ArkivsakID 15/5719 Sakspapir Vår saksbehandler: Charlotte Norstrøm Arealplan Detaljregulering for Slåttmyrskogen - 1.gangsbehandling Utvalg Saksnummer Møtedato Formannskapet 119/16 24.06.2016 Dokumenter vedlagt saken: Plankart_02.05.2016 Illustrasjonsplan Planbeskrivelse_02.05.2016 Bestemmelser_02.06.2016 ROS-analyse - Slåttmyrbakken nord Øvrige dokumenter i saken Slåttmyrskogen - Forslag til bestemmelser Slåttmyrskogen - Forslag til bestemmelser Slåttmyrskogen - tilbakemelding på innsendte plandokumenter Slåttmyrskogen: foreløpige plandokumenter for gjennomsyn Slåttmyrskogen: foreløpige plandokumenter for gjennomsyn Oppstart planarbeid for Slåttmyrskogen Detaljregulering for Slåttmyrskogen og Slåttmyrbakken BB4 - kommentar til vegvesenets innspill Uttalelse til varsel om oppstart av planarbeid for Slåttmyrskogen i Elverum kommune - arealplan-id 2015011 - del av gnr 14 bnr 362 Svar angående varsel om oppstart planarbeid for Slåttmyrskogen Merknader til varslet oppstart av planarbeid - Reguleringsplan for Slåttmyrskogen Varsel om oppstart av planarbeid for Slåttmyrskogen Varsel om oppstart av planarbeid Godkjent møtereferat fra oppstartmøte i plansaker Naboliste og høringsintanser i forbindelse med varsel om oppstart Referat fra oppstartsmøte i plansaker Planinitiativ for Slåttmyrbakken, felt BB3 FSK-119/16 Vedtak: Formannskapet vedtar å legge forslag til detaljregulering for Slåttmyrskogen, arealplan-id 2015011, med tilhørende plankart datert 02.05.2016 og bestemmelser datert 02.06.2016, ut til offentlig ettersyn.
Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11. 24.06.2016 Behandling i Formannskapet FSK - møtebehandling: Forslag fra Jørn Øversveen (A): Detaljreguleringen avvises siden den er i konflikt med kommuneplanens arealdel 2011-2022 som er kommunens viktigste styringsdokument. Avstemming: Ved alternativ avstemming mellom rådmannens innstilling og Øversveens (A) forslag ble rådmannens innstilling vedtatt med 5 mot 4 stemmer avgitt for Øversveens forslag (Ingvar Midthun - A, Lillian Skjærvik - A, Jørn Øversveen - A og Eldri Svisdal - SV). Rådmannens innstilling Formannskapet vedtar å legge forslag til detaljregulering for Slåttmyrskogen, arealplan-id 2015011, med tilhørende plankart datert 02.05.2016 og bestemmelser datert 02.06.2016, ut til offentlig ettersyn. Vedtaket er fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10 og 12-11.
Utredning Bakgrunn Plan23 AS har på vegne av Trysilhus Nordøst AS utarbeidet privat forslag til reguleringsplan. Hensikten med planen er å legge til rette for leilighetshus i form av rekkehus. Foreløpige skisser viser ca. 60 nye boenheter. Planforslaget er en oppfølging og detaljering av gjeldende reguleringsplan, detaljregulering for Slåttmyrbakken nord, arealplan-id 2012012, hvor feltet ikke kan bebygges før det foreligger en vedtatt reguleringsplan. Ved tidligere planprosess ble rammer for utbyggingen avklart, som teknisk infrastruktur, kulturminner, naturmangfold, sosial infrastruktur, trafikkbelastninger, m.m.. I planarbeidet for det konkrete feltet har det derfor kun vært aktuelt å avklare mer detaljerte rammer som utnyttelsesgrad, parkeringsnorm, arrondering av tomta, krav til utearealer, adkomster m.m. Gjeldende reguleringsplaner I kommuneplanens arealdel 2011-2022 er området avsatt til LNF-område (landbruk,- natur,- og friluftsområde). Forslag til reguleringsplan strider med overordnet plan og utløser i utgangspunktet krav til konsekvensutredning. Feltet inngår derimot i en allerede vedtatt plan, detaljregulering for Slåttmyrbakken nord. Gjeldende plan ble vedtatt i april 2015 og i det ble gjennomført en konsekvenseutredning i den planprosessen. Krav til konsekvensutredning anses derfor som oppfylt. I gjeldende plan er området avsatt til boligbebyggelse blokkbebyggelse, med mulighet for høy utnyttelse. Feltet som nå skal reguleres er vist som BB3 i gjeldende plan og planen som fremmes er en oppfølging og detaljering av dette feltet. Tiltak