REGULERINGSPLAN FOR DYREVEIEN

REGULERINGSPLAN FOR DYREVEIEN 100 DETALJREGULERING jfr. pbl 12-3 RYGGE KOMMUNE, GNR. 93 BNR. 77 m.fl PLANBESKRIVELSE Forslagsstiller Dyreveien 100 AS Plankonsulent Enerhaugen Arkitektkontor AS

Planbeskrivelse side 2 av 47 Innhold 1. BAKGRUNN... 3 2. PLANOMRÅDE... 4 2.1 Lokalisering / dagens bruk... 4 2.2 Avgrensning... 4 2.3 Eksisterende bebyggelse/utnyttelse... 5 2.4 Eiendommer innenfor planområdet... 6 3. PLANSTATUS... 6 3.1 Rikspolitiske retningslinjer... 6 3.1 Kommunale og regionale planer... 6 3.3 Gjeldende reguleringsplaner... 7 4. ANALYSE AV PLANOMRÅDE OG TILGRENSEDE OMRÅDER... 8 4.1 Landskapsmessige forhold... 8 4.2 Verneinteresser kulturminner, kulturmiljøer og naturmiljø... 10 4.3 Trafikkforhold... 10 4.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse... 13 4.5 Lek og rekreasjon... 17 4.6 Servicetilbud og infrastruktur i og rundt planområdet... 18 5. MEDVIRKNING OG SAMORDNING... 19 5.1 Organisering av planprosess... 19 5.2 Forhåndsvarsling - kunngjøringsuttalelser... 20 5.3 Høringsuttalelser offentlig ettersyn... 24 6. FORENKLET ILLUSTRASJON... 30 6.1 Skisse eksisterende situasjon... 30 6.2 Skisse - mulig fremtidig situasjon... 30 7. FORSLAGSSTILLERS FAGLIGE BEGRUNNELSE... 31 8. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET - DETALJREGULERING... 32 9. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET... 36 10. ILLUSTRASJONER... 38

Planbeskrivelse side 3 av 47 1. BAKGRUNN Reguleringsarbeid for Dyreveien 100 er igangsatt på bakgrunn av forslagsstillers kjøp av inntauingstomta til Falck beliggende inn mot krysset Ekholtveien/Dyreveien. Falck har behov for en større tomt, og vil i løpet av 2013 nedlegge sin virksomhet i Dyreveien. Eiendommen er kjøpt av Dyreveien 100 AS med henblikk på å endre dagens arealbruk fra næringsvirksomhet til byggeområde for boligbebyggelse. Tilretteleggelse for boligutvikling er i samsvar med gjelde kommunedelplan for Høyden-Varnaveien og Melløs, og administrasjon i Rygge kommune er positiv til tiltaket da det er i tråd med overordnet strategi/målsetting om økt boligfortetting i sentrumsnære områder. I tilknytning til Dyreveien 100 ønsker forslagsstiller å tilrettelegge for en helhetlig boligutvikling mht. innpassing av flermannsboliger/leiligheter med gode bokvaliteter og varierte størrelser, avskjermede utomhusareal og p-plasser i garasjeanlegg. Dyreveien 100 anses som godt egnet for boligfortetting med sin beliggenhet i randsonen av eksisterende boligområder og gangavstand til nærbutikk, sentrumsfunksjoner, skoler, balløkke/lekeplass, idrettsanlegg, rekreasjonsområder, mv, er Sett i forhold til tomtens sentrale beliggenhet og overordnete føringer om økt utnyttelse av sentrale tomter, har Rygge kommune ved oppstart av planarbeidet signalisert at de her vil kunne åpne for grad av utnyttelse opp mot %BYA=40% og bebyggelse i inntil 3 etasjer. Økt grad av utnyttelse sett i forhold til gjeldende kommunedelplan forutsetter at planen vil ivareta overordnete føringer hva gjelder bokvaliteter, uteoppholdsareal, mv. Deler av tilliggende gater er medtatt i planområdet for å sikre ivaretakelse av krav til utforming av avkjørsler, frisiktsoner samt rydde opp i forhold til gjeldende regulering/dagens bruk. Langs Dyreveien er det i dag regulert inn g-/s veg på østsiden, men her er det kun aktuelt å opprettholde dagens fortau. Gang- og sykkelveg er bygd på vestsiden og anses å være tilstrekkelig. Vurdering av behov for konsekvensutredning - planprogram Planarbeid for Dyreveien 100 er vurdert ihht. forskrift om konsekvensutredning, herunder 3 (pkt a) og 4. Regulering til boliger er i samsvar vedtatt kommunedelplan for Høyden-Varnaveien og Melløs (2008-2020) og nasjonale/regionale føringer om boligfortetting i sentrumsnær områder, og er ikke i konflikt med noen av oppfangskriteriene under 4 Dagens bruk av eiendommen som inntauingstomt medfører sjenerende støy til alle døgnets tider, og anses som lite forenelig med at eiendommen ligger omkranset av boligbebyggelse. Da ønsket boligutvikling i liten grad vil medføre konsekvenser for miljø eller samfunn, anses det ikke å være påkrevd at tiltaket konsekvensutredes eller at det utarbeides et planprogram som grunnlag for forestående planarbeidet jfr. pbl. 4-1 og 12-9. I utarbeidet planforslag med tilhørende plandokumenter vil det bli redegjort for de fleste forhold hva gjelder regionale og overordnete føringer, forhold innenfor planområdet samt konsekvenser av selve planforslaget.

Planbeskrivelse side 4 av 47 2. PLANOMRÅDE Planområde Kartskisse - geografisk beliggenhet av planområdet i Rygge kommune 2.1 Lokalisering / dagens bruk Som det fremgår av oversiktskart og oversiktsbilder er planområdet beliggende på Ekholt-Dyre i Rygge kommune. Planområdet omfatter eksisterende inntauingstomt til Falck beliggende i Dyreveien 100 inn mot Ekholtveien Dyreveien Kvileveien, samt del av tilliggende trafikkareal. Dyreveien Ekholtveien Festeveien Kvileveien Oversiktsbilde av planområde og tilstøtende nærmiljø. 2.2 Avgrensning Planområdet avgrenses av Dyreveien med tilliggende boligbebyggelse i vest, Ekholtveien med tilliggende dagligvare/spar i nord og tilliggende boligbebyggelse langs Kvileveien/Dyreveien i øst og syd. Planområdet utgjør et samlet areal på 3,7 daa, hvor av Dyreveien 100 (93/77) utgjør 2,89 daa. Planavgrensning er avklart med Rygge kommune. Spydeberg sentrum

Planbeskrivelse side 5 av 47 Kartskisse som viser avgrensning av planområdet og nærliggende områder. 2.3 Eksisterende bebyggelse/utnyttelse Som det fremgår av kartillustrasjoner og fotodokumentasjon ligger planområdet i randsonen av eksisterende boligområde syd for Dyreveien Ekholtveien. Planområdet omfatter i hovedsak Dyreveien 100, gnr. 93 og bnr. 77, som i dag benyttes som inntauingstomt for Falck. Eksisterende verksted/ kontorlokale i 1 etasje ligger sentralt på tomta, og omkranses av parkeringsareal og inngjerdete inntauingsareal på alle kanter. Dagens bruk av eiendommen medfører sjenerende støy til alle døgnets tider, og anses som lite forenelig med at eiendommen ligger omkranset av boligbebyggelse. Falck vil i løpet av 2013 nedlegge sin virksomhet i Dyreveien, og flytte til lokaliteter nærmere E6. Inntauingstomta sett fra krysset Ekholtveien/Dyreveien mot sydøst. Inngjerdet inntauingsareal inn mot tilliggende boligbebyggelse langs Kvileveien.

