Verditakst - fast eiendom

Transkript

1 Verditakst - fast eiendom Augerødlia 21C 1591 Sperrebotn Gnr. 23 Bnr. 60 Snr. 27 Våler kommune Benevnelse BRA Leilighet 56 m² Bod 6 m² Fullstendig arealoversikt inne i rapporten Markedsverdi Tomteareal m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Norsk Eiendomstakst Stian Pettersen Takstingeniør: Stian Pettersen Eikelia 3, 1519 MOSS Tlf.: E-post: stian@norskeiendomstakst.no

2 Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Augerødlia 21C Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 1591 Sperrebotn Område/bydel Kjesebotn Kommune Våler Rekvirent Dariusz Gumienny Hjemmelshaver(e) Dariusz Gumienny Befaringsdato Tilstede/opplysninger Dariusz Gumienny gitt av Sameiets navn Augerød Vest Boligsameie Forretningsfører Vansjø Boligbyggelag Antall enheter i 36 Mnd. andel 890 sameiet fellesutgifter Andel fellesgjeld 0 Andel fellesformue Inkludert i andel fellesutgifter Byggforsikring. Forretningsfører. Strøm. Vedlikehold på fellesarealer. Våre opplysninger om felleskostnader baserer seg på siste registrering i Vansjø BBLs datasystem. Sameiet/styret kan nylig ha vedtatt beslutninger som vil medføre økte felleskostnader, men hvor en slik eventuell økning ikke er endelig fastsatt eller registrert hos Vansjø BBL. Premisser - generelle opplysninger En takst er en teknisk beskrivelse av en eiendom med en økonomisk konklusjon. Taksten inneholder tre verdibegreper: 1) Teknisk verdi: Hva det koster å oppføre tilsvarende bygg i dag inkludert tomt og -opparbeidelse, slitasje og elde. 2) Dagens normale salgsverdi - verditakst: Det beløp man mener det er stor sannsynlighet for at eiendommen kan omsettes for på takstdagen. 3) Anbefalt låneverdi: Grunnlag for langsiktig belåning. En forsiktig ansettelse av pantesikkerheten. Mandatet for oppdraget er taksering av leiligheten. Oppdraget er utført av en uavhengig takstingeniør fra Norsk takst som ikke har en relasjon til oppdragsgiver. Takstingeniøren følger det regelverk og de etiske regler Norsk takst har fastsatt for medlemmene. Verditaksten er utført etter regler utarbeidet av Norsk takst, NS 3940 og Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling Taksten er basert på en visuell gjennomgang uten inngrep i byggverket, eventuelt supplert med enkle målinger. Feil eller mangler er kun anmerket der det er synlige forhold som kan registreres ved en visuell befaring uten tekniske inngrep. Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil/mangler som han ikke kunne ha oppdaget, etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Eldre hus/blokker er bygget etter datidens byggeskikk og krav, ikke de krav som gjelder i dag. Avvik i databasen Norges Eiendommer og avvik fra kommunale arkiv kan forekomme. Det er ikke gjort undersøkelser i Plan- og bygningsetaten sine arkiver. Hvis rapporten er eldre en 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Hvis rapporten er eldre en 1 år, skal det utføres en ny rapport. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniøren hvis han oppdager feil eller mangler som bør rettes opp. Denne takstrapporten er en verdi- og lånetakst som benyttes for å ansette eiendommens normale omsetningsverdi. Denne taksttypen forutsetter at det foretas overfladisk visuell bygningsteknisk inspeksjon uten tilstandsvurderinger. Verdi og lånetakst må ikke forveksles med Boligsalgsrapport eller Tilstandsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annet foretas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvensene av tilstanden synliggjøres. Side2av8

3 Sammendrag Bygningen ble oppført i 2016 på tre plan. Leiligheten ligger i underetasje og seksjonen har romfordeling i form av 2 soverom, stue/kjøkken, teknisk rom/bod, bad/vaskerom og entre. Fra stuen er det utgang til terrasse og leiligheten har carport med bod. Leiligheten holder standard fra byggeår og den er godt vedlikeholdt. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø OMRÅDESBESKRIVELSE OG MILJØ: Boligen ligger på Augerød med turområder i skog og mark rett utenfor døren. Boligen ligger rett ved Augerød barnehage. Skole og nærbutikk finner man i gangavstand via gang og sykkelsti. Det tar kun 5 minutter med bil til Mosseporten kjøpesenter og ca. 7 minutter til Moss sentrum med alle servicefasiliteter. Reguleringsmessige forhold Området er regulert for bolig. Eiendommens tomt Tomteareal 7 102,5 m2 Type tomt Eiet Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) TOMT: Felles tomt. Ideell andel av 7102 m². Tomtearealet er beregnet areal. VEI: Tomten har direkte adkomst fra kommunal vei. VANN OG AVLØP: Boligen er tilknyttet privat vann og kommunalt avløp. Det er private stikkledninger ut til det offentlige nett. Terrengforhold TERRENG: Terrenget er tilnærmet flatt på fremsiden av seksjonen. FORHOLD: Tomten er opparbeidet med asfalter gårdsplass og belegningstein. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Selveier leilighet 2016 Carport og bod 2016 Likningsverdi (år) Ikke opplyst Kjøpsår 2016 Forsikringsselskap Gjensidige forsikring Type forsikring Fullverdi Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv FUNDAMENTERING: Bygget er fundamentert med sålefundamenter på komprimerte sprengsteinmasser. GRUNNMUR OG KJELLERGULV: Bygget har støpt plate med ringmur på mark med isolering og fuktsperre som er vanlig for byggeåret. DRENERING: Dreneringssystemet antas utført etter normal praksis ved oppføringstidspunktet. Side3av8

