Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Solveien 15 C 1533 Moss Gnr. 2 Bnr Snr. 1 Moss kommune Benevnelse BRA Selveierleilighet 104 m² Tomteareal m² Markedsverdi Kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: E-post: stian@norskeiendomstakst.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Solveien 15 C Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 1533 Moss Område/bydel Klommesten Kommune Moss Rekvirent Jan Mattias Mellquist Hjemmelshaver(e) Jan Mattias Mellquist og Line Gunby Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Jan Mattias Mellquist Premisser - generelle opplysninger En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Sammendrag Bygget ble oppført i 2011 over to plan. Leiligheten inneholder trapperom, 3 soverom, bod, bad, bad/vaskerom, stue/kjøkken og entre. Det er utgang til terrasse fra både stue og soverom. Leiligheten holder normal standard og den er godt vedlikeholdt. Eier har pusset opp i form av: Ny terrasse. Stenlagt og asfaltert gårdsplass. Side2av9

3 Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø OMRÅDESBESKRIVELSE OG MILJØ: Solveien ligger på Ørejordet i populære og barnevennlige omgivelser ca 1,5 km syd for Moss Sentrum. Det er fine opparbeidede fellesarealer med store lekearealer slik som fotballbaner, BMX bane og ishall i umiddelbar nærhet. Gangavstand til butikk, skoler og barnehage. Rygge Storsenter ligger i nærmiljø. BELIGGENHET: Moss er en by og kommune i Østfold. Den grenser i nord til Vestby, i øst til Våler og i sør til Rygge. Moss har et mangfoldig industri- og handelsmiljø, kunstgallerier, variert fjord- og innlandsnatur med Jeløya, Mossemarka og Vansjø. Moss ligger sentralt ved Oslofjordens østside midtvegs mellom Oslo og Sverige og har blant annet fergeforbindelse over Oslofjorden til Horten og Vestfold. I Moss ligger også Statens Hus med Fylkesmannen og de fleste av statens øvrige virksomheter for Østfold. I de fleste sammenhenger innbefatter Mossedistriktet kommunene Rygge og Våler. Også deler av Råde og Vestby regnes til tettstedet Moss. Moss har to videregående skoler, Kirkeparken vgs og Malakoff vgs som drives av Østfold fylkeskommune. Reguleringsmessige forhold Området er regulert for bolig. Eiendommens tomt Tomteareal 1 237,6 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) TOMT: Felles tomt. Ideell andel av 1237,6 m². Tomtearealet er beregnet areal. VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG AVLØP: Bygget er tilknyttet kommunalt vann og avløp. Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett. Terrengforhold FORHOLD: Utearealet er opparbeidet med plen, hekker, diverse beplantning og støttemurer. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Selveier rekkehus 2011 Likningsverdi (år) Ikke opplyst Kjøpsår 2010 Forsikringsselskap Sparebank 1 Type forsikring Fullverdi Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTER: Bygget er antatt fundamentert på faste og stabile masser. GRUNNMUR: Det er støpt plate med ringmur, isolering og fuktsperre som var vanlig for byggeåret. DRENERING: Dreneringssystemet antas utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Side3av9

4 Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Etasjeskillere er av tre. KONSTRUKSJON: Yttervegger er av bindingsverkvegger av tre som antatt er isolert. FASADER: Bygget er kledd med liggende kledning utvendig. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er fra 2011 med rammer og karmer av tre, utvendig sprosser og trelags isolerglass. DØRER: Terrassedørene er med brystning fra Det er montert innedører med 4 speils profil. Takkonstruksjon med yttertak OPPBYGNING OG FORM: Bygget har saltak av konstruksjon. TEKKING OG UNDERTAK: Det er benyttet undertakt av Sutakplater som er tekket med takstein. LUFTING: Konstruksjonen har luftespalter i gesimskasser. TAKRENNER OG NEDLØP: Takrenner, nedløp og beslag er av plastbelagt stål. GENERELT: Yttertak ble besiktiget fra bakkeplan. Piper, ildsteder og oppvarming PIPE: Det er montert stålpipe i leiligheten. ILDSTEDER: Det er tilkoblet vedovn i stuen. OPPVARMING: Leiligheten varmes forøvrig opp av elektrisitet og varmekabler på begge bad og i entre. Ildsted Pipe Side4av9

