Verdal kommune Sakspapir

Verdal kommune Sakspapir 1721/19/184 - Hofstad Vist Eiendom AS - Bolighus m/2 leiligheter - Kroken 2 - rammetillatelse Saksbehandler: E-post: Tlf.: Brit Alvhild Haugan brit.alvhild.haugan@innherred-samkommune.no 74048279 Arkivref: 2008/3713 - /1721/19/184 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 16.03.2010 28/10 Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 93 (tillatelse til tiltak) og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes søknad om rammetillatelse med følgende forutsetninger: Tiltaket skal prosjekteres og oppføres i samsvar med Plan- og bygningsloven med gjeldende forskrifter og vedtekter. Det er ikke søkt om noen form for dispensasjon, det forutsettes derfor at tiltaket prosjekteres og utføres i henhold til gjeldene plan. NK prosjektering Njål Kolsvik, org.nr. 979741588, gir ansvarsrett som ansvarlig søker, ansvarlig for prosjektering samt ansvarlig for kontroll av prosjektering av bygninger og installasjoner, tiltaksklasse 1. Vedtaket kan påklages i henhold til Forvaltningslovens 28. Det er tre ukers klagefrist fra mottatt dato av dette vedtaket. Vedlegg: Ingen Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av 09.09.08, sak 70/08 2. Søknad om tillatelse til tiltak med tegninger, 1/4-08 3. Klage på nabovarsel, av 20.10.07 og 22.10.07 4. Svar på naboklage, av 22.05.08

5. Ny situasjonsplan med nytt nabovarsel, 23.05.08 6. Merknad til nabovarsel nr. 2, av 05.06.08 7. Brev fra Advokathuset, 03.10.08 og 17.10.08. 8. Brev datert 17. oktober fra Advokathuset 9. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak av 16.12.08, sak 106/08 10. Klage på avslag om byggetillatelse kommunens vedtak oppheves, Fylkesmannen i Nord Trøndelag, brev av 19.03.09. 11. Søknad om tillatelse til tiltak, mottatt 24.04.09. 12. Klage på nabovarsel, fra Marthe Bakken og Tore Lundsaunet; 15.04.09. 13. Klage på nabovarsel, fra Lars Hårskoll; 24.04.09. 14. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal, vedtak i sak 43/09 15. Klage på tillatelse til oppføring av bygninger på eiendommen 19/184, kommunens vedtak oppheves, Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, brev av 10.11.2009. 16. Søknad om rammetillatelse, bolighus m/2 leiligheter, 24.11.09. 17. Klage på nabovarsel, Tore Lundsaunet, brev av 04.12.09. 18. Innsigelse til byggesak, Njål Kolsvik, brev av 10.02.10 19. Retur av byggesøknad, brev av 09.02.10. 20. Søknad om rammetillatelse, nytt nabovarsel, 18.02.10 Saksopplysninger: Tiltaket omfatter søknad om rammetillatelse for oppføring av frittliggende bolighus med to leiligheter på boligeiendommen i Kroken 2. I henhold til rammesøknad mottatt kommunen den 18.02.10, omfatter tiltaket oppføring av eldre bolighus som rehabiliteres for to boenheter. Boligeiendommen innehar fra før bolighus med 5 boenheter. Det søkes samtidig om oppføring av to carporter, henholdsvis med 3 + 5 carportløsninger, samt bygg for søppelcontainere på 9 m2. Sakens tidligere behandling: Hofstad Vist Eiendom AS søkte om tillatelse til tiltak for oppføring av bolighus samt carportanlegg på boligeiendommen i Kroken 2, gnr. 19 bnr. 184, i Verdal 24.04.09. Det ble her gitt tillatelse til tiltak med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 i vedtak fra PUK i Verdal, sak 43/09. Søknaden ble påklaget og klagen ble behandlet som klagesak i PUK, sak 61/09. Saken ble deretter oversendt fylkesmannen i Nord-Trøndelag for endelig behandling, det er her fattet følgende vedtak av 10.11.09: Innherred samkommunes vedtak av 16. juni 2009, sak nr. 43/09 oppheves. Vedtaket heimsendes for ny behandling. Nabomerknader: Det er kommet inn klage på nabovarsel fra nabo Tore Lundsaunet, av 04.12.09:

