Saksbehandler: Hans Løvmo SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Formannskapet Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: x Ja Nei Etter Særlov: x Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 11/2141 Arkivnr.: GNR 14/3 SAK: DELINGSSØKNAD ETTER JORDLOVEN - ENDRET SØKNAD. I II Saksdokumenter (vedlagt): -Ny søknad av 06.07.2013 -Fylkesmannens vedtak av 13.04.2012 -Tillatelse adkomst fra Statens Vegvesen av 15.08.2011 og kartvedlegg i søknad. Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: Roar Jensen søkte den 21.09.2011 om fradeling av boligtomt på 2,1 dekar. Formålet med fradelingssøknaden var å skille ut boligtomt til den av barna som var påtenkt å overta gårdsbruket. Søknaden ble avslått av formannskapet den 06.03.2012. Vedtaket ble påklaget til fylkesmannen i Nordland som fattet endelig vedtak i saken den 13.04.2012 med følgende vurdering og konklusjon: FYLKESMANNENS VURDERINGER: Fylkesmannen har merket seg opplysningen i klagen fra Roar Jenssen om at han flytter tomta slik at den ikke legger beslag på dyrka mark, og at dette samtidig betyr at adkomsten til dyrka mark ikke blir berørt. Fradeling av en boligtomt på ca. 2 daa vil isolert sett ikke få særlig stor betydning for eiendommens avkastningsevne. En fradeling vil - slik Fylkesmannen ser det - heller ikke medføre drifts- og miljømessige ulemper av betydning. Fylkesmannen viser imidlertid til opplysningene fra Roar Jenssen om at det gamle våningshuset vil bli revet når det er gitt samtykke til oppføring av hus på den tomta som nå søkes fradelt. I og med at det er gitt samtykke til fradeling etter jordloven av den tomta som Roar Jenssen har satt opp sitt nye bolighus på, vil denne tomta ikke være en del av driftsenheten. Dette vil innebære at landbrukseiendommen gnr 14 bnr 3, 4 og 9 vil bli uten våningshus dersom det gis samtykke til den omsøkte fradelingen. Landbruksdepartementets rundskriv M4/2003 er det på side 30 uttalt følgende uttalt under punktet "Fradeling av bygninger: Når det gjelder spørsmålet om fradeling av bygninger, tar delingsforbudet sikte på å hindre
fradeling av bygninger som er nødvendig, for drift av eiendommen. Våningshus er etter 12 en bygning som er nødvendig for driften av eiendommen." Gnr 14 bnr 3, 4 og 9 i Alstahaug er en landbrukseiendom i aktiv drift med betydelige ressurser. Etter Fylkesmannens vurdering vil fradeling av eiendommens bolighus ikke være forsvarlig ut fra hensynet til avkastningen på eiendommen. Fylkesmannen slutter seg altså til kommunens vurdering på dette punktet. Dette taler klart mot å gi samtykke til denomsøkte fradelingen. Delingssamtykke etter jordloven 12 kan bare gis dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det. Fylkesmannen legger til grunn at tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer faller inn under begrepet samfunnsinteresser av stor vekt. Eksempler på dette er fradeling av arealer til idrettsanlegg, skole eller barnehage. Når det gjelder personlige eller private interesser av økonomisk eller annen karakter, vil disse normalt falle utenfor. Slik loven, forarbeidene, tilhørende rundskriv samt praksis har definert begrepet samfunnsinteresser av stor vekt, vil ønske om å sikre seg egen bolig eller boligtomt i forbindelse med generasjonsskifte eller salg ikke kunne sies å falle inn under dette vilkåret. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det i denne saken foreligger samfunnsinteresser av stor vekt i jordlovens forstand. I kommuneplanens arealdel har området status som LNF-sone 1 hvor det i utgangspunkt bare er tillatt med bygging i direkte tilknytning til landbruksnæringen. Fradeling til en fritt omsettelig boligtomt vil være i strid med denne arealplanen hvilket taler mot å gi delingssamtykke. