Fra: Evan Alexander Adamic <eaa@jansen-arkitekter.no> Sendt: 27. desember 2017 14:54 Til: Rygge kommune; Mottak Post Kopi: Jan-Fredrik Johansen; Per Halvard Riseng Emne: Carlbergveien 13 - Innspill kommuneplan Vedlegg: 00 Planinnspill Carlbergveien 13.pdf; 01 Planområdet A3 1-5000 2.pdf; 02 Situasjonsplan A3 1-1500.pdf; 03 Kommuneplan A3 1-1500.pdf; 04 Kommunedelplan A3 1-1500.pdf; 05 Tidligere Skisse Carlbergveien 13.pdf; 06 Utsnitt Vedtatte reguleringsplaner.pdf Vedr. Carlbergveien 13 - Innspill kommuneplan Forsendelsen består av: 00 Planinnspill Carlbergveien 13 01 Planomra det A3 1-5000 2 02 Situasjonsplan A3 1-1500.pdf 03 Kommuneplan A3 1-1500.pdf 04 Kommunedelplan A3 1-1500.pdf 05 Tidligere Skisse Carlbergveien 13.pdf 06 Utsnitt Vedtatte reguleringsplaner.pdf Tilsammen 7 vedlegg Evan Alexander Adamic Jansen Arkitekter AS www.jansen-arkitekter.no 45 63 79 04
Moss 27.12.2017 RYGGE KOMMUNE AVDELING FOR PLAN OG BYGGESAK postmottak@rygge.kommune.no MOSS KOMMUNE SEKSJON FOR PLAN OG BYGGESAK post@moss.kommune.no CARLBERGVEIEN 13 117015 AREALINNSPILL TIL KOMMUNEPLANEN BESKRIVELSE På vegne av Vari Utvikling AS oversendes forslag til endret arealbruk i forbindelse med rulleringen av kommuneplanen. Arealet Generelle opplysninger Det aktuelle arealet omfatter gnr/bnr 89/128 i Rygge kommune. Området er ca. 12 500 m 2 på størrelse mellom Løkkeveien og et ervervsområde i nærheten av Rygge storsenter (angitt på vedlagte kart 01 og 02). Terrenget skråner svakt mot nordvest med den sørøstlige delen av arealet på kote 55 og den nordvestlige delen av arealet på kote 54. Mot nord, øst og vest grenser arealet til eksisterende industribebyggelse og storhandelsbutikker. Mot sør grenser arealet til frittliggende småhusbebyggelse i et etablert boligområde. Området er omgitt av bebyggelse i alle kanter. Området er omfattet av kommunedelplan Høyden-Varnaveien-Melløs (vedtatt 26.03.2009). I gjeldende kommuneplan er ulike deler av arealet avsatt til 3 forskjellige arealformål (se vedlagte kart 03 og 04): den søndre delen av arealet er avsatt til boligbebyggelse, den midtre delen er avsatt til grønnstruktur og den nordre delen er avsatt til næringsbebyggelse (erverv; formål for forretninger, næring, servicefunksjoner, tjenesteproduksjon og kontorformål). Eiendommen er uregulert på detaljnivå. Nåværende formål grønnstruktur og næringsbebyggelse ønskes endret til boligbebyggelse slik at hele eiendommen blir avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen har grense mot vei i sør og sørøst. Den grenser i tillegg opp til to eksisterende boliger på eiendommene 89/124 og 89/411 som utgjør en potensiell konflikt i forhold til arealdisponering og byggeprosessen. Arealet som er avsatt til grønnstruktur inngår i en grønn akse som er tenkt å fungere som en buffer for å adskille ervervsområdene fra boligområdene som ligger sør for dem. Grønnstrukturen kan bli innarbeidet i utformingen av området slik at skjermbeltefunksjonen oppgraderes og opprettholdes. Forslag Utbygger ser for seg ca. 36-40 nye boenheter i konsentrert småhusbebyggelse. Et utkast til mulig organisering av ny boligbebyggelse er vist i vedlagte skisse (se vedlegg 05). Denne er ikke et endelig forslag men vil bli bearbeidet i det videre prosessen. Konsentrert småhusbebyggelse vil være beslektet med nærområdets bebyggelseskarakter.
