PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG Vedtatt i kommunestyret 08.10.2015 Planen er utarbeidet av på vegne av REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 1 - av 58
Oppdragsgiver: Nordbohus Gjøvik AS Rapportnavn: Planbeskrivelse - Detaljreguleringsplan for Sandberg Dato: 10. sept. 2015 Prosjektnr: 12067 Oppdragsbeskrivelse: Reguleringsendring for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse. Oppdragsleder: Erik Sollien Kvalitetskontroll: Magnus Berget Sveum Areal + AS - www.arealpluss.no REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 2 - av 58
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. INNLEDNING... - 6-1.1 Bakgrunn... - 6-1.2 Planprosess (så langt)... - 6-2. RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET... - 6-2.1 Kommuneplan... - 7-2.2 Reguleringsplan... - 9-2.3 Redusert planområde... - 10-3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET...- 11-3.1 Beliggenhet og planavgrensning... - 11-3.2 Topografi, landskapstrekk og vegetasjon... - 12-3.3. Bonitet, dyrka jord og dyrkbar jord... - 15-3.4 Eiendom og eierforhold... - 16-3.5 Eksisterende infrastruktur... - 17-3.6 Grønne forbindelseslinjer... - 18-3.7 Vann- og avløp... - 19-3.8 Overordna VA-plan... - 20-3.9 Kjente registreringer... - 21-3.10 Lokaliseringsfaktorer... - 25-4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET...- 27-4.1 Planforslaget - generelt... - 27-4.2 Bebyggelse og anlegg... - 28-4.3 Terrengtilpassing... - 30-4.4 Tilgjengelig boenhet og universell utforming... - 32-4.5 Økonomiske forhold... - 38-4.6 Andel tilgjengelig boenheter:... - 40-4.7 Effektiv arealutnyttelse... - 40-4.8 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur... - 41-4.9 Vurderte atkomstmuligheter... - 42-4.10 Grønnstruktur og lek... - 46-4.11 Landbruk/natur/friluftsområder... - 51-4.12 Vurdering etter Naturmangfoldloven... - 51-4.13 Bruk og vern av vassdrag, med tilhørende strandsone... - 52-4.14 Hensynssoner... - 52-5. ENDRINGER AV PLANFORSLAGET UNDERVEIS (etter offentlig ettersyn):...- 53-6. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET...- 53-6.1 Sjekkliste for risiko og sårbarhet... - 53-6.2 Vurdering av konsekvenser av planforslaget... - 53-6.3 Avbøtende tiltak... - 53-7. VURDERING AV INNKOMNE MERKNADER...- 54-8. FORSLAGSSTILLERS EGNE VURDERINGER...- 58 - REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 3 - av 58
FIGURLISTE Figur 1 - Utsnitt fra kommuneplanens arealdel opprinnelig plangrense... - 7 - Figur 2 - Kommuneplanens arealdel vist i 3D-illustrasjon... - 7 - Figur 3 - Anbefalte minstekrav (Gjøvik kommune)... - 8 - Figur 4 - Eksisterende reguleringsplaner og opprinnelig plangrense... - 9 - Figur 5 - Justert plangrense vist på kommuneplans arealdel for Gjøvik... - 10 - Figur 6 - Beliggenhet... - 11 - Figur 7 - Beliggenhet i kommuneplanen... - 11 - Figur 8-3D bilde av området (sett fra sørøst) med opprinnelig og justert plangrense... - 12 - Figur 9-3D bilde av området (sett fra vest) med opprinnelig og justert plangrense... - 12 - Figur 10 - Helningskart... - 13 - Figur 11 - Skråning ned til de lavere partiene i planområdet.... - 14 - Figur 12 - Sør-vestre del av byggeområdet.... - 14 - Figur 13 - Utsikt mot sør fra tunet på Sandberg... - 14 - Figur 14 - Bonitet... - 15 - Figur 15 - Markert terrengformasjon / skråning etter avskoging.... - 15 - Figur 16 - dyrkbar jord... - 15 - Figur 17 - Eiendomskart... - 16 - Figur 18 - Eksempel på bolig langs Engenvegen... - 17 - Figur 19 - Natre produksjonslokaler... - 17 - Figur 20 - Gang- og sykkelveg langs Odnesvegen... - 17 - Figur 21 - Gang- og sykkelveg langs Engenvegen... - 17 - Figur 22 - Turkart og barnetråkkregistreringer... - 18 - Figur 23 - Forbindelseslinjer... - 18 - Figur 24 - Utsnitt: eksisterende VA-nett... - 19 - Figur 25 - kumpar med nr 11102 og 11101... - 19 - Figur 26 - Overordna VA-plan... - 20 - Figur 27 - Kulturminner... - 21 - Figur 28 Rester av nyere tids steinmurer.... - 21 - Figur 29 - Oversikt stier og løyper... - 22 - Figur 30 - Forslag til lokale overvannsløsning for planområdet Sandberg... - 23 - Figur 31 - NVE Atlas - elvenett... - 24 - Figur 32 - Marka barnehage... - 25 - Figur 33 - Snuplass for bybuss i nordre del av planområdet langs Engenvegen... - 25 - Figur 34 - Ballbane ved Marka BHG... - 26 - Figur 35 - Lekeapparater v/marka BHG... - 26 - Figur 36 - Kvartalslekeplass / ballbane ved Øverbymarka... - 26 - Figur 37 - Plankartet... - 27 - Figur 38 Illustrasjon bebyggelsesstruktur... - 28 - Figur 39-2-mannsbolig med inngang på plan 2... - 29 - Figur 40-2 mannsbolig inngang i sokkeletasje... - 29 - Figur 41-2-mannsbolig uten kjeller, plate på mark... - 29 - Figur 42 - Snitt A... - 31 - Figur 43 - Snitt B... - 31 - Figur 44 - Snitt C... - 31 - Figur 45 - Område for Snitt T3... - 32 - Figur 46 - Snitt T3 - gjennom BKS1... - 33 - Figur 47 - Eksempel på aktuell boligtype i BKS-områdene med inngang i sokkeletasje kjeda bebyggelse... - 33 - Figur 48 - Sokkeletasje inngangsparti, soverom og bad... - 34 - Figur 49-1-etasje stue, kjøkken og soverom... - 34 - Figur 50 - Område for Snitt T2... - 35 - REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 4 - av 58
Figur 51 - Snitt T2... - 35 - Figur 52 - Område for Snitt T1... - 36 - Figur 53 - Snitt T1... - 36 - Figur 54 - Område for Snitt T5... - 37 - Figur 55 - Snitt T5... - 37 - Figur 56 - Område for snitt T6... - 38 - Figur 57 - Snitt T6... - 38 - Figur 58 - Oversikt over m2-priser for nye boliger prisinformasjon hentet fra Finn.no.... - 39 - Figur 59 - Nevervegen sett mot nord og krysset med Moserabben... - 41 - Figur 60 - Vurderte atkomstmuligheter... - 42 - Figur 61 - vurdert vegløsning - versjon 1... - 43 - Figur 62 - vurdert vegløsning - versjon 2... - 43 - Figur 63 - vurdert vegløsning - versjon 3... - 43 - Figur 64 - vurdert vegløsning - versjon 4... - 44 - Figur 65 - vurdert vegløsning - versjon 5... - 44 - Figur 66 - vurdert vegløsning - versjon 6... - 44 - Figur 67 - Tverrprofil lm 240... - 45 - Figur 68 - vurdert vegløsning - versjon 7 - valgt løsning... - 45 - Figur 69 - Overordna grøntstruktur... - 46 - Figur 70 - lekeplasser - avstander... - 48 - Figur 71 - Skisse Lekeplass BLK2... - 48 - Figur 72 - Snitt lekeplass BLK2... - 48 - Figur 73 - BLK2 og eksisterende sti... - 49 - Figur 74 - BLK1 nivå og snitt... - 50 - Figur 75 Dyrka/ dyrkbar mark på 70/ 4... - 51 - REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 5 - av 58
