Verditakst - fast eiendom

Verditakst - fast eiendom Gudes gate 1A 1530 Moss Gnr. 2 Bnr. 1040 Snr. 6 Moss kommune Benevnelse BRA Selveier leilighet 30 m² Tomteareal 5 109 m² Markedsverdi 1 850 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 490 164 26.03.2019 Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: 93862565 E-post: stian@norskeiendomstakst.no

Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Gudes gate 1A Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 1530 Moss 2 1040 6 Område/bydel Møllene Kommune Moss Rekvirent Jahn Fredrik Andreassen Hjemmelshaver(e) Jahn Fredrik Andreassen Befaringsdato 26.03.2019 Tilstede/opplysninger Eier var ikke tilstede på befaringsdagen gitt av Sameiets navn Boligsameiet Gudesgate 1 Forretningsfører BDT Viken Antall enheter i 41 Mnd. andel -1 758 sameiet fellesutgifter Andel fellesgjeld 0 Andel fellesformue 0 Inkludert i andel fellesutgifter Oppvarming i fellesområder. Felles strøm. Vaktmester. Rengjøring av fellesområder. Vedlikehold og vakthold. Forsikring. Administrasjon. Våre opplysninger om felleskostnader baserer seg på siste registrering i BDTs datasystem. Sameiet/styret kan nylig ha vedtatt beslutninger som vil medføre økte felleskostnader, men hvor en slik eventuell økning ikke er endelig fastsatt eller registrert hos BDT Viken. Side2av8

Premisser - generelle opplysninger En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014. Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Takstmannen har ikke gjort undersøkelser rundt skjeggkre/sølvkre. Sammendrag Leiligheten ligger i 3.etasje i en boligblokk med flere selveier leiligheter og noe næringsvirksomhet. Leiligheten består av entre/gang, stue/kjøkken og bad/vaskerom. Fra stuen er det åpning til fransk terrasse samt at det er en felles takterrasse. Leiligheten holder normal standard og er normalt vedlikeholdt. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø BELIGGENHET: Leiligheten ligger i 3. etasje med utsikt. Leiligheten ligger i Moss sentrum med nærhet til alt hva byen har å tilby av servicetilbud og fasiliteter. Det kan nevnes kjøpesenter, gågater, dagligvarehandel, kino, postkontor og treningssenter med mer. I tillegg er det kort vei til offentlig kommunikasjon. Det er ca. 1 time til Oslo. OMRÅDESBESKRIVELSE OG MILJØ: Moss er en by og kommune i Østfold. Den grenser i nord til Vestby, i øst til Våler og i sør til Rygge. Moss har et mangfoldig industri- og handelsmiljø, kunstgallerier, variert fjord- og innlandsnatur med Jeløya, Mossemarka og Vansjø. Moss ligger sentralt ved Oslofjordens østside midtvegs mellom Oslo og Sverige og har blant annet fergeforbindelse over Oslofjorden til Horten og Vestfold. I Moss ligger også Statens Hus med Fylkesmannen og de fleste av statens øvrige virksomheter for Østfold. I de fleste sammenhenger innbefatter Mossedistriktet kommunene Rygge og Våler. Også deler av Råde og Vestby regnes til tettstedet Moss. Moss har to videregående skoler, Kirkparken vgs og Malakoff vgs som drives av Østfold fylkeskommune. Reguleringsmessige forhold Ifølge offentlig kommunekart er området regulert for bolig/forretning/kontor. Eiendommens tomt Tomteareal 5 108,9 m2 Type tomt Eiet Side3av8

Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) TOMT: Felles tomt. Ideell andel av 5108,9 m². Tomtearealet er beregnet areal. VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG KLOAKK: Tilknyttet kommunalt vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett. Terrengforhold TERRENG: Relativ flat tomt med trappende, skrående terreng i front av bebyggelsen. FORHOLD: Tomten er opparbeidet med prydbusker, sittegrupper og brosteinsbelegning. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Selveierleilighet 1986 2008 Likningsverdi (år) Ikke opplyst Kjøpsår 2016 Forsikringsselskap Gjensidige Type forsikring Fullverdi Polisenummer 87860002 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTER: Bygget er fundamentert på fjell og komprimerte masser av sprengstein og sand. GRUNNMUR: Blokka har antatt betongsåle til antatt fast og stabil grunn. Kjellergulv og grunnmur av plaststøpt betong. DRENERING: Dreneringssystemet er utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Etasjeskillere er av elementer. KONSTRUKSJON: Det er utfyllende bindingsverkvegger som antatt er isolert med mineralull. FASADER: Bygget er dekket med fasadeplater. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er med rammer og karmer av tre og to lags isolerglass. Vinduene er utvendig beslått. Det er fastkarmvinduer i stuen. DØRER: Terrassedøren er med brystning. Ytterdøren er fra byggeår. Det er montert finert, slett innerdør. Side4av8