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON: Fylkesmannen er av den oppfatning at omdisponering og fradeling av ca. 2,1 daa jord fra gnr 14 bnr 3, 4 og 9 i Alstahaug kommune ikke vil være i tråd med jordlovens hovedmål om å styrke driftsenhetene. Fylkesmannen er av den oppfatning at Alstahaug kommune har gitt en tilstrekkelig begrunnelse for sitt vedtak og utfyllende bemerkninger til klagen. Fylkesmannen finner at kommunens avslag er i samsvar med retningslinjene for behandling av slike saker og kan ikke se at kommunen har utøvd sitt skjønn på en uforsvarlig eller vilkårlig måte eller at det er tatt utenforliggende hensyn. Fylkesmannen kan etter dette ikke se at det er grunnlag for å omgjøre kommunens vedtak. Klagen tas ikke til følge. Avslutningsvis vil Fylkesmannen bemerke: Dersom Roar Jenssen gjennomfører sammenføyning av gnr 14 bnr 10 med bnr 14 bnr 3, 4 og 9 slik at landbrukseiendommen får våningshus, bør kommunen på ny kunne vurdere spørsmål om fradeling av ubebygd tomt, og da med den plassering som er foreslått i klagen. Roar Jensen søker på nytt om fradeling av ca. 2 dekar den 06.07.2013. Formålet med fradelingssøknaden er å skille ut boligtomt tilsvarende som i 2011. Samme tomteplassering som fylkesmannen klagebehandlet 13.04.2012 og hvor det ble gitt avslag. VURDERING Det er to forhold som er nye siden forrige gang søknaden ble behandlet: 1. Renovering gammelt våningshus 2
I søknaden fra 2011 var det forutsatt at gammelt våningshus skulle rives. Dvs. at landbrukseiendommen ble uten våningshus. Fylkesmannen la i klagebehandlingen uttrykk for at det talte klart i mot å gi samtykke til fradeling av ny boligtomt, at gammel våningshus skulle rives og at landbrukeiendommen ble uten bolighus. Søker har revurdert planene om å rive gammelt våningshus og har i gangsatt totalrenovering av bygningen. Søker bor på fradelt boligtomt. Søker har imidlertid for lengt oppfylt boplikten på landbrukseiendommen (ervervet eiendommen i 1989) før han flyttet til utskilt boligtomt. 2. Endringer i jordlov Jordloven 12 ble endret ved lov 10. juni 2013. Endringene trådte i kraft 1. juli 2013. Bestemmelsen har nå følgende ordlyd (endringene er i kursiv): Deling av eigedom som er nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk må godkjennast av departementet. Det same gjeld forpakting, tomtefeste og liknande leige eller bruksrett til del av eigedom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikkje kan seiast opp av eigaren (utleigaren). Med eigedom meiner ein òg rettar som ligg til eigedomen og partar i sameige. Skal dyrka jord takast i bruk til andre formål enn jordbruksproduksjon, eller skal dyrkbar jord takast i bruk slik at ho ikkje vert eigna til jordbruksproduksjon i framtida, kan samtykke til deling ikkje givast utan at det er gitt samtykke til omdisponering etter 9. Ved avgjerd av om samtykke til deling skal givast, skal det leggjast vekt på om delinga legg til rette for ein tenleg og variert bruksstruktur i landbruket. I vurderinga inngår mellom anna omsynet til vern av arealressursane, om delinga fører til ei driftsmessig god løysing, og om delinga kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan leggjast vekt på andre omsyn dersom dei fell inn under formålet i jordlova. Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Samtykke til deling kan givast på slike vilkår som er nødvendige av omsyn til dei føremåla som lova skal fremja. Føresegnene gjeld utan omsyn til om ein eigedom har fleire registernemningar når eigedomen eller ideell del av han er på same eigarhand og etter departementet sitt skjønn må reknast som ei driftseining. Samtykke til deling er ikkje nødvendig når særskild registrert del av eigedom vert seld på tvangssal. Det same gjeld dersom det i samband med offentleg jordskifte er nødvendig å dela eigedom. Dersom deling ikkje er rekvirert innan tre år etter at samtykke til deling er gitt, fell samtykket bort. Departementet kan gi forskrift om høve til frådeling av mindre areal utan godkjenning i samband med grensejustering etter matrikkellova. Utgangspunktet i første ledd er fremdeles at en ikke kan dele en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk uten departementets samtykke. 3
Formuleringen kan ikkje delast utan samtykke frå departementet er erstattet av formuleringen må godkjennast av departementet. Formuleringen Forbodet mot deling er erstattet med formuleringen Det same gjeld. Videre har det som var annet punktum i første ledd blitt tredje punktum, og det som var tredje punktum har blitt annet punktum. Hensikten med endringene er å flytte oppmerksomheten bort fra forbud. Utgangspunktet for bestemmelsen om deling skal være at deling skal tillates dersom det ikke går ut over de interessene bestemmelsen skal verne om. Søker viser til at det at hensynet til bosetting skal vektlegges ved nylig lovendring jfr. søknad av 06.07.2013. I