Adressater ihht. liste, regionale myndigheter Tønsberg, 19.06.19. Vår ref. Dok.ref. CR/16191brv01_kunngjøringsbrev VARSEL OM ENDRING/UTSKIFTNING AV GJELDENDE ILLUSTRASJONSPLAN INNENFOR OMRÅDEREGULERING FOR RUGTVEDT ROVERUD, PLAN ID 221 I medhold av plan- og bygningsloven 12 14 varsles det at Spir arkitekter AS, på vegne av Veitvedt Utvikling AS, igangsetter arbeid med å få skiftet ut juridisk bindende illustrasjonsplan innenfor en begrenset del av områdereguleringen for Rugtvedt Roverud. Til den gjeldende områdereguleringen hører en bindende illustrasjonsplan, som viser oppdeling av bebyggelsen i mindre bygningsvolum. Dette grepet er lite tilpasset reguleringsformålet som er sentrumsformål og næringsvirksomhet/plasskrevende varer. Den vedtatte illustrasjonsplanen foreslås erstattet av en ny illustrasjonsplan, som fastsetter ny bebyggelsesstruktur og intern vegtrasé. I forslag til endring er internveien anlagt mot syd og parallelt med den planlagte Gassveien. Dette gjør også at adkomstveien blir liggende lenger vekk fra boligene nord for næringsområdet. Endringen som foreslås vil i liten grad påvirke gjennomføringen av planen, og vil ikke gå utover hovedrammene av planen. Endringene vil heller ikke vesentlig berøre hensyn til viktige natur og friluftsområder. Det er avholdt medvirkningsmøter med beboere, vegvesenet er orientert og Bamble kommune anbefaler at det legges opp til en forenklet reguleringsprosess etter Pbl. 12-14, 2. og 3. ledd. Forenklet reguleringsprosess innebærer at endelig vedtak er delegert fra kommunestyret til planutvalget. For å sikre at endringene blir tilstrekkelig belyst slik at det tidligst mulig kan avklares om det kan komme innvendinger, utformes varselsbrev mer utfyllende enn hva som er vanlig i ordinære planprosesser. PLANOMRÅDET Avgrensning av planområdet er vist med sort stiplet linje på kartutsnitt under. Arealet er på ca. 85,2 dekar. SIDE 1 AV 6
GJELDENDE PLANSTATUS Kartutsnitt viser gjeldende reguleringsplan. Omsøkt endring gjelder innenfor delfeltene S1, KBA1, KBA2 og V3, arealet er markert med stiplet sort linje. Endringene omfatter felt KBA1 og KBA2, i tillegg til vestre del av S1 og veg V3 i gjeldende områdereguleringsplan. Avgrensningen samsvarer i hovedsak med illustrasjonsplan som er gjort juridisk bindene i gjeldende områdeplan. Områdeplanen for Rugtvedt Roverud ble vedtatt 19.12.13 (siste revidert 24.08.16). I planen inngår en bindende illustrasjonsplan utarbeidet av Rambøll (mai 2013) for felt KBA1, KBA2 og vestre del av S1. KBA1 og KBA2 er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål, definert som næringsvirksomhet og plasskrevende varer. Innenfor S1 (sentrumsformål) er det forutsatt etablert lege, tannlege, detaljhandel m.v. Maks. utnyttelse (BYA) for S1, KBA1 og KBA2 er satt til 70% av tomtearealet, og maks. BRA for sentrumsformål/handel (S1) er satt til 8400 m2 BRA. Maks. byggehøyde er satt til 12 meter fra gjennomsnitt ferdig planert terreng. Høyere bygninger tillates ved spesielle etableringer m.v. Endring av illustrasjonsplan vil være i tråd med hovedtrekkene i områdeplanen for Rugtvedt -Roverud. Jfr. kommuneplanens arealdel (2014 2025) er den østre delen av planområdet avsatt til sentrumsformål. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel ( 9.1.2) heter det følgende: "Innenfor Rugtvedt lokalsenter tillates etablert detaljhandel på inntil 8400 m2 samlet bruksareal (BRA). I tillegg tillates etablert handelsvirksomhet der den dominerende delen av vareutvalget er motorkjøretøy, båter og campingvogner, landbruksmaskiner, trelast og større byggevarer, samt utsalg fra hagesentre og planteskoler." PÅGÅENDE PLANARBEID Statens Vegvesen er i gang med å regulere Gassveien/ reguleringsplan for FV353 Rugtvedt -Surtebogen, som ligger rett sør for planområdet. Det er avholdt koordineringsmøter med SVV, Bamble kommune og forslagsstiller. Det er avklart at endring av illustrasjonsplan kan behandles før endelig vedtak av SVV sin reguleringsplan. Ny adkomst fra Gassveien til planområdet og næringsarealene på «Lasses», innlemmes i reguleringsplan for Gassveien. SIDE 2 AV 6
