Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Kronprinsens gate Moss Gnr. 2 Bnr. 680 Snr. 16 Moss kommune Benevnelse BRA Selveierleilighet 52 m² Tomteareal 969 m² Markedsverdi Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: E-post: stian@norskeiendomstakst.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Kronprinsens gate 3 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 1530 Moss Område/bydel Sentrum Kommune Moss Rekvirent Camilla Burås Juvik Hjemmelshaver(e) Camilla Burås Juvik Befaringsdato Tilstede/opplysninger Camilla Burås Juvik gitt av Sameiets navn Eierseksjonssameiet Droningensgt 12 Forretningsfører Vansjø Boligbyggelag, Varnaveien , Moss Tlf post@vansjobbl.no Antall enheter i 24 Mnd. andel sameiet fellesutgifter Andel fellesgjeld 0 Andel fellesformue Inkludert i andel fellesutgifter Vedlikehold. Forsikring av bygget. Kommunale avgifter. Fellesstrøm. Regnskapsfører. Våre opplysninger om felleskostnader baserer seg på siste registrering i Vansjø BBLs datasystem. Sameiet/styret kan nylig ha vedtatt beslutninger som vil medføre økte felleskostnader, men hvor en slik eventuell økning ikke er endelig fastsatt eller registrert hos Vansjø BBL. Premisser - generelle opplysninger En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Det er opplyst av eier at det er observert sølvkre i leiligheten og skjeggkre i bygget. Side2av8

3 Sammendrag Leiligheten ligger i 3. etasje i en boligblokk som opprinnelig er fra tallet som ble modernisert i 2006/2007. Bygget er bestående av leiligheter, kontorer og næringsvirksomhet. Leiligheten består av entre/gang, bad/vaskerom, stue/kjøkken og soverom. Det er også utgang til terrasse fra stuen. Leiligheten holder normal standard og er normalt vedlikeholdt. Eier har gjort oppgraderinger i form av: 2018: Ny baderomsinnredning og dusjkabinett. 2015: Nye gulv. 2015: Ny skyvedørsgarderobe. 2015: Nytt Ikea-kjøkken samt nye hvitevarer. 2015: Nye innedører på bad og soverom. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø BELIGGENHET: Eiendommen har en sentral beliggenhet i Moss sentrum med alle service tilbud. Det er kort vei til jernbanestasjon og badestrand. OMRÅDESBESKRIVELSE OG MILJØ: Moss er en by og kommune i Østfold. Den grenser i nord til Vestby, i øst til Våler og i sør til Rygge. Moss har et mangfoldig industri- og handelsmiljø, kunstgallerier, variert fjord- og innlandsnatur med Jeløya, Mossemarka og Vansjø. Moss ligger sentralt ved Oslofjordens østside midtvegs mellom Oslo og Sverige og har blant annet fergeforbindelse over Oslofjorden til Horten og Vestfold. I Moss ligger også Statens Hus med Fylkesmannen og de fleste av statens øvrige virksomheter for Østfold. I de fleste sammenhenger innbefatter Mossedistriktet kommunene Rygge og Våler. Også deler av Råde og Vestby regnes til tettstedet Moss. Moss har to videregående skoler, Kirkeparken vgs og Malakoff vgs som drives av Østfold fylkeskommune. Reguleringsmessige forhold Eiendommen er regulert til bolig, forretning og kontor. Eiendommens tomt Tomteareal 969,0 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) TOMT: Tomtearealet er beregnet areal. VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG KLOAKK: Tilknyttet kommunalt vann og avløp. Bygget har private stikkledninger som leder ut til det offentlige nett. Terrengforhold TERRENG: Tomten heller mot nordvest. FORHOLD: Utearealet er pent opparbeidet. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Selveier leilighet Likningsverdi (år) Ikke opplyst Kjøpsår 2015 Forsikringsselskap Gjensidige Type forsikring Fullverdi Polisenummer Side3av8

4 Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTER: Blokka er fundamentert på fjell og komprimerte masser av sprengstein og sand. GRUNNMUR: Blokka har betongsåle til antatt fast og stabil grunn. Kjellergulv og grunnmur av plaststøpt betong. DRENERING: Dreneringssystemet er utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Etasjeskillere av antatt hulldekkeelementer. KONSTRUKSJON: Yttervegger av isolert bindingsverk samt bærende betongkonstruksjoner. Brannskille av betongvegger. FASADER: Bygget har utfyllende bindingsverksvegger som antatt er isolert med mineralull og kledd med fasadeplater. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er fra 2006 med rammer og karmer av aluminium og isolerglass. DØRER: Det er montert formpressede innedører en med 3 speils profil. Det er montert skyvedør til terrassen. Ytterdøren er fra Takkonstruksjon med yttertak OPPBYGNING OG FORM: Bygget har flatt tak av konstruksjon. TEKKING OG UNDERTAK: Undertaket er antatt oppført med prefabrikkerte takstoler med påforinger og asfaltpapp. LUFTING: Konstruksjonen har antatt luftespalter i gesimskasser. TAKRENNER OG NEDLØP: Det er antatt innvendig nedløp på tak. Det var ikke tilgang til takkonstruksjonen på befaringsdagen. Piper, ildsteder og oppvarming PIPE: Det er ikke pipe i leiligheten. OPPVARMING: Leiligheten varmes opp av elektrisitet og varmekabler på bad/vaskerom. Takstmannen har ikke foretatt noen form for funksjonstesting av varmekabler eller andre aktuelle varmekilder. Side4av8