1. INNLEDNING 1.1 Bakgrunn På vegne av Nordbohus Gjøvik AS fremmer Areal + AS forslag til detaljreguleringsplan for Sandberg. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for boligbebyggelse (frittliggende og konsentrert), grønnstruktur og veg mm i samsvar med kommuneplanen for Gjøvik. I samråd med administrasjonen i Gjøvik kommune er det avklart at tiltaket ikke forutsetter konsekvensutredning. 1.2 Planprosess (så langt) Oppstartsmøte ble avholdt mellom tiltakshaver, forslagsstiller og Gjøvik kommune 18/10-2012. Oppstartsmøte konkluderte med at forslaget behandles som detaljregulering. Areal + AS varslet planarbeidet i lokalavisa 18.1.2013. Brev ble sendt naboer og berørte myndigheter 16.1.2013. Det er avholdt åpent møte (20/8-2015). Det er og avholdt flere møter med Gjøvik kommune i løpet av denne perioden for å avklare sentrale problemstillinger. Innkomne merknader er referert (vedlegg). 2. RAMMER OG PREMISSER FOR PLANARBEIDET Nasjonale føringer: Rikspolitisk retningslinje for samordnet areal- og transportplanlegging (Rundskriv T-5/93) Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (1995) St. meld nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand, Meld. St. 9 (2011-2012) Landbruks- og matpolitikken samt Nasjonale forventninger til regional og kommunal planlegging (2011). Regionale føringer: Fylkesplan for Oppland Handlingsplan for Gjøvikregionen Kommunale føringer: Kommuneplan for Gjøvik langtidsplan 2008. vedtatt (25/9-2008) REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 6 - av 58
2.1 Kommuneplan Gjeldende arealdel av kommuneplanen - vedtatt 28.9.2008 gjelder for hele kommunen med unntak av sentrumsområdene som er unntatt rettsvirkning. Figur 1 - Utsnitt fra kommuneplanens arealdel opprinnelig plangrense Byggeområde B15 er markert lys gult i kartet over. Forslag til plangrense ved varsel om oppstart vist med stiplet svart linje. Planområdet er i ettertid redusert. I kommuneplanen er det anslått 50 boliger. Planarbeidet vil medføre endring av reguleringsplanene «Ny del av Øverbymarka» - vedtatt i 1992 og «Askimområdet» - vedtatt i 1982. Plan for Sandberg er forøvrig tilpasset eksisterende reguleringsplaner i området, samt erstatning av nødvendig deler av nevnte planer. Figur 2 - Kommuneplanens arealdel vist i 3D-illustrasjon REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 7 - av 58
Føringer i kommuneplanen Kap 4 Krav til nærmere angitte tekniske løsninger Kapittelet gir krav til både veger, vannforsyning, avløp, overvannshåndtering og avfallsløsninger. Det er bl.a. krav til at alle nye utbyggingstiltak skal ha lokal overvannshåndtering. Kap 9 Bebyggelse og anlegg 9.2.5 og 9.2.6 gir føringer for minste areal for enebolig- og tomannsboligtomt, maks bebygd areal, byggehøyder for bolighus og garasjer. Kap 21 Retningslinjer for plan- og byggesaksbehandling 21.7.2 Minste uteoppholdsareal (MUA) for private uteoppholdsarealer: a) MUA for eneboliger er 200 m 2 pr boenhet. b) MUA for sekundærleilighet er 50 m 2 pr boenhet. c) MUA for tomannsboliger er 150 m 2 pr boenhet. d) MUA for rekkehus og flerfamiliehus er 30 m 2 pr boenhet. e) MUA for blokkbebyggelse er 6 m 2 pr boenhet. Veileder for leke- og aktivitetsområder (5.3.2014) Veilederen definerer plassering og utforming av lekeplasser (atkomst/tilgjengelighet, klimahensyn, oversiktlighet m.m.) Minst 25 % av uteområdet bør være solbelyst i 5 timer eller mer ved jevndøgn. Allergene vekster bør unngås (bjørk og hassel). En felles lekeplass for inntil 40 boenheter defineres som en nærlekeplass, og målgruppa er 1-6 år. Ved frittliggende og konsentrert bebyggelse utenfor sentrum bør avstanden være maksimalt 100 m fra boliger. Arealkravet er minimum 200 m 2. Figur 3 - Anbefalte minstekrav (Gjøvik kommune) REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 8 - av 58
2.2 Reguleringsplan Det eksisterer 2 reguleringsplaner innenfor planområdet. Disse er listet opp i tabellen nedenfor. Reguleringsplanen for Sandberg er i tillegg tilpasset eksisterende reguleringsplaner i området, samt erstatning av nødvendige deler av planen (id): 161 og 111. Plan-ID Navn Ikrafttredelsesdato 05020161 Ny del av Øverbymarka 25.6.1992 05020196 Askimområdet 1.7.1982 Figur 4 - Eksisterende reguleringsplaner og opprinnelig plangrense Reguleringsplaner i området vist med plangrense (blå stiplet linje) og påført plan-navn og vedtaksår. Reguleringsplan for Sandberg - plangrense vist med rød strek. (kartet viser opprinnelig plangrense den er nå endret / redusert). REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 9 - av 58
2.3 Redusert planområde I oppstartsmøte ble det avtalt avgrensing av reguleringsplanområdet. Av hensyn til en helhetlig utnytting av områder avsatt til byggeområde i kommuneplanen ønsket kommunen hele B15 regulert. Planarbeidet ble derfor varslet oppstart på denne bakgrunnen og planen omfattet hele B15 som vist over i blant annet Fig. 4. Nordbohus Gjøvik AS har ikke fått avtale om utvikling av arealene på gnr. 70 bnr. 1. I løpet av planprosessen har eier av Askim gnr. 70 bnr. 1 uttrykt at de ikke ønsker sin eiendom regulert i forbindelse med dette planarbeidet. Problemstillingen ble drøftet med Gjøvik kommune i møte 12/9-2014 hvor konklusjonen var at areal på 70/1 og 70/64 skulle tas ut av denne reguleringsplanen. Planområdet ble derfor redusert slik: Figur 5 - Justert plangrense vist på kommuneplans arealdel for Gjøvik REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 10 - av 58
