NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Richard Sletten Nilsen L.nr.: 23081/2011 Arkivnr.: 20110008/L12 Saksnr.: 2011/1934 Utvalgssak Reguleringsplan for Batteriveien, gbnr 45/1608: politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 31.08.2011 105/11 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel av 28.03.07. VEDLEGG 1 Utkast til planbeskrivelse, datert 07.04.2011 2 Referat fra oppstartsmøte for reguleringsplan Batteriveien, gbnr. 45/1608, 8.6.2011 3 Planprosess B - sammensatte detaljplaner Vedlegg på politikerrom: Alle illustrasjoner og plankart levert av tiltakshaver. SAMMENDRAG Rådmannen har i tråd med krav i plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Gbnr 45/1608 Batteriveien i Solbergelva. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. Planutkastet legger opp til å kunne bygge to terrasserte leilighetsbygg med ca. 28 boenheter. Rådmannen har i oppstartsmøtet gitt råd for det videre planarbeidet og anbefaler at det jobbes videre med planutkastet. Hovedutvalget bes her kvalitetssikre og vedta de faglige rådene. OPPLYSNINGER Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte. Rådmannen fremmer denne saken for å sikre politisk forankring om at det er ønskelig å arbeide videre med planen og rådene gitt i oppstartsmøtet. Planutkastet er definert som sammensatt detaljregulering (planprosess B, se vedlegg 3). Den avviker noe fra kommuneplanen, men Side 1
vurderes ikke å ha vesentlig virkning for miljø og samfunn. Et eventuelt politisk avslag bør ha en faglig begrunnelse. Planområdet Tiltakshavers utkast til planområde ligger i sterkt skrånende terreng ca 400-500m nord for Solbergsenteret. Det grenser i nord og vest mot enebolig- og rekkehusbebyggelse, i øst mot terrasserte leilighetsbygg og i sør mot Batteriveien (se illustrasjon 1). Tiltakshaver er også hjemmelshaver på eiendommen. Planstatus og overordnede føringer Planområdet er i dag regulert til boligformål gjennom reguleringsplan for SO 32 Solbergelva vest av 19.4.1989, og arealet er avsatt til boligformål i kommuneplanen. PLANOMRÅDET PLANOMRÅDET SOLBERGSENTERET GAMLE RIKSVEI Illustrasjon nr. 1: planområdet / ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planutkastet Planutkastet har til hensikt å legge til rette for leilighetsbygg i form av terrassert- / blokkbebyggelse. Det tenkes et antall på ca. 28 leiligheter med parkeringsplasser i hovedsak lagt til kjeller. Det er tenkt etablert to atkomster. Det skal også etableres en lekeplass innenfor planområdet. Eksisterende terrassehus Batteriveien Skyttelveien barnehage Illustrasjon 3 : 3D-modell av mulig fremtidig bygg sett mot nord-øst. Side 2
For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers utkast til planbeskrivelse i vedlegg 1. Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte 8.6.2011 (se vedlegg 2). Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Det kom inn 4 merknader. Disse er innarbeidet i referatet og skal vurderes og evt. innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer etter evt. positivt vedtak i denne forhåndsvurderingen. Merknader fra varselet skal også vurderes og evt. innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale (UBA) I referat fra oppstartsmøte er det avtalt at varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale skal inngå i felles annonse for varsel om oppstart av reguleringsarbeide. Framdrift Tiltakshaver ser for seg å kunne levere fullstendig planmateriale til 1.gangsbehandling i årsskiftet 2011 / 2012. VURDERING Planstatus og overordnede føringer Planutkastet er ikke i tråd med kommuneplanen med hensyn til grad av utnyttelse og parkeringsdekning. Dette beskrives nærmere i avsnittet nedenfor om råd gitt for Planutkastet. Disse avvikene fra overordnet plan vurderes å ikke ha vesentlig betydning for miljø og samfunn eller utløse behov for planprogram for å fastsette rammer for videre planarbeid. Av den grunn er denne saken fremmet til politisk behandling av faglige råd og føringer rådmannen gav i oppstartsmøtet. Disse rådene omtales nedenfor. Råd i forhold til planutkastet og avvik fra kommuneplanen og behov for overordnet planavklaring Arealbruk Arealbruken er i tråd med kommuneplanen. I oppstartsmøtet har rådmannen bedt tiltakshaver om at det også bør reguleres område for lekeplass og eventuelt at det avsettes et mindre friområde/grøntdrag gjennom planområdet fra nord til syd. Arealutnyttelse (BYA) Skissert utnyttelse er foreslått til % BYA = 35 %. Dette er høyere enn i kommuneplanen (30%). I forhold til type tomt og prosjekt, er ikke den skisserte utnyttelsesgraden spesielt høy. Rådmannen anser det som fornuftig å tillate en høyere utnyttelsesgrad i denne saken enn det som er angitt i kommuneplanen. En grunn til dette er at det vil gi større mulighet for å kunne regulere inn områder som lekeareal og friområde slik at plassering av disse kan sikres gjennom plan istedenfor at dette ventes avklart gjennom utomhusplan som skal fremlegges ved søknad om tiltak. Dette var også bakgrunnen for å tillate samme utnyttelsesgrad (35%) i Reguleringsplan for Granittlia, hvor dette ble enstemmig vedtatt. Det vil også være fornuftig å kunne fortette i dette området da det blant annet er nær kollektivaksen Gamle Riksvei og Solberg sentrum. Side 3