Alle bygninger må oppføres, ferdigstilles og dokumenteres at de er bygget slik at de tilfredsstiller dagens krav i henhold til Pbl og Tek sine krav, før det blir gitt noen form for tillatelse til at noen av bygningene kan tas i bruk. Ref Fylkesmannen i Nord- Trøndelag sin uttalelse 2009/585 Plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter gjelder på lik linje uavhengig av om det er tale om nybygg eller restaurering. Bolighus med 2 leiligheter, skal prosjektere som en 3etg. trehus for salg/utleie og mulig bruk av 3.etg. Ikke innredet loft er > 1/3 og skal derfor regnes som en 3.etg. Dette medfører brannklasse 2 og tiltaksklasse 2. Carportanlegg med 4 parkeringsplasser er nærmere andre bygninger enn 8m og må utføres med riktige sikkerhetstiltak og riktig godkjenning av foretak. Carport med 3 parkeringsplasser er plassert for nærme nabo i grense vest og må flyttes. Lengden på parkeringsplass oppgitt til 3,68m. Normal bil lengde er over 3,68 m, dette medfører at carport anlegg er prosjektert for at tak utstikk av carporten skal benyttes ved normal bruk. Tak utstikk på 0.99 m må derfor medberegnes i total arealet i en slik konstruksjon av carportanlegg. Denne er derfor over 50 m 2 og i strid med Pbl 70. Generelt så er alle bygninger tiltenkt for leietakere/kjøpere. Det er firma Hofstad Vist Eiendom As som eier og søker om oppføring av disse bygningene. Er GOF 17.1 ivaretatt når det gjelder utførelse og kontroll av slike bygninger. Bygningsmyndighetene har mottatt følgende epost fra Lars Håskoll, sendt den 05.03.10. Jeg mottak nabovarsel 27.0210. Jeg har bemerkninger til varslet og kommentarene vil bli oversendt Verdal kommune innen 14 dager fra mottatt varsel dvs i løpet av uke 10. Ansvarlig søkers vurdering: Ansvarlig søker; NK-prosjektering ved Njål Kolsvik, har kommentert merknaden til nabovarsel i brev av 18.01.10 med følgende: Det har i sakens anledning kommet innsigelse/protest til tiltaket fra 1 av tiltaket 6 naboer/gjenboere. Det har blitt etterlyst nabovarsling fra hjemmelshaver på eiendommen gbnr. 19/181 Håskoll. Nabovarsling ble levert rekommandert men ble ikke avhentet. Dette har blitt begrunnet med at hjemmelshaver har flyttet om postverket har ettersendt er ukjent. Saken har siden den gang vært tilgjengelig på byggesakskontoret for innsyn eventuelle innsigelser/protester er ikke blitt levert. Vi anser dermed at varslingen er tatt til orientering.

Jeg vil her kommentere protestene/innsigelsene fra Tore Lundsaunet. Avsnitt 1. Bygningen skal totalrenoveres og oppgraders i henhold til gjeldende forskrift i TEK 2007. Avsnitt 2. Boligen som søker oppføres er en bolig i 2+1/2 etasje. Loftsetasje skal ikke innredes. Tilgang til loftsetasje vil skje via inspeksjonsluke fra 2. etg. Målbart areal på loftsplan før tilpassning til boligformål er 36m2 BRA. Etter eventuell tilpassning til boligformål (som oppfatter tilpasning til gjeldende energikrav og lydsmitte i henhold til TEK) vil målbart areal utgjøre 25 m2 BRA. Avsnitt 3. Carport med 5 parkeringer (83 m2) skal i likhet med carport med 3 parkeringer oppføres i brennbart materiale. Avsnitt 4. Det er definert verken i veileder til TEK eller annet oppslagsverk om hvilke minstemål en carport skal ha. Det er heller ikke satt bestemmelser om hvilke biltyper og eller bilstørrelsen som kan plasseres i en carport. Videre er det tillatt (i hht PBL) å ha et takutstikk eller utkraging på inntil1 meter målt fra bærekonstruksjonen. Når det gjelder beregning av parkeringsplasser er normal størrelsesorden 2,5 x5m + manøvreringsområde om parkeringsplassene er skråstilt, tverrstilt eller langsgående. Denne størrelsen er satt for å standardisere en mal for beregning av nødvendig areal. Tiltaket det her søkes om er oppføring av bygninger innenfor den størrelsesorden som er beskrevet. Avsnitt 5. Søknaden i dette tilfelle er en søknad om rammetillatelse. Når det blir søkt om oppstart av tiltaket vil det også søkes om ansvarsrett for de fagområder tiltaket berører. Som kjent omfatter ikke rammesøknaden dette stadiet. Det er opp byggemyndighetene å godkjenne eventuelle foretak når dette skulle bli aktuelt å omsøke. Videre vises det til brev fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, side 9 av 11 Avfallsanlegg. Under prosjektering av Søppelbod ble det gjort henvendelse til Innherred Renovasjon ad størrelse på avfallsbeholdere og hyppighet av tømming. Ut ifra de stedlige forhold ble bygningen prosjektert ut fra de opplyste forhold. Ellers opplyses det om at det i denne omgang er søkt om 3 + 5 carportløsninger. Grunnen er at den 8. carporten kan romme fellesutstyr eller fungere som renovasjonsbod. Vurdering: Søknad om rammetillatelsen er første gang mottatt av kommunen den 09.12.2009. Da det ble gjort henvendelser til kommunen fra en av naboene, Lars Håskoll, om at melding om nabovarsel ikke var mottatt dette endte til slutt med at søknaden ble sendt ansvarlig søker i retur da søknaden ikke var komplett i henhold til plan- og bygningslovens 94 og 95 a.