3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1 Beliggenhet og planavgrensning Figur 6 - Beliggenhet Planområdet B15 er avmerket med rødt sirkelsymbol i kartet over. Sandberg ligger ca. 4,5 km fra Gjøvik sentrum og ca. 1,5 km fra Hunndalen. Området har svært gode solforhold og god utsikt. Innen planområdet finnes i dag 3 frittliggende eneboliger. Planen grenser til tunet på Sandberg. Strøkets karakter med omkringliggende eiendommer består i hovedsak av småhusbebyggelse i tre oppført i 1,5-2 etasjer med saltak noen med sokkeletasje i tillegg. Mellom byggeområdet og friområde (korridor) er det i kommuneplan avsatt et areal til friluftsliv. Det er innledningsvis i reguleringsplanarbeidet avklart med kommunen at man i dette arbeidet kan gjøre en om-rokkering av friluftsområdet for best mulig utnyttelse av området (terreng, grøntstruktur, vegetasjon). Planområdet er avmerket i kommuneplanens arealdel nedenfor (hvitt området med rød stiplet linje). Figur 7 - Beliggenhet i kommuneplanen REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 11 - av 58
3.2 Topografi, landskapstrekk og vegetasjon Området er skrånende mot sør, med innslag av bratte partier i nedre del av området, blant annet sør og vest for dyrka marka på Sandberg. Figur 8-3D bilde av området (sett fra sørøst) med opprinnelig og justert plangrense Figur 9-3D bilde av området (sett fra vest) med opprinnelig og justert plangrense De mindre bratte partiene rundt gårdsbruket Sandberg er dyrka, mens arealene mot nord og vest er skogsmark (området er avskoget). De øvre partiene avsluttes mot sør og vest i relativt bratt skråning ned mot de lavere partiene i området. Planområdet preges av en bekkedal som går nord-sør i planområdet og med stor betydning for utforming av byggeområder og grønnstruktur. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 12 - av 58
I tillegg til befaringer er området analysert ved hjelp av helningkart. Kartet visualiserer områdenes egnethet for utbygging. Kartet er også viktig i vurderingen av bekkedrag og drenering overvann. Figur 10 - Helningskart Helningskart viser at terrenget i hovedsak er slakere enn 1:6, men med bratte partier (brattere enn 1:4) ned mot det lavere nivået ned i bekkedalen. I kartet over er markerte terrengformasjoner vist med svart linje. (Kartutsnittet viser opprinnelig plangrense. Redusert planområdet er vist med rød linje). REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 13 - av 58
Søndre del av planområdet ligger vesentlig lavere enn området for øvrig. Skråningen ned til denne flata er bratt (> 1:4) og trolig benyttet som steintipp i forbindelse med jordbruksdrifta på garden. Området vest for bekkedalen/flata (mot grøntkorridoren i vest) består av flere mindre flater terrassert mot sør. Terrenghøyden i dette området er lik bebyggelsen langs Moserabben (vest for grønnkorridor). Figur 12 - Sør-vestre del av byggeområdet. Terrenget trappes ned tilsvarende bebyggelse langs Nevervegen Figur 11 - Skråning ned til de lavere partiene i planområdet. I utforming av planen er det lagt særlig vekt på bevare markerte landskapstrekk og unngå bebyggelse og inngrep i de bratteste partiene. Figur 13 - Utsikt mot sør fra tunet på Sandberg REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 14 - av 58
3.3. Bonitet, dyrka jord og dyrkbar jord Området B15 er i hovedsak skogsmark (god bonitet), men også noe dyrka arealer. Figur 14 - Bonitet Kartutstnitt fra Arealis. Området er i hovedsak registrert som skogsmark høg bonitet samt et mindre areal dyrka mark 7,0 dekar. I tillegg er 8,0 dekar registrert som dyrkbar jord. Figur 15 - Markert terrengformasjon / skråning etter avskoging. Figur 16 - dyrkbar jord Skogsområdene er hogd og rydda. Hogsten førte til vesentlig bedre sol- og lysforhold for bebyggelsen langs Moserabben og Nevervegen. Bildet tatt etter hogst og illustrer godt markert terrengformasjon fra de øvre partiet ned i bekkedalen. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 15 - av 58
3.4 Eiendom og eierforhold Planlagt utbygging vil skje på del av eiendommene gnr./bnr.: 70/4, 70/19, 70/98 og del av 73/1. Planområdet omfatter i tillegg 70/46, 70/65, 70/37, 71/3 og 73/1. Planområdet er avgrenset av Engenvegen i nord, småhusbebyggelse og regulert grøntkorridor i vest, Nevervegen/regulert grøntkorridor mot Natre i sør og eiendomsgrense mot eiendommene 70/64 og 70/1 i øst. Figur 17 - Eiendomskart Nordbohus Gjøvik AS har avtale om utbygging på eiendom 70/4, 70/19 samt 70/98. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 16 - av 58
3.5 Eksisterende infrastruktur Bebyggelse Områdets karakter i nærområdet er frittliggende eneboligbebyggelse. Sør for planområdet ligger Natre sitt produksjonslokale. Natre sin produksjon foregår innendørs og støy fra anlegget er begrenset til ventilasjonsvifter på tak (vurdert å være godt under grenseverdiene for støy etter støyforskriften). Figur 18 - Eksempel på bolig langs Engenvegen Trafikk/adkomst Atkomst til området skjer via Engenvegen fra fylkesveg 151 - Odnesvegen. Avkjøringen mot fylkesvegen er oversiktlig. Det er gang- og sykkelveg langs fylkesvegen fra Bybrua til Raufossvegen og Vardal ungdomsskole. Figur 19 - Natre produksjonslokaler Det er også bygd ut gang-/ og sykkelveg, med fast dekke, atskilt fra Engenvegen. Figur 20 - Gang- og sykkelveg langs Odnesvegen Figur 21 - Gang- og sykkelveg langs Engenvegen REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 17 - av 58
