BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 12.07.2010 Saksnr.: 200915593/13 Saksbeh.: BJBE Emnekode: NYBY-5210 Kopi til: Fana, gnr 9 bnr 86, Jacob Sæthres veg 4. Klage over avslag på søknad om fradeling av boligtomt. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om fradeling av en parsell fra gnr 9 bnr 86 til boligformål. Det ble gitt avslag i vedtak datert 26.01.2010. Vedtaket ble påklaget av ByggProsjekt AS ved brev datert 19.02.2010. Eiendommen er uregulert. I kommuneplanens arealdel er området vist som byggeområde, hvor det i henhold til bestemmelsene pkt 1 ikke kan finne sted tiltak som nevnt i 93 i planog bygningsloven av 1985, før området inngår i reguleringsplan. Tiltaket krever dispensasjon fra plankravet i kommuneplanens pkt 1. Omsøkte deling krever også godkjennelse for å fastsette ny grense nærmere eksisterende bygning enn 4 meter, jf plbl 70 nr 2, andre ledd, bokstav a. Det er kommet inn nabomerknad fra eier av gnr 9 bnr 83, Eli og Erik Gulbrandsen, som protesterer på delingen. En fortetting i området vil bidra til økt biltrafikk på et lokalt veinett som ikke er bygget for den store trafikkøkningen som finner sted på Tveiterås. Det er blant annet vist til at ny bro over Nesttunvatnet i forbindelse med bybanen, har ført til at gangtrafikk med skolebarn gjennom Jacob Sæthres veg har økt drastisk. I merknaden er det også vist til at en ytterligere fortetting vil føre til en markert verdiforringelse av de opprinnelige eiendommene, hvor deres eiendom blir spesielt skadelidende. Søknaden er oversendt til uttalelse hos Fylkesmannen i Hordaland som har valgt å ikke uttale seg i saken. Det foreligger godkjenning for utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra Samferdselsetaten. Det er ikke lagt frem erklæring om veirett frem til offentlig veg, jf plbl 66 nr 1. Vann- og avløpsetaten har i forhåndsuttalelse av 15.09.2009 uttalt at det kan påregnes tilknytningsrett til offentlig vann- og avløpsnett for ny bolig på nærmere angitte vilkår. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge.
2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert 26.01.2010 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder 2
3. Klage/tilsvar: Klager har anført at søknaden gjelder oppdeling av en stor eksisterende boligtomt i tilnærmet ferdig utbygget boligområde, og at en reguleringsplan ikke vil evne å bringe frem flere opplysninger enn det en ordinær byggesak vil gjøre. Hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra blir ikke vesentlig tilsidesatt i søknaden om deling. Dispensasjon til heller ikke gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Klager har også vist til at tomten ligger ca 500 meter fra bybanestopp og at det er et politisk ønske om fortetting. I vedlegg til klagen har hjemmelshaver gitt skriftlig samtykke til omsøkte tiltak i forhold til avstandsbestemmelsen i plbl 70 nr 2. Gulbrandsen (eier av 9/83) har kommentert klagen i brev av 18.06.2010. Det hevdes at dersom anken fører frem vil det kunne føre til at flere grunneiere på Tveiterås vil søke om fradeling i økonomisk vinnings hensikt. Med henvisning til andre eiendommer viser erfaringene at når delingstillatelse er gitt er det blitt gitt tillatelse til oppføring av tomannsbolig som har ført til tredobling av biltrafikken for angjeldende eiendommer. Internt på Tveiterås vil biltrafikken øke dramatisk dersom man tillater ytterligere fortetting. En dispensasjon vil derfor gi negative konsekvenser for helse, miljø og sikkerhet. Dersom det er en realitet at det er et politisk ønske om fortetting innenfor eksisterende boligområde, må det være et krav at det utarbeides en konsekvensanalyse og en reguleringsplan for hele Tveiteråsområdet. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Gjeldende lov Ny plan- og bygningslov (byggesaksdelen) trådte i kraft 1.7.2010. I henhold til overgangsbestemmelsene i 34-4 skal søknader som er sendt kommunen før den nye loven trådte i kraft, behandles etter de tidligere reglene. Fullstendig søknad, med søknad om dispensasjon fra plankrav, kom inn 15.12.2009. Dette innebærer at saken må vurderes etter tidligere regler i plan- og bygningsloven av 1985, mens søknad om dispensasjon vurderes etter plan- og bygningsloven av 2008 (plandelen - i kraft fra 1.7.2009). 4.2 Deling av eiendom Det følger av plan- og bygningsloven 1985, 63, at eiendom ikke må deles på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift, vedtekt eller plan. Omsøkt tiltak er i strid med kommuneplanens arealdel som i pkt 1 har bestemmelser om at tiltak, herunder deling, ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan. Dette innebærer at søknaden ikke kan godkjennes uten at det gis dispensasjon fra nevnte bestemmelse. 4.3 Dispensasjoner Kommuneplanens pkt 1 (plankrav) fastsetter: "I områder avsatt til byggeområde (PBL 20-4, 1. ledd nr 1) kan tiltak som nevnt i PBL 93 ikke finne sted før området inngår i reguleringsplan. Unntak: Plankravet gjelder ikke for tiltak som har som formål å sikre eller gi tilkomst til offentlige friområder." 3