Takkonstruksjon med yttertak OPPBYGNING OG FORM: Bygget har flatt tak av konstruksjon. TEKKING OG UNDERTAK: Undertaket er antatt oppført med prefabrikkerte takstoler med påforinger med papp eller lignende. Yttertak er ikke besiktiget. Piper, ildsteder og oppvarming PIPE: Det er ikke pipe i leiligheten. OPPVARMING: Leiligheten varmes forøvrig opp av varmekabler på bad/vaskerom og elektrisitet. Takstmannen har ikke foretatt noen form for funksjonstesting av varmekabler eller andre aktuelle varmekilder. Bad og vaskerom INNREDNING: Badet består av servant med over-/underskap, dusjhjørne med glassvegger, vegghengt klosett og opplegg for vaskemaskin. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er avtrekk i himling og luftespalte under dør. Det er varmekabler i gulv. MERKNADER: Det ble registrert manglende drensåpning i underkant av innbygningen av sisterna noe det bør være for at eventuelt lekkasjevann kan sige ut på gulvet. Det bemerkes at dusjhjørnets gulvskinne avgrenser sluket fra resten av rommet. Her bør det etableres en slisse/drensåpning for å gjøre sluket tilgjengelig ved eventuell lekkasje fra øvrige tappesteder i rommet. Det ble i dusjsonen registrert sprekker i gulvfliser. I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Kjøkken INNREDNING: Det er montert slett kjøkkeninnredning med over-/underskap, laminert benkeplate, servant med 2 kummer, kjøleskap og komfyr med ventilator over. Det er muligheter for oppvaskmaskin. VENTILASJON: Det er ventilator med avtrekk over kokesonen. Det anbefales å montert lekkasjestopper under kjøkkenbenk. Lekkasjestoppere monteres i eller omkring vannførende installasjoner for å stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater Entré/gang og stue/kjøkken: Eikeparkett på gulv, malte flater på vegger og malt betong i himling. Bad/vaskerom: Fliser på gulv, -vegger og malte flater i himling. Side5av8

Elektrisk anlegg Sikringsskapet er oppført i entré med automatsikringer og kursfortegnelse. Det er lagt skjult elektrisk anlegg i leiligheten. Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. Ved omsetning av bolig/leiligheter vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. VVS-installasjoner Det er synlige vannrør av kobber/rør i rør og avløp av plast. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Annet VENTILASJON: Leiligheten ventileres i form av mekanisk ventilasjon, med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av i kjøkken og våtrom. DIVERSE: Fra stue er tilkomst til fransk balkong med rekkverk av glass og stål. I 4. etasje er det stor felles takterrasse med panorama utsikt. Det er hems i leiligheten på ca 9 m² som kan benyttes som lagringplass eller soveplass. Det er dørcalling. Det er en tilhørende bod til leiligheten på ca 5 m². Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Selveier leilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 3. etasje 32 30 30 0 Entré/gang, bad/vaskerom og stue/kjøkken. Sum 32 30 30 0 Sum alle bygninger 32 30 30 0 Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) 3940. Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Kommentarer til planløsningen Side6av8

Leiligheten har god planløsning med stor takhøyde, mye dagslys og flere bruksmuligheter. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Sameie Sameiebrøken er satt til 50/10 275. Heftelser Ved eventuell salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelt heftelser/servitutter på generelt grunnlag. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Leiligheten ble taksert som ledig for kjøper. Kostnader / andel fellesutgifter Drifts- og vedlikeholdskostnader for eiendommen er ikke oppgitt. Teknisk verdiberegning Bygg A: Selveierleilighet Beregnede byggekostnader 1 560 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 11% - = 171 600 1 388 400 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = 1 388 400 470 000 1 858 000 Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø og bygningsmassen fremstår som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for leiligheter av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Beliggenhet med gode solforhold, trekker opp. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr 1 572 500,-. MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for leiligheten slik den fremstår på taksttidspunktet. Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er ok etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Området er tettbebygd og meget sentralt. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Side7av8

Verdikonklusjon Sted og dato Moss 27.03.2019. Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 1 850 000,- Dokumentkontroll Fremlagt Stian Pettersen Informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra: Vedlagt Offentlige registre. Forretningsfører. Vedlegg til takstrapporten er: Grunnboksutskrift. Plantegning. Side8av8