Møteinnkalling Utvalg: Utvalg for miljø og plan Møtested: Formannskapssalen Møtedato: 18.06.2019 Tid: 19:00 18.00 Tema: Kollektivsatsning, v/ Ruter 19.00 Møtestart Forfall meldes på tlf. 66 81 89 62/66 81 89 61 eller til formannskapskontoret@oppegard.kommune.no Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. Saksnr. Tittel Saksliste Tilleggskart 49/19 Klage på opphevelse av delingstillatelse og avvist søknad - Framveien 10, gnr./bnr. 35/161 Framveien 10, Svartskog - gnr/bnr 35/161 Kolbotn, 11. juni 2019 Kjell G. Pettersen (s) utvalgsleder
Sakspapir Dato: 11.06.2019 Utvalg Møtedato Saknr Utvalg for miljø og plan 18.06.2019 49/19 Sbh: Hilde Jerstad Ark: GNR 35/161 18/2003-20 Klage på opphevelse av delingstillatelse og avvist søknad - Framveien 10, gnr./bnr. 35/161 Framveien 10, Svartskog - gnr/bnr 35/161 Vedlegg: 1. Søknad om deling av Framveien 10, mottatt 14.09.2015 2. Gyldig situasjonsplan til delesøknaden, mottatt 19.01.2016 3. Delingstillatelse, datert 02.03.2016 4. Varsel om mulig omgjøring av vedtak, datert 14.11.2018 5. Opphevelse av delingstillatelse og avvisning av søknad, datert 18.01.2019 6. Situasjonsplan brukt som grunnlag i vedtak om opphevelse og avvisning, mottatt 08.10.2018 7. Klage på vedtak om opphevelse og avvisning, datert 28.01.2019 8. Tinglyst erklæring om rett til infiltrasjonsanlegg på eiendom i Framveien 10 9. Skisse og tegning av utvending VA for Framveien 12 fra 1963 10. E-post til tiltakshaver med forklaring på mulig vei videre, datert 10.05.2019 Vedlegg som ikke følger saken: 1. Varsel om opphevelse av vedtak datert 15.07.2016 og 26.10.2016 2. Rapport fra Asplan Viak Rådmannens innstilling: 1. Utvalg for miljø og plan har vurdert klagen fra Bålerud Drift og Utvikling AS, datert 28.01.2019, og finner ikke at det foreligger nye opplysninger eller omstendigheter som tilsier en omgjøring av opphevings- og avvisningsvedtaket til Bygg og kart datert 18.01.2019. 2. Saken oversendes til Fylkesmannen i Oslo og Viken for endelig avgjørelse. Saksutredning: Sammendrag Saken gjelder klage på vedtak om omgjøring/opphevelse av tillatelse til fradeling av to tomter fra Framveien 10 og avvisning av søknad om deling. Delingstillatelsen ble omgjort fordi det kom frem nye opplysninger etter at tillatelsen var gitt, som medførte at vedtaket var å anse som ugyldig. Disse opplysningene var at Framveien 12 har sitt infiltrasjonsanlegg for gråvann (avløpsvann) på de tomtene som var godkjent fradelt fra Framveien 10, noe som innebærer at de godkjente tomtene per i dag ikke kan bebygges. Retten for Framveien 12 til å føre avløpsvannet sitt over Framveien 10 er tinglyst. Side 2 av 9
I samme vedtak som opphevelsen har Bygg og kart avvist søknaden om deling med hjemmel i planog bygningsloven 21-6. Søknaden ble avvist fordi tiltakshaver ikke har vist hvordan avløpsvannet fra Framveien 12 alternativt kan løses slik at dette ikke føres over Framveien 10. Tiltakshaver har heller ikke kunnet fremvise tilstrekkelig dokumentasjon på omfanget av gråvannsutslippet, og hvor stor del av tomten i Framveien 10 som blir påvirket av utslippet fra Framveien 12. Fordi det ikke er vist en gjennomførbar alternativ løsning for Framveien 12, har Bygg og kart funnet det åpenbart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene som søknaden forutsetter, og har derfor avvist søknaden, jf. plan- og bygningsloven 21-6. Rådmannen er i det vesentlige enig i Bygg og kart sin vurdering. To illustrasjoner er tatt med for å vise plassering av tomtene som ønskes delt, og infiltrasjonsanlegget: Situasjonskart som viser ønsket deling av Framveien 10 (35/161)mot nord (øverst), og Framveien 12 mot sør (35/131). Eksisterende bolig i Framveien 10 er øverst til venstre og ønsket fradelte tomter til høyre (35/180 og 35/181). Side 3 av 9