Spørsmålet om dispensasjon må vurderes etter plbl 2008 19-2. Det følger av paragrafens andre ledd at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene bak lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Formålet med plankravet er blant annet å sikre at bruk, vern og utforming av arealer og fysiske omgivelser er vurdert i en prosess preget av åpenhet og medvirkning, og der ulike interesser og hensyn ses i sammenheng. I dette ligger også at plankravet skal motvirke de uheldige konsekvensene som kan oppstå dersom områder bygges ut bit for bit. Et sentralt spørsmål i vurderingen av om det kan gis dispensasjon fra plankravet for et enkelt tiltak, er derfor om området er ferdig utbygget eller om det fortsatt er et utbyggingspotensiale. Dersom bebyggelsen er av en slik karakter at det gir store muligheter for fortetting, vil dispensasjon i en enkelt sak skape uheldige presedensvirkinger. Klager har anført at området er "tilnærmet ferdig utbygget boligområde". Det aktuelle området er et villaområde med mange store boliger og relativt store eiendommer. Den omsøkte eiendommen skiller seg ikke spesielt ut når det gjelder mulighet for oppdeling. På bakgrunn av tomtenes størrelse og utnyttelsesgrad er det fullt mulig med fortetting. Kart og matrikkel viser også at det er mange andre eiendommer i området som har tilsvarende og lavere utnyttelsesgrad enn den som nå søkes fradelt. For eksempel har flere av naboeiendommene, ut fra matrikkelopplysningene, en tomteutnyttelse på rundt 10-20%. Sett i forhold til kommuneplanens krav om maks tomteutnyttelse på 50% innebærer dette et klart utbyggingspotensiale. Når Tveiteråsområdet ses i sammenheng kan vi ikke se at den omsøkte eiendommen skiller seg spesielt ut som den eneste, eller en av få eiendommer som det kan være aktuelt å dele. Dersom det gis dispensasjon for omsøkte fradeling vil det, som det også er nevnt i merknadene fra Gulbrandsen, kunne føre til en forventning om å kunne foreta tilsvarende fradelinger av andre eiendommer i området. At tiltaket ligger nær bybanen er et moment som taler for å tillate fortetting i området. Nærheten til bybanen kan imidlertid ikke tillegges vesentlig vekt i dispensasjonsvurderingen. Områdets beliggenhet med kort avstand til bybanestopp, gjør at det vil være et sterkt utbyggingspress i området. Dette gjør det desto viktigere å sikre at alle relevante hensyn blir vurdert i en planprosess før utbygging gjennomføres. I en slik planprosess vil også infrastrukturen i området bli vurdert, slik Gulbrandsen har anført. Dispensasjon i foreliggende sak kan bidra til at området bygges ut, uten at det er gjort en helhetlig vurdering der ulike interesser avveies i en større plan. Dette innebærer at hensynene bak plankravet vil bli vesentlig tilsidesatt. Det vises også til at det av fagetatens dispensasjonsveileder av 16.09.2008 fremgår at det som hovedregel ikke skal gis dispensasjon fra plankravet for boligprosjekt som "ligger i en sammenheng hvor det åpenbart burde utarbeides en samlet reguleringsplan (for eksempel der det er mange ubebygde/lite utnyttede tomter rundt)", jf pkt 3.2.1 pkt 2. Det aktuelle boligområde har en forholdsvis lav utnyttelsesgrad, og faller slik sett inn under dette punktet. 4
4.4 Avstand til nabogrense I avslaget er det i tillegg til plankravet også vist til at omsøkte deling fører til at avstanden mellom ny grense og eksisterende bolig blir mindre enn 4 meter, og at en tillatelse dermed er avhengig av dispensasjon fra plbl 70 nr 2. I forbindelse med klagen er det lagt frem en erklæring fra eier om samtykke vedrørende dette forholdet. Kommunen kan dermed godkjenne plasseringen etter plbl 70, nr 2, andre ledd, bokstav a. I klageomgangen vurderes avstand til nabogrense ikke å være avgjørende for avslaget. Hovedbegrunnelsen for avslaget er at det ikke bør åpnes for fortetting i strid med plankravet. Det er dermed ikke nødvendig å drøfte forholdet til 70 nr 2 ytterligere. 4.5 Konklusjon Omsøkte deling er i strid med pkt 1 i kommuneplanens arealdel (plankrav). Området har en relativt lav tomteutnyttelse og en dispensasjon fra plankravet vil skape forventninger om utbygging av andre eiendommer. Hensynene bak plankravet vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det åpnes for fortetting i området uten plan. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart og ortofoto, datert 13.07.2010 2. Situasjonsplan, datert 11.09.2009 3. Tilsvar til klage, datert 18.06.2010 4. Klage, datert 19.02.2010 5. Avslag, datert 26.01.2010 5