NS3600 - Eierskifterapport Type bolig: Fritidsbolig Vinjeveien 2510 2480, KOPPANG Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Byggkonsulent Ulvmoen as Storgata 121, 2480 Koppang 40520269 Byggkonsulentulvmoen@svorka.net 0 TG 0 Ingen avvik 9 TG 1 Mindre eller moderate avvik 5 TG 2 Vesentlige avvik 1 TG 3 Store eller alvorlige avvik 0 TG iu Ikke undersøkt GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 1 av 12
1 OM RAPPORTEN Rapporten er bygget på NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften «vær oppmerksom på» - Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egne instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskille ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke om alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsrapport TG0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNINGER: NS3600 - EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av Byggmesternes Takseringsforbund og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eiendom. LEVETIDSBETRAKNINGER: Når det refereres til levetid er dette basert på takstmannens erfaringstall og Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og utskiftning av bygningsdeler, SINTEF Byggforsk, 2007. Levetidsbetraktningene beregnes med hovedvekt på takstmannens skjønnsmessige vurdering av den enkelte bygningsdelens antatte gjenstående levetid. Dette avhenger også av forskjellige faktorer som kan gjøre seg gjeldende når det gjelder værforhold og bruk. Levetiden vil variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel vedlikehold, estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller andre brukerønsker, er lagt til grunn. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 2 av 12
2 TILSTANDSGRADENE TG0 TG1 Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt frem. Som TG0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje; eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller TG2 det er kort gjenværende brukstid; eller bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller det er grunn til overvåking av denne bygningsdelen for å sikre mot større skade og følgeskader; eller det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lengre formålet; eller TG3 det er fare for liv og helse; eller det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller det er avvik fra lover og forskrifter som gjelder den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. TGIU TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak eller krypkjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet; eller bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særlig. ELEKTISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 3 av 12
3 INFORMASJON OM OPPDRAGET Befaringsdato: 14.06.2019 Rapportdato: 19.06.2019 Bestiller/rekvirent av rapport: Kennet Knashaug HJEMMELSHAVERE Navn: Kenneth Knashaug Navn: Linn-Therese Knashaug Tilstede ved inspeksjon: Ja Tilstede ved inspeksjon: Nei 4 INFORMASJON OM TAKSTMANNEN Navn: Tom Bjarne Ulvmoen Firma: Byggkonsulent Ulvmoen as Adresse: Storgata 121, 2480 Koppang Telefon: 40520269 Dato: 19.06.2019 E-post: Byggkonsulentulvmoen@svorka.net Sted: Koppang 5 BOLIGINFORMASJON Adresse: Vinjeveien 2510, 2480 KOPPANG Kommunenummer: 0430 Gårdsnummer: 17 Bruksnummer: 380 Seksjonsnummer: 0 Boligtype: Fritidsbolig Byggeår: 1979 Tomt: Selveier Tomteareal: 1 082 kvm Generell beskrivelse av boligen Byggemåte: Hytta står på pillarer, yttervegger i bindingsverk med stående trekledning. Saltakkonstruksjon med limtre drager i møne, tekket med shingel. Etasjeskille i trekonstruksjon. Overflater: Hel tre gulv bord, panel og plater på vegger og plater og panel i takene. Oppvarming: Ved ovn i stue. Tomt. Flat tomt med skogsterreng. ikke vintervei til hytta. Det er ikke innlagt vann og avløp på hytta men ett rom er det laget mulighet for enkel vasking, dette rom er ikke under kravene til våtrom så betegnes bare som ett rom. Det er ikke strøm på hytta men det er solcelle anlegg. Dette er ikke testet. REHABILITERINGER/OMBYGNINGER 2008 Tilbygg rom for vanntank samt veranda med tak over GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 4 av 12