Planbeskrivelse side 6 av 47 2.4 Eiendommer innenfor planområdet Følgende eiendommer omfattes av planarbeidet: Adresse Gnr Bnr Arealbruk Eier Størrelse Dyreveien 100 Gnr. 93 bnr. 77 Bebygd næringstomt Dyreveien 100 AS 2.888 m2 Trafikkareal Ukjent Del av Kvileveien, Ryggekommune 430 m2 Trafikkareal Ukjent Ekholtveien og Dyreveien Statens vegvesen 461 m2 Samlet nettoareal for planområdet er: 3.679 m2 3. PLANSTATUS 3.1 Rikspolitiske retningslinjer * Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til rette for mest mulig effektiv og miljøvennlig transport. Sykkel som transportform skal tillegges vekt der forholdene ligger til rette for dette. Det er ønskelig med økt konsentrasjon av utbyggingen i byggesonene, og å bevare estetiske kvaliteter i bebygde områder. * Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen krever at konsekvenser for barn og unge alltid vurderes i plansaksbehandlingen. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det sikres varierte og store nok lekearealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Ved omdisponering av arealer avsatt til fellesareal eller friområde, som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Det skal søkes lagt til rette for løsninger som gir korte avstander til daglige gjøremål og begrenser transportbehovet. * RPR- Rikspolitiske retningslinjer for universell utforming høringsutkast 12.12.2007 har til formål å sikre at all planlegging bidrar til en utvikling mot et stadig mer universelt utformet samfunn, slik at alle skal ha samme muligheter til å utvikle sine evner og leve et godt meningsfylt liv. Retningslinjene skal legges til grunn for all planlegging etter pbl. 3.1 Kommunale og regionale planer * Kommuneplan for Rygge kommune 2011-2022 av: I kommuneplanens arealdel er Dyreveien 100 avsatt til område for bebyggelse og anlegg, næringsbebyggelse. I kommuneplanen er det vist til at vedtatt kommunedelplan for Høyden-Varnaveien og Melløs skal være gjeldende for fremtidig arealbruk. Kartutsnitt av kommuneplan for Rygge kommune, 2011-2022, hvor planområdet er angitt med rød stipling.

Planbeskrivelse side 7 av 47 * Kommunedelplan for Høyden-Varnaveien og Melløs, 2008 2020:: I kommunedelplanen inngår Dyreveien 100 som en del av byggeområde for boliger, B8. Før det kan igangsettes tiltak mht. bruksendring av eiendom/nybygging stilles det krav til godkjent reguleringsplan. Innenfor område B8 åpnes det for boligfortetting med bebyggelse i 2 etasjer og %BYA=25%. Fellesbestemmelser i kommunedelplanen skal være førende for utvikling/regulering, herunder universell utforming med andelen godt tilrettelagte boliger, god estetikk slik at områdene gis et helhetlig og stedstilpasset preg. mv. Kartutsnitt av kommunedelplan for Høyden-Varnaveien og Melløs 2008-2010, hvor planområdet er avmerket * Fylkesplan, Østfold mot 2050, 2009-2012, av 26.02.09 er en strategisk plan hvor målene i planen avspeiler et langsiktig perspektiv for utvikling av Østfold. Strategiene peker mot tiltak som må settes i gang på kort og lang sikt for å nå målene i Østfold. Planens mål og strategier er inndelt etter hovedtemaene for en bærekraftig utvikling: Levekår og folkehelse, verdiskaping og miljø. Det er utpekt tre oppfølgingsområder som skal prioriteres i den første 4-årsperioden, herunder kompetanseutvikling, fortetting, byutvikling og vern samt transport og fysisk aktivitet. 3.3 Gjeldende reguleringsplaner Dyreveien 100 (93/77) har i dag status som uregulert. Tilsvarende gjelder også tilliggende del av Kvileveien og Ekholtveien. Mot vest og nord berører planområdet del av eldre reguleringsplan for Kallum Dyre Heia, del 5, stadfestet 03.02.1987. Gjeldende regulering som grenser inn mot Dyreveien 100 (93/77).

Planbeskrivelse side 8 av 47 Avgrensningen av planområdet medfører at følgende reguleringsplaner blir berørt, herunder: * Reguleringsplan for Kallum Dyre Heia, del 5 stadfestet 03.02.1987 Som det fremgår av kartillustrasjon på foregående side omfatter bl.a angitt regulering tilliggende kryss Ekholtveien/Fv314, fortau langs del av Ekholtveien og trase for gang- og sykkelveg på østsiden langs Dyreveien (Fv314). Avgrensning av regulerte trafikkareal inn mot Dyreveien 100 avviker fra dagens opparbeidelse, og ihht. tilbakemelding fra Statens vegvesen er det ikke aktuelt å endre dagens kryssløsning eller anlegge regulert gang-/sykkelveg på østsiden av Dyreveien. Nylig vedtatt reguleringsplan for justering av Dyreveien og anleggelse av gang- og sykkelveg på en side sydover langs Fv 314 vil erstatte tidligere gjeldende regulering. I henhold til angitt plan og overordnete planer oppgir Staten vegvesen at det kun vil være aktuelt å anlegg gang- og sykkelveg på vestsiden. Detaljprosjektering ihht til godkjent plan er igangsatt, og Statens vegvesen har startet utbygging inn mot krysset Festeveien/Dyreveien. I forkant av oppstart av reguleringsarbeidet ble det gjennomført en kartforretning sammen med Statens vegvesen og Rygge kommune, hvor grenser inn mot tilliggende trafikkområder ble fastlagt. Det ble da avklart at areal i tilknytning til Dyreveien 100 (93/77) i sin helhet ikke omfatter areal som vil være påkrevd å avsette ift. anleggelse eller drifting av tilliggende trafikkareal. Det ble bl.a. satt ned grensemerker langs Kvileveien, (avgrensning av offentlige trafikkareal) 4. ANALYSE AV PLANOMRÅDE OG TILGRENSEDE OMRÅDER 4.1 Landskapsmessige forhold Landskap Planområdet ligger randsonen av byggesonen Moss/nordre del av Rygge kommune som utgjør et tilnærmet flatt landskap dominert av småhusbebyggelse og villahager som i vest skråner ned mot Oslofjorden. Syd for planområdet og bebyggelsen i tilknytning til Ekholt-Dyre går landskapet gradvis over i et slette-/kulturlandskap med store åpne jordbruksareal, avgrensete skogsområder med tett vegetasjon og sprettliggende bebyggelse og gårdsbruk Som det fremgår av påfølgende kartutsnitt og oversiktsbilde danner Fv 314 en sentral forbindelseslinje mellom de tettbebygde områdene og kulturlandskapet i syd. Dyreskogen sydøst og de åpne jordbruksarealene i syd danner en naturlig avgrensning av landskapsrommet mot de tettbebygde området i Planområde E18 Fv 314 N Planområdet sett i forhold til det overordnete landskapet. ( Kilde kulturminnekart.no)

Planbeskrivelse side 9 av 47 Planområde Fv 314 Oversiksbilde og tilstøtende nærmiljø. Fjernvirkning: Utvikling av Dyreveien 100 vil ikke medføre noen fjernvirkning for de nære omgivelsene eller det overordnete landskapet, da tilliggende villaområder med frodige hager skaper en naturlig avskjerming. Topografi Planområdet i tilknytning til Dyreveien 100 er tilnærmet flatt, og skråner svakt mot nordvest. Høydeforskjell internt på tomta er utgjør ca 1,5 m, og skråner fra kote +46,3 ved Kvileveien til kote +44,8 ved Dyreveien/Ekholtveien. Grunnforhold: Som det fremgår av løsmassekart fra NGU (Norges geologiske undersøkelse) ligger planområdet i et bebygd område med fyllmasser/opprinnelige marine strandavsetninger. I reguleringsprosessen er det ikke foretatt geotekniske undersøkelser, da grunnforholdene antas å være tilfredsstillende med begrenset dybde til fjell. I tilknytning til utbygd boligområde vest for Dyreveien er det synlig fjell, og deler av bebyggelsen er sprengt inn i terrenget. Kartutsnitt løsmassekart (NGU-database) for planområdet og tilliggende områder.

