Verditakst. over adkomstdokumentene i andelsleilighet. Kaptein Storms vei 29 D 1539 Moss Gnr. 3 Bnr Anr. 14 Moss kommune

Transkript

1 Verditakst over adkomstdokumentene i andelsleilighet Kaptein Storms vei 29 D 1539 Moss Gnr. 3 Bnr Anr. 14 Moss kommune Benevnelse BRA Andelsleilighet 67 m 2 Frittstående bod 6 m 2 Markedsverdi Tomteareal m 2 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: E-post: stian@norskeiendomstakst.no

2 Eiendomsbetegnelse m.m. Adresse Kaptein Storms vei 29 D Postnr./sted 1539 Moss Område/bydel Kambo Kommune Moss Gnr. 3 Bnr Fnr. Type bygg Andelsleilighet Byggeår 2008 Forsikringsselskap If Skadeforsikring Type forsikring Fullverdi Polisenummer SP Rekvirent Elin Torper Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Jan Erik Torper og Elin Torper Eier(e)/adkomstdokumenter m.m Eier(e) til adkomstdok. Jan Erik Torper Boligselskapets navn Kongeveien Moss Borettslag Leilighetsnummer Andel-/aksjenr. 14 Forretningsfører Follo Boligbyggelag, idrettsvn. 9 boks Ski Tlf: Telefax: E-Post: firmapost@follo-bbl.no Type leilighet Andelsleilighet tilknyttet boligbyggelag Antall enheter 24 Likningsverdi Ikke opplyst Pålydende aksje-/ andelsbrev Opprinnelig innskudd Kr ,- Månedlig andel fellesutgifter Kr 9 662,- Inkludert i andel fellesutgifter Kommunale avgifter. Kabel-tv. Felles forsikring. Eiendomsskatt. Renter på felles lån. Strøm i fellesarealer. Vedlikehold og drift av borettslaget. Andelens månedlige felleskostnad oppgitt i denne taksten baserer seg på siste registrering i Follo Boligbyggelags datasystem. Borettslagets generalforsamling eller styre kan nylig ha vedtatt beslutninger som kan medføre økte felleskostnader, men hvor en slik eventuell økning ennå ikke er endelig fastsatt eller registrert hos Follo Boligbyggelag. I tillegg vil en eventuell fremtidig økning i boligrenten, utover dagens rente, kunne øke andelens månedlige felleskostnader. Side2av8

3 Premisser - generelle opplysninger - sammendrag En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Takstmannen har ikke gjort undersøkelser rundt skjeggkre/sølvkre. I følge eier er det blitt gjort oppgraderinger i form av: 2018: Nytt rekkverk på terrasse (begge sider). 2018: Ny elektrisk markise. 2018: Vedlikehold og rens av ventilasjonsanlegg. 2017: Nytt kjøkken. 2017: Nytt gulv i stue/kjøkken og gang. Tomt, områdebeskrivelse og miljø Tomteareal 5 988,0 m2 Type tomt Eiet Beskrivelse TOMT: Tomtearealet er beregnet areal. Det er felles tomt. Ideell andel av 5988 m². VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG KLOAKK: Tilknyttet kommunalt vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett. BELIGGENHET: Leiligheten ligger ved Sjøhagen mellom Moss og Son. Her bor man høyt, fritt og med gode solforhold. Kort vei til strand, sjø, barnehage og skole. Kort til Kambo stasjon og offentlig kommunikasjon. I nærområdet finnes både småbåthavner og sandstrand, som begge er innenfor få minutters gange. Kambo togstajon er ca. 800 meter syd for boligen, enkelt tilgjengelig via gang- og sykkelvei, og har avganger til Oslo. Med bil er Oslo innenfor ca. 40 minutter, til Moss sentrum ca. 10 min. Side3av8