3.6 Grønne forbindelseslinjer Figur 22 - Turkart og barnetråkkregistreringer Kartet over viser Sandbergs beliggenhet i forhold til overordna tursti og løypetilbud. Kartet er sammentilst med barnetråkkregistreringer for Gjøvik kommune. Sandberg ligger med umiddelbar nærhet til idrettsanlegget og løypenettet på Øverby. Barnetråkkregistreringene via Engevegen og Odnesvegen viser trygge forbindelser (gang- og sykkelveg) til Hunndalen. Kartet til høyre illustrerer gangog sykkeveger og viktige gangforbindelser i området. Heltrukket linje viser trygge forbindelseslinjer gang- og sykkelveger / fortau. Stiplet grønn linje er forbindelseslinjer som enten følger kjørebane i mindre trafikkerte atkomstveger eller turstier i terrenget ikke opparbeidet forindelseslinjer. Figur 23 - Forbindelseslinjer REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 18 - av 58
3.7 Vann- og avløp Gjøvik kommune har tidligere uttalt at spillvann (og vann for høyde lavere enn cote 270) kan tilknyttes kumpar med nr 11102 og 11101. Det må prosjekteres ringledning for vannet. Vannforsyning over cote 270 må tilknyttes ledninger som ligger på oversiden av feltet og det må anordnes egen ringledning for denne trykksonen. Overvann fra drenering kan føres til nærliggende bekk. Takvann til terreng. Offentlig vann og avløp er ført fram til etablerte boliger i området. Punkt for tilknytting avløp er i nedre del av Nevervegen - kumpar med nr 11101 og 11102 (rød pil i kartet). Til boligene langs Moserabben og Nevervegen er EL/TELE lagt som jordkabel. For bebyggelsen i Sandberg ber Eidsiva om at det avsettes tomt for ny trafo sentralt i området. Figur 24 - Utsnitt: eksisterende VA-nett Figur 25 - kumpar med nr 11102 og 11101 REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 19 - av 58
3.8 Overordna VA-plan Tomt 42 er her vist i øvre trykksone, men kan være aktuell å overføre til nedre trykksone, selv om den ligger over trykksoneskille. Dette avklares nærmere ved en detaljprosjektering. Nedre trykksone. (<270 moh). Nedre trykksone betjener tomter med rød farge - under høyde 270 moh. Vi foreslår ledningsanlegg opp via lekeplass BLK1 og videre langs o_v2 (vestre del). Tilsvarende føres ledningsanlegg inn langs atkomstvegen til Askim og opp langs o_v4 (østre del). Disse er knyttet sammen i ringledning (rundt BKS3) Mesteparten av forbindelsen (langs o_v2) ligger i grøft som likevel blir etablert. Figur 26 - Overordna VA-plan Kartet over viser forslag til overordna grep for utbygging av vann og avløp i området. Kartet viser mulige tilkoblinger, hovedledningsstrekk og trykksoner. Dette er ikke en prosjektering. Utbygging av vann og avløp i dette område kan løses på flere måter. Kartskissen over viser ett alternativ. Utbyggingssonene er fordelt over 2 trykksoner. Vannforsyning er skissert med ringledning i de enkelte sonene. Det vil være aktuelt å binde sammen trykksonene med bruk av trykkreduksjonsventil. Øvre trykksone (> 270 moh). Vannforsyning i øvre trykksone betjener tomter/bebyggelse vist med gul farge i kartet over. Overordna VA-plan viser mulig ringledning med tilkobling til eksisterende ledningsnett i Engenvegen. Løsningen med forbindelse og ledningsgrøft langs veg o_v2 kan vurderes erstattet mot en tilknytting gjennom byggeområde BKS2 (tilpasset bebyggelses-strukturen). I detaljprosjekteringen bør det vurderes å knytte sammen trykksonene. Dersom det ikke er ønskelig fjernes tilknytning til øvre, men vi anbefaler likevel å behold ringledning for nedre sone rundt BKS3. Spillvann er todelt og føres ned øst og vest for G2. Spillvann foreslås ledet ned mot ledningsgrøft i privat veg o_v7. Forbehold. Innledende avklaringer med kommunen tilsier at det er kapasitet i eksisterende ledningsnett for uttak av vann og påslipp av spillvann. Dette avklares endelig i forbindelse med prosjektering av ledningsanlegget. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 20 - av 58
3.9 Kjente registreringer Kulturmiljø / kulturminner/sefrak-registreringer Området er befart av OFK-kulturarvenheten. Det er registrert 27 rydningsrøyser benevnt som Id. 161143. Røysfeltet ligger utenfor planområdet, på gnr. 70 bnr 1 og er automatisk freda etter kulturminnelovens 4,6 og 8. Kartet nedenfor viser registrert rydningsrøyser (blå sirkler). Røysfeltet er avgrenset av blå stiplet linje. Figur 27 - Kulturminner Det er ikke registrert freda bebyggelse eller SEFRAK-bygg (meldepliktig) i planområdet. Steinmurene er ikke freda etter kulturminneloven, men steinmuren i eiendomsgrensa mellom 70/4 og 70/1 blir ikke berørt av utbyggingen. Steinmurene i planområdet berører i stor grad framtidig byggeområde og kan vanskelig kombineres med planlagt utbygging. Figur 28 Rester av nyere tids steinmurer. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 21 - av 58
Biologisk mangfold: Området er i hovedsak skogmark med høg bonitet og dels dyrka mark. Det er ikke kjent at tiltaket berører ikke områder med høyt biologisk mangfold. Ingen registreringer i Artsdatabanken.no. Området er i kommuneplanen avsatt til boligformål. Skiløyper og stier. Sandberg berører ikke overordna sti og løypenett, men ligger kort avstand til løypeforbindelse mellom Vardalsåsen og Gjøvikmarka. Figur 29 - Oversikt stier og løyper Spesielle miljøforhold (støy, støv, stråling, vann- og grunnforurensning): Planområdet grenser ikke til trafikkert veg ikke utsatt for trafikkstøy støyvurdering er etter vår oppfatning ikke nødvendig. Det er ikke kjent tiltak i nærområdet som kan føre til støy eller støvbelastning på boligområdet. Driften på NATRE medfører ikke støybelastning på boligområdet. Ventilasjonsvifter på tak kan høres fra boligområdet, men dette er vurdert å ikke bryte grenseverdiene etter støyforskriften. Det er heller ikke kjent at området er berørt av vann- eller grunnforurensing. For nytt byggeområde BKS7 nærmest NATRE - er det likevel stilt krav til at: Før det kan gis byggetillatelse til bygge- og anleggstiltak innenfor byggeområde BKS7 skal det dokumenteres at området ikke overskrider støygrenser på uteoppholdsarealer gitt i Miljøverndepartementets retningslinje T-1442. Skred- og flomfarekartlegging Fare for skred og flom er vurdert av Asplan Viak (AV) og foreligger i eget notat. Kommunen har stilt krav til lokal overvannshåndtering av området. Det er gjennomført prøvegraving. De nedre delene av området består av et tykkere lag med noe mer sorterte masser og større infiltrasjonskapasitet enn massene øverst i området. Generelt vil løsmassene drenere grunnvann ned mot dalbunnen. Det er påvist at grunnvannet står relativt høyt i dette området. Asplan Viak (AV) anbefaler derfor infiltrering i stedlige masser og at de lavere områdene bevares ubebygd / benyttes til infiltrasjon. Det anbefales at bebyggelse i BKS7 bygges med plate på mark. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 22 - av 58
Fare for skred er begrenset og hele planområdet tilfredsstiller krav til sikkerhet mot skred for bygg i sikkerhetsklasse S2. Det anbefales likevel at nybygg og kritisk infrastruktur holdes i god avstand fra forsenkninger i terrenget. Bekkeløp gjennom planområdet erosjonssikres for å redusere sannsynligheten for jordskred. At kulverter og stikkrenner dimensjoneres rikelig slik at sannsynligheten for gjentetting og dermed vann på avveie reduseres. Ved større bekker anbefales alternativ drensvei dersom hovedkulvert går tett. Før etablering av bygg tett inntil overkant av de bratte skrenter i planområdet bør det utføres nærmere geotekniske undersøkelser for å avdekke stabiliteten av disse. Figur 30 - Forslag til lokale overvannsløsning for planområdet Sandberg Kartet over viser Asplan Viak sitt forslag til håndtering av overvann. Etter gjennomført undersøkelse er plankartet endret. Området vist som BKS6 i kartet nedenfor er tatt ut av planforslaget og regulert som del av grønnstrukturen. Tomt 31 og 41 er trukket lengre vekk fra bekkeomlegging. Trafo er flyttet til veg o_v2 av samme årsak. Det er i tillegg innarbeidet lekeplass i øvre deler av planområdet (BLK2) som bidrar til flere/større grønne flater. Østre del av planområdet er tatt ut av forslaget da grunneier her ikke ønsket denne delen av eiendommen regulert. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 23 - av 58
Bekker Figur 31 - NVE Atlas - elvenett Det er registrert 2 bekker i og i nærhet av planområdet. En vest for plangrensen mellom Sandberg og eksisterende bebyggelse i vest, samt en sentralt, via stikkrenne Engenvegen ved bussholdeplassen. Asplan Viak skriver i sitt notat at planområdet Sandberg i svært liten grad vil endre på vannføringen i bekken mot vest. Bekken er imidlertid allerede påvirket pga. utbygging av eks. boliger og overvannssystem i eksisterende boligfelt ovenfor det nye feltet. Nøyaktig hvordan overvannssystemet i eks. boligfelt oppstrøms denne bekken henger sammen og i hvor stor grad det er ledet i rør mot bekken i vest, var ikke mulig å avdekke under befaring. En økt vannføring i bekken mot vest, vil være mest kritisk for bebyggelsen vest for bekken da disse områdene ligger lavest. Det nye planområdet (Sandberg) ligger en god del høyere i terrenget (1-2m over eksisterende bebyggelse vest for bekken). Om terrenget ligger høyere på grunn av fjell i grunnen, eller om terrengformasjonene er morenerygger (drumlinoide former i bunnmorene) ble ikke undersøkt på befaringen. Morene er imidlertid relativt robust mht erosjon da det vil fremvaskes et lag med stein som beskytter mot videre erosjon. Fra stikkrenne under Engenvegen - ved bussholdeplassen - renner det en usammenhengende bekk, hvor vannet spres diffust ut og forsvinner i grunnen i planområdets nedre del. Vannføring i bekken ble befart under regnvær og etter nedbør i ca. 1 uke. Under disse forholdene var det svært begrenset med vann i bekkeløpet og bekkeløpet var ikke sammenhengende. Det antas at avrenningen inn i planområdet kan ha blitt endret med etablering av bebyggelse og infrastruktur nord for Engenvegen. Under eksisterende forhold har ikke bekken årssikker vannføring. Andre registreringer? Ingen spes. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 24 - av 58
3.10 Lokaliseringsfaktorer Infrastruktur o Boligområdet kan knyttes til kommunal infrastruktur og eksisterende offentlig vegnett med kapasitet. Nærhet til skole og barnehage o Gang- avstand til Blomhaug skole (1,8 km) og Marka barnehage (ved Engenvegen). Figur 32 - Marka barnehage Kollektivtransport o Bussforbindelse i begge retninger (Bybrua Hunndalen) langs fylkesvegen. Snuplass for bybussen langs Engenvengen, nå regulert i Sandberg-planen. Figur 33 - Snuplass for bybuss i nordre del av planområdet langs Engenvegen o Gang- og sykkelveg etablert på deler av fylkesvegstrekningen mellom Bybrua og Blomhaug skole, Gjøvik sentrum. Servicetilbud o Butikk og barnehage innen gangavstand REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 25 - av 58
Rekreasjons- og friluftsområder Skiløypa går i umiddelbar nærhet. God tilgang til friluftsområder hele året. Kvartalslekeplass og nærlekeplass i umiddelbar nærhet. Figur 34 - Ballbane ved Marka BHG Figur 35 - Lekeapparater v/marka BHG Figur 36 - Kvartalslekeplass / ballbane ved Øverbymarka Lokalklimatiske forhold Området har god solgang og utsiktsforhold. Ingen registrert lokalklimatiske forhold som vil være av betydning for boligene. Andre faktorer? Ingen kjente REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 26 - av 58
4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Planforslaget - generelt Område avsatt til boligområde B15 reguleres til konsentrert boligbebyggelse (13,3 dekar) og frittliggende småhusbebyggelse (17,4 dekar inkl. eksisterende bebyggelse). Engenvengen og snuplass for buss reguleres i dagens trase som bygget. Eksisterende eneboliger gnr/bnr. 70/46 og 70/65, samt tomt 12 opprettholder dagens atkomst via Moserabben. Ny bebyggelse får felles atkomst fra Engenvegen og fører ikke til trafikkbelastning i Moserabben/Nevervegen. Tunet på Sanberg (70/54) samt eksisterende enebolig (70/37) opprettholder dagens atkomst via Nevervegen. Ny bebyggelse i BKS7 (på de lavere områdene) knyttes til denne vegen. Forslaget innebærer en rokkering mellom byggeområder og friområder sammenlignet med kommuneplanen. Bekkedal og de bratteste partiene reguleres til friområde. 2 nye lekeplass på til sammen 2,0 dekar reguleres sentralt i feltet og i tilknytting til gjennomgående grøntstruktur/turdrag. Lekeplassene blir tilgjengelig også for beboere i nabofeltet. Figur 37 - Plankartet REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 27 - av 58
Arealoversikt: Formål: Summer av AREAL (dekar) Frittliggende småhusbebyggelse 17,4 Konsentrert småhusbebyggelse 13,3 Energianlegg - trafo 0,04 Lekeplass 2,0 Veg 7,3 Kjøreveg (del av Engenvegen) 1,0 Annen veggrunn grøntareal 1,6 Kollektivholdeplass 0,4 Grønnstruktur 12,0 Turdrag 0,4 Totalsum 55,4 4.2 Bebyggelse og anlegg Planforslaget viser nye tomter for frittliggende eneboligbebyggelse med tomtestørrelser fra 744 1229 m 2. Videre foreslås 6 områder for konsentrert småhusbebyggelse med 1-2 etasjer, med underetasje/sokkeletasje der terrenget ligger til rette for det. Type bebyggelse er foreløpig ikke avklart. For eneboligtomtene vil dette avhenge av reguleringsbestemmelsene i området, etterspørsel i markedet og Nordbohus sine tilgjengelige modeller. Figur 38 Illustrasjon bebyggelsesstruktur REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 28 - av 58
Konsentrert bebyggelse Det er foreløpig ikke avklart type bebyggelse som skal utvikles i de konsentrerte områdene. Det er derimot fastlagt at: Utnyttelsesgrad er 25-45 % BYA. Bebyggelsen kan utformes som 2-mannsboliger, eller rekkehus/kjedehus. Byggene skal maksimalt være i to etasjer pluss underetasje der terrenget tillater det. Det skal benyttes underetasje der terrenget er 1:4 eller brattere. Byggehøyder: Møne-/ og gesimshøyde for hver bygning skal ikke være større enn 9,5/8,0 meter (saltak), målt fra gjennomsnittlig planert terreng rundt bygget. Bygg med pulttak eller horisontale takflater skal gesimshøyden målt fra gjennomsnittlig planert terreng ikke overskride 8,5 meter. Figur 39-2-mannsbolig med inngang på plan 2 Figur 40-2 mannsbolig inngang i sokkeletasje Figur 41-2-mannsbolig uten kjeller, plate på mark Foreløpig anslag tilsier følgende antall enheter pr. område: BKS 1: 9 enheter BKS 2: 8 enheter BKS 3: 4 enheter BKS 4: 4 enheter BKS 6: 6 enheter BKS 7 3 enheter Sum anslag: 34 enheter Vi understreker at dette kun er et anslag og at endelig løsninger avklares i detaljprosjekteringene av de enkelte områdene. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 29 - av 58
4.3 Terrengtilpassing Kommuneplanens arealdel for Gjøvik kommune (Langtidsplan 2013) definerer kravet og forventningen til Universell utforming og tilgjengelig boenhet. Utgangspunktet er jf. 6.3 i kommuneplanen at nye bygge og anleggstiltak i størst mulig grad skal være universelt utformet. Kravet gjelder blant annet både bebyggelse, veger, turstier og lekeplasser. Det heter videre (under pkt. 21.4.2 i Langtidsplanen) at ved reguleringsplaner skal det tas inn bestemmelser som sikrer universell utforming og bestemmelser med minimumskrav til tilgjengelige boenheter i samsvar med definisjoner gitt i den til enhver tid gjeldende forskrift om tekniske krav til byggverk. Ved utforming av bebyggelse og uteområder er det lagt vekt på best mulig terrengtilpassing av bebyggelse og øvrig anlegg. Ved utbygging skal det tas hensyn til prinsippene om universell utforming beskrevet i PBL 1-1 og 29-3, samt kap. 12 i forskrift om tekniske krav til byggverk. Boligene skal i utgangspunktet ha trinnfri atkomst, og dersom dette ikke kan gjennomføres skal dette framkomme i byggesøknaden, jf. 8-6 i TEK 10. For tiltakshaver er det ønskelig at flest mulig av boligene blir tilgjengelig boenhet, men terrenget er krevende. Det er markerte terrengformasjoner og mindre områder med flate partier. I planarbeidet er det lagt vekt på best mulig terrengtilpassing av bebyggelse og veganlegg. Dette er illustrert i 3 terrengsnitt gjennom området som illustrert i kartet nedenfor. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 30 - av 58
Figur 42 - Snitt A Figur 43 - Snitt B Figur 44 - Snitt C Snittene viser at bebyggelsen legges trinnvis nedover i lisida og i hovedsak langsmed terrenget/høydekotene. Planlagt bebyggelse er begrenset dybde for minst mulig terrenginngrep (skjæring/fylling rundt huset). REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 31 - av 58
4.4 Tilgjengelig boenhet og universell utforming Avgjørende betydning for andel av universelt utforming og tilgjengelig boenheter i Sandberg er: 1) Terrenget, 2) Boligens størrelse (dybde og bredde har betydning for terrenginngrepet) 3) Økonomiske forhold (betalingsvilligheten i markedet). Terrenget Terreng er beskrevet i kap. 3.2 over. Det er lagt ned betydelig arbeid for en planløsning som: Ivaretar hensynet til naturgitte forhold, regulere gode byggesoner, sikrer sentrale og lett tilgjengelige uteoppholdsareal/lekeplasser. sikrer gode vegetasjonssoner/friområder og forbindelseslinjer til omgivelsene Terrengtilpasset veglinjer med best mulig stigningsforhold. I hovedsak kan eneboliger på relativt flate tomter enkleste tilrettelegges som tilgjengelig boenhet. I planarbeidet er tomtene 21, 23, 32, 32, 33, 43, 44 og 45 vurdert som egnet for slik tilrettelegging. Tomtene 12, 22, 41, 42 ligger i skrånende terreng slik at høydeforskjellen antas å bli for stor mellom innkjøring og inngangsplan i boligen. Bebyggelsen i konsentrert småhusbebyggelse er tenkt oppført som 2-mannsboliger og/eller kjeda bebyggelse i 2 etasjer. I BKS 1, 2 og 4 er boligens inngangsparti tenkt løst i sokkeletasjen, mens stue/kjøkken/oppholdsrom løses i 2 etasje. BKS1 Snitt T3 gjennom BKS 1 illustrer planlagt bebyggelse med inngangsparti i sokkeletasje: Figur 45 - Område for Snitt T3 REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 32 - av 58
Figur 46 - Snitt T3 - gjennom BKS1 Snitt gjennom mulig bebyggelse i BKS1 vist over. Rød farge indikerer uttak av tomt. Blå farge tilbake-fylling i bakkant. Atkomstvegen VEG3 ligger på et lavere nivå (sammenlignet med byggeområdet). Inngangspartiet i gatenivå, mens de beste innvendige rommene for opphold (stue/kjøkken) vil være i etasjen over. Figur 47 - Eksempel på aktuell boligtype i BKS-områdene med inngang i sokkeletasje kjeda bebyggelse REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 33 - av 58
Figur 48 - Sokkeletasje inngangsparti, soverom og bad Figur 49-1-etasje stue, kjøkken og soverom Dette er en rasjonell boligtype spesielt tilrettelagt for mindre familier og gjerne i etableringsfasen. Boligen er godt tilpasset den relativt smale byggesonene i BKS 1 og BKS2. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 34 - av 58
BKS 2 Figur 50 - Område for Snitt T2 BKS2 skrår fra o_v3 ned mot o_v2. Høydeforskjellen mellom o_v2 og o_v3 er ca. 9 meter i snitt T2. Terrengsnittet nedenfor viser at bebyggelsen i BKS 2 må få innkjøring/inngang via felles innkjøring fra o_v2. Figur 51 - Snitt T2 Terrengsnitt T2 illustrerer mulig bebyggelse i BKS 2. Høydeforskjellen fra bakenforliggende terreng. Byggesonene tilsier at inngangsparti må skje fra sokkeletasjen og innkjøring i felles avkjøring fra Veg2. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 35 - av 58
Figur 52 - Område for Snitt T1 Figur 53 - Snitt T1 T1 viser snitt gjennom byggeområdet BKS2 felles innkjøring fra o_v2 og inngang i sokkeletasjen. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 36 - av 58
BKS 4 Figur 54 - Område for Snitt T5 Figur 55 - Snitt T5 Bygget senkes i terrenget for best mulig tilpassing til kjørebanen og omkringliggende bebyggelse. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 37 - av 58
BFS7 Figur 56 - Område for snitt T6 Boligens størrelse / dybde terrenginngrep i skrått terreng Figur 57 - Snitt T6 4.5 Økonomiske forhold Planlagt bebyggelse er foreløpig ikke fastlagt, men som grunnlag til denne reguleringsplanen er det utarbeidet en situasjonsskisse og snitt med ulike bygningstyper (over). Det er lagt vekt på helhetlig utbygging med kostnadseffektive og rasjonelle boenheter. Tenkt utbygging innebærer boenheter med 2-3 soverom. Av hensyn til etterspørselen i markedet i denne delen av kommunen er det viktig at boligene blir økonomisk rimlige og slik sett tilgjengelig for flest mulig. Boligtypene er spesielt rettet mot mindre familier og velges ofte av førstegangskjøpere. Første boligkjøp styres i de mange tilfeller av pris. Erfaringer fra nærområdet er at kr. 25.000,- / m 2 er akseptabel i markedet. Eksempelvis selger Nordbohus Gjøvik nå en boenhet i en tomannsbolig på Sandberg være ca. kr. 2.500.000,-. Tilsvarende bolig i nordbyen eller nærme Mjøsa ville trolig vært ca kr. 3.500.000 +. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 38 - av 58
Gjennomsnitt kvm pris på boliger i Gjøvik er kr. 21.000,- fra finn 30.04.2015 Et søk på tilgjengelig boliger i Gjøvik (Finn.no) viser slike m2-priser i og rundt Gjøvik (nye boliger): Figur 58 - Oversikt over m2-priser for nye boliger prisinformasjon hentet fra Finn.no. Kartet over viser nye boliger for salg i Gjøvik-området 30/4-2015. Prisinformasjon er hentet fra Finn.no og indikerer at kvadratmeterprisen og betalingsvilligheten for nye boliger er vesentlig høyere nærme sentrum og nær Mjøsa. Tilsvarende er utsiktsforhold se Mjøsa viktig faktorer for attraktiviteten og kvadratmeterprisen i markedet. Boliger som er planlagt i Sandberg har et begrenset fotavtrykk og er areal- og kostnadseffektive. Mindre fotavtrykk gir lavere byggekostnad, gir mindre terrenginngrep og kan begrense skjærings- og fyllingsutslag rundt boligen. Det er viktig at det i nærhet til sentrumsfunksjonene i Gjøvik tilbys boliger for alle lag av befolkningen. Erfaring viser at det er god etterspørsel etter rimelige boliger i området Sandberg, Østvold og Bybrua. Boligprisen har sammenheng med kostnader med utbyggingskostnader av feltet. Kostnader knyttet til infrastruktur som veg, vann og avløp, gatebelysning, asfalt og overvannshåndtering må fordeles på tomtekjøper. En konsentrert utbygging innebærer lavere kostnader pr. enhet. Et utfordrende terreng bidrar til økte opparbeidelseskostnadene sammenlignet med relativ flate områder. For få kostnadseffektive boliger er det derfor viktig at boligene i de konsentrerte områdene blir effektivt utnyttet. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 39 - av 58
4.6 Andel tilgjengelig boenheter: I reguleringsbestemmelsene er det stilt krav til tilgjengelig boenhet på tomtene 21, 23, 32, 32, 33, 43, 44 og 45 (sum 8 av 12 eneboliger), samt BKS 3 og BKS7 anslått til sammen 7 boenheter (4+ 3). Dvs. boenhet i bygning som har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soverom, bad og toalett) på bygningens inngangsplan. Bygninger med tilgjengelig boenhet skal ha trinnfri adkomst i samsvar med definisjoner gitt i Byggteknisk forskrift. Videre er det krav til at alle boenheter som ikke har alle hovedfunksjoner på bygningens inngangsplan skal forberedes for ettermontering av trappeheis eller løfteplattform. Dette skal dokumenters i byggesøknad. Samlet utbygging anslås til: 14 eneboliger 34 leiligheter (konsentrert småhusbebyggelse - BKS1-BKS7) 48 boenheter totalt (av disse skal 15 være tilgjengelig boenhet. Andelen tilgjengelig boliger i området = 30 %. 4.7 Effektiv arealutnyttelse I brev datert 27/8-2015 understreker Fylkesmannen i Oppland betydningen av høy arealutnyttelse. Fylkesmannen ber planmyndigheten vurdere å kreve oppført av 2-mannsboliger på tomter regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Fylkesmannen ber videre om at planbestemmelsene bør angi minimum antall boenheter pr. området i konsentrert småhusbebyggelse, evt. til sammen for områdene BKS: 1-7. Vi er enig i at en effektiv arealbruk er viktig for å samle inngrepene og begrense presse på omdisponering av omkringliggende dyrka mark, fri-/ og friluftsområder. I kommuneplanen er antall boenheter i området B2 anslått til 50 boenheter. I reguleringsplan for Sandberg er bare deler av B2 regulert. Del av byggeområdet på naboeiendommen (70/1) blir ikke regulert i denne omgang. Vi mener at antall boenheter og arealutnyttelsen skal gjenspeile de føringer som er gitt i kommuneplanen. Antallsbegrensningen og de føringer som er satt i kommuneplanen skal danne forutsigbarhet for myndighetene og de som bor i området. Antall boenheter har betydning for trafikkbelastningen langs Engenvegen og infrastruktur for øvrig. Vi mener derfor at vår anslag på 48 boenheter er i tråd med kommuneplanen. For å svare på Fylkesmannen i Opplands henstilling (under offentlig ettersyn) har vi likevel tatt inn i bestemmelsene minimumskrav til antall boenheter i de konsentrerte områdene. Totalt for planområdet skal det derfor utvikles minimum 43 boenheter. Antall boenheter avhenger av etterspørselen i markedet. Dersom etterspørselen er større etter mindre enheter kan de konsentrerte området bygges ut med flere enheter. Videre er det åpning for at eneboligene kan bygges ut med 2-mannsboliger. Vi anslår derfor at maksimalt antall enheter er 60 for hele planområdet. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 40 - av 58
4.8 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Engenvegen er videreført i dagens trase og regulert kant kjørebane følger dagens kjørebanekant. Ny avkjøring til planlagt bebyggelse er vist vest for rundkjøring / kollektivholdeplass for buss. Offentlig ledningsanlegg ligger vest og nord for planområdet. Tilknyttings-punkt avløp ved Nevervegen). Prosjektering må sikre ringledning for vannforsyning. Tomtene 11,12 og 13 har regulert atkomst fra Moserabben i dag og videreføres her planforslaget fører ikke til økt trafikkbelastning på Moserabben. Nevervegen får noe økt belastning ved utbygging av BKS 7. Forventet økt trafikk på vegen er svært begrenset. Nevervegen har fast dekke og gatebelysning. Hastigheten er lav og vegen er oversiktlig. Figur 59 - Nevervegen sett mot nord og krysset med Moserabben Hovedtyngden av ny bebyggelse kobles til ny avkjøring fra Engenvengen i Nord. Regulert veg er i hovedsak 8,0 meter med 4 meter regulert kjørebane (inkl. skulder). Første del av hovedvegen (V2) med størst belastning - reguleres derimot med 5,0 meter regulert kjørebane (9,0 meter formålsbredde). REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 41 - av 58
4.9 Vurderte atkomstmuligheter Figur 60 - Vurderte atkomstmuligheter I planarbeidet er det lagt mye arbeid i å finne en best mulig vegatkomst til området. Planpmrådet er terrengmessig krevende. Det er ikke ønskelig at utbyggingen fører til vesentlig økt trafikkbelastning gjennom eksisterende bebyggelse (Moserabben eller Nevervegen). Alternativ med hovedinnkjøring via pkt. E og henholdsvis F1 og F2 (i kartet over) ble derfor valgt bort tidlig i fasen. Atkomst til tunet på Sandberg og 70/37 innebærer derimot at atkomstvegen til Askim opprettholdes og benyttes av planlagt bebyggelse på de lavere byggeområdene (BKS7). Følgende alternativ er derfor vurdert grundig (se kart). Hovedårsaken til valgene er som følger: Pkt. A atkomst er mht. terrenginngrep og stigning akseptabel. Frisikt i utkjøring mot Engevegen er kontrollert tilfredsstillende. Forslaget er derimot negativt for eksisterende bebyggelse (70/46 og 70/65) og tiltakshaver har ikke oppnådd enighet med eierne av disse tomtene for nødvendig grunnavståelse / makeskifte til fremtidig veg. Pkt. B Avkjøringspunkt og og vegløsningen er stigningsmessig akseptabel. Berører ikke eksisterende boliger, men fører til mye veg inneklemte byggeområder/friområder, samt vanskelig med hensyn til stigning og terrenginngrep for å løse ut de nedre partiene (mot bekkedalen). Pkt. C Det beste forslaget av vurderte alternativ. Avkjøringspunkt oversiktlig. Atkomstveien gir begrensa terrenginngrep i form av skjæring / fyllinger og gode stigningsforhold. Alternativet opprettholder gjennomgående grønnstruktur fra nord mot sør som er viktig for overvannshåndtering i området. Pkt. D - Lite aktuelt da forslaget berørte / kom inntil automatisk freda kulturminner (med et stort antall rydningsrøyser) samt forutsatte grunnavståelse / avtale om veirett over 70/1. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 42 - av 58
Atkomstalternativene som har vært vurdert i planprosessen er illustrert nedenfor: Versjon 1 Forslaget viser akseptable stigningsforhold på atkomstvegene, men forslaget fører til «mye» veg (780 løpemeter). Området blir sterkt berørt av vegene. Gjennomgående grønnstruktur blir oppdelt og viktige forbindelseslinjer brutt. Høydeforskjellen øvre og nedre del av feltet er en utfordring. Figur 61 - vurdert vegløsning - versjon 1 Versjon 2 Forslaget baserer seg på avkjøringspunktet i nordvest. Høydeforskjellen er noe mindre mellom start og slutt på vegen sammenlignet med versjon 1. Atkomstvegen V2-2 blir for bratt og kan ikke løses med akseptable stigningsforhold. I tillegg blir det for stor høyde forskjell fra vegnivået på V1-2 til byggområdet mellom denne og Engenvegen. Figur 62 - vurdert vegløsning - versjon 2 Versjon 3 Figur 63 - vurdert vegløsning - versjon 3 Forslaget baserer seg på versjon 2, men veg V1-2 trekkes her lengre ned i terrenget (rundt avkjøring V2-3). Veg V1-2 får gode stigningsforhold og fører til begrensede skjæring/fyllingsutslag. V2-3 er tilfredsstillende i øvre del, men knekk i terrenget mot sør gjør at nedre del av området ikke får vegløsning. Byggeområdet mellom V1-2 og Engenvegen blir for smalt for dårlig arrondert og har ikke tilfredsstillende løsning vegatkomst (til hele området). REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 43