4 Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader ETASJESKILLE: Bjelkelaget er av antatt tre som etasjeskille. KONSTRUKSJON: Bygget har bindingsverkvegger av tre som er isolert. UTVENDIG FASADER: Bygget er kledd med liggende kledning utvendig. MERKNADER: Kvaliteten på utvendig kledning og omramming rundt vinduer og dører fremstår som god. Dører og vinduer VINDUER: Vinduene er fra 2015 med rammer og karmer av tre og tre lags isolerglass. Noen vinduer har faste felt. DØRER: Terrassedører med skyvefunksjon fra Det er montert hvite innedører med profil samt skyvedør til soverom og bod. Takkonstruksjon med yttertak OPPBYGNING OG FORM: Bygget har saltak av konstruksjon med oppløft. Det er montert snøfangere på utsatte steder. TEKKING OG UNDERTAK: Det er antatt benyttet forenklet undertak av duk som videre er tekket med takstein. TAKRENNER OG NEDLØP: Takrenner og nedløp er av alusink. Yttertak ble besiktiget fra bakkeplan. Piper, ildsteder og oppvarming PIPE: Det er murt Leca pipe i boligen med sotluke på soverom. Pipen er beslått utvendig. ILDSTED: Det er montert vedovn i stue. OPPVARMING: Boligen varmes forøvrig opp av balansert ventilasjonsanlegg med varmegjenvinning, varmekabler i entre, -bad/vaskerom og panelovner. Takstmannen har ikke foretatt noen form for funksjonstesting av varmekabler eller andre aktuelle varmekilder. Bad og vaskerom INNREDNING: Bad/vaskerommet består av helstøpt servant, over-/underskap, opplegg for vaskemaskin, gulvklosett og dusjhjørne. VENTILASJON OG OPPVARMING: Det er avtrekk i himling og luftespalte under dør. Det er varmekabler i gulv. I verdi-/lånetakster utføres det ikke tekniske undersøkelser på våtrom, kun visuelt. Side4av8

5 Kjøkken INNREDNING: Det er montert kjøkkeninnredning med slette flater bestående av over-/underskap, fliser over benk, servant med kum og avrenningsplate, laminert benkeplate, oppvaskmaskin, kjøleskap, innfelt ovn med platetopp og ventilator over. VENTILASJON: Det er ventilator med avtrekk over kokesonen. MERKNADER: Det ble registrert noe bruksslitasje på skapdør under servant. Det anbefales å montere lekkasjestopper under kjøkkenbenk. Lekkasjestopper monteres i eller omkring vannførende installasjoner for å stoppe en uønsket vannutstrømning gjennom å registrere lekkasjen og automatisk stenge vanntilførselen. Lekkasjestopperne består i hovedsak av en fuktføler, styreenhet og magnetventil. Lekkasjestoppere hindrer ikke vannskader i å oppstå, men de kan effektivt redusere vannutstrømningen og dermed følgeskadene av lekkasjer. På generelt grunnlag anbefales det å montere dette systemet på alle rom hvor det er vanninstallasjoner. Innvendige overflater Bad/vaskerom: Fliser på gulv, -vegger og malt lyse flater i himling. Entre: Fliser på gulv, malte lyse flater på vegger og himling. Stue/kjøkken, 2 soverom og bod: Parkettgulv, malte lyse flater på vegger og himling. Elektrisk anlegg Sikringsskapet er oppfør i bod med automatsikringer, strømmåler og kursfortegnelse. Det er lagt skjult elektrisk anlegg i boligen. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert det elektriske anlegget. For alle arbeider utført etter 1. januar 1999 skal samsvarserklæring foreligge, for hvert enkelt oppdrag som er gjennomført. Samsvarserklæringen er et offentligrettslig krav etter denne datoen og anlegget regnes ikke som forskriftsmessig uten fremvisning av samsvarserklæring. VVS-installasjoner Elektrisk anlegg. Fordelerskapet, varmtvannsberederen med avrenning til sluk, vannmåler og stoppekran er oppført i bod. Det er utekran. Synlige vannrør av rør i rør og avløpsrør av plast. Det gjøres oppmerksom på at takstmannen ikke har faglig vurdert VVS anlegget. Annet DIVERSE: Fra stue er det utgang til markterrasse på 13 m² med levegg og noe overbygg. Det er montert garderobeskap på soverom. Det er montert røykvarslere og brannslukker i etasjene. Generelt om andre bygg Det er oppført integrert carport med parkering for en bil. Det er forøvrig parkeringsplass til to biler på eiendommen. Det er også integrert bod med strøm til boligen. Side5av8

