INNKALLING TIL EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Nygårdkollen Boligaksjeselskap - vedlikehold av fasader og VVS Generalforsamling avholdes onsdag 15. oktober 2014 kl 18:00 i Fyrhuset i Kværnerbyen, adresse: Turbinveien 28, 0195 Oslo Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING A) Valg av møteleder B) Opptak av navnefortegnelse C) Valg av referent og to personer til å underskrive protokollen D) Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn 2. FORSLAG - VEDLIKEHOLD AV FASADER OG VVS Styret har ansvaret for å holde boligselskapets bygningsmasse i forsvarlig stand. Styret ber Generalforsamlingen ta stilling til rehabilitering av fasader og VVS. Nærmere spesifisering følger nedenfor. Styret har nedlagt et betydelig arbeid i forarbeider, og har i den forbindelse engasjert OBOS Prosjekt for utredning av nødvendigheten av å foreta arbeider, og hvilke alternativer vi har. Vedlikeholdsbehov I henhold til selskapets vedlikeholdsplan ble det anbefalt å vedlikeholde fasadene i 2010. Dette har på grunn av andre prosjekter måttet utstå. Fasadene har skader, som dersom man venter med tiltak, vil forverres og kan fordyre prosjektet. Det er skader på betongen, herunder sprekkdannelser og synlig armering. Malingen flasser stedvis. Når det gjelder vinduene er det sterkt nødvendig å male disse for å unngå at de råtner. Styret mener derfor at vedlikehold av fasader er nødvendig og må prioriteres høyt. I henhold til rapport som omfatter VVS-anlegget er det noe restlevetid. Man må imidlertid påregne å skifte ut rør innen 5 år. Styret ser at begge prosjekter med fordel kan gjøres samtidig, av praktiske, økonomiske og bomiljømessige hensyn. De seneste år har veksten i byggekostnadene ligget betydelig over den ordinære pris- og lønnsveksten. Det er ikke noe som tyder på at dette vil snu i nærmeste fremtid. 1
Dagens situasjon med historisk lave renter taler også til fordel for ikke å vente med VVSprosjektet, men ta det samtidig med fasadene. For å unngå en situasjon med langvarig vedlikehold i årene som kommer, er det ønskelig å begrense perioden med støyplager og annet ubehag for beboere. Alternativ 1 - Ny teglforblending og etterisolering Ny teglforblending vil gi tilnærmet vedlikeholdsfrie fasader og et helt nytt estetisk uttrykk. Samtidig vil fasadene bli etterisolert og man får en mye bedre komfort og gir besparelser på fyringsutgiftene i boligselskapet og for den enkelte beboer. Ved dette alternativet slipper vi det alltid tilbakevendende problemet med å rehabilitere fasadene hvert 15-20. år. Mange av borettslagene i OBOS og i private sameier har gjennomført teglforblending av fasadene når de først skulle pusse opp. Vinduene må flyttes ut i nytt fasadeliv og det vil da være praktisk og økonomisk hensiktsmessig å skifte ut vinduene samtidig. Gesimser på takene fores ut tilsvarende tykkelse på ny vegg, deretter tekkes takene med ny membran. Tiltaket er søknadspliktig iht. plan- og bygningsloven. Vinduene skiftes med nye vinduer med aluminiumsfronter for å unngå vedlikehold og maling av vinduene senere. Nye isolerglass med forbedret isoleringsevne (u-verdi 1,2 eller bedre). Gesimser fores/forlenges ut pga at fasadene blir etterisolert og forblendet med teglstein og får en utvidet dybde på ca 25-30 cm. Det er nødvendig å legge ny membran oppå eksisterende tjærebasert taktekking. Prosjektet er beregnet å koste ca. 60 mill. kroner. Alternativ 2 - Mekanisk rep. av fasader, maling av vinduer og omtekking av tak En mekanisk reparasjon av fasadene er et evigvarende prosjekt, som må gjentas ca hvert 20. år, alt avhengig av ytre påvirkning fra surt miljø. Dessuten vil overflatebehandling / maling av fasadene måtte skje hvert 10-15 år. Likeledes må trevinduer males minimum hvert 10. år. Mekanisk reparasjon av betongsfasadene vil si at man pigger ut all løs betong som er karbonatisert, dvs. utsatt for CO2, som skyldes sur nedbør og som angriper armeringen og sprenger ut betongen. En annen skadeårsak er at klorider/salter som kan være tilsatt betongen angriper armeringen, som ruster og sprenger ut betongen. Tiltaket er ikke søknadspliktig etter plan- og bygningsloven. Maling av vinduene er høyst påkrevet og må utføres innen nærmeste fremtid hvis ikke treverket skal råtne opp. Fremtidig vedlikehold av trevinduene bør skje min, hvert 7-10 år. 2