Planbeskrivelse side 10 av 47 Grønnstruktur: Som det fremgår av oversiktsbilder og fotodokumentasjon, er det begrenset med grønnstruktur/vegetasjon innenfor planområdet. Det meste av tomta er bebygde eller asfaltert, og det er kun ut mot Dyreveien Ekholtveien og inn mot nabo at det er avsatt randsoner med gressareal. Gressareal langs Dyreveien og Ekholtveien. Grønnstruktur i nærområdet domineres av frodige villahager, randsoner med trevegetasjon mot Oslofjorden, det åpne kulturlandskapet og Dyreskogen i syd. 4.2 Verneinteresser kulturminner, kulturmiljøer og naturmiljø Kulturminner: I uttalelse fra Østfold fylkeskommune fremgår det at saken er forelagt fylkeskonservatoren, som viser til at det ikke foreligger automatisk fredete kulturminner i området. Da det ikke stilles krav om arkeologiske registrering forutsettes det at området er frigjort for nærmere undersøkelser. Fylkeskonservatoren anmoder derimot om at det tas inn forhold knyttet til evt. nye funn i bestemmelsene. Kulturmiljø: Eksisterende verkstedbygninger har begrenset verdi ut over dagens bruk, og er forutsatt revet ved utvikling av området. Tilliggende boligområder med varierende bebyggelse hva gjelder alder, arkitektonisk utforming, størrelse, hageanlegg, mv anses heller ikke å ha spesiell lokal eller regional verneverdi. Selv om nærområdet domineres av eneboligbebyggelse med stedvis store hager er det de senere år gjennomført flere fortettingsprosjekter med mer konsentrert bebyggelse. Naturmiljø jfr. naturmangfoldsloven: Planområdet består i all hovedsak av bebygde og asfalterte areal, og berører ikke naturtyper eller arter med bevaringsverdi. Som beskrevet under Grønnstruktur består vegetasjonen i området i hovedsak av mindre gressrabatter mot tilliggende gater og randsonevegetasjon/ hekk mot naboeiendom. 4.3 Trafikkforhold Trafikale forhold Trafikkbelastningen i tilknytning til Dyreveien (Fv 314) og Ekholtveien oppleves i dag som moderat, med noe økt rushtidstrafikk - morgen og ettermiddag. Skiltet hastighet forbi området er 50 km/t, men på grunn av flere nærliggende kryss/avkjørsler og kryssende forgjengeroverganger holder trafikantene lav hastighet inn mot krysset Dyreveien/Ekholtveien. Når det gjelder trafikkdata har Statens vegvesen ingen trafikktellinger i krysset Dyreveien/Ekholtveien, men henviser til at foreliggende trafikkdata årsverdier (2006) for Fv 314 ligger på 3.200 ÅDT ved kommunegrensa Moss/Rygge. Tilsvarende oppgir Rygge kommune at automatisk trafikktellinger ved Ekolt skole i uke 17-19 år 2008 angir en gjennomsnittlig årsdøgnstrafikk på hverdager tilsv. 3500 ÅDT (Ekholtveien)

Planbeskrivelse side 11 av 47 Da oppgitt trafikkmengde anses å være for høy i forhold til trafikk i krysset Dyreveien/Ekholtveien, har det i forbindelse med utført støyberegning vært foretatt egne trafikktellinger. Utførte trafikktellinger anses å gi et mer riktig bilde av trafikksituasjonen knyttet til Dyreveien (Fv 314) og Ekholtveien. Tellinger av trafikkbevegelser i krysset Dyreveien/Ekholtveien og Dyreveien/Festeveien ble gjennomført 13.02.2012, og har dannet grunnlag for beregnet ÅDT 2013 og 2033 utført av Sweco Norge AS. Resultat av trafikktellinger 13.02.2013 trafikkbevegelser, Sweco Norge AS Resultatet av trafikkberegningene viser at trafikkbelastningen i 2013 inn mot planområdet utgjør 1700ÅDT langs Dyreveien og 2200ÅDT langs Ekoltveien. Andel tungtrafikk er 3% i alle retninger. Som det fremgår av tabell 2 er trafikkbelastningen begrenset i tidsrommet mellom kl. 19 07 (16%). Frem til 2033 er det beregnet en økning på ca 24%, som tilsvarer at trafikkbelastningen i Dyreveien øker til 2120 ÅDT og Ekholtveien til 2744 ÅDT. Inntauingstomta i Dyreveien 100 generer i dag selv en del trafikk/transport knyttet til virksomheten, og Falck oppgir at gjennomsnittlig trafikkbelastning er på rundt 100-120 bilturer pr døgn, (egne og besøkende til/fra området). Ved tilretteleggelse for boliger vil trafikkbelastning til/fra Dyreveien 100 trolig bli noe mindre og andel tyngre kjøretøy vil bli borte. Dersom en i gjennomsnitt legger til grunn 6,2 bilturproduksjoner pr bolig på hverdager, vil det for 19 boliger tilsvare en trafikkbelastning på ca 120 biler pr årsdøgn (ÅDT). Antakelig vil trafikk fra boligområdet bli noe mindre, da det er gangavstand til flere servicetilbud. Planområdets beliggenhet inn mot krysset Dyreveien/Ekholtveien. Avkjørsler/atkomst: Som det fremgår av kart og fotodokumentasjon grenser planområdet inn mot krysset Dyreveien (Fv 314)/Ekholtveien, som er utformet som et ukanalisert T-kryss. Krysset er oversiktlig og trafikkflyten gjennom krysset er i hovedsak uproblematisk (ref foto på foregående side). Planområdet har i dag atkomst fra Ekholtveien/Kvileveien, som i hovedsak betjener trafikk til inntauingstomta i Dyreveien 100 samt et mindre antall boligtomter beliggende langs Kvileveien/ Nordskogveien. Kvileveien utgjør en smal idyllisk boliggate med tilliggende gjerder/hekk tett inn mot vegbanen. Eksisterende kryss/avkjørsel Ekholtv/Kvileveien er utflytende, men med god oversikt i begge retninger.

Planbeskrivelse side 12 av 47 Avkjørsel Kvileveien og tilliggende del av inntauingstomta sett mot Spar beliggende i nord. Utflytende avkjørsel Kvileveien/Ekholtveien Tilliggende del av Kvileveien sett mot syd. Trafikksikkerhet/gangforbindelser: Langs Fv 314 er det i dag langsgående fortau på to sider frem til krysset Dyreveien/Ekholtveien. Fortau på vestsiden av Dyreveien avsluttes like syd avkjøring til Festeveien, men planlegges videreført/utbygd som gang-/sykkelveg videre sydover. Langs Ekholtveien er det tosidig fortau frem til innkjøring til Spar for deretter kun videreføres på sørsiden mot Ekholt skole, mv. Fortau videre nordover langs Dyreveien. Fortau langs planområdet og østover langs Ekholtveien. Avslutning av fortau langs Dyreveien ved Festeveien. Ensidig fortau vestover langs Festeveien.

