e.l. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. 1 Søknad om oppføring av stein-naust 82/155 Langøya, Hille 2 Søknad om dispensasjon 3 Kartutskrift, fotos og tegninger 4 Uttalelse til søknad om dispensasjon for oppføring av stein-naust 82 / 155, Langøy - Hille UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Ole Lennert Aase søker om å oppføre steinnaust med pulttak dekket med torv, 12m 2, gesimshøyde 2,4m på det høyeste og 2 m på det laveste, på eiendommen gnr. 82, bnr. 155. Naustet søkes plassert 10 m fra sjø og ca. 30 meter fra hytten. Det fritas fra nabovarsling da naboers interesser ikke blir berørt av tiltaket, jf. pbl. 21-3 andre ledd. Det vises til at eiendommen består av hele øya, med unntak av to mindre eiendommer som er skilt ut. Tiltakshaver er også medeier av disse eiendommene. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er i kommuneplan for Mandal 2015-2027 utlagt som LNFR-areal. Område det søkes godkjenning for oppført ilandstigningsbrygge og trapp i ligger i 100-metersbelte langs sjø. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbud med unntatt for stedbunden næring i LNFR-områder og forbudet mot tiltak i strandsonen, jf. pbl. 1-8. Begrunnelse for dispensasjon: Søknaden er begrunnet med behov for lagringsplass av fiskeredskaper og et sted å salte fisk. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen har frarådet at dispensasjon innvilges i brev datert 25.10.17: 3
«Fylkesmannen legger til grunn at steinnaustet i liten grad vil bryte opp naturverdiene i landskapet på en uheldig måte. Bygningen blir imidlertid liggende i relativt stor avstand fra annen bebyggelse og dermed gi økt privatiserende virkning på strandsonen. I tillegg vil bygging på et slikt sted lett skape uheldig presedens med tanke på liknende søknader i skjærgården. Vi må derfor frarå dispensasjon.» Vurdering etter naturmangfoldloven: Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens 7 vurderes etter samme lovs 8-12. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder registrering av havørn i området. Teknisk forvaltning er ikke kjent med andre særlige biologiske eller mannskapsmessige verdier på stedt, og vurderer tiltaket til ikke å komme i konflikt med naturmangfoldloven. Det er fortatt kulturminne søk etter Miljødirektoratets naturbase med kulturminnesøk. Det er ikke registrert fornminner som vil bli berørt av tiltaket, jf. naturbase. Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Vilkårene som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon følger av pbl. 19-2 andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering» I denne saken er det søkt om dispensasjon fra bestemmelsen om byggeforbud i 100- metersbelte langs sjø i pbl. 1-8 og byggeforbud i LNF-områder. Hensynene bak disse bestemmelsene er dels sammenfallende. Det kan ikke gis dispensasjon dersom hensynet til landbruk, natur eller friluftsliv blir vesentlig tilsidesatt i LNF-områder, mens det i vurderingen av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen skal tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl. 1-8 første ledd. Det følger av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (Fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011) at Mandal kommune hører inn under områder der presset på arealene er store. I disse områdene skal som hovedregel byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i områder der presset på arealene er stort. Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder har i sin uttalelse gitt råd om å avslå søknaden. Det er søkt om et beskjedent bygg som er godt tilpasset terreng og omgivelser og som på grunn av materialvalg vil være godt kamuflert. Teknisk forvaltning har forståelse for behov for å lagre fiskeutstyr nær sjøen og at sjøboden vil legge til rette for mer bruk av eiendommen til fritidsfiske. Teknisk forvaltning har likevel kommet til at dispensasjon vil stride mot hensynene bak byggeforbudet i strandsonen og anbefaler derfor at søknaden avslås. Det vises til at det dreier seg om et bygg 30m fra annen bebyggelse på en øy som ikke er tett bebygd fra før. Øya er på over 50 mål og er pr. nå bebygd med tre spredte hytter. Det må derfor regnes med at dette er et attraktivt sted for allment friluftsliv. I slike områder er det viktig å være svært restriktive med dispensasjoner fra byggeforbudet i 100-metersbeltet for å sikre at det fremdeles finnes steder i Mandals skjærgård som ikke er privatisert og tilgjengelig for allmenheten. Det er også vektlagt at Fylkesmannen har frarådet søknaden og at den er i strid med de statlige planretningslinjene. 4
Planutvalget har i senere tid behandlet fire saker om dispensasjon fra byggeforbud i 100- metersbelte for oppføring av sjøbod: 1. I møte 16.12.15 innvilget Planutvalget dispensasjon for oppføring av sjøbod på eksisterende brygge, (BRA 3,2m2), på eiendommen 11/31 - Kåløy. Vedtaket er begrunnet med at tiltaket får en god stedstilpasning, og at sjøboden vil bli svært lite synlig fra sjøen. Området fremstår i dag som privatisert, og det er heller ikke registreringer etter naturmangfoldloven. Det ble lagt vekt på tiltakshavers fordeler siden saken ikke hadde store samfunnsmessige ulemper. 2. I møte 16.12.15 innvilget Planutvalget dispensasjon for oppføring av sjøbod, (BRA 11,4m2), på eiendommen 27/25 Skjernøyveien 1109. Vedtaket er begrunnet med at området ikke er tilgjengelig for allmennheten, ikke vil påvirke det biologiske mangfoldet, og kun i svært liten grad vil øke det bebygde preget i området. Det ble lagt vekt på tiltakshavers fordeler ved å få sikker oppbevaring av utsyr. 3. I møte 08.06.16 innvilget Planutvalget dispensasjon for oppføring av sjøbod på eksisterende brygge, (BRA 11,5m2) på eiendommen 21/79 - Brattholmen. Vedtaket er begrunnet med at området ikke er tilgjengelig for allmennheten, ikke vil påvirke det biologiske mangfoldet, og kun i svært liten grad vil øke det bebygde preget i området. Da det ikke var store samfunnsmessige ulemper i saken, ble det lagt vekt på tiltakshavers fordeler ved å få sikker oppbevaring av utsyr. 4. I møte 05.04.17 innvilget Planutvalget dispensasjon for oppføring av sjøbod (BRA 12m 2 ) på eiendommen 77/1 Landeveien 94. Vedtaket er begrunnet med at området fremdeles vil være tilgjengelig for allmenheten og det stilles vilkår som demper den privatiserende effekten. Fordelene ved at tiltaket ville legge til rette for fritidsfiske og gi et sikkert sted for oppbevaring av utsyr ble vurdert klart større enn ulempen med at tiltaket ville få en privatiserende effekt. Teknisk forvaltning mener de tre første sakene har begrenset presedensvirkning i denne saken sak fordi de dreide seg om områder som allerede fremstod som privatisert, eller var utilgjengelige for allmenheten. Den siste saken har flere likhetstrekk, men skiller seg fra denne saken fordi sjøboden skulle brukes i forbindelse med gårdsturisme og lå i et område som var tettere bebygd enn i denne sak. Ut fra en konkret vurdering mener teknisk forvaltning at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensen fra vil bli tilsidesatt og anbefaler derfor å avslå søknaden. Evt. ny søknad: Det vil være mulig å søke om oppføring av bygg for oppbevaring av fiskeredskap i umiddelbar nærhet til fritidsboligen. KONKLUSJON: Hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra vil kunne bli vesentlig tilsidesatt fordi tiltaket kan komme til å fortrenge allmenhetens tilgang til sjønære arealer og mulighet for friluftsliv. Det innstilles derfor på at søknaden avslås. Mandal 15.12.17 Glenn Anderson leder teknisk forvaltning 5 Ida Jordal
byggesaksbehandler Saksparter: Ole Lennert Aase Sandloveien 21 4318 Sandnes FYLKESMANNEN I AUST- OG VEST-AGDER Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL 6