På taket legges det ny tjærebasert membran oppå eksisterende tekking av tjærepapp. Beslag rundt gesimser skiftes samtidig. Ny membran har en levetid på ca 20-25 år. Kostnader til mekanisk reparasjon, maling av vinduer, omtekking av takene er stipulert til ca 24 mill. kroner. Utskifting av rør, rehabilitering av bad Styret har over tid registrert tekniske utfordringer med originale vann- og avløpsrør. Originale sluk uten klemring og problemer med bad, samt erfart at det er problematisk for eiere som ønsker og moderniserer eget bad og få gjort dette iht. Byggbransjens våtromsnorm, tekniske forskrifter m.m., og samtidig få sikret seg at badene ikke skal bli berørt ved fremtidige prosjekter ved skifte av stigerør, avløpsstammer, sluk og grenrør uten at man samtidig må rive badene. For å unngå at for mange investerer mye penger i eget bad og skal risikere at investeringen skal være «bortkastet» er styret og boligselskapet nødt til å vurdere tilstand, kortsiktige og langsiktige behov for det som fellesskapet har vedlikeholdsansvaret for. Utfordringen med tiltak på vann- og avløpsrør, sluk er at tiltak på disse installasjonene medfører inngrep på det som den enkelte aksjeeier har vedlikeholdsansvaret for, som for eksempel bad og kjøkken. Styret har derfor i perioden 2013-2014 fått utarbeidet en forprosjektrapport fra OBOS Prosjekt AS. Målsettingen med forprosjektet var hovedsakelig å belyse tilstand og behov for tiltak, juridiske forhold knyttet til felles tiltak, samt hvilke utbedringsmuligheter som finnes og å anbefale tiltak, slik at rør og våtrom kan bli satt i best mulig stand teknisk sett. Styret og OBOS Prosjekt har informert nærmere om dette på informasjonsmøtet. OBOS Prosjekt AS anbefaler boligselskapet å starte planleggingen og gjennomføring av prosjektet med utskifting av vann- og avløpsrør, og sluk. En utskifting av boligselskapet sine vann- og avløpsrør inkl. sluk, vil pga. krav i Plan- og bygningsloven, også innebære full rehabilitering av de fleste badene i boligselskapet. Tilstand vann- og avløpsrør Avløp og bad Aldringsprosessen har kommet langt flere steder, og det er tydelige rustskader både på rør og sluk. Flere bad har fuktige gulv, vegger og tak som følge av dårlig baderomskonstruksjon og feil bruk. Avløpsrørene i boligselskapet er av støpejern, det er de originale avløpsrørene fra 1958 som fremdeles er i bruk, dvs. at røranlegget i borettslaget er ca. 56 år gamle. Støpejernsrør forandrer seg over tid, og det dannes grafitt. Grafitt er porøst, slipper igjennom vann og tåler ikke belastninger. Det innvendige forfallet behøver ikke være synlig fra utsiden. Støpejernet kan se helt ut, selv om det har skjedd store forandringer inne i rørene. 3
Det er variabel tilstand mellom stammene og i etasjene i Nygårdkollen slik det normalt er, men det er samtidig ikke mulig å tenke at man bare skal ta de delene av rørene som har synlige symptomer. Når det blir synlige rustvorter og rennmerker utvendig på rørene har man egentlig allerede ventet for lenge med tiltak. Riktig og god vedlikeholdsplanlegging betyr normalt at man skifter ut installasjonene før de er helt utslitt. Samtidig er det heller ikke stor risiko for at man i Nygårdkollen boligaksjeselskap i de nærmeste 5 år skal oppleve store problemer med lekkasjer, eller veldig stor vekst i antall punkter med synlig gjennomgrafittisering, hvis en ser bort fra de separate avløpsstammene. Det er ennå ikke kritisk, men det må forventes at antall skader/lekkasjer vil øke for hvert år Nygårdkollen boligaksjeselskap avventer/utsetter rehabilitering av sine avløpsrør Vannrør Styret får innimellom beskjed om vannlekkasjer på baderom. Det er noe utette baderomsgulv som forårsaker lekkasjene, men akutte rørbrudd forekommer også. En del beboere har fjernet badekaret