Planbeskrivelse side 13 av 47 Da tilliggende veier er oversiktlige med flere fotgjengeroverganger anses gangforbindelsene i område å være tilfredsstillende for å sikre trygge gangforbindelser mot sentrum, skole, idrettsanlegg og tilliggende boligområder. Tilliggende boliggater som Kvileveien og Nordskogveien anses også å være trafikksikre gangforbindelser for barn og unge som skal til Ekholt skole, balløkke/lekeplass innerst i Kvileveien og som atkomst til Dyreskogen. 4.4 Risiko- og sårbarhetsanalyse Som et ledd i planarbeidet er det foretatt en overordnet ROS-analyse som tar sikte på å belyse tema/ forhold innenfor planområdet eller i nærområdet som evt. kan medføre en samfunnsmessig eller helsemessig risiko. Sjekklisten som er lagt til grunn anses å omfatte de fleste planrelevante forhold av betydning for vurdering av fare for samfunnssikkerhet, beredskap, helse og miljø. På bakgrunn av utført analyse anses tiltak innenfor planområdet i begrenset grad å omfatte forhold som kan medføre en samfunnsmessig eller helsemessig risiko. (Konf. utfylt sjekkliste - vedlegg 4A). I vurderingen er det vist til evt. tiltak som må iverksettes/ivaretas dersom området skal kunne tilrettelegges for boligutbygging. Støy fra vegtrafikk Med planområdets beliggenhet inn mot Ekholtveien og Dyreveien har det vært forutsatt at deler av tomta vil være støyutsatt. For å få vurdert støyforholdene og evt. påkrevde tiltak knyttet til foreslått utbygging har Sweco Norge AS vært engasjert til å foreta påkrevde beregninger/vurdering av vegtrafikkstøy i forhold til retningslinjene i T- 1442/2012. Utarbeidet støyrapport følger som vedlegg 4C. Utført støyvurdering tar utgangspunkt i trafikkberegninger for 2013 og 2033 samt skiltet hastighet på 50 km/t. Utførte tellinger knyttet til trafikkbevegelser i krysset Dyreveien/Ekholtveien og Dyreveien/Festeveien ble gjennomført 13.02.2012, og har dannet grunnlag for beregnet ÅDT 2013 og 2033 og støyvurdering knyttet til 2033. For nærmere redegjørelse av trafikkgrunnlag vises det til pkt. 4.3 Trafikkforhold Kvileveien utgjør en mindre boliggate med beskjeden trafikkbelastning, og er vurdert at i liten grad vil medføre noen sjenerende støybelastning. Støysonekart1 døgnveid (Lden), ÅDT 2033 på fasader og 1,7 m over terreng og nivå på takterrasse, Sweco AS

Planbeskrivelse side 14 av 47 Støysonekart 2 døgnveid (Lden), ÅDT 2033 med skjerming mot terrasse og uteopphold, Sweco AS Støysonekart 3 døgnveid (Lden), ÅDT 2033 med støyskjerm mot Dyreveien/Ekholtveien, Sweco AS Med utgangspunktet i nevnte forhold viser beregningene (støysonekart 1) at grenseverdien for døgnveid (Lden) lydnivå, på henholdsvis 55 dba, vil være overskredet for fasader og takterrasser mot Dyreveien og

Planbeskrivelse side 15 av 47 Ekholtveien uten noen spesiell for for støyavskjerming. Store deler av uteppholdsareal beliggende avskjermet av bebyggelse vil derimot ligge innenfor anbefalt grenseverdi for uteoppholdsareal. Støysonekart 2 viser en begrenset avskjerming, som gir effekt ift. støynivå på uteoppholdsareal mellom bebyggelsen og takterrasser. Revidert støyberegning etter offentlig ettersyn (støysonekart 3) i forhold til oppsetting av støyskjerm mot Dyreveien og Ekholtveien viser skjermtiltaket vil gi betydelig effekt når det gjelder uteoppholdsareal og fasade i 1. etasje. På bakgrunn av utført støyvurdering anbefales følgende tiltak: - Etablering av tett rekkverk med høyde 1,1-1,2 meter ifm. takterrasser. Rekkverk kan være av glass/bindingsverk og er forutsatt ved utbygging. - Støytiltak i fasader med vinduer mot oppholdsrom mot Ekoltveien og Dyreveien kan være påkrevd. I prosjektet er det forutsatt at vindusfelt mot vei må ha støyisolerende glass. - Det anbefales oppføring av støyskjem mot veg med høyde 1,8 m for å bedre støynivå hva gjelder uteoppholdsareal mot veg. Vil også gi god effekt i forhold til uteoppholdsareal mellom bebyggelsen og fasader i 1. etg. Selv om grenseverdien på enkelte fasader er overskredet, vil innendørs lydnivå være tilfredsstillende, men bør da dokumenteres med beregninger i henhold til NBI Håndbok 47, og eventuelle avbøtende tiltak beskrives. Støy fra flytrafikk Påfølgende støysonekart for flystøy Lden (årsdøgn)og Lnight (23-07) er hentet fra Notat om støyberegninger Moss lufthavn Moss, utarbeidet av Sintef IKT 11.12.2012. Støysone Lden i 5 db trinn frem mot 2022, koteverdier 50-75 dba, (Sintef støyberegninger Moss lufthavn Rygge Støysone Lnight i 5 db trinn frem mot 2022, koteverdier 50-75 dba, (Sintef støyberegninger Moss lufthavn Rygge

Planbeskrivelse side 16 av 47 Som det fremgår av støysonekart for Lden ligger planområdet (blå) helt i randsonen av støysone for flytrafikk, mens nattlig aktivitet ikke påvirker planområdet da den er konsentrert rundt nærmiljøet på Rygge. Gul og rød støysone frem mot 2022, (Sintef støyberegninger Moss lufthavn Rygge Sett i forhold til beregnet ti års prognose for all flytrafikk ligger planområdet utenfor gul sone for utendørs støy (Lden 52 db). Selv om planområdet ligger utenfor gul støysone vil området være berørt av flytrafikk og støynivå ned mot Lden 50 db. Støy fra flytrafikk vil trolig oppleves som mindre sjenerende siden det meste av dagens militær flyvning vil utgå i neste ti års prognose. Nattflyvninger (23-07) fra Moss Lufthavn Rygge er derimot ikke tillatt. Siden området ligger utenfor gul støysone fra fly anses det tilstrekkelig å ta støybelastning fra fly med i betraktning ved vurdering av innvendig støynivå i forbindelse med byggesak. Støybelastning fra veg vil uansett være utslagsgivende for uteoppholdsareal. Luftforurensning Det er ikke foretatt kartlegging av luftforurensing, men det antas at verdiene ligger innenfor anbefalte grensenivå. Siden området ligger inntil en trafikkert gate må en forvente en viss luftforurensning i visse perioder av året. Ved fremtidig boligutbygging vil det være krav om balansert ventilasjon, og i den sammenheng vil det være naturlig å legge luftinntak over tak og eller mot stille side. Den helsemessige risiko knyttet til luftforurensning vil da være lav. Bebyggelsen vil også danne en avskjerming av uteoppholdsareal. Forurensning av grunn På grunn av tidligere og eksisterende virksomhet innenfor planområdet er det påvist forurensning i grunn på deler av tomta. Rapport vedr. forurensning i grunn følger som vedlegg 4C. I rapporten konkluderes det med at resultatene av jordanalysene ikke er i konflikt med dagens arealbruk, men at det ved tilretteleggelse for mer følsom arealbruk vil være påkrevd med videre undersøkelser. Siden det søkes tilrettelagt for boliger og det ikke er gjort undersøkelser på hele tomta, har forslagsstiller tatt initiativ til å få gjennomført utvidete undersøkelser til våren. Omfang av påkrevde undersøkelser fremgår som del av vedlegg 4B. Da foreliggende rapport og fremtidige byggearbeider uansett vil utløse undersøkelsesplikt, anses det ikke påkrevd å foreta undersøkelser/sanering av forurensning av grunn i forbindelse med reguleringsprosessen. Det bør være tilstrekkelig at det er gjennomført før det søkes om igangsettelsestillatelse. For masser som evt. overskrider SFT grenseverdier vil forurensningsforskriften kap. 2 gjelde, herunder Opprydning i forurenset grunn ved bygge- og anleggsarbeider. Radon Ved tilretteleggelse for boliger er det krav til vurdering av radonstråling. Utarbeidet aktsomhets kart fra NGU (Sarpsborg - Fredrikstad - Moss) angir at radonkonsentrasjon for årsmiddelverdi innvendig luft i hovedsak ligger innenfor anbefalt grenseverdi på 100Bq/m3 for de hus som inngår i registreringen.