5 Bad og vaskerom INNREDNING: Badet består av helstøpt servant med skuffer, vegghengt klosett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er mekanisk avtrekk i himling men ikke luftespalte under dør, noe det bør være for å få tilstrekkelig med luftveksling i rommet. MERKNADER: Det er registrert at det ikke er drensåpning i underkant av innbygningen av sisterna noe det skal være for at eventuelt lekkasjevann kan sige ut på gulvet. I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Kjøkken INNREDNING: Det er montert glanset kjøkkeninnredning med over-/underskap, heltre benkeplate, flisplate over benk, integrert oppvaskmaskin, -kjøleskap, servant med 2 kummer og avrenningsplate, innfelt ovn med platetopp og ventilator over. VENTILASJON: Det er ventilator med avtrekk over kokesonen. MERKNADER: Kjøkkeninnredningen er fra 2015 og har et moderne preg. Det anbefales å montert lekkasjestopper under kjøkkenbenk. Lekkasjestopper monteres i eller omkring vannførende installasjoner for å stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater Entre/gang, soverom og stue/kjøkken: Laminat på gulv, malt strie på vegger og malt himling. Bad/vaskerom: Fliser på gulv, -vegger og malte flater i himling. Elektrisk anlegg Sikringsskapet er oppført i gang med automatsikringer, kursfortegnelse og jordfeilbrytere fra I følge eier har Infratek gjennomført el-tilsyn av hele det elektriske anlegget i leiligheten i 2017 og manglende jording i en stikkontakt ble utbedret. Strømmåleren er plassert i tavlekott ved heis. Det er åpent-/skjult elektrisk anlegg i leiligheten. Det gjøres oppmerksom på at det elektriske anlegget ikke er faglig vurdert. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. Utførende takstmann anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjonen ved eierskifte. Det kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. Side5av8

6 VVS-installasjoner Elektrisk anlegg. Varmtvannsberederen er oppført i kjøkkenbenk fra 2006 på 116 liter. Varmekolben ble byttet i Stoppekranen er plassert i fordelerskapet på bad. Synlige vannrør av rør i rør og avløpsrør av plast. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Annet VENTILASJON: Leiligheten ventileres i form av mekanisk ventilasjon, med friskluft inn via ventiler og avtrekksvifte som trekker av i kjøkken og våtrom. DIVERSE: Fra stue er det utgang til terrasse med tremmergulv på ca 2 m². Det er dørcalling i leiligheten. Det er en stor felles takterrasse med utsikt over byen og sjøen. I tillegg er det et felles atrium som kan benyttes til uteplass. Blokken har heis. Det er montert garderobeskap på soverommet og skyvedørsgarderobe i entre. Det følger med en parkeringsplass i et felles garasjeanlegg. Det følger leiligheten en bod i kjelleren på ca 6 m². Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Selveierleilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 3. etasje Stue/kjøkken, soverom, entre/gang og bad/vaskerom. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Side6av8

7 Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Kommentarer til planløsningen Leiligheten har en praktisk planløsning med alt på en flate. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Sameie Sameiebrøken er satt til 541/ Heftelser Det er ikke rekvirert grunnboksutskrift, evt. oppdelingsbegjæring og evt. heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert. Ved eventuell salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelle heftelser/servitutter på generelt grunnlag. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Leiligheten er taksert som ledig for kjøper. Kostnader / andel fellesutgifter Drifts- og vedlikeholdskostnader for eiendommen er ikke oppgitt. Beløpet er forbruksrelatert. Teknisk verdiberegning Bygg A: Selveier leilighet Beregnede byggekostnader Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 15% - = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Andel fellesgjeld Andel fellesformue Sum beregnet teknisk verdi = = Side7av8

8 Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et etablert bomiljø og bygningsmassen fremstår utvendig som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for leiligheter av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr ,-. MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for objektet slik den fremstår på taksttidspunktet. Markedsverdien er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er god etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Meget sentral beliggenhet med enkel adkomst til eiendommen med parkeringsplass, trekker opp. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i de norske eiendomsmarkedene), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Verdikonklusjon Sted og dato Moss Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Dokumentkontroll Fremlagt Stian Pettersen Øvrig informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra: Vedlagt Eier. Norges Eiendommer. Infoland. Forretningsfører. Offentlige registre. Vedlegg til takstrapporten er: Egenerklæringsskjema. Grunnboksutskrift. Plantegning. Side8av8