Komplett søknad er mottatt kommunen den 18.02.10, i henhold til gjenpart av nabovarsel har denne postverkets stempel på at nabovarsel er sendt den 18.02.2010. Varsel om nabomerknad: I henhold til plan- og bygningslovens 94 skal merknader til nabovarsel være kommet til ansvarlig søker innen 2 uker etter at varslet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig. I henhold til tidligere merknader er de vurderinger som tidligere er relevant for saksbehandling om rammetillatelse vurdert i saksbehandlingen. Søknad om rammetillatelse: Søknaden om oppføring av 2 -mannsbolig med carport og bod for søppelcontainere er søkt som to trinns søknad og det er her søkt om rammetillatelse for tiltaket, dette i henhold til plan- og bygningslovens 95 a, litra 1: Kommunen kan gi rammetillatelse for tiltakets ytre og innvendige rammer. Tillatelsen er endelig og avgjør at tiltaket skal kunne utføres innenfor de rammer som er gitt, og gir rett til forberedelse av tiltaket. Dette gir grunnlag for at kommunen skal kunne gi rammetillatelse. Rammetillatelsen vil være det vedtak som tiltakshaver og naboer forholder seg til, og som derfor krever nabovarsel og som kan påklages. Trinn to i søknad om tillatelse til tiltak i henhold til pbl`s 95a, er søknad om igangsettingstillatelse. Igangsettingstillatelsen vil være en sak mellom tiltakshaver ved ansvarlig søker og kommunen, rettslig klageinstans for naboer vil her normalt ikke foreligge. Dette forutsetter at rammetillatelsen ikke endres. Planstatus: Eiendommen ligger innenfor området som er regulert i henhold til Kommunedelplan Verdal byområde, vedtatt 26.mars 2007. I planen er eiendommen avsatt til byområde med underkategori sentrumsområde (forretning, kontor, bolig). Tiltaket er vurdert i henhold til kommunedelplanens bestemmelser og vurdert til at det ikke utløser et plankrav om bebyggelsesplan eller reguleringsplan i henhold til 1. Denne vurdering er også stadfestet av Fylkesmannen i Nord- Trøndelag i vedtak av 19.03.09. Bygningens plassering/estetikk: Området består av eksisterende boligeiendommer med bolighus på 1 ½ plan, omsøkte eiendom innehar ett eksisterende bolighus på 2 ½ plan. I henhold til planbestemmelsene 4.1: Bebyggelsen skal ha høyde som harmonerer med aktuelle kvartal eller strøk sitt særpreg. Maksimal mønehøyde kan der dette harmonerer med omgivelsen, tillates inntil 15,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng.

Plan- og bygningssjefen har vurdert tiltaket i forhold til planbestemmelsene og planog bygningslovens 74 nr.2, og konkluderer med at tiltaket tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Situasjonsplan av 23.11.09. Parkeringsplasser: I retningslinjene til plan er det i pkt. C9 stilt krav om: 1 parkeringsplass pr. boenhet samt gjesteparkering på 0,2 pr. boenhet. Eiendommen har totalt 7 boenheter. Og det er i henhold til søknad planlagt 8 parkeringsplasser i carportanlegg, det er i henhold til tidligere situasjonsplan vist gjesteparkering foran carporter. Kommunen vurderer parkeringsarealet og mener at parkering er ivaretatt i henhold til retningslinjer til planen. Ansvarlig søker: Før kommunen kan gi en rammetillatelse skal ansvarlig søker være godkjent. I merknad fra nabo, Tore Lundsaunet, er det anmerket følgende: Det er firma Hofstad Vist Eiendom As som eier og søker om oppføring av disse bygningene. Er GOF 17.1 ivaretatt når det gjelder utførelse og kontroll av slike bygninger. I henhold til søknad er det Hofstad Vist Eiendom as som står som tiltakshavere, ansvarlig søker for tiltaket er NK-prosjektering Njål Kolsvik, org.nr. 979741588. Dette