Planbeskrivelse side 17 av 47 Det foreligger også en egen rapport for Rygge kommune, Kartlegging av radon i Rygge kommune - 2000/2001 hvor resultatene er noe av de samme. Som det fremgår av kartoversikt ligger planområdet i et område hvor radonkonsentrasjon i inneluft ligger over anbefalt grenseverdi for 5-20% av boligene som inngår i kartleggingen. Området er klassifiseres med middels høy sannsynelighet for forhøyede radonkonsentrasjoner, og hvor det anbefales oppfølgingsmålinger i eksisterende bygg og forebyggende tiltak ved nybygg. Utsnitt områdekart for Rygge kommune med måleresultat av radonkonsentrasjon i inneluft, Radon 2000/2001 Da overordnete målinger angir at området ikke er spesielt utsatt for høy radonkonsentrasjon er det ikke foretatt målinger innenfor planområdet i forbindelse med planarbeidet. Målinger anses tilstrekkelig å foreta senere i prosess. Ved bygging av boliger vil det uansett være påkrevd å legge radonsperre under bebyggelsen, som vil sikre en lav helsemessige risiko knyttet til radonstråling. Høyspent Stråling fra nedgravd lav- og høyspentnett på motsatt side av tilliggende hovedgater anses ikke å medføre en helsemessig risiko i forhold til magnetfelt. Kabler i grunn innenfor planområdet forsyner kun eksisterende virksomhet, og er forutsatt sanert ved utbygging. Frakobling/kabelpåvisning vil være påkrevd før igangsetting av fremtidige grave-/saneringsarbeider. 4.5 Lek og rekreasjon Regulering og fremtidig utbygging av Dyreveien 100 mht. boliger vil ikke berøre arealer som i dag er tilrettelagt eller egnet for lek og opphold for barn og unge. Som kjent benyttes hele eiendommen i dag som inntauingstomt for Falck og omkranses i tillegg av trafikkerte veier. Dagens bruk med oppstilling av kjøretøy og betydelig trafikk inn og ut fra området, kan til tider skape utrygge situasjoner for mindre barn da bilvrak og store kjøretøy tiltrekker seg oppmerksomhet. I kort gangavstand fra planområdet er det avsatt et større friområde mellom Kvileveien og Tverrveien som i dag utgjør en avskjermet balløkke/lekeplass for barn og unge i nærområdet. I tillegg til egne private hager/fellesareal utgjør dette et viktig uteoppholdsareal for barn og unge, og er mye brukt både sommer som vinter. Friområde - Beite - med balløkke, lekeplass mv beliggende sydøst for planområdet

Planbeskrivelse side 18 av 47 Planområde Balløkke Ekholt skole / idrettsplass Dyreskogen Golfbane Andre rekreasjonsområder i nærmiljøet I tilknytning til Ekholt skole vil skolegården og tilliggende idrettsplass være et attraktivt aktivitetsområde/møteplass for større unger. Dyreskogen og områder ned mot Oslofjorden vil med sin beliggenhet i kort gangavstand fra planområdet også være et naturlig nærrekreasjonsområder for fremtidige beboere. 4.6 Servicetilbud og infrastruktur i og rundt planområdet Teknisk infrastruktur Kommunale anlegg for vann og avløp ligger i tilknytning til tilliggende gater (Dyreveien, Ekholtveien og Kvileveien). Vann- og avløpsavdelingen oppgir at eksisterende anlegg har tilstrekkelig kapasitet mht. fremtidig utbygging av boliger innenfor planområdet. Foruten eksisterende krafttilførsel til bebyggelse og anlegg på inntauingstomta berører ikke utvikling av Dyreveien 100 eksisterende el-anlegg. Fordelingsnett i området ligger i hovedsak på motsatt side av Dyreveien og Ekholtveien. I forhold til fremtidig kraftbehov har Hafslund Nett meddelt at påkrevd effektbehov må meldes inn før de vet om eksisterende anlegg har tilstrekkelig kapasitet evt. om det må settes av plass til ny nettastasjon på området. Foreløpig foreligger det ikke infrastruktur for fjernvarme i nærområdet, og kommunen oppgir at det heller foreligger planer for slik fremføring. Servicetilbud: Planområdet ligger sentralt med kort gangavstand til barneskole, barnehager, helsestasjon, bussholdeplass og nærbutikk. Gang-/sykkelavstand (1,5-2,3 km) til ungdomsskole, Rygge rådhus, variert handels- og tjenestetilbud/ arbeidsplasser ved Varnaveien/Ryggeveien. Kollektivtilbudet er knyttet til lokale bussforbindelser. Bussholdeplasser ligger tett opp til planområdet (Dyreveien og Ekoholtveien), med lokal bussforbindelse til Moss sentrum, serviceområder ved Varnaveien/Ryggeveien, Moss stasjon med togforbindelse til Oslo Fredrikstad, mv.