og dusjer direkte på gulv som ikke er vanntette. Vannet trenger gjennom både vinylfliser, keramiske fliser og betong i gulvet, særlig ved sluk. Malingsavflassing i taket på badet skyldes nesten alltid at det har trengt vann gjennom fra badet i etasjen over. Det er ikke teknisk mulig å gjøre gulvene på badene tette uten å skifte ut sluket og legge et tett be legg (mem bran) på gulvene. Dette arbeidet krever at deler av gulvet hugges opp. Forsikringen dekker ikke utette våtrom og blir derfor heller normalt ikke registrert som skade hos forsikringsselskapet vårt. Av skaderegistreringene hos oss kan vi se at omfanget er størst knyttet til skader etter brudd på vannrør og da i størst utstrekning brudd på stigeledninger som ofte er skjult i sjakter. OBOS Prosjekt AS har vurdert at vannrørene i Nygårdkollen boligaksjeselskap fremdeles kan ha noe restlevetid, det er vanskelig å anta konkret restlevetid, men sannsynligvis vil de ikke skape de store akutte problemene de neste ca. 5 årene. Det må imidlertid påregnes flere mindre lekkasjer på vannrørene, slik vi har sett jevnlig de siste årene. Dette påfører selskapet ekstrakostnader i form av økt forsikringspremie. OBOS Prosjekt har samtidig gjort oss oppmerksomme på at hvis Nygårdkollen boligaksjeselskap velger å avvente/utsette rehabiliteringen av røranlegg, vil vi måtte forvente økene grad av lekkasjer i årene som kommer. Ved risiko for hyppigere vannlekkasjer er det også avgjørende at alle oppleggskraner fungerer. Alle rørene bør skiftes samtidig? I følge «Byggebransjens våtromsnorm» bør avløpsrør som er eldre enn 40 år og sluk uten klemring alltid skiftes når våtrom rehabiliteres. Varmt- og kaldtvannsrørene hos oss har en anbefalt brukstid på ca. 50 år. Individuell baderomsrehabilitering utført av beboere vil medføre mange byggeperioder med avstengt vann og avløp samt mye administrasjon. Arbeidet er søknadspliktig til off. myndigheter. 4
Vi har vurdert at tilstanden på vann- og avløpsrør og sluk er slik at styret i prinsippet har mandat til å vedta nødvendige tiltak på omtalte rør som normalt vedlikehold, selv om det rent teknisk er noe restlevetid på rørene. Det kommer ikke noe tidspunkt der alle rørene er like dårlige og da ingen akkurat har pusset opp badene og dette passer for alle. Det å gjennomføre godt vedlikehold er nettopp å gjennomføre tiltak før alt er like dårlig. FORSLAG TIL TILTAK - Utskifting av vann- og avløpsrør og rehabilitering av bad. Når slukene og rørene skal skiftes, er det ikke mulig å unngå at både gulv, tak og vegger blir skadet. Derfor er det naturlig og nødvendig å utbedre disse samtidig. Spørsmålet blir da hvilken standard tak/vegger/gulv skal ha. I samarbeid med styret har OBOS Prosjekt utarbeidet en grunnpakke som kan legges til grunn ved gjennomføring. Grunnpakke (definert som normalt vedlikehold) Sluk og hjelpesluk på bad og vann- og avløpsrør til bad og kjøkken skiftes Vertikale (loddrette) vann- og avløpsrør skjules ved innkassing på vegg. Horisontale (vannrette) vannrør legges synlig på vegg i det enkelte bad og i kjøkken benk. Membran på gulv og vegger. Gulv og vegger på bad flislegges. Nedsenket himling på alle bad Ny elektrisk kurs til bad. Montering av automatisk deteksjon vannlekkasjer på kjøkken (magnetventil med følere) Radiatorkurs for bad fjernes og det legges elektrisk varmekabel i alle bad Vegghengt wc på bad Etablering av sirkulasjon på varmt forbruksvann (kortere ventetid på varmt vann) Rens av avtrekkskanaler Dager uten dusj og toalett ved gjennomføring Arbeidet vil hverken være støvfritt eller støysvakt, og beboerne må akseptere å fjerne noe støv selv. I tillegg må man være forberedt på å leve uten dusj og toalett i leiligheten for en periode. Sluk, vann- og avløpsrør må skiftes samtidig i alle leiligheter som er tilknyttet samme rørstamme. Totalt vil arbeidet pågå i 4 uker i hver leilighet. Rørutskifting tar noe tid, og leilighetene vil bli helt uten vann og avløp i noen dager. Alt utstyr som demonteres vil bli remontert av håndverkerne. I byggeperioden vil det bli opprettet provisoriske dusjer og toaletter i brakker på utsiden av blokkene. Beboere som ikke kan benytte disse, vil få utplassert «tørrdoer» i leiligheten i de aktuelle dagene. 5
