SAKSFREMSTILLING SAKSBEHANDLER: Ida Jordal SAKSMAPPE: 2017/1452 ARKIV: 082/0084/L42 UTVALG: UTVALGSSAKSNR: MØTEDATO: Planutvalget 88/17 27.09.2017 SØKNAD OM DISPENSASJON: TILBYGG TIL HYTTE 82/84 KRÅGØY. TILTAKSHAVER JORUNN EIELSEN BRAADLAND OG ANNE LISE BRAADLAND BEFARING Rådmannens forslag til vedtak: Planutvalget finner med hjemmel i pbl. 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon for bygging av tilbygg til hytte (BRA 34m 2 ) fordi hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra vil bli tilsidesatt. Det vises til at utvidelsen av hytten kommer nærmere sjøen enn eksisterende bygg og vil bidra til å øke det bebygde preget i området i en slik grad at det vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av landskapshensyn. Vilkår for å innvilge dispensasjon er følgelig ikke tilstede. Kommunen vil kunne vurdere en revidert søknad hvor tilbygget plasseres lengre bort fra sjøen, i tråd med anbefalingene i de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Behandling i Planutvalget - 27.09.2017 : Befaring ble foretatt. Rådmannens forslag til ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Planutvalget - 27.09.2017 : Planutvalget finner med hjemmel i pbl. 19-2 å måtte avslå søknaden om dispensasjon for bygging av tilbygg til hytte (BRA 34m 2 ) fordi hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra vil bli tilsidesatt. Det vises til at utvidelsen av hytten kommer nærmere sjøen enn eksisterende bygg og vil bidra til å øke det bebygde preget i området i en slik grad at det vil føre til en vesentlig tilsidesettelse av landskapshensyn. Vilkår for å innvilge dispensasjon er følgelig ikke tilstede. Kommunen vil kunne vurdere en revidert søknad hvor tilbygget plasseres lengre bort fra sjøen, i tråd med anbefalingene i de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. 1
Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av særutskriften. Se vedlagte orientering. Vedlegg: 1 Søknad om tillatelse til tiltak uten ansvarsrett- Tilbygg til hytte 82/84 Krågøy. 2 Uttalelse fra fylkesmannen til søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte 82/84 Krågøy 3 Uttalelse fra Finn Jørgensen om betydning av tiltak for fugler på Krågøy UTDYPENDE SAKSFREMSTILLING Søknaden: Det søkes om bygging av tilbygg, 34m 2 BRA, til en hytte som i dag har BRA 43m 2. Hytten vil etter tilbygg ha et samlet BRA på 77m 2. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Ved varslingsfristens utløp er det ikke registrert merknader i saken. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen er i kommuneplan for Mandal 2015-2027 utlagt som LNFR-areal. Hytten ligger i 100-metersbelte langs sjø. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra byggeforbud med unntatt for stedbunden næring i LNFR-områder og forbudet mot tiltak i strandsonen, jf. pbl. 1-8. Begrunnelse for dispensasjon: Søknaden om dispensasjon fra pbl. 1-8 er begrunnet med følgende: Begrunnelse for søknad om dispensasjon fra byggeforbud i LNF: 2
Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder har i brev av 14.06.17 rådet kommunen til å avslå søknaden, av uttalelsen følger det bl.a.: Andre forhold: Forvaltningsvedtak som kan berøre naturmangfoldet skal i henhold til naturmangfoldlovens (nml.) 7 vurderes etter prinsippene i samme lovs 8-12. Dette innebærer blant annet at vedtak som berører naturmangfoldet skal bygge på vitenskapelig kunnskap om effekten beslutningen kan få for naturmangfold, jf. nml. 8. Videre skal det legges til grunn et føre var prinsipp som innebærer at dersom det ikke foreligger tilstrekkelig kunnskap om virkningene beslutningene kan ha, skal det tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet, jf. nml. 9. Miljødirektoratets naturbasekart inneholder flere registreringer i området. Det gjelder arter av «stor forvaltningsinteresse» (ærfugl og fiskemåke) og arter av «særlig stor forvaltningsinteresser» (svartbak, skjærpipelerke, krykkje, lomvi og makrellterne). Tiltakshaver har innhentet uttalelse fra Finn Jørgensen (eier av nabohytten til omsøkt tiltak) som står bak hoveddelen av de registrerte artsobservasjonene på øya. Han har i sitt brev datert 28.07.17 bl. a. uttalt at: «Krågøy har i dag liten betydning som hekkeplass for måker. Det hekker noen par med ærfugl på øya og disse har tilhold tett opp til folk og våre aktiviteter. Det ser ut til at ærfuglene lettere unngår minkpredasjon ved reir nærme menneskelige aktiviteter. 3
Området mellom våre to hytter har ingen hekkeplass for spesielle fuglearter og det hekker definitivt ingen måker i dette området av øya.» Teknisk forvaltning videresendte uttalelsen til Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder v/ Pål Klevan i Miljøvernavdelingen den 30.08.17. Det har ikke kommet tilbakemelding på denne henvendelsen. Teknisk forvaltning legger til grunn at uttalelsen som stammer fra personen som står bak registreringene av fuglene på øya er tilstrekkelig grunnlag for kommunen til å behandle søknaden videre med utgangspunkt i at tiltaket ikke vil ha negative konsekvenser for naturmangfoldet på øya. Det er ikke registrert fredede kulturminner som vil bli berørt av tiltaket. Leder teknisk forvaltnings samlede vurdering: Vilkårene som må være oppfylt for at kommunen skal kunne gi dispensasjon følger av pbl. 19-2 andre ledd: «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering» I denne saken er det søkt om dispensasjon fra byggeforbud i LNF-områder og bestemmelsen om byggeforbud i 100- metersbelte langs sjø i pbl. 1-8, for bygging av tilbygg til hytte. Hensynene bak bestemmelsene er dels sammenfallende. Det skal i vurderingen av dispensasjon fra byggeforbudet i strandsonen tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser, jf. pbl. 1-8 første ledd. I vurderingen av om det skal gis dispensasjon skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt og kommune bør heller ikke innvilge dispensasjon der direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden, jf. pbl. 19-2 fjerde ledd. Det følger av Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen (Fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011) at Mandal kommune hører inn under områder der presset på arealene er store. I disse områdene skal som hovedregel byggeforbudet praktiseres strengt og dispensasjoner unngås i områder der presset på arealene er stort. Videre følger det av retningslinjene blant annet at bygging ikke tillates på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel naturvern og naturmangfold m.m. og at utvidelse av eksisterende bygninger skal skje i retning bort fra sjøen. Teknisk forvaltning vil anbefale at det ikke gis dispensasjon som omsøkt fordi en dispensasjon kan bidra til vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen om byggeforbud i strandsonen. Det omsøkte tiltaket er isolert sett beskjedent, og er gitt en utforming som er tilpasset eksisterende bygg, men tilbygget kommer nærmere sjøen en eksisterende bygg og gir hytten en 16 m lang fasade mot sjøen som vil føre til en økning av det bebygde preget i strandsonen. Det er også lagt vekt på at det søkes om tilbygg i strid med de statlige planretningslinjene og at Fylkesmannen har uttalt seg negativt til søknaden. Det følger av pbl. 19-2 fjerde ledd at kommunen ikke bør innvilge dispensasjon i slike tilfeller. Pbl. 19-2 har to kumulative vilkår som begge må være oppfylt dersom dispensasjon skal kunne innvilges. Fordi teknisk forvaltning mener det første av disse vilkårene (at hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon ikke må bli vesentlig tilsidesatt) ikke er oppfylt, er det ikke foretatt en vurdering av om det andre vilkåret (at fordelene må være klart større enn ulempene) ville vært oppfylt i dette tilfellet. 4
Ut fra en konkret vurdering har teknisk forvaltning kommet til at det ikke foreligger grunnlag for å gi dispensasjon. Eventuell ny søknad: Teknisk forvaltning vil kunne være positivt innstilt til en revidert søknad hvor tilbygget plasseres lengre bort fra sjøen, i tråd med anbefalingene i de statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen. KONKLUSJON: Teknisk forvalting mener at søknaden bør avslås fordi det ville føre til vesentlig tilsidesettelse av landskapshensyn dersom dispensasjon blir innvilget. Tilbygget kommer nærmere sjøen en eksisterende bygg og vil føre til en økning av det bebygde preget i strandsonen. Tiltaket er i strid med statlige planretningslinjer for strandsonen og Fylkesmannen har uttalt seg negativt til søknaden. Kommunen bør i slike tilfeller ikke innvilge dispensasjon, jf. pbl. 19-2 fjerde ledd. Mandal 13.09.17 Glenn Anderson leder teknisk forvaltning Ida Jordal Byggesaksbehandler Saksparter: FYLKESMANNEN I AUST- OG VEST- Postboks 788 4809 ARENDAL AGDER Stoa Jorunn Eielsen Braadland Møllegata 13 4515 Mandal SIVILARKITEKT PAAL MALDE MNAL Torvet 2 4876 GRIMSTAD 5