Planbeskrivelse side 19 av 47 Nærbutikk Barnehage Nærings- /serviceområde Kjøpesenter Buss Buss Barnepark Planområde Ekholt skole / idrettsplass Barnehage Ungdomsskole Rygge rådhus Oversikt over nærliggende service- og tjenestefunksjoner. 5. MEDVIRKNING OG SAMORDNING 5.1 Organisering av planprosess Detaljregulering for boligutvikling, Dyreveien 100 Forslagsstiller: Plankonsulent: Planmyndighet: Dyreveien 100 AS Enerhaugen Arkitektkontor AS v/ Rune Slaastad og Birger Dahl Rygge kommune Planprosess - medvirkning 28.08.12 Anmodning om kommunens råd i forbindelse med oppstart av reguleringsarbeidet. 05.09.12 Avholdt oppstartsmøte vedr igangsetting av detaljregulering, sak Avklaring planavgrensing, grad av utnyttelse, byggehøyder, formål, planforutsetninger, mv 21.09.12 Kunngjøring i Moss avis - utsendelse av varslingsbrev til naboer, høringsinstanser mv. 22.10.12 Svarfrist i forbindelse med varsling - innkommet 9 uttalelser 25.11.12 Møte med Rygge kommune gjennomgang av innkomne merknader Avklaringsmøte med saksbeh. vedr. planavgrensing / utnyttelse / formål. Des 12 Diverse avklaringer med Statens vegvesen 15.12.12 Møte med Rygge gjennomgang reguleringsplan illustrasjonsmateriale Jan 13 Avklaringer av byggegrenser med Rygge kommune - Statens vegvesen 01.02.13 Oversendelse av plandokumenter for offentlig ettersyn 05.03.13 1. gangs beh. i plan- og miljøutvalget 12.03 27.04 Offentlig ettersyn 18.06.13 2. gangs beh. i plan- og miljøutvalget 20.06.13 Behandling i kommunestyret vedtak

Planbeskrivelse side 20 av 47 Planarbeidet er gjennomført i nær dialog med Rygge kommune, samt at andre fagetater/ hørings-instanser er kontaktet ved behov. Kommunens barnerepresentant har vært involvert i hele prosessen for å ivareta barn og unges interesser. Innkomne merknader ved oppstart og overordnete føringer anses å være ivaretatt i utarbeidet planforslag. 5.2 Forhåndsvarsling - kunngjøringsuttalelser Kunngjøringen om igangsetting av detaljregulering for Dyreveien ble varslet i Moss avis 21. sept. 2012. med frist for å komme med merknader innen 22. oktober. Naboer og høringsinstanser har fått tilsendt varslingsbrev. Varsling om oppstart har også vært lagt ut på hjemmesiden til Rygge kommune og Enerhaugen Arkitektkontor AS Innkomne kunngjøringsinnspill/forhåndsuttalelser er referert og kommentert, og følger av vedlegg 5. Liste over uttalelser 1 Østfold fylkeskommune, plan- og miljøseksjon 17.10.2012 2 Fylkesmannen i Østfold 17.10.2012 3 Statens vegvesen 15.10.2012 4 Jernbaneverket 17.10.2012 5 Rygge Eldreråd 23.10.2012 6 NVE 22.10.2012 7 Hafslund Nett Øst AS 31.10.2012 8 Nabo Dyreveien 106 22.10.2012 9 Naboer Ekholtveien 8, Kvileveien 3 og 5A 21.10.2012 10 Nabo Ekholtveien 1B og 1C 20.10.2012 11 Miljørettet Helsevern for Moss, Rygge m.fl. 05.11.2012 Sammendrag av kunngjøringsuttalelsene Østfold fylkeskommune, plan- og miljøseksjonen (1) viser til at planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan, samt at følgende overordnete tema/føringer vil være viktig å ivareta; Leke- og uteoppholdsareal: Barn og unges interesser må ivaretas, og planen må sikre gode og trafikksikre lek og oppholdsareal på bakkenivå. Medvirkning fra barnerepresentanten i kommunen må dokumenteres i plandokumentene. Det bør stilles krav til ferdigstillelse av lekeareal samtidig med tiltaket. Det vises til at gjeldende kommunedelplan stiller krav til areal egnet for lek og opphold, og at størrelse på disse areal ikke bør være mindre enn hva som angis i kommuneplanen. Formål og grad av utnytting; Planlegging av områdets utforming og sammensetning må sees i sammenheng med eksisterende bebyggelse, slik at det blir et helhetlig og stedstilpasset preg. Foreslått %BYA=40% og bebyggelse på inntil 3 etasjer avviker fra bestemmelser til B8 i kommunedelplanen, og det må vurderes om foreslått utnyttelse bryter med intensjonene i kommunedelplanen. Planen må sikre en utvikling som gir gode bokvaliteter, tilpasses omgivelsene og krav til lek og oppholdsareal sikres. Det er positivt at parkering er tenkt plassert under bakkenivå. Estetikk og byggeskikk: Bygningsutrykk og grad av utnyttelse må tilpasses omgivelsene, og fjernvirkning/eksponering må vurderes. Det må tas inn bestemmelser som ivaretar krav til utforming/estetikk. Støy: Det vises til at MD T-1442 hva gjelder støy og forurensning må følges og tas inn i bestemmelsene. Det stilles krav om støyberegninger som vedlegges saken, og at en gjennom den vil kunne avklare om det er påkrevd med evt. tiltak mot støy. Risiko- og sårbarhetsanalyse skal vise alle forhold som har betydning for vurdering av områdets egnethet for utbygging, og evt. endringer som følge av tiltaket. Trafikkforhold med vekt på trafikksikkerhet, atkomst, parkering, gangforbindelse/skoleveg. Kollektivtrafikk, tilrettelegge for god forbindelse til kollektivtilbud Grønnstruktur, det må legges opp til hensiktsmessig grønnstruktur i planområdet som knyttes opp mot overordet grønnstruktur. Universell utforming, må legges til grunn for bebyggelse og uteområder, og tas inn i bestemmelsene

Planbeskrivelse side 21 av 47 Klima og miljø, Fokus på økt bruk av sykkel/kollektiv. Det bør vurderes minstekrav andel p-plasser med lademulighet for el-biler. Det bør vurderes energiøkonomisering utover minstekrav for bygg TEK 10 Fylkeskonservatoren er forelagt saken som viser til at det ikke foreligger automatisk fredete kulturminner i området. Det anmodes om at det tas inn forhold knyttet til evt. nye funn i bestemmelsene. Fylkesmannen i Østfold (2) er positiv til at det legges opp til parkering under bakkenivå som gir mer effektiv arealutnyttelse. Det bør ses på boligsammensetningen i området da det har betydning for bomiljø og sosiale forhold. Boligutvikling og antall boliger innenfor området bør vurderes opp mot enda høyere utnyttelse og evt. annen boligtype (lavblokk). Det må foretas støyvurdering som angir hvilke deler av området som vil ligge i støysoner, og bestemmelsene må sikre evt. behov for avbøtende tiltak. Mulige for lekeplasser i nærområdet og lekeareal på bakkenivå innenfor planområdet må beskrives. Fylkemannen forventer at det legges stor vekt på høy utnyttelse av arealene i samsvar med nasjonale føringer og ivareta målsetting om jordvern. Som generelt innspill til planarbeidet vises det til krav om henvisning til overordnete planer og styringssignaler og utarbeidelse av planbeskrivelse. Det vises ellers til Lovens formålsparagraf 1-1 og 3-1 om oppgaver og hensyn som skal ivaretas i planleggingen. Følgende tema vurderes som særskilt viktige for planområdet; Barn og unge, estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, samfunnssikkerhet, støy, forurensning, klima og energi, kartfremstilling. Statens vegvesen (3) har følgende innspill til saken: - T-1442 for behandling av støy i arealplanleggingen må følges. - Det må tas inn i bestemmelsen at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan for tiltak som berører fylkesveger. - Det aksepteres en byggegrense ned til 15 meter fra midt av Dyreveien. Areal inn mot Dyreveien bør vises som grøntbelte og ikke benyttes til parkering. - Kryss Ekholtveien/Dyreveien må ivareta de aktuelle trafikkmengder og utformes ihht. håndbok 017. Frisiktsoner skal vises som hensynssoner, og det kan ikke være sikthinder høyere enn 0,5 m over vegens plan. - Tilrettelegging for gående, syklende og bruk av kollektivtilbud må ivaretas. Jernbaneverket (4) har ingen merknader til planarbeidet. Rygge eldreråd (5) viser til at kommunedelplanen åpner for boligfortetting i 2 etasjer og %BYA=25%. Siden Ekholtområdet er et typisk eneboligområde med store tomter er eldrerådet skeptisk til utnyttelse på 40% og bebyggelse med inntil 3 etasjer. NVE (6) viser at tette flater gir økte mengder med overvann og rask avrenning som må tas hensyn til i planleggingen. Hafslund Nett Øst (7) viser til at de har elektriske anlegg i området, og at det må tas hensyn til i planarbeidet. Det må ikke iverksettes tiltak som medfører redusert atkomst til deres anlegg, og det må ikke foretas oppfylling. Det anmodes om at utbygger tar tidlig kontakt med for å avklare behov for strømforsyning og for vurdering av nåværende kapasitet. Kartgrunnlag er vedlagt. Nabo Dyreveien 106 (8) er negativ til store blokker og at hele boligområdet vil bli ødelagt. Fellesuttalelse Ekholtveien 8 og Kvileveien 3 og 5A (9) mener at mindre flermannsboliger i inntil 3 etasjerer er selvmotsigende da byggehøyden er like høy som største boligen i Kvileveien 1C. Tomta er ikke større enn samlet areal for tilliggende tre eneboligtomter. Oppføring av 5 bygninger i inntil 3 etasjer vil bli dominerende, og skille seg ut hva gjelder byggetetthet og høyder ift. tilliggende