4 Terrengforhold TERRENG: Relativ flat tomt. FORHOLD: Asfaltert adkomst til hovedinngang samt asfalterte biloppstillingsplasser. Utearealet er pent opparbeidet. Reguleringsmessige forhold Området er regulert til boligformål Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTER: Bygget er fundamentert på fjell og komprimerte masser av sprengstein og sand. GRUNNMUR: Bygget har betongsåle til fast og stabil grunn. Grunnmur av plaststøpt betong. DRENERING: Dreneringssystemet er utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Bjelkelag av tre som etasjeskille. KONSTRUKSJON: Ytterveggene har utfyllende bindingsverksvegger som er isolert med mineralull. FASADER: Bygget er kledd med liggende trekledning. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er fra 2008 med rammer og karmer av tre og isolerglass. Det er fastkarmvindu i stuen. DØRER: Terrassedøren er fra 2008 med helglass. Det er montert hvitmalte finerte innedører. Det er skyvedører til bod og soverom. Takkonstruksjon m/tekking OPPBYGNING OG FORM: Bygget har saltak av konstruksjon. Det er montert snøfangere rundt på utsatte steder. TEKKING OG UNDERTAK: Undertaket er av forenklet utførelse. Det er prefabrikkerte takstoler av tre som er tekket med takstein. LUFTING: Konstruksjonen har luftespalter i gesimskasser. TAKRENNER OG NEDLØP: Takrenner og nedløp er av plastbelagt stål. Yttertak ble besiktiget fra bakkeplan. Oppvarming Leiligheten varmes opp av varmekabler på bad og del av gang, balansert ventilasjon med varmegjenvinning og elektrisitet. Takstmannen har ikke foretatt noen form for funksjonstesting av aktuelle varmekilder. Side4av8

5 Bad og vaskerom INNREDNING: Badet består av helstøpt servant med under-/høyskap, gulvklosett, dusjhjørne med sokkel og opplegg for vaskemaskin/ tørketrommel. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er avtrekk i himling og luftespalte under dør. Det er varmekabler i gulv. I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Kjøkken INNREDNING: Det er montert takhøy kjøkkeninnredning med over-/underskap, laminert benkeplate, fliser over benk, servant med kum, integrert oppvaskmaskin, - kjøkkenskap, innfelt ovn med platetopp og ventilator over. VENTILASJON: Det er ventilator med avtrekk over komfyr. Det anbefales å montere lekkasjestopper under kjøkkenbenk. Lekkasjestopperen skal stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater Entre: Fliser på gulv, malt strie på vegger og malte flater i himling. Soverom 1, 2, gang, bod og stue/kjøkken: Eikeparkett på gulv, malt strie/kalk maling på vegger og malte flater i himling. Bad/vaskerom: Fliser på gulv, -vegger og malte flater i himling. Elektrisk anlegg Sikringsskap er oppført i bod med automatsikringer og overbelastningsvern. Det er montert skjult elektrisk anlegg i leiligheten. Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. VVS Elektrisk anlegg. Varmtvannsberederen på ca 120 liter er oppført i kjøkkenbenk. Det er synlige vannrør av kobber/rør i rør og avløp av plast. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Side5av8

6 Annet VENTILASJON: Leiligheten ventileres i form av balansert ventilasjon med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av i kjøkken og våtrom. DIVERSE: Fra stue er det utgang til terrasse på ca 12 m² med tett rekkverk, levegg og elektrisk markise. Det er utvendig bod med strøm på ca 5 m². Det er alarm i leiligheten. Generell tilstand Leiligheten fremstår som lys, praktisk og den gir et godt inntrykk. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Andelsleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2. etasje Entre, 2 soverom, kjøkken/stue og bad/vaskerom. Bod. Sum Frittstående bod Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje Bod. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Kommentarer til planløsning Leiligheten har god planløsning med mye dagslys. Side6av8

7 Teknisk og økonomisk verdiberegning Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag Andel av tomt og fellesareal Sum beregnet teknisk og økonomisk verdi Andel fellesgjeld Andel fellesformue Adkomstdokumentets beregnede verdi 11% - = + = - + = Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø og bygningsmassen fremstår som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for leiligheter av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Beliggenhet med gode solforhold, trekker opp. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr ,-. MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for leiligheten slik den fremstår på taksttidspunktet. Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er god etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Området er tettbebygd og forholdsvis sentralt. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Verdikonklusjon Sted og dato Moss Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Stian Pettersen Informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra. Eier. Offentlige registre. Forretningsfører. Vedlagt Side7av8

8 Vedlagt Vedlegg til takstrapporten er: Egenerklæringsskjema. Grunnboksutskrift. Plantegning. Side8av8