Skisse som viser boligen i Framveien 12 og plassering av infiltrasjonsanlegget på Framveien 10. Bakgrunn for saken Det ble gitt tillatelse til å fradele to tomter fra Framveien 10, gnr./bnr. 35/161 i vedtak datert 02.03.2016, saksnr. 15/5585. I samme vedtak ble det gitt dispensasjon fra planformålet for et areal som er regulert til småhusbebyggelse, slik at dette arealet kan brukes til felles avkjørsel. I forbindelse med en annen delesøknad for naboeiendommen i Framveien 4 mottok kommunen den 24.06.2016 en rapport fra Asplan Viak (fagkyndig på vann og avløp) om vann- og avløpsforholdene i området. Det fremgikk av denne rapporten at alt avløpsvann fra Framveien 12 slippes ut på terreng på eiendommen i Framveien 10. I tillegg ligger det et eksisterende renseanlegg for gråvann for Framveien 10 på eiendommen. Så lenge Framveien 12 har sitt infiltrasjonsanlegg for gråvann på eiendommen i Framveien 10, kan ikke den delen av tomten som påvirkes av dette, bebygges. Når tomten ikke kan bebygges, kan den heller ikke fradeles. Dette følger av pbl. 26-1. Bygg og kart varslet derfor omgjøring av delevedtaket av 02.03.2016, den 15.07.2016 og 26.10.2016. Etter dette har det vært mye korrespondanse mellom Bygg og kart og tiltakshaver. Bygg og kart har blant annet bedt om redegjørelse for hvordan tomtene kan bebygges uten at det kommer i konflikt med eksisterende infiltrasjonsanlegg, og hvordan avløpsvannet for Framveien 12 alternativt kan håndteres. Saken har underveis byttet saksnummer til 18/2003. Den 14.11.2018 ble det på nytt varslet om mulig omgjøring av deletillatelsen på samme grunnlag som tidligere. Kommunen har i løpet av tiden frem mot nytt varsel ikke mottatt tilstrekkelig redegjørelse for hvordan tomtene kan bebygges uten å komme i konflikt med løsningen for gråvannsutslipp fra Framveien 12. Den 18.01.2019 ble det vedtatt opphevelse av delingstillatelsen av 02.03.2016, samtidig som den opprinnelige søknaden om fradeling av de to tomtene fra Framveien 10 ble avvist. Søknaden ble avvist fordi det manglet dokumentasjon på hvordan de to ønskede tomtene kan bebygges uten å komme i konflikt med det eksisterende infiltrasjonsanlegget for gråvann fra Framveien 12. Side 4 av 9
Tillatelsen til deling ble opphevet med hjemmel i forvaltningsloven 35 bokstav c. Vedtaket ble ansett ugyldig på grunn nye opplysninger som var fremkommet. I begrunnelsen for opphevelsen skriver Bygg og kart følgende: «Om vi hadde visst om den tinglyste erklæringen på vedtakstidspunktet, skulle vi ha avvist søknaden. Retten til infiltrasjonsanlegg for Framveien 12, gjør at vi mener det ikke er mulig å dele tomtene før rettigheten er avklart.» Avvisningen begrunner Bygg og kart slik: «Slik situasjonsplanen viser, vil en ny bolig på den midterste tomten som er søkt delt, komme i konflikt med eksisterende avløpsanlegg. Ettersom vi er usikker på omfanget av infiltrasjonsanlegget til Framveien 12, kan det også være at en bolig på den østre tomten kommer i konflikt med eksisterende anlegg. Vi har bedt deg redegjøre for hvordan du kan bygge på de omsøkte tomtene uten å komme i konflikt med eksisterende infiltrasjonsanlegg. Du har beskrevet en løsning om at renseanlegget for Framveien 10 kan halveres og at Framveien 12 kan koble seg på et privat anlegg sammen med nabotomter. Men det er ikke lagt fram en konkret plan i samråd med naboer for hvordan dette skal løses. Vi er derfor i tvil om dette er en plan som lar seg gjennomføre. Også fordi det ikke er gitt utslippstillatelse for det private anlegget dere oppgir at nabotomter skal koble seg på. Når nye tomter blir fradelt, er det en forutsetning at de kan bygges på. I tillegg skal naboeiendommene enten kunne bruke eksisterende infiltrasjonsanlegg på tomtene, eller de må være tilkoblet offentlige avløpsledning eller et annet privat anlegg.» Klagerens anførsler 1) Klager antyder at kommunen kan ha begrunnet omgjøringen av deletillatelsen med at erklæringer som sikret avgivereiendommen, Framveien 10, gnr./bnr. 36/161, tilgang til felles avkjørsel og tilgang til nytt privat VA-anlegg på de fradelte tomtene, ikke er blitt tinglyst. 2) Videre gir klager uttrykk for at det virker merkelig at kommunen på vedtakstidspunktet for delingstillatelsen ikke kjente til tidligere tinglyste rettigheter eller hva de innebar, siden det er kommunen som har krevd dette tinglyst. 