6 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Leilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje Entre, kjøkken/stue, 2 soverom og bad/vaskerom. Bod. Sum Bod Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje Bod med utvendig adkomst. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er målt med laser på stedet, og er beregnet etter "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" og Norsk Standard (NS) Det gjøres oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke sammenfaller med kravene i NS 3940, og at det av den grunn kan forekomme forskjeller i hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter NS 3940 betyr ikke nødvendigvis at arealene er godkjent av bygningsmyndighetene. Er arealene godkjent av bygningsmyndighetene fremgår det av stemplede, godkjente tegninger med angitt rombeskrivelse sammenfallende med bruken. I hovedsak er det bruken av rommet på befaringsdagen som avgjør om rommet defineres som p-rom eller s-rom. Bta er skjønnsmessig beregnet. Kommentarer til planløsningen Leiligheten har god planløsning med mye dagslys og flere bruksmuligheter. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Sameie Sameiebrøken er satt til 1/36. Heftelser Det ble ikke opplyst om noen forhold på befaringsdagen. Ved eventuell salg/kjøp oppfordres kontroll av grunnboken for eventuelt heftelser/servitutter på generelt grunnlag. Økonomi Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert) Leiligheten er taksert som ledig for kjøper. Kostnader / andel fellesutgifter Drifts- og vedlikeholdskostnader for eiendommen er ikke beregnet. Side6av8

7 Teknisk verdiberegning Bygg A: Selveier leilighet Beregnede byggekostnader Verdireduksjon 2% Beregnede byggekostnader etter fradrag = Bygg B: Carport og bod Beregnede byggekostnader Verdireduksjon 4% Beregnede byggekostnader etter fradrag = Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Andel fellesgjeld Andel fellesformue Sum beregnet teknisk verdi = = Markedsanalyse Eiendommens beliggenhet er i et attraktivt bomiljø og bygningsmassen fremstår som med normal vedlikeholds- og utstyrsnivå. Det er stabil interesse i markedet for eiendommer av denne type og størrelse. Informasjonsgrunnlaget for omsetningsverdiene på tilsvarende eiendommer er god. Beliggenhet med gode solforhold, trekker opp. Enkel adkomst til eiendommen. Det vises ellers til de vurderinger som er gjort tidligere i taksten. Etterfølgende verdier settes ut fra en helhetsvurdering. Det bemerkes at tomteverdi under teknisk verdi egentlig også er et resultat av en markedsvurdering. Anbefalt låneverdi er kr ,- MARKEDSVERDI: Markedsverdi skal fastsette normal salgsverdi for boligen slik den fremstår på taksttidspunktet. Den er en konsekvens av nedenforstående vurderinger. SALGBARHET: Det er god etterspørsel etter leiligheter i denne prisklassen og i dette området. GENERELT/ANDRE FORHOLD: Området er tettbebygd og forholdsvis sentralt. Endringer i markedsforholdene den senere tid er hensyntatt i vurderingene. EIENDOMSVERDI: Det er gjort en vurdering mot Eiendomsverdi (et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet), med eventuelle korrigeringer på areal, byggeår og eierform. TOMTEVERDI: Tomteverdien er ansett som en ren teknisk kost som i hovedsak reflekterer opparbeidelse og tilknyttelse av vann, avløp og vei. Dette sett i sammenheng med etterspørsel, slik at hovedverdien ligger i bygningsmassen og ikke tomt. Verdikonklusjon Sted og dato Moss Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi ,- Stian Pettersen Side7av8

8 Dokumentkontroll Fremlagt Øvrig informasjon som vedrører denne eiendommen og bygningsmassen er innhentet fra: Vedlagt Eier. Norges Eiendommer. Infoland. Offentlige registre. Vedlegg til takstrapporten er: Grunnboksutskrift. Planskisse. Side8av8