Rådmannen anbefaler at tiltakshaver sitt forslag tas med videre og at endelig utnyttelsesgrad bør være rundt 35 % og avgjøres i det videre planarbeidet. Parkering og atkomst(er) Parkering er i hovedsak skissert lagt til parkeringskjeller. Det er også skissert to atkomster inn i planområdet fra Batteriveien. Tiltakshavers forslag til parkeringsdekning på 1,25 pr. leilighet anses å være for liten. Rådmannen anbefaler at parkeringsdekning legges i tråd med kommuneplanen på 2 plasser pr. boenhet. Planområdet ligger derimot kun 500m fra Solbergsenteret og kollektivakse i Gamle Riksvei. Dersom tiltakshaver kan dokumentere samfunnsmessige gode planløsninger som sambruk av p-plasser, koplinger mot gangveger og kollektivtilbud, så bør en noe lavere parkeringsdekning enn 2,0 pr. leilighet kunne vurderes i det videre planarbeidet. Byggehøyder og tilpassning til terreng Det er skissert to bygg som ligger på to forskjellige høyder. Dette for å kunne følge terrenget på en god måte. Bygningene er vist i 4 etasjer. Rådmannen vurderer byggehøyder til å ikke være spesielt høye med tanke type på bygg, men det kreves at det gjøres en grundig analyse av hvordan bebyggelsen i nord vil bli påvirket av disse høydene. Byggehøydene vurderes også å passe fint inn med terrassehusene i øst. Ut fra 3D-skissene som tiltakshaver har levert vurderes bygningene til å være godt tilpasset det bratte terrenget i området samt omgivelsene rundt. Rådmannen vurderer at skissert forslag tas med i det videre planarbeidet og at naboene blir grundig informert om hvordan høydene eventuelt vil påvirke dem. Uteoppholdsareal og lekeplass Som nevnt over vurderes lekeplass og friområde lagt inn som egne formål i planen, slik at dette blir avklart i plan og ikke i en fremtidig uteoppholdsplan. I henhold til kommuneplanen kreves et uteoppholdsareal pr. leilighet på 30 m² og at det etableres en lekeplass på minimum 100 m². Råd for utredningstema som bør inngå i planarbeidet Rådmannen og tiltakshaver er enige om utredningstema som vist i referatet. Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensningen som vist i referatet. Mulige økonomiske konsekvenser for kommunen Det vil trolig ikke være store økonomiske konsekvenser for kommunen i denne saken. KONKLUSJON Planutkastet avviker noe fra kommuneplanen. Avviket vurderes ikke å ha betydning for miljø og samfunn og utløser dermed ikke behov for planprogram. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planen og at følgende råd legges til grunn for videre arbeid med reguleringsplanen: Side 4
Arealutnyttelse (BYA): Det anbefales at tiltakshaver sitt forslag tas med videre og at endelig utnyttelsesgrad bør være rundt 35 % og avgjøres i det videre planarbeidet. Parkering: Det anbefales en parkeringsdekning på 2 plasser pr. boenhet, men en lavere parkeringsdekning kan vurderes hvis tiltakshaver kan dokumentere de samfunnsmessige fordelene med en lavere parkeringsdekning. Arealformål: Det reguleres inn formål for lekeplass og evt. et friområde. Dette må avgjøres i det videre planarbeidet. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Batteriveien, gbnr 45/1608. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor følgende råd for det videre planarbeid: Arealutnyttelse (BYA): Det anbefales at tiltakshaver sitt forslag tas med videre og at endelig utnyttelsesgrad bør være rundt 35 % og avgjøres i det videre planarbeidet. Parkering: Det anbefales en parkeringsdekning på 2 plasser pr. boenhet, men en lavere parkeringsdekning kan vurderes hvis tiltakshaver kan dokumentere de samfunnsmessige fordelene med en lavere parkeringsdekning. Arealformål: Det reguleres inn formål for lekeplass og evt. et friområde. Dette må avgjøres i det videre planarbeidet. Begrunnelsen for vedtaket er å forankre politisk de råd og føringer som er gitt for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 31.08.2011: Utvalget drøftet seg fram til følgende endrings- og tilleggsforslag til rådmannens innstilling. Kulepunkt 2: Parkering: Det anbefales en parkeringsdekning på 2 plasser pr. boenhet. Nytt kulepunkt: Terrengtilpassing og byggehøyde: Det må sikres en god terrengtilpassing. Byggehøyde mot nord må tilpasses eksisterende bebyggelse slik at naboer blir hensyntatt på en god måte. Votering: Rådmannens innstilling med utvalgets endrings- og tilleggsforslag enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 31.08.2011: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Batteriveien, gbnr 45/1608. Side 5
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester vedtar derfor følgende råd for det videre planarbeid: Arealutnyttelse (BYA): Det anbefales at tiltakshaver sitt forslag tas med videre og at endelig utnyttelsesgrad bør være rundt 35 % og avgjøres i det videre planarbeidet. Parkering: Det anbefales en parkeringsdekning på 2 plasser pr. boenhet. Arealformål: Det reguleres inn formål for lekeplass og evt. et friområde. Dette må avgjøres i det videre planarbeidet. Terrengtilpassing og byggehøyde: Det må sikres en god terrengtilpassing. Byggehøyde mot nord må tilpasses eksisterende bebyggelse slik at naboer blir hensyntatt på en god måte. Begrunnelsen for vedtaket er å forankre politisk de råd og føringer som er gitt for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Side 6