3) Deretter uttaler klager at hvis det også er kloakk som føres inn på den ene tomten som ønskes fradelt, og kommunen bruker dette som grunn for å omgjøre delingstillatelsen, er det et alvorlig brudd på forurensningsloven. 4) Til slutt anfører klager at Bygg og kart burde ha opprettholdt deletillatelsen for den ene tomten som ikke er berørt av noen avløp, og dermed heller ikke blir berørt av innvendingene til Bygg og kart. Dette gjelder planlagt gnr./bnr. 35/181, tomten lengst bort fra eksisterende bolig. 5) På bakgrunn av sakens historie og betydelig dokumentasjon over en lang periode mener klager at delingstillatelsen gitt i vedtak av 02.03.2016 må opprettholdes, og at oppmåling av tomtene utføres i henhold til Bygg og kart sin bekreftelse av 03.07.2018. Hjemmelsgrunnlag Forvaltningsloven 35 bokstav c. Omgjøring av vedtak uten klage Side 5 av 9
«Et forvaltningsorgan kan omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget dersom a) endringen ikke er til skade for noen som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser eller b) underretning om vedtaket ikke er kommet fram til vedkommende og vedtaket heller ikke er offentlig kunngjort, eller c) vedtaket må anses ugyldig.» Plan- og bygningsloven 21-6. Privatrettslige forhold «Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det fremstår som åpenbart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknader forutsetter, skal søknaden avvises.» Plan- og bygningsloven 26-1. Opprettelse og endring av eiendom «Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, jf. matrikkellova, eller endring av eksisterende eiendomsgrenser, må ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot denne lov, forskrift eller plan. Opprettelse eller endring som nevnt i første punktum, må heller ikke gjøres slik at det dannes tomter som er uegnet til bebyggelse på grunn av sin størrelse, form eller plassering etter reglene i denne lov.» Matrikkellova 33. Oppmålingsforretning Første ledd: «Ei oppmålingsforretning går ut på å klarleggje og beskrive grenser og rettar i tråd med påstandane til partane og framlagde dokument, og elles bringe fram opplysningar og dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring1 og eventuelt tinglysing.2 Den som utfører oppmålingsforretninga, skal ta vare på interessene til alle partar og utføre forretninga i samsvar med god landmålarskikk.» Matrikkelforskriften 27. Dokumentasjon og felles vilkår for matrikkelføring i saker som krever oppmålingsforretning «1) Ved matrikkelføring av sak som krever oppmålingsforretning, skal kommunen kontrollere at alle nødvendige offentlige tillatelser og annen nødvendig dokumentasjon foreligger, herunder d) erklæring fra landmåler om at grunnboken, herunder bruksretter og servitutter, er undersøkt for de berørte arealene» Matrikkelforskriften 38. Protokoll «1) Protokoll fra oppmålingsforretningen skal inneholde opplysninger om c) forretningens gang, herunder - beskrivelse av rettighetsforhold, hvordan rettighetsforholdene skal være etter forretning, inngåtte forlik, avtaler om avløsning eller flytting, voldgift og spesielle partspåstander» Konsekvenser Rådmannen kan ikke se at saken har relevante økonomiske og administrative konsekvenser for kommunen eller konsekvenser for folkehelse, miljø eller barn og unge. Side 6 av 9
Rådmannens vurderinger og begrunnelse For at det ikke skal være noen tvil om hva slags utslipp det dreier seg om i saken, vil rådmannen først presisere skillet mellom gråvann og sortvann. Gråvann er utslipp fra vasker, dusj, vaskemaskin, oppvaskmaskin o.l. Sortvann er utslipp fra toaletter, kloakk. Saken gjelder fradeling av to tomter fra Framveien 10. I sin anførsel nr. 1 antyder klager at manglende tinglyste erklæringer om avgivereiendommens rett til tilgang til felles avkjørsel og nytt privat VA-anlegg har hatt betydning for omgjøringen. Rådmannen kan ikke se at dette stemmer. Opphevelsen og avvisningen er