Planbeskrivelse side 22 av 47 boligtomter. Heving av terreng tilsvarende høyde langs Kvileveien vil medføre at byggene vil virke enda høyere. Bygninger ut mot Ekholtveien vil bli dominerende da de kun er vist med begrenset avstand. Takterrasser i 3. etg er uheldig da byggene vil virke enda mer ruvende og en vil ha godt innsyn mot naboer og tilliggende hager. Det vises til at nyere boliger i Bjerkeveien 1A-1D er mer i samsvar med byggestil og arealutnyttelse, og at denne type bygninger vil virke mindre dominerende i området. Nabo Ekholtveien 1B og 1C (10) synes det er merkelig at eiendommen har status som uregulert da de tidligere har fått flere henvendelser vedr. omregulering. Det ønskes også en forklaring på hvorfor kommunedelplan for Høyden-Varnaveien legges til grunn. Tomta ligger i et området hvor det er regulert til bebyggelse i to etasjer, som også ble lagt til grunn ved oppføring av Ekholtveien 1C. Det ble også satt strenge krav til siktlinjer ved krysset Kvileveien/Ekholtveien ved plassering av bygget. En stiller seg kritisk til angitt utnyttelse på 40% og byggehøyde på 3 etasjer, da annen ny bebyggelse er i 2 etasjer. Det må tas hensyn til at Kvileveien er smal, hvor to biler ikke kan passere hverandre. Miljørettet Helsevern Moss, Rygge m.fl. (11) viser til barn og unges interesser i planarbeid, herunder at lekeplasser skal gi mulighet for variert lek, ha god solforhold og ikke være utsatt for støy eller stråling. Universell utforming og grønnstruktur må ivaretas. Det må foretas støyvurdering da området er eksponert for vegtrafikkstøy. En bør være varsom med boligbebyggelse i gul sone, og utredningen må vise støynivåer på fasader og uteplass. Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsene: Østfold fylkeskommune, plan- og miljøseksjonen (1): Overordnete føringer listet opp i uttalelsen fra fylkeskommunen vil bli søkt ivaretatt ved utarbeidelse av planforslaget. Barnerepresentanten i kommunen har vært involvert i planarbeidet. Det stilles krav til ferdigstillelse av lekeareal samtidig med tiltaket, og det skal avsettes felles uteoppholdsareal tilsvarende 30 m2 pr bolig hvor det skal inngå en nærlekeplass på min 100m2. Foreslått utnyttelse anses ikke å bryte med intensjonene i kommunedelplanen, da Dyreveien 100 i større grad er å betrakte som et transformasjonsområde hvor en bør kunne ha noe høyere utnyttelse og en annen bygningstype. Innenfor B8 er tidligere åpnet for konsentrert bebyggelse i to etasjer + innredet loft. Bebyggelse med 3 etasjer vil ikke nødvendigvis oppleves noe vesentlig større bebyggelse, da utforming/arkitektonisk utrykk, takform, avstand mellom bebyggelse, mv vil være avgjørende det visuelle inntrykket. Bebyggelsen vil i liten grad medføre fjernvirkning eller begrense sol- og dagslysforhold i forhold til tilliggende bebyggelse. Krav til estetikk/utforming av bebyggelsen er ivaretatt i bestemmelsene. I tillegg til at det vil bli foretatt støyberegninger, vil krav ift. MD T-1442 bli ivaretatt i bestemmelsene. Forurensning i grunn som følge av dagens og tidligere bruk av området, vil bli fjernet før igangsetting av byggearbeider. Ved utbygging av området er det krav til ivaretakelse av prinsipper om universell utforming hva gjelder boliger på inngangsplan og uteområder. Parkering skal skje under terreng, hvor andel p-plasser er ihht. gjeldende p-norm. P-plasser med lademulighet for el-biler kan være aktuelt, men vil først avgjøres ved byggesak. Tilbakemelding fra Fylkeskonservatoren tolkes dit hen at det ikke stilles krav til arkeologisk registrering som en del av planarbeidet. Utkast til bestemmelse ved avdekking av nye funn er medtatt i bestemmelsene. Fylkesmannen i Østfold (2): Det er positivt at fylkesmannen også mener at dette området bør tilrettelegges med høyere utnyttelse samt en annen bebyggelsesform enn hva som er dominerende i området. Støyvurdering vil bli foretatt og nødvendige avbøtende tiltak vil bli ivaretatt i bestemmelsene.