6 VERDIVURDERING Beregnet markedsverdi Kr. 650 000,- Beregnet byggekostnader Kr. 920 000,- Tomteverdi Kr. 250 000,- Verdireduksjon Kr. 305 000,- Beregnet teknisk verdi Kr. 615 000,- 7 AREALINFORMASJON Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendig åpninger for trapp, heis sjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som måles må være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdige. 1.ETASJE Bruttoareal 51 Primærrom 40 SekundærRom 5 BRA (P-ROM + S-ROM) 45 Beskrivelse primærrom Stue(20,5m2), Kjøkken(4m2), soverom(3,9m2), soverom(3,8m2), soverom(3,92m2), vindfang(1,9m2), rom/vaskerom(1,8m2) Beskrivelse sekundærrom Vanntankrom TOTALT Bruttoareal 51 Primærrom 40 SekundærRom 5 BRA (P-ROM + S-ROM) 45 ØVRIGE BYGG 1.ETASJE Bruttoareal 13 Primærrom 0 SekundærRom 12 BRA (P-ROM + S-ROM) 12 Beskrivelse primærrom Beskrivelse sekundærrom Boder UTEDO Bruttoareal 2 Primærrom 0 SekundærRom 1 BRA (P-ROM + S-ROM) 1 Beskrivelse primærrom Beskrivelse sekundærrom Utedo GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 5 av 12
8 GRUNN/FUNDAMENT GRUNN / FUNDAMENT / UTVENDIG GRUNNMUR Her vurderes: Fundament, søyler og pilarer dersom det er tilgjengelig. Byggegrunn angis hvis kjent. Dersom grunnmur vurderes det om det er sprekker, riss, avskalling eller setninger. Gulv på grunn vurderes med hensyn til skjevheter og fukt. Grunnundersøkelser foretas ikke. Type Fundament/Grunnmur Søyler/Pillarer Fundamentering er ikke vurdert da den ligger under bakkenivå. Grunnundersøkelser er ikke foretatt. Antas ikke å være spesielt isolert og fuktsikret mot terreng. Upusset lecastein med noen skjevheter. SPREKKER/RISS MUR Er det synlige sprekker eller riss i muren? Nei KRYPKJELLER Her vurderes: (utvendig) om det er tilstrekkelig terrengfall og drenering. (Innvendig) om det er tilstrekkelig luftgjennomstrømning, overflater kontrolleres for zoologiske eller biologiske skadegjørere og råteangrep. I tillegg vurderes luftfuktighet og fuktsperre mot grunn. Er det krypkjeller i boligen? Nei Totalvurdering av krypkjeller DRENERING Her vurderes: funksjon av drenering fra innvendige inspeksjoner og ut ifra alder. Er det gjennomførte arbeider etter originalt byggeår? Nei Synlig grunnmursplast og topplist? Nei Terrengfall fra grunnmur Ja Takvann/nedløp til terreng Ja Totalvurdering av drenering Det er ikke noe drenering å vurdere. Her er det grunnforhold som justerer dreneringen 9 TERRASSE Her vurderes: avvik i forhold til sprekker og råte. Rekkverk vurderes også i forhold til høyde og barnesikring. Fall og innfesting vurderes også. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 6 av 12
Hvor Ved inngangsparti mot nord vest Type Terrasse Overbygget terrasse på ca 11 m2. Konstruksjon: Er det synlige tegn til feilkonstruksjon/svikt? Nei Forskriftsmessig rekkverkshøyde Nei Noe lavt men ikke noen stor fall høyde. Er balkongen/terrassen/plattinger tekket? Nei Er det etablert tilstrekkelig fall/avrenning? Ja Totalvurdering Trekonstruksjoner med dekke av terrassebord i trevirke. 10 VINDUER/DØRER Punkterte glass Nei Beskrivelse Koblede hyttevinduer i trekarmer. Ytterdør med glassfelt, enkel dør til tank rom. Trenger normalt vedligehold. 11 YTTERTAK GENERELL INFORMASJON Inspisert fra Fra bakken TAKKONSTRUKSJON Takkonstruksjon:Her vurderes: svai, svanker, om det er spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere, tetthet rundt gjennomføringer, lufting og tilstrekkelig ventilasjon. Takkonstruksjon Saltak Limtredrager i møne, innvendig skråhimling Er det sylige tegn til svanker/konstruksjonssvikt Nei Er det etablert tilstrekkelig lufting av takkonstruksjonen? Ja Det registreres luftespalter under takutstikk. Øvrig del av takkonstruksjonen er lukket og ikke tilgjengelig for inspeksjon uten destruktive inngrep. Man kan kun anta at lufting er etablert etter gjeldende anvisninger på oppføringstidspunktet. Totalvurdering av takkonstruksjonen Vurdering Konstruksjonen fremstår stabil på befaringsdagen. Det er ikke registrert konstruksjonsvikt med behov for tiltak. Viktig å merke seg at takkonstruksjoner i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet da disse er bygget etter eldre forskrifter. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 7 av 12
TAKTEKKING OG BESLAG Taktekking og beslag: Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Type tekking Shingel Er det synlige avvik på beslag/inndekning rundt pipe og andre takgjennomføringer? Nei Helbeslag på pipa Ufagmessige detaljer Nei Totalvurdering av taktekking og beslag Vurdering Taktekking fremstår visuelt sett i god stand på befaringsdagen. RENNER OG NEDLØP Renner og nedløp: Her vurderes: taktekkingen med hensyn til materialvalg, innfesting og overganger. TG angis på bakgrunn av alder, materialer og den faktiske tilstanden. Er det synlige tegn til avvik på renner og nedløp? Nei Renner og nedløp fremstår i god stand, litt frostspreng på nedløp. Ikke funnet tegn til skader eller vesentlige retningsavvik. 12 YTTERVEGGER UTVENDIG FLATER Fasade Stående kledning Yttervegger er oppført som bindingsverk. Yttervegger er sannsynlig isolert etter tidligere krav og standard. Lufting av kledning Ja Fuktskade/sopp/råte Nei VEGGKONSTRUKSJON Er det synlige skjevheter/riss/sprekker/setninger? Ja Noe sprekkdannelser i panel grunnet normal uttørking. Musetetting Ja GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 8 av 12