rundskriv til lovendringen angående bosettingshensyn fremholder Landbruks- og matdepartementet: Fjerde ledd åpner for at en likevel kan gi samtykke til deling, selv om en vurdering av hensynene nevnte i tredje ledd taler for avslag på søknaden. Fjerde ledd sier at Sjølv om det etter tredje ledd ikkje ligg til rette for å gi samtykke til deling, kan samtykke givast dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området. Det er et vilkår for å vurdere bruk av fjerde ledd at samtykke til deling ikke kan gis etter tredje ledd. Fjerde ledd åpner for at en kan gå lenger i å tillate fradeling til boligformål enn tidligere. Regelen er ment å gjelde hensynet til bosetting generelt, ikke bare hensynet til bosetting på landbrukseiendommer. Det kan være aktuelt å fradele en tomt med eksisterende våningshus eller kårbolig som ikke trengs på gården fordi den vil kunne nyttes til bolig av andre. Det kan også være aktuelt å dele fra tomt uten bygning til slike formål. Fradelingen kan gjelde både større og mindre tomter. Hensynet til bosettingen kan ikke trekkes inn i alle sammenhenger. Selv om en kommune for eksempel trenger nye boligtomter i et pressområde, vil det ikke være grunnlag for å bruke regelen i fjerde ledd. Formuleringen dersom deling vil vareta omsynet til busetjinga i området innebærer at kommunen ved bruk av fjerde ledd plikter å ta stilling til hvordan hensynet til bosettingen i området gjør seg gjeldende. Samtykke kan gis der det for eksempel er en nedgang i folketallet som kan svekke aktivitet og utvikling i området eller lokalsamfunnet med sikte på en økning av folketallet, eller med sikte på å holde oppe den bosettingen en allerede har i kommunen eller i området. Befolkningsstatistikk fra Statistisk sentralbyrå kan være et utgangspunkt for vurderingen, men statistikken er ikke avgjørende. Kommunen bør definere i hvilke områder bosettingshensynet gjør seg gjeldende, og hvorfor det er aktuelt. Dette kan for eksempel gjøres i plansammenheng. Formuleringen gjør også at kommunen må kunne vise til at en fradeling, enten delingen gjelder bygninger eller tomter, vil kunne føre til en positiv endring i forhold til hensynet til bosettingen. Etter landbruks- og miljøvernsjefs vurdering så kan det gis samtykke til deling etter jordlovens 12 tredje ledd. Dvs. vilkåret for vurdering av bosettingshensynet ikke er til stede i denne saken. Omsøkte tomt er på grunnlendt fjell. Tomta ligger i ytterkant av eiendommen. Tomta ligger i forlengelse av ei etablert husrekke (villabebyggelse). Det som taler mot fradelingssamtykke er at omsøkte tomt ligger i et LNF-sone 1 område i kommuneplanens arealdel. Her er det det i utgangspunktet kun tillatt med bygging direkte i tilknytning til landbruksnæringen. Fradeling til en fritt omsettelig boligtomt vil være i strid med gjeldende arealplan. 4
Alstahaug kommune fastsatte den 29.05.2013 nytt planprogram. Her nevnes det: Planstrategien fastsetter at det skal igangsettes arbeid med revisjon av kommuneplanens arealdel, herunder delplan for Sandnessjøen i 2014. Det skal være en sterk kobling mellom samfunnsdelen og arealdelen. Dette skal framkomme ved at det i samfunnsdelen settes søkelys på viktige utfordringer som blant annet kan søkes løst gjennom arealplanleggingen. Det skal rettes fokus mot tettsteds- og byutvikling samt distriktspolitikk gjennom hovedtema som: - Næring - Bolig - Kommunikasjon/infrastruktur. Kommuneplanens samfunnsdel skal fastsette arealpolitiske retningslinjer som skal legges til grunn for arealplanleggingen. Gjeldende landbruksplan for Alstahaug kommune (2012.2020) ble enstemmig vedtatt av kommunestyret 27.06.2012. I handlingsplan (s. 16) fremholdes det: -Kommunen skal være positiv til og legge til rette for spredt boligbygging utenfor Sandnessjøen, for å øke bosettingen og sikre det sosiale miljøet og infrastrukturen i landbruksområdene. IV Enhetsleders innstilling: Alstahaug formannskap gir Roar Jensen tillatelse til fradeling av boligparsell med rett til adkomst fra gnr. 14 bnr. 3, 4 og 9 som omsøkt 06.07.2013, jfr. Jordlovens 1 og 12. Frist for iverksetting av deling er tre år. Sandnessjøen den 18.07.2013 V Administrasjonssjefens innstilling: Hans Løvmo Landbruks- og miljøvernsjef Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.8.13 Hans Jan Aarsund Ass.administrasjonssjef 5