ØKONOMI De samlede kostnader for rehabilitering av rør og bad, og fasader fordeler seg slik: Alt. 1: Teglforblending, isolering, nye vinduer, taktekking, nye rør og bad. Alt. 2: Mekanisk reparasjon av fasader, male vinduer, omtekking av tak, nye rør og bad. Kr. 106.919.750 Kr. 68.459.750 OBOS Finansavdeling har på bakgrunn av kostnadsoverslagene og boligselskapet sin økonomi, foretatt en likviditetsanalyse for å estimere nødvendige justeringer av fellesutgiftene, samt fellesgjeld ved prosjektets slutt. Analysen bygger på en rekke forutsetninger som kan endres når reelle tall fra anbudsåpning er foretatt, renteutvikling i markedet, etc. Løpetid for lånet i alt. 1 er lagt inn med 40 års nedbetalingstid. Løpetid for lånene i alt. 2 er lagt inn med hhv 40 år for nye bad og 10 år for mekanisk reparasjon, altså to separate lån. I den etterfølgende tabellen er estimert husleieutviklingen for et representativt utvalg leiligheter presentert. Det er lagt til grunn fordeling av kostnader iht. felleskostnadsbrøken for leilighetene. Dette er utgangspunktet i borettslagsloven, jf 5-19, og omfatter også boligaksjeselskap jf 1-4(2). Dersom kostnadsfordeling ikke skulle skje etter felleskostnadsbrøken ville dette kreve tilslutning fra samtlige aksjonærer. Dagens nivå på felleskostnader i kroner. Nivå etter første økning Nivå etter annen økning Antatt fellesgjeld ved prosjektets slutt. Alt. 1 1-roms 3-roms 4-roms 2010 4215 5611 2383 5029 6704 2718 5761 7687 285.926 624.341 838.594 Alt. 2 1-roms 3-roms 4-roms 2010 4215 5611 2383 5029 6704 2673 5663 7556 180.804 394.799 530.281 Effektiv økning av felleskostnader etter siste økning er beregnet til 38%. Det legges opp til IN-ordning med mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld. 6
STYRETS FORSLAG TIL VEDTAK I begge alternativer ligger en forutsetning om at styret har fullmakt innenfor den vedtatte kostnadsramme til f.eks. medta etterisolering av tak, overflatebehandling av balkonger, skifte balkongdører o.l. som naturlig følger av arbeidet som skal gjøres. Styret har fullmakt til å kontrahere de nødvendige konsulenter, herunder arkitekter, rådgivende ingeniører, for å gjennomføre prosjektet. Fremdriftsplanen kan rokkeres når de endelige tilbud foreligger. Økningen i felleskostnadene vil skje basert på fremdriften i prosjektet. STYRETS INNSTILLING Styret går enstemmig inn for alternativ 1. Etter styrets oppfatning vil dette alternativet på sikt være det mest økonomiske. Det vil også tilføre bygningene og dermed den enkelte leilighet en verdiøkning i forhold til alternativ 2. Forslag til vedtak (styrets innstilling): Styret får fullmakt til å gjennomføre de planlagte forslag, fasadeprosjekt alternativ 1 og rehabilitering av VVS/baderom innenfor en økonomisk ramme på kr 106.919.750. Prosjektet lånefinansieres, og det legges opp til IN-ordning med mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Dersom forslaget faller stemmes det over følgende vedtak: Styret får fullmakt til å gjennomføre de planlagte forslag, fasadeprosjekt alternativ 2 og rehabilitering av VVS/baderom innenfor en økonomisk ramme på kr 68.459.750. Prosjektet lånefinansieres, og det legges opp til IN-ordning med mulighet for individuell nedbetaling av fellesgjeld. 7
REGISTRERINGSBLANKETT FOR DELTAKERE PÅ EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING Fyll ut og lever hele blanketten ved inngangen til møtelokalet. BRUK BLOKKBOKSTAVER Eierens navn : Eierens adresse : Leilighetsnummer: De som ikke kan møte på Generalforsamlingen kan møte ved fullmektig. Dersom De benytter Dem av denne retten, må både ovenstående registreringsdel og nedenstående fullmakt fylles ut : FULLMAKT Eier av boligen gir herved fullmakt til : Fullmektigens navn : å møte på ekstraordinær generalforsamling i Boligselskapets navn : Nygårdkollen Boligaksjeselskap Eierens underskrift og dato:.. (Eierens underskrift) (Dato) 8