Miljø og naturressurser Deler av eiendommen er i dag bevokst med barskog (uproduktiv bonitet), og andre deler er klassifisert som åpen jorddekt fastmark ifølge arealressurskartet fra Norsk institutt for bioøkonomi. Grunnforhold er jorddekt mark. Området er ikke særlig støybelastet, og det ligger utenfor hensynssoner for støy ifølge Statens vegvesens vegkart. Eventuell støyskjerming mot Carlbergveien kan etableres på en enkel måte, særlig ved å bevare mest mulig høyere vegetasjon som vokser langs med veien i dag. Det er ingen kjente forurensningskilder i området. Området er ikke aktuelt for jordbruk, men tomten kan bli benyttet til skogbruk hvis øvrige forutsetninger hadde vært til stede. Det er ikke registrert utvalgte naturtyper eller truede arter i arealet, og det er ingen bekk eller vassdrag i nærheten. Store deler av området er bevokst med høyere trær, men skogen er trolig lite benyttet som turområde på grunn av utsikt til storhandelbutikker mot nord og vest som gjør området mindre attraktivt for friluftsliv der det ligger innklemt mellom all bebyggelse. Det er ikke registrert kulturminner på eiendommen. Det ligger et registrert steingjerde på en tilgrensende eiendom (89/111) som ikke er fredet. Det vil være enkelt å bevare dette gjerdet under framtidig utbygging. Samfunnsforhold Ny utbygging i området vil bidra til fortetting i et sentrumsnært område innenfor eksisterende bygrenser, og boligbygging her vil dermed være i tråd med regionale retningslinjer for areal og transport. Det aktuelle tiltaket vil videreføre den ønskelige tendensen at flere velger å bo nærmere større næringssentre med et tilbud av mulige arbeidsplasser. Det er i nyere tid blitt vedtatt detaljplaner for ny boligbebyggelse ved at forretning/kontor/tjenesteyting er omregulert til bolig på flere tomter i nærområdet på Høyda. I Vesleveien (gnr/bnr 94/206 og 94/218) har detaljreguleringsplanen for Gubbeskogen terrasse (vedtatt 26.03.2015) lagt til rette for konsentrert småhusbebyggelse og to terrasseblokker på eiendommer som tidligere var avsatt til næringsbebyggelse. I Midtveien (gnr/bnr 94/177 og 14/201) er det godkjent ny boligbebyggelse for tilsammen ca. 12 000m2. Se vedlegg 06. I tillegg har en detaljreguleringsplan for Carlsminde i Løkkeveien (gnr/bnr 89/129) vedtatt 04.03.2010) gitt forutsetninger for ny konsentrert småhusbebyggelse langs grensen til ervervsområdet. Gangavstanden til Moss sentrum og jernbanestasjonen er omtrent 3,1 km (ca. 30 minutter). Rygge storsenter med et bredt utvalg av dagligvare- og nærbutikker ligger kun 70 m unna. I Varnaveien ca. 190 m nord for området kjører buss med hyppige avganger til Moss busstasjon. Arealet grenser til offentlig vei. Det er opparbeidet fortau langs med én side av Carlbergveien fram til kollektivknutepunkter (bussholdeplasser). Tiltaket vil gi en økning i trafikk for ca. 36 boliger i området, særlig på Løkkeveien. Eventuell trafikkøkning vil derimot ha relativt liten innflytelse på nærområdet siden veisystemet i nærheten er godt etablert og dimensjonert for mer trafikk. Atkomst til ny boligbebyggelse kan bli anlagt fra Løkkeveien i sør eller fra Carlbergveien i øst. Eventuelt kan et kryss utformes med Gartnerveien. Tiltaket vil bli tilknyttet kommunal teknisk infrastruktur for vann og avløp. Det er utmerkete muligheter for lokal håndtering av overvann på enkelte tomter. Det er ingen spesielle hensyn for samfunnssikkerhet, risiko eller sårbarhet i området. Nærmest barneskole er Ekholt skole ca. 400 m sør for området. Rygge ungdomsskole ligger ca. 1 km i sørøst. Nærmeste barnehager er Ekholt barnehage ca. 280 m vest for området og Gubbeskogen FUS barnehage ca. 150 m øst for området. De eksisterende grønne kvalitetene er et godt utgangspunkt for å utforme et helsefremmende nærmiljø, ikke minst et miljø som er egnet til barn og unge. Området ligger derfor godt til rette for flere boliger.
Situasjonskart med nylig vedtatte detaljplaner Målestokk: 1:5000 Varnaveien 27/29 5 300 m2 bolig (vedtatt 26.03.2015) 27.12.2017 Midtveien 8 12 000 m2 bolig (vedtatt 15.12.2016) Carlbergveien 13 Planområdet Norkart AS
Situasjonsplan Målestokk: 1:1500 Areal: 12 500 m2 Norkart AS
Utsnitt av kommuneplan Målestokk: 1:1500 Areal: 12 500 m2 Norkart AS
Utsnitt av kommunedelplan Målestokk: 1:1500 Areal: 12 500 m2