TIDLIGERE PLANARBEID Spir Arkitekter AS varslet oppstart av endring innenfor samme avgrensning i områdeplanen våren 2018. Varselet omfattet et større areal, økt andel detaljhandel og økte byggehøyder. Det ble gjennomført informasjonsmøter med naboer, velforeninger og SVV i 2017 og 2018. Planforslaget ble behandlet i teknisk utvalg 28.11.19, og vedtatt sendt tilbake til administrasjonen for bearbeiding. Forslagsstiller har ikke ønsket å gå videre med denne reguleringsendringen. Etter anbefaling av Bamble kommune har man valgt å opprettholde føringer i gjeldende områdeplan og kun skifte ut den juridisk bindende illustrasjonsplanen. BESKRIVELSE AV ENDRINGENE Ny trase for internveien og adkomst: På gjeldende illustrasjonsplan splitter internveien området i to, noe som gir lite hensiktsmessig arrondering av tomtene. I forslag til endring er internveien lagt mot syd og parallelt med den planlagte Gassveien. Av trafikksikkerhetsmessige grunner, foreslås å anlegge en separat vareleveringsvei mot nord for å skille myke trafikanter, ordinær biltrafikk, og vareleveringstrafikk. Forslag til veisystem har vært forelagt Statens vegvesen, og det er avklart at eksisterende avkjørsel inn til Lasses opprettholdes som midlertidig avkjørsel frem til nytt kryss med Gassveien er regulert og bygget. Statens vegvesen innlemmer nytt kryss i sin reguleringsplan for Gassveien. Bebyggelsesstruktur: Vedtatt illustrasjonsplan viser oppdeling av bebyggelsen i mindre bygningsvolum, som i liten grad er tilpasset reguleringsformålet næringsvirksomhet/plasskrevende varer. Ny illustrasjonsplan legger til rette for et utbyggingsmønster bedre tilrettelagt for næringsvirksomhet/plasskrevende varehandel og sikrer i større grad de myke trafikantene til og fra området. Innenfor areal avsatt til sentrumsformål, S1, legges det opp til et hyggelig torgareal som binder sammen sentrumsområdet på Rugtvedt. Intensjonen er å utvikle området til et attraktivt sted for både handlende og veifarende, og bygge opp under målsetningen om å skape et avlastingssenter for Stathelle. Byggegrense: Den tidligere juridisk bindende illustrasjonsplanen hadde byggegrenser i samsvar med områdeplanen. På ny illustrasjonsplan er byggegrense påført for endelig plassering av ny bebyggelse. Ny bebyggelse skal plasseres innenfor byggegrensen. Det er lagt til grunn min. 15 meter fra gangvei i sør og 4 m byggegrense fra avlastningsvei i nord. SIDE 3 AV 6
Gjeldende illustrasjonsplan som foreslås byttes ut: Gjeldende juridisk bindende illustrasjonsplan for delfelt KBA1, KBA2 og vestre del av S1. Det er denne som søkes endret. Utarbeidet av Rambøll mai 2013. Ny illustrasjonsplan: Ny illustrasjonsplan utarbeidet av Spir Arkitekter, juni 2019 SIDE 4 AV 6
KONSEKVENSER AV ENDRINGENE Endret internvei, adkomst og bebyggelsesstruktur: Endringen medfører at areal avsatt til sentrumsformål(s1) blir liggende på samme terrenghøyde som «Lasses» virksomheter. Konsekvensen er at hele areal avsatt til sentrumsformål i områdeplanen blir liggende på samme terrenghøyde, og bindes sammen. Dette ble etterspurt av Bamble kommune i forrige reguleringsrunde, og som nå imøtekommes. Trygge og attraktive oppholdsarealer opparbeides, vist som torgareal, på illustrasjonsplanen. Separering av de myke trafikanter, kjørende og varelevering har vært vektlagt og sterkt forbedret i forhold til løsning som er lagt til grunn i gjeldende illustrasjonsplan. Ny plan medfører utsprengning av terreng og planering for