begrunnet med at Framveien 12 har en rett til utslipp av gråvann på Framveien 10. Spørsmål rundt avkjørsler er ikke relevant for spørsmålet om omgjøring og avvisning som behandles her. Heller ikke avgivereiendommens fremtidige rettigheter til bruk av felles privat VA-anlegg har noe med omgjøringsvedtaket å gjøre. Rådmannen vurderer derfor ikke disse forholdene. Når det gjelder anførselen om at kommunen burde ha visst om den tinglyste retten til Framveien 12, anerkjenner rådmannen at kommunen kunne ha undersøkt bedre. Søknaden for Framveien 10 var én av de første delesakene kommunen behandlet etter den nye Bålerud-planen. Dette er et område uten offentlig infrastruktur for vann og avløp, og som av den grunn medfører en del andre problemstillinger enn i andre delesaker. Derfor har det vært litt utfordrende å vite hvilket nivå av dokumentasjonskrav kommunen skal legge seg på. Rådmannen gjør likevel oppmerksom på at det er tiltakshaver sitt ansvar at relevant informasjon blir fremlagt for kommunen. I dette tilfellet kjente ikke kommunen til den aktuelle tinglyste rettigheten på vedtakstidspunktet for delingstillatelsen, og kjennskap ville med all sannsynlighet ha medført at søknaden ble avvist i første omgang. Rådmannen viser til Bygg og karts vurdering i omgjøringsvedtaket og er enig i innholdet i følgende to utdrag: «Det følger av plan- og bygningsloven at søknad om tillatelse skal gi de opplysninger som er nødvendig for at kommunen skal kunne ta stilling til søknaden. Det er ditt ansvar som søker at søknaden oppfyller kravene i lov, forskrifter og reguleringsbestemmelser, jamfør plan- og bygningsloven 21-2. I utgangspunktet er det derfor du som søker som må legge fram dokumentasjon på at du har det privatrettslig grunnlag for å gjennomføre delingen. Hvis slik dokumentasjon ikke fremlegges eller hvis dokumentasjonen er utilstrekkelig, så skal kommunen i utgangspunktet avvise søknaden.» «Vi konkluderer med at det manglet vesentlig opplysninger om nabo sitt infiltrasjonsanlegg og feil fakta om forhold på tomtene da vedtaket ble fattet. Dersom den tinglyste bruksretten var opplyst når vedtaket ble gitt, ville den ha virket inn på vedtaket sitt innhold og utfall.» Videre viser rådmannen til at klager i svar på brev med varsel om mulig omgjøring av vedtak, datert 15.07.2016, dokumentnr. 15/5585-26, på direkte spørsmål fra saksbehandler svarer at det «foreligger INGEN tinglyste rettigheter om vann- og avløpsløsning mellom 35/131 og 35/161». Det er i dag ingen tvil om at det foreligger en slik tinglyst rettighet, jf. vedlagt tinglyst erklæring. Rådmannen tar ikke stilling til om utslippet fra Framveien 12 er i strid med forurensningsloven, men understreker at alt sortvann/kloakk i Oppegård kommune går til lukkede tanker. Som Bygg og kart presiserer i omgjøringsvedtaket, må eventuelle spørsmål om hvorvidt eksisterende infiltrasjonsanlegg er etablert i henhold til kommunens krav, tas opp med forurensningsmyndigheten Side 7 av 9
i kommunen, som er virksomhet UTE. Det har ingen relevans for spørsmålene i denne saken. Det er uansett ikke tillatt etter loven å fradele tomter som ikke kan bebygges på grunn av gråvannsutslipp fra en annen eiendom, som det finnes en tinglyst rett til. I sin anførsel nr. 4 gir klager uttrykk for at Bygg og kart burde ha opprettholdt delingstillatelsen for den ene tomten som ikke er berørt av noe utslipp. Rådmannen viser til e-post sendt fra Bygg og kart til tiltakshaver 10.05.2019 med forslag og forklaring til en mulig løsning på / vei videre i saken: «GNR/BNR 35/181 Den opprinnelige søknaden omfatter også fradeling av en tomt nærmest Framveien (planlagt gnr/bnr 35/181). Det er uklart for bygg og kart om utslippet fra Framveien 12 også påvirker denne tomten. For at denne tomten skal kunne fradeles må dere kartlegge utslippet og fremvises i en rapport at utslippet fra Framveien 12 ikke påvirker muligheten til å bygge på tomten.» Som det fremgår av e-postutdraget, er det ikke avklart hvorvidt den aktuelle tomten blir berørt av