Totalvurdering av veggkonstruksjon Vurdering Selve veggkonstruksjonen ble ikke inspisert da det er en lukket konstruksjon. For inspeksjon kreves destruktive åpninger, noe som ikke ble foretatt på befaringsdagen. Yttervegger er sannsynlig isolert etter tidlige krav og standard Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Trenger overflatebehandling i nær framtid 13 ELEKTRISK 14 ETASJESKILLE Her vurderes: stivhet og nedbøyning. Avvik beskrives Type Tre/bjelkelag Skjevheter/svanker/kuler/svikt Ja Mindre skjevheter observert (normalt i.h.h. til alder/ byggeår). Stedvis noe knirk Totalvurdering Det ble ikke avdekket vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative konsekvenser. Viktig å merke seg at bjelkelag/ etasjeskillere i eldre boliger ikke nødvendigvis tilfredsstiller dagens krav til stivhet da disse er bygget etter eldre forskrifter. 15 ILDSTED Type pipe Stål Ny ovn med stålpipe montert i 2018 Er avstanden til brennbart materiale forskriftsmessig? Ja Totalvurdering Pipe og ildsted er kun visuelt vurdert og ikke røyktrykkprøvd eller kamerakontrollert ved besiktigelsen. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse vedr. vurdering av piper og ildsteders forskriftsmessige tilstand. For detaljert informasjon og krav anbefales kontakt med lokalt brann- og feievesen. 16 KJØKKEN Her vurderes: om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder og kjøleskap. For øvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 9 av 12
Er det søkt etter fukt rundt vask/kjøleskap/oppvaskmaskin Nei Det er ikke innlagt vann så ikke noe utslagsvask på kjøkken Fungerer avtrekk over komfyr Nei Det er ikke ventilator over ovn Beskrivelse av kjøkken Enkelt kjøkken med to skap og lita benkplate Anbefalte tiltak / ytterligere undersøkelser anbefales Ja Anbefaler å montere ventilator over ovn. Fungerer med dagens tilstand. 17 LOVLIGHET Det tas forbehold om at takstmann er gitt riktige opplysninger om lovligheter. Takstmannens undersøkelser overtar ikke for selgers opplysningsplikt og ikke for kjøpers undersøkelsesplikt. Er selgers egenerklæringsskjema fremvist på befaring? Ja Er det fremlagt ferdigattest / midlertidig brukstillatelse? Nei Takstmann har ikke hentet inn ferdigattest/brukstillatelse da dette hentes inn av megler. Se salgsprospekt for mer informasjon. Er det opplyst om bruksendring på boligen etter byggeår? Nei Det er ikke opplyst om bruksendringer fra eier. Bruksendring fra tilleggsdel (eks bod) til hoveddel (eks bad, soverom etc) var meldepliktig jmf Plan- og bygningsloven før 2008. Etter 2008 ble meldeplikten endret til søknadspliktig. Bruksendringer fra tillegsdel til hoveddel gjennomført etter 2008 er derfor søknadspliktig. Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Nei Totalvurdering Det anbefales å sette seg godt inn i vedlagt dokumentasjon til salgsoppgave samt selgers egenerklæring. Ved evt. avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selger opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt iht. lov om avhending av fast eiendom. 18 TRAPP 19 VVS 20 VÅTROM GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 10 av 12
21 RADONSIKRING 22 UNDER TERRENG 23 LOFT 24 UTEDO Beskriv Beskrivelse Utedo oppført i bindingsverk med stående kledning. Pultak tekket med papp. Står på pilarer. Uisolert 25 UTHUS TG-3 Beskriv Beskrivelse Bygget står på pilarer, oppført i bindingsverk med stående trekledning. Pultak tekket med bølgeblikk. Trenger en del vedligehold. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 11 av 12
TAKSTMANNENS VURDERING VED TG2: GRUNN/FUNDAMENT Ikke funnet innvendige tegn til svikt i drenering. Fungerer med dagens tilstand. VINDUER/DØRER Fungerer med dagens tilstand. YTTERTAK Fungerer med dagens tilstand. YTTERVEGGER Trenger overflatebehandling i nær framtid TAKSTMANNENS VURDERING VED TG3: UTHUS Bygget står på pilarer, oppført i bindingsverk med stående trekledning. Pultak tekket med bølgeblikk. Trenger en del vedligehold.! VÆR OPPMERKSOM PÅ: IKKE FREMLAGT FERDIGATTEST / MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Takstmann har ikke hentet inn ferdigattest/brukstillatelse da dette hentes inn av megler. Se salgsprospekt for mer informasjon. GNR. 17 BNR. 380 SNR. 0 Utført av: Tom Bjarne Ulvmoen Befaringsdato: 14.06.2019 Side 12 av 12