Planbeskrivelse side 23 av 47 I nærområdet er det en større offentlig lekeplass og balløkke, og innenfor planområdet vil det bli tilrettelagt for nærlekeplass. I det videre planarbeidet vil en søke å ivareta overordnete planer og føringer som det henvises til i uttalelse. Vurderinger og redegjørelser i forhold til de ulike tema er omhandlet i planbeskrivelsen. Statens vegvesen (3): Innspill fra Statens vegvesen hva gjelder støyvurdering, byggegrenser godkjennelse av byggeplaner knyttet til fylkesveg, grøntareal mot veg, mv. vil bli ivaretatt i planforslaget. I planprosessen har det vært en tett dialog med Statens vegvesen, hvor det bl.a. er gitt tilbakemelding om at det ikke er aktuelt å bygge gang- og sykkelvei inn mot eiendommen langs Dyreveien slik det fremgår av gjeldende regulering. Sett i forhold til at Dyreveien ikke planlegges utvidet eller anlagt med gangforbindelse inn mot Dyreveien 100, er byggegrense mot Dyreveien (Fv 314) foreslått satt til 13 m i forhold til senterlinje veg. Regulerte byggegrenser og frisiktslinjer 10x54 meter er avklart med Statens vegvesen. Rygge eldreråd (5): Hva gjelder skepsis til foreslått utnyttelse vises det til kommentar under pkt. 8-10. I dette området vil det bli flere leiligheter med universell utforming samt et bomiljø som vil egne seg for ulike aldersgrupper. Vil kunne bli et alternativ for eldre som ønsker å bli boende i området, ha alle hovedfunksjoner på et plan og ikke lengre har ønske om stor hage. NVE (6): I utgangspunktet legges det opp til lokal håndtering av overvann, herunder fordrøyning på egen grunn. Hafslund Nett Øst (7): Planforslaget vil ikke ha konsekvenser for eksisterende anlegg ut over det som betjener eksisterende virksomhet innenfor planområdet. Forslagsstiller vil ta kontakt med netteier for å avklare evt. påkrevde kraftbehov/tiltak når planen er vedtatt. Nabo Dyreveien 106 (8): Det vil ikke bli tilrettelagt for blokkbebyggelse, men konsentrert leilighetsbebyggelse. Selv om det legges opp til en høyere utnyttelse og mer konsentrert bebyggelse vil en ved utforming av området søke å ivareta gode bokvaliteter både innenfor og for tilliggende områder. Sanering av dagens virksomhet vil alene bidra til forbedring av kvalitetene i nærområdet, da virksomheten medfører støy til alle døgnets tider. Oppføring av bebyggelse i tilknytning til Dyreveien 100 vil ikke medføre redusert solforhold eller gi slagskygge for tilliggende naboeiendommer i syd. Fellesuttalelse Ekholtveien 8 og Kvileveien 3 og 5A (9): Det vises til foregående kommentar under pkt. 1 og 8, hva gjelder bebyggelse med 3 etasjeplan, og forhold knyttet til tilliggende eiendommer. Forslagsstiller er ikke enig i at bebyggelse i 3 etasjer nødvendigvis vil fremstå som dominerende eller skille seg ut hva gjelder byggetetthet. Utforming/arkitektonisk utrykk, takform, avstand mellom bebyggelse, mv vil være avgjørende det visuelle inntrykket hva gjelder volum og tetthet. Eksisterende bebyggelse i området er svært varierende hva gjelder utforming, alder mv, så innpassing av bebyggelse med tidsmessig arkitektur bør i seg selv ikke være konfliktfylt. Dersom en sammenlikner byggetetthet andre eiendommer i nærområdet har flere av eiendommene vært gjenstand for fortetting, og antakelig ligger grad av utnyttelse opp mot 40% dersom en tar med bebyggelse, garasje og parkering. Anleggelse av parkering under terreng gir rom for økt tetthet i samsvar med overordnete føringer, samt bidrar til at en større del av tomta kan benyttes til bebyggelse og oppholdsareal på terreng. Fjerning av parkeringsareal på terreng skaper er også ønskelig av estetiske hensyn. På tomta er det ca 1,5 m høydeforskjell, og en viss heving av terreng inn mot Ekholtveien og Dyreveien vil uansett ha liten konsekvenser for bebyggelsens høyde mot tilliggende gater og nabobebyggelse. Det søkes å tilpasse seg høyde langs Kvileveien som medfører en mindre terrengforskjell inn mot tilliggende eiendommer i syd. Ved fortetting/utbygging inn mot eksisterende boligområder vil en vanskelig kunne unngå et visst innsyn mot naboer og tilliggende hager. Sett i forhold til tomtens orientering vil det være naturlig å orientere bebyggelsen mot vest og sydvest, og vil begrense innsyn. Da det mest av tilliggende bebyggelse er orientert mot syd/vest eller ligger i god avstand vil utbygging av området i begrenset grad medføre redusert sol- og lysforhold eller slagskygge i forhold til tilliggende bebyggelse.

Planbeskrivelse side 24 av 47 Nabo Ekholtveien 1B og 1C (10): Området er uregulert ihht. kommunens arkiver, og kommunedelplan er angitt at er gjeldende for området. Dyreveien 100 ligger i randsonen til eksisterende boligområder og er pga sin beliggenhet og dagens bruk mer å betrakte som et transformasjonsområde enn tradisjonell fortetting i et boligområde. Utnyttelse tilsv. %BYA=40% anses å være i samsvar med overordnete føringer om økt fortetting av sentrale tomter. Når det gjelder forhold til byggehøyder vises det til kommentar under pkt 1 og 9. Boligområdet vil ikke generere mer trafikk en dagens virksomhet, og trafikk til boligene vil i begrenset grad belaste Kvileveien, da innkjøring foreslås lagt inn mot krysset Kvileveien/Ekholtveien.. Utforming av avkjørsel og siktlinjer vil bli ivaretatt ved plassering av bebyggelse. Miljørettet Helsevern Moss, Rygge m.fl. (11): Barn og unges interesser vil bli ivaretatt hva gjelder avskjermede lekeareal med gode sol- og lysforhold. Universell utforming vil bli lagt til grunn for uteoppholdsareal og leiligheter på gateplan. ÅDT på Fv 314 er oppgitt til ca 3500 kj mens trafikk i Ekholtveien antakelig er lavere. Boligene vil ikke bli mer støyutsatt enn hva gjelder for tilliggende bebyggelse, og støyberegningene vil antyde hva som er påkrevd av tiltak. Ved anleggelse av et indre gårdsrom vil uteoppholdsareal bli liggende avskjermet. 5.3 Høringsuttalelser offentlig ettersyn Forslag til detaljregulering for Dyreveien 100 ble behandlet av plan- og miljøutvalget den 05.03.2013. I møtet ble det vedtatt å legge planen ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 12. mars til 27. april. Naboer og høringsinstanser fikk tilsendt utarbeidete plandokumenter, samt at dokumentene lå ut på kommunens hjemmeside i høringsperioden.. I forbindelse med offentlig ettersyn er det innkommet 9 høringsuttalelser. Liste over uttalelser 1 Østfold fylkeskommune, plan- og miljøseksjon 25.04.2013 2 Fylkesmannen i Østfold 26.04.2013 3 Statens vegvesen 26.04.2013 4 Nabo Dyreveien 106 16.04.2013 5 Nabo Festeveien 1A 22.04.2013 6 Nabo Ekholtveien 1B og 1C 23.04.2013 7 Felles uttalelse Ekholtveien 8 mfl 25.04.2013 8 Felles uttalelse Nordskogveien 2, Ekholtveien 8, Kvileveien 3, 5A, 5B og Dyreveien 106 27.04.2013 9 Felles uttalelse Nordskogveien 2, Ekholtveien 8, Kvileveien 3, 5A, 5B og Dyreveien 106 01.05.2013 Sammendrag av høringsuttalelser Østfold fylkeskommune, plan- og miljøseksjonen (1) har følgende kommentarer til utlagte bestemmelser og plankart: * 3.2 Universell utforming - det anbefales at det legges opp til livsløpsstandard i leilighetene og ikke kun tilgjengelighetskrav. * 4.2 Grad av utnytting fylkeskommunen er positiv til økt fortetting og tetthet i byene som er i samsvar med nasjonal og regional politikk. Fortetting må skje med kvalitet og tilpasning mellom nytt og gammelt, hva gjelder uteområder, strøkskarakter og arkitektur. Det vises til at kommunedelplan legger opp til fortetting med bebyggelse 2 etasjer. ØFK anbefaler at den eldre bebyggelsen er retningsgivende, og at bebyggelse innenfor planområdet bør reduseres til 2 etasjer. Det vises også til at bestemmelsene vedr. grad av utnytting bør vise til veileder og følge gjeldende beregningsregler for ikke å skape uklarhet. * 4.4 Utforming av ubebygde areal Det vises til at planen må sikre tilstrekkelig og hensiktsmessige leke- og uteoppholdsareal for barn og unge. Takterrasse bør ikke inngå i uteareal. ØFK vil kunne anbefale at reguleringsforslaget godkjennes dersom bestemmelsene 4.4 endres til...uteoppholdsareal for lek og opphold skal være minst 30m2 pr bolig hvor det skal inngå nærlekeplass på min. 100 m2