den tinglyste rettigheten til Framveien 12. Bygg og kart har heller ikke mottatt noe informasjon som klargjør hvorvidt denne delen av Framveien 10 blir berørt av avløpsvannet. Bygg og kart fattet vedtak knyttet til søknaden som helhet. Hvis tiltakshaver ønsker å få behandlet søknad om fradeling av kun den ene tomten, må det søkes spesifikt om det, og sendes inn tilhørende dokumentasjon. I tillegg viser rådmannen til skisse og tegning som illustrerer beliggenheten av sprederrørene og infiltrasjonsanlegget for Framveien 12, jf. vedlegg 9. Skissene antyder at begge de ønsket fradelte tomtene blir berørt av anlegget. Det fremgår av saksdokumentene at dette har vært en sak med mye dokumentasjon, og som har pågått over lengre tid. Klager antyder at delingstillatelsen av den grunn må opprettholdes, og at oppmåling av tomtene må utføres i henhold til Bygg og kart sin bekreftelse av 03.07.2018. Rådmannen finner det beklagelig at saken har tatt så lang tid, men mener likevel at reglene i plan- og bygningsloven må følges. Rådmannen viser til Bygg og kart sin begrunnelse i avvisningsvedtaket: «Vi skal ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av søknader. Men når det er åpenbart for oss at den som søker ikke har de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter, skal vi avvise søknaden, jamfør plan- og bygningsloven 26-1. Det er klart for oss at din nabo har en tinglyst bruksrett på eiendommen, gnr/bnr 35/161. Bruksretten får konsekvenser for hvordan, og om eiendommen gnr/bnr 35/161 kan deles. Vi mener du må avklare den privatrettslige rettigheten med nabo, og bli enig om en plan som gir deg mulighet til å bygge på tomtene. Planen må også sikre at naboene har et avløp som er i drift idet tomtene blir delt. Slik saken fremstår for oss, har ikke du som søker de privatrettslige rettighetene som søknaden krever. Vi konkluderer derfor med at vi må avvise søknaden. Jamfør plan- og bygningsloven 26-1.» Rådmannen er enig i dette, og understreker at kommunen etter loven er pliktig til å avvise en søknad når det fremstår som «åpenbart» for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettighetene søknaden forutsetter. Da «skal» søknaden avvises, jf. pbl. 21-6. Avslutningsvis opplyser rådmannen om at Bygg og kart gjentatte ganger har bedt tiltakshaver om mer dokumentasjon til søknaden. Det er bedt om en gjennomførbar VA-løsning for Framveien 12, og Side 8 av 9
det er bedt om en redegjørelse for omfanget av utslippet. Kommunen har enda ikke mottatt tilfredsstillende dokumentasjon på dette. Det er tiltakshaver sitt ansvar å redegjøre for forholdene på eiendommen og vise at eiendommen lar seg bebygge i henhold til regelverket. Etter at klagen ble mottatt, har Bygg og kart sendt tiltakshaver et brev med veiledning til hva som må til for at tomtene skal kunne fradeles, eventuelt én av tomtene. Se vedlegg nr. 10. Rådmannen er enig i Bygg og kart sin vurdering og konklusjon om at det ikke er mulig å fradele to tomter fra Framveien 10 i tråd med plan- og bygningsloven, slik situasjonen er i dag. På bakgrunn av dette konkluderer rådmannen med vedtaket om opphevelse og avvisning bør opprettholdes. Kommunen kan ikke med sine vedtak ødelegge infiltrasjonsanlegget for Framveien 12, og heller ikke opprette en eiendom som ny eier ikke kan bygge på. Rådmannen opplyser om at selv om det er gitt en deletillatelse, kan det avdekkes at det finnes bruksretter som hindrer gjennomføring av delingen. Bruksretter er et tema som skal tas opp ved oppmåling av nye tomter. Se matrikkellova 33 føreste ledd og matrikkelforskriften 27 første ledd bokstav d og 38 første ledd bokstav c strekpunkt fire. Disse bestemmelsene hadde slått inn i denne saken, og ville ha hindret matrikkelføring og påfølgende tinglysing av de nye tomtene. Eventuelle bruksretter må være avklart før matrikkelføring. Rådmannens anbefaling Rådmannen anbefaler at vedtaket om opphevelse og avvisning av 18.01.2019 opprettholdes. Monica Lysebo kommunalsjef Karen Zwicky Knobel virksomhetsleder Side 9 av 9