trafikk, parkering og nybygg. Hensikten er å legge bebyggelsen lavere, og at uteaktiviteten og parkeringen til ny bebyggelse blir anlagt på en slik måte at bakenforliggende bo-område blir mer skjermet. I gjeldende områderegulering er det regulert inn en hensynssone landskap (H550). Av 4.4 i bestemmelsene står det: Ved tiltak som for eksempel endring av terreng, nye bygg eller andre installasjoner skal hensyn til eksisterende landskap dokumenteres i henhold til dokumentasjonskrav i kap. 6. Bebyggelsesstrukturen som foreslås er ikke forenelig med bevaring av terrengspranget. Konsekvenser av nytt bebyggelsesgrep er at hele området får en mer terrengavtrapping fra vest mot øst. Ny bebyggelse vil bli liggende mindre ruvende og markant enn hva gjeldende illustrasjonsplan legger opp til. I henhold til reguleringsbestemmelsene i områdeplanen vil landskapsvirkningen bli dokumentert ved igangsettingstillatelsen Konsekvenser for naturmangfold: Endringen får ingen negative konsekvenser for naturmangfoldet. Arealet er tidligere regulert og tema knyttet til naturmangfold er utredet i denne plan. Det vises til naturmangfoldloven (nml) 7 der det fremgår at prinsippene i samme lov 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Nml 8 sier at beslutningstaker skal bygge på vitenskapelig kunnskap når det treffes beslutninger som kan påvirke naturmangfoldet. Dette gjelder i utgangspunktet kunnskap som allerede er tilgjengelig. Det er ikke registrert utvalgte eller andre viktige naturtyper, prioriterte arter eller rødlistearter i det aktuelle området jf. naturbase og artsdatabankens artskart. Dermed er det heller ikke påvist mulige effekter av tiltaket på naturmangfold. Kravet i 8 er dermed oppfylt og det anses ikke som nødvendig med en vurdering knyttet til nml. 9-12. Hensynet til naturmangfoldloven anses som ivaretatt. Risiko og sårbarhetsanalyse: Endringene medfører ingen behov for å utarbeide en ny ROS analyse. Alle aktuelle temaer ble redegjort for i områdeplanen. Konsekvenser for barn og unge: Barn- og unge er godt ivaretatt i ny løsning. Separering av vareleveringstrafikken i en egen trase mot nord og langsgående gangvei med gode påkoblingsmuligheter til omkringliggende gang- og sykkelveinett, vil være en forbedring i forhold til gjeldende løsning. Etablering av et bilfritt torg i S1, skaper gode og trygge rammer for barn og unge som besøker det fremtidige lokalsenteret. SIDE 5 AV 6
MERKNAD TIL VARSEL OM PLANENDRING Forslag til endringene er i samsvar med målet om å utvikle Rugtvedt som lokalsenter. Det legges til grunn at den foreslåtte endringen i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke gå utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Frist for å avgi uttalelse er 16.08.2019 Uttalelser sendes Spir arkitekter AS, Pb. 18, 3119 Tønsberg eller post@spir.no. Kopi kan sendes til Bamble kommune, Postboks 80, 3993 LANGESUND eller postmottak@bamble.kommune.no. Mer informasjon om planarbeidet og sakens dokumenter er tilgjengelig på: www.bamble.kommune.no/kunngjoringer. Kontaktpersoner I tillegg til undertegnede kan følgende kontaktes: Veitvedt Utvikling AS (tiltakshaver): Utviklingssjef i Coop Norge Eiendom AS, Hans Olaf Pedersen mob.: 916 01 070, e post: hop@coop.no Svendsen og Co AS (trafikkvurdering, veitegninger, kommunalteknikk): Daglig leder Stig Svendsen, mob.: 905 65 797, e post: stig@svendsenco.no Med vennlig hilsen SPIR ARKITEKTER AS Chamilla Reiersdal chamilla@spir.no mob. 928 66 777 Vedlegg: 1. Juridisk bindende illustrasjonsplan, Spir Arkitekter AS datert 19.06.19 2. Illustrasjonsplan som viser tilknytning til tilgrensende gang- og sykkelveier, samt fremtidig adkomst fra Gassveiene, Spir Arkitekter datert 19.06.19 3. 3D illustrasjon, datert 19.06.19 4. Snitt, Spir Arkitekter, datert 19.06.19 SIDE 6 AV 6