foretaket har sentral godkjenning for følgende godkjenningsområder i tiltaksklasse1: ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende samt kontrollerende for prosjektering for bygning og installasjoner, ansvarlig for utførelsen samt ansvarlig kontrollerende for utførelsen av bygninger og installasjoner. Kommunen har ingen tidligere merknader til foretaket. Bygningsmyndighetene vurderer tiltakets vanskelighetsgrad innenfor tiltaksklasse 1, og søknad om ansvarsrett for prosjektering som ivaretatt i henhold til foretaket sentrale godkjenning. Plan- og bygningssjefen vil dermed godkjenne søknad fra NK-prosjektering Njål Kolsvik som ansvarlig søker, samt ansvarlig for prosjektering og ansvarlig kontrollerende for prosjekteringen av bygninger innenfor i tiltaksklasse 1. Brannklasse /tiltaksklasse. I merknaden fra Tore Lundsaunet er det hevdet at bygningen har brannklasse 2 og tiltaksklasse 2. Ansvarlig søker Njål Kolsvik har som svar på dette følgende kommentar til merknaden: I henhold til Teknisk forskrift er det definert etasjetall: Etasjetallet i en bygning er summen av måleverdige etasjer og plan som ligger over hverandre og som utgjør hoveddel og tilleggsdel. i forskriften er det gitt unntak for dette: - loft som bare inneholder tilleggsdel og som har bruksareal mindre enn 1/3 av underliggende etasjes bruksareal. Bolighuset har ens størrelser av 1. etasje og 2. etasje, bruksareal for 2.etasje er 142 m2. Bruksareal av loftet er i henhold til søknad på 36 m2 BRA, dette er målt før en eventuell tilpassning til boligstandard som medfører tilpassninger med energikrav og lydkrav. Etter eventuell tilpassning til boligformål (som oppfatter tilpasning til gjeldende energikrav og lydsmitte i henhold til TEK) vil målbart areal utgjøre 25 m2 BRA. Dette tilsier at loftet har et bruksareal som er mindre enn 1/3 av underliggende etasje og skal dermed ikke regnes inn i etasjetallet, jf. forskrift til plan- og bygningsloven TEK`s 4-1. Bygningens branntekniske krav er gitt ut i fra teknisk forskrift 7-22, risikoklasse og brannklasse. Bygningens etasjetall er bestemmende for bygningens risikoklasse og brannklasse, etasjetallet regnes ut i fra TEK 4-1. I henhold til TEK 7-22 er bolighus på 2 etasjer plassert i risikoklasse 4 og brannklasse 1. Tiltaksklasse 1 omfatter byggverk og småhusbebyggelse i brannklasse 1, dette i henhold til veiledning til forskrift om godkjenning av foretak for ansvarsrett, GOF kap IV. Kommunen vurderer tiltakets vanskelighetsgrad til å være i tiltaksklasse 1, dette i samsvar med GOF 13. Pbl`s 70: I henhold til søknaden omfatter tiltaket to carportanlegg. En carport med et bebygd areal og bruksareal på 50 m2, bygningen er plassert 1m fra eiendomsgrensen til gbnr.