etter plan- og bygningsloven kan ikke finne sted før en vedtatt reguleringsplan foreligger. Planområdet Feltets beliggenhet er nord på Vestad, i området Slåttmyrbakken, ca. 4 km fra sentrum. Det ligger rett nord for et eksisterende boligfelt, skogsarealer i nord og vest og landbruksområder i øst. Arealene vest og nord for planområdet skal bygges ut med konsentrert småhusbebyggelse i nord og ene- og tomannsboliger i vest. Hovedadkomsten til Slåttmyrbakken nord er fra Uglevegen. Adkomst inn til BB3 er fra en regulert offentlig veg i nord. Området er på ca. 16.9 daa og er ubebygd. Det består i dag av skog og har delvis skrånende terreng, dette mot øst. Tilliggende arealer er regulert offentlig kjøreveg med tilhørende fortau rett nord for planområdet, en felles lekeplass i vest og kjøreveg med bussrondell i øst. Det er i tillegg regulert en grønn korridor mellom feltet og eksisterende boligfelt i sør. Det vises til side 5 og 7 i planbeskrivelsen.
Planforslaget Forslag til reguleringsplan viser ett delfelt for boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (BKS) med tilhørende lekeplasser, uteoppholdsarealer og to parkeringsarealer. Boligbebyggelsen er konsentrert og består av rekkehus med leiligheter i første og andre etasje. Foreløpige skisser (se vedlagt illustrasjonsplan) viser 9 bygg med totalt 62 boenheter. Byggene har en maks høyde på 10 meter og utnyttelsesgraden er satt til 40 %BYA (bebygd areal). Parkering er planlagt som et felles anlegg hvor parkeringsnormen er 1,5 parkeringsplass per boenhet. Parkering innenfor selve boligfeltet er derfor ikke tillatt, men gangveger som er vist i illustrasjonsplanen er dimensjonert for brannuttrykning og annen nødvendig biltrafikk. Det er planlagt to parkeringsplasser, med hver sin adkomst. Parkeringsplassen nord-vest på feltet (f_p1) er for beboere, med mulighet for gjesteparkerng på det nedre feltet (f_p2). På grunn av en overvannsledning, vist med hensynssone i plankartet, er det ikke mulig med boligbebyggelse på store deler av det østre området. På den største parkeringsplassen skal det anlegges felles avfallsløsninger i form av nedgravde avfallsbrønner. Selve boligfeltet har interne gangveger med adkomst til den offentlige gang- og sykkelveg i nord, parkeringsplasser og en felles lekeplass i øst. Lekeplassen skal som skal opparbeides vest for planområdet er felles for alle beboere innenfor Slåttmyrbakken nord (gjeldende plan). I plankartet er det avsatt fire felt for lek og opphold. Disse er felles for alle beboere innenfor planområdet. Det største feltet (f_l) er en felles lekeplass, mens de andre feltene (f_u1-3) er felles uteoppholdsarealer/møteplasser. Det er satt rekkefølgekrav til samtlige felt. Den regulerte offentlige veger med tilhørende fortau og lekeplassen i vest har også rekkefølgekrav knyttet til seg, som er videreført fra gjeldende plan. Vurdering Innledning Planforslaget er i strid med kommuneplanens arealdel, men er i tråd med vedtatt reguleringsplan for Slåttmyrbakken nord. Ettersom det foreligger en vedtatt reguleringsplan for hele feltet er det avklart og vedtatt at det skal legges til rette for boligbebyggelse her. Rådmannen vil derfor ikke legge vekt på nasjonale føringer og retningslinjer i vurderingen, siden dette er gjort ved forrige planprosess. Vurderingen konsentreres til feltets plankart og bestemmelser. Bokvalitet Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse og effektiv arealbruk. Leilighetene er planlagt som gjennomgående og sikrer derfor tilgang til innendørs og utendørs sollys gjennom de største delene av døgnet. Alle boenhetene skal ha private utearealer og plasseringen av boligene gir en god utnyttelse av området. Ved å anlegge parkeringsanlegget på et felles område ut mot vegen i nord ligger boligene godt skjermet fra støy og innsyn. Det blir bygd interne gangveger som er lite utsatt for biltrafikk og tilgang til felles utearealer er god, siden det er planlagt totalt 4 fellesarealer.