5 Bad og vaskerom BAD INNREDNING: Badet består av helstøpt servant med over-/underskap, vegghengt klosset, dusjhjørne med glassvegger og badekar. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er avtrekk i himling og luftespalte under dør. Det er varmekabler i gulv. BAD/VASKEROM INNREDNING: Vaskerom består av dusjhjørne med glassvegger, vegghengt klosset og opplegg for vaskemaskin. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er avtrekk i himling og luftespalte under dør Det er varmekabler i gulv. GENERELT: I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Kjøkken INNREDNING: Det er montert slett innredning med over-/underskap, laminert benkeplate, servant med to kummer, integrert kjøleskap, fliser over benk, oppvaskmaskin, innfelt ovn, mikrobølgeovn og platetopp med ventilator over. VENTILASJON: Det er ventilator med avtrekk over kokesonen. GENERELT: Det anbefales å montere lekkasjestopper under kjøkkenbenk. Lekkasjestopper monteres i eller omkring vannførende installasjoner for å stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater 2. ETASJE Trapperom, 3 soverom og bod: Parkettgulv, MDF plater på vegger og himlingsplater. Bad: Fliser på gulv, vegger og himlingsplater med downlights. Entre: Fliser på gulv, MDF plater på vegger og himlingsplater. Kjøkken/stue: Parkett på gulv, MDF plater på vegger og himlingsplater. Bad/vaskerom: Fliser på gulv, -vegger og himlingsplater md downlights. Elektrisk anlegg 1. ETASJE Sikringsskapet er oppført i entre med automatsikring, kursfortegnelse og strømmåler. Det er lagt skjult elektrisk anlegg i leiligheten. Det elektriske anlegget er ikke videre inspisert, da takstmannen ikke innehar kompetanse for dette. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. Side5av9

6 VVS-installasjoner Elektrisk anlegg Stoppekran, fordelerskap med avrenning til sluk og varmtvannsberederen på ca 300 liter er oppført på vaskerom. Synlige vannrør av kobber og avløpsrør av plast. Det er montert utekran. GENERELT: Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Annet VVS VENTILASJON: Leiligheten ventileres i form av mekanisk ventilasjon, med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av på kjøkken og våtrom. DIVERSE: Fra et soverommet er det utgang til altan på ca 15 m² med stående rekkverk. Fra stuen er det utgang til terrasse på ca 34 m² med levegg og støttemur. Det er parkeringsplass rett på utsiden. Det er montert sentralstøvsuger. Det er montert tretrapp med sving og tette trinn mellom etasjene. Det er noe knirk i trappen. Generelt om andre bygg Det er oppført en redskapsbod på ca 7 m². Det er oppført en fellesbod med en tilhørende bod på ca 5 m². Side6av9

7 Felles bod Redskapsbod Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Selveierleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 2. etasje Trapperom, 3 soverom og bad. Bod. 1. etasje Stue/kjøkken, entre og bad/vaskerom. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Kommentarer til planløsningen Leiligheten har praktisk planløsning med mye dagslys og flere bruksmuligheter. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Sameie Sameiebrøken er satt til 1/3. Heftelser Det ble ikke opplyst om noen forhold på befaringsdagen. Ved eventuell salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle heftelser/servitutter på generelt grunnlag. Side7av9

8 Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Leiligheten er taksert som ledig for kjøper. Kostnader / andel fellesutgifter Drifts- og vedlikeholdskostnader for eiendommen er ikke oppgitt. Teknisk verdiberegning Bygg A: Selveier rekkehus Beregnede byggekostnader Kr Verdireduksjon 6% - Kr Beregnede byggekostnader etter fradrag = Kr Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = Kr. Kr. Kr Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø. Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø og bygningsmassen fremstår som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for leiligheter av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Beliggenhet med gode solforhold, trekker opp. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr ,-. MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for leiligheten slik den fremstår på taksttidspunktet. Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er god etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Området er tettbebygd og forholdsvis sentralt. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Verdikonklusjon Sted og dato Moss. Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi Kr ,- Stian Pettersen Side8av9

9 Dokumentkontroll Fremlagt Informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra. Vedlagt Eier. Offentlige registre. Vedlegg til takstrapporten er: Grunnboksutskrift. Side9av9