19/825. Det andre carportanlegget på 83 m2, er i henhold til situasjonsplan plassert 1,5m fra eksisterende bolighus og ny omsøkt bolig på eiendommen. For plassering av carport over 50 m2 nærmere bolighuset enn 8m forutsetter at tiltaket er utført med skillekonstruksjon med tilstrekkelig brannmotstand. Carportanlegget på 83 m2 er i tiltaksklasse 1, jfr. TEK7-22. Carport er planlagt plasser 2,5 m fra vegkant. Dette er i samsvar med bestemmelsene til plan i henhold til pkt. 2.6 hvor sidevegg kan plasseres 2,0 meter fra vegkant. I henhold til plan- og bygningslovens 70 litra b kan garasje eller uthus hvor hverken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 50 m2 plasseres nærmere nabogrense enn hovedregelen som har en minste avstand på 4m. I henhold til situasjonsplan er bod og garasje for tre biler plassert 1 m fra eiendomsgrensen til gbnr. 19/825. I henhold til tegning av 19.11.09 er bruksareal og bebygd areal på 50 m2. Klager anfører i sin nabomerknad at garasjen er for liten for plassering av en normal bil, areal under takutstikk er en del av garasjen og må dermed regnes inn i arealet. Areal av carport beregnes ut i fra arealberegningsreglene i NS 3940 og veileder til TEK, Grad av utnytting. I bebygd areal skal følgende ikke medregnes i arealet: Utspring/utkragede bygningsdeler inntil 1,0 m ut fra fasaden, eks. takutstikk. Ved beregning av arealet har kommunen vurdert tiltaket i henhold til ordlyden i veilederen. Kommunen har ingen minimumskrav til størrelse av carport, og kan ikke se at dette takutstikket er vesentlig forskjellig fra andre som også måtte egne seg til ulikt bruk. Kommunen godkjenner beregning av bruksareal og bebygd areal i henhold til hovedregel og veileder til TEK. I klage fra nabo er det påpekt at plassering av carport er i strid med plan- og bygningslovens 70 da bygningen er plassert 1 m fra eiendomsgrense. Det er ingen automatikk i at bygninger som har BYA og BRA på under 50 kvadratmeter skal godkjennes plassert nærmere nabogrense enn 4 meter. Plan- og bygningsloven er en såkalt ja-lov, noe som betyr at det må finnes hjemmel for å nekte å imøtekomme tiltakshavers ønsker. Tiltakshaver har dermed rett til å bygge når det ikke er i strid med lov eller bestemmelser gitt i medhold av lov, herunder kommuneplan for Verdal byområde. Når planen ikke regulerer plassering av bygget kommer plan- og bygningsloven til anvendelse. I følge pbl`s 70 skal kommunen godkjenne plasseringen av tiltaket. I rundskriv H-18/90 av 1. juli 1990, har Kommunedepartementet gitt retningslinjer for det skjønn kommunen skal utøve ved godkjenning av plassering av bygningen etter nevnte bestemmelse.

Bestemmelsen er forutsatt praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der plasseringen av bygningen ikke kommer i strid med bestemte krav oppstilt i pbl`s 70 eller i medhold av vedtatte plan, og ikke avgjørende grunner for øvrig taler mot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe blant annet for naboene. Under dette medfører det et kompleks av hensyn som må vurderes under ett. Blant annet er det relevant å vurdere hensyn til bygningens tilpassing i terrenget og eksisterende bebyggelse, disponering av tomta, samt utsikt og lysforhold. Bestemmelsen kan ikke nyttes som avslagshjemmel, men kan brukes for å bestemme en alternativ plassering der dette er mulig. Etter pbl`s 70 nr. 2 første ledd skal en bygning ha en avstand til nabogrense som minst svarer til bygningens halve høyde og ikke under 4 meter når ikke annet er bestemt i plan. Kommunen kan imidlertid etter bestemmelsene andre ledd bokstav b godkjenne at garasje med bruksareal eller bebygd areal under 50 kvm plasseres nærmere nabogrense enn avstandskarvet i første ledd. Etter kommunens vurdering har eiendommen plassert carport slik at eiendommen har et skjermet uteareal for lek og opphold, en alternativ plassering på eiendommen vil kunne forringe de grønne areal i kvartalet. Plassering av carporten må videre vurderes ut i fra om den er til betydelig ulempe for naboen. Carporten har en gesimshøyde på 3 m med en avstand på ca. 5 meter fra eksisterende bolighus i nord- vest for naboeiendommen gbnr. 19/181. Når det gjelder sol- og lysforhold på naboeiendommen vil dette kunne medføre tap av utsikt og lysforhold i deler av året, men kommunen kan ikke se at dette er vesentlige ulemper for naboen. Bolighuset er i henhold til søknad plassert i en avstand fra eiendomsgrensen til gbnr. 19/181 og gbnr. 19/135 på 4,7m. Kommunen har vurdert både boligens og carportens plassering i forhold til ulemper for nabo og alternative plasseringer på tomta som kunne være bedre egnet. Plan- og bygningssjefen vil etter dette ikke anse carportens plassering som en vesentlig ulempe for naboen. Bolighus og carport er konkludert med å være i henhold til plan- og bygningslovens 70, hvor avstander fra eiendomsgrense er i henhold til minimumskravene i pbl`s 70 nr.2.