Trafikksikkerheten for området sikres ved at det blir bygd fortau rett nord for feltet, og dette fortauet er knyttet til et sammenhengende gang- og sykkelvegnett gjennom hele bebyggelsen sørover mot Vestad skole og sentrum. Rådmannen anser det som positivt at det er busstopp nært feltet som kan redusere biltrafikken til og fra sentrum. Rådmannen anser hensynet til bokvalitet som godt ivaretatt i planforslaget. Barn og unge I gjeldende reguleringsplan for hele Slåttmyrbakken nord er det avsatt et stort område på 6,5 daa til en lekeplass. Denne skal opparbeides parkmessig med med belysning og skal minimum inneholde ballplass, sandkasse, lekestativ og sittegrupper. Terrenget og vegetasjonen innenfor feltet skal søkes ivaretatt for å sikre muligheten for variert lek. Innenfor planområdet er det planlagt en lekeplass på 1 daa og 3 mindre uteoppholdsarealer. Rådmannen anser tilgjengeligheten for lek og opphold for barn og unge som godt ivaretatt. De interne fellesarealene ligger godt skjermet og trafikksikkert til. Fortauet som skal bygges bidrar til en trafikksikker skoleveg. I tillegg ligger feltet nært friluftsområder med turveger og skiløyper. Barnetalspersonen har ikke kommet med innvendinger eller kommentarer i saken. Rådmannen anser hensynet til barn og unge som godt ivaretatt. Støy Som en del av konsekvensutredningen i tidligere planprosess ble støy og luftforurensning vurdert. Det ble konkludert med at planområdet ligger i en såpass avstand til både eksisterende riksveg 3 og ny riksveg 3 at feltet ikke på noen måte er støyutsatt fra riksvegen. Andre veger ved og i området er såpass lite trafikkert at nærmere utredning eller støytiltak ikke er nødvendig. Hensynet til støy anses som tilstrekkelig ivaretatt. Økonomiske konsekvenser Feltets hovedatkomst er fra en offentlig kjøreveg med tilhørende fortau. Opparbeidelse av disse er under gjennomføring. Kommunen skal overta drift og vedlikehold når disse er opparbeidet etter kommunal standard med fast dekke, belysning etc. Kostnadene med driftsutgifter for hele boligfeltet Slåttmyrbakken nord ble synliggjort i kommunestyresak 038/15. Det ble anslått til totalt kr. 140 000,- i årlig økte driftskostnader, der drift og vedlikehold på 600 meter veg og 800 meter med gang- og sykkelveg inngår. Innenfor planområdet er det ikke lagt til rette for ytterligere offentlige vegarealer.
I tillegg kommer kostnader knyttet til skoleskyss for 1. klassinger og ungdomsskoleelever. Det ble anslått til en årlig kostnad for hele boligfeltet Slåttmyrbakken nord på totalt kr. 480 000,-. Konklusjon Rådmannen vurderer at forslag til reguleringsplan legger til rette for et område med god bokvalitet, hvor feltet ikke er vesentlig utsatt for støy eller luftforurensning og har tilgjengelig felles og privat uteoppholdsarealer med gode solforhold. Området har en trafikksikker utforming med felles parkeringsplass og i tillegg har barn og unge flere arealer for utendørs opphold. Området ligger nært friluftsområder som er positivt for beboernes folkehelse. Rådmannen anbefaler at forslag til detaljregulering for Slåttmyrbakken nord, arealplan-id 2015011 med tilhørende plankart datert 02.05.2016 og bestemmelser 02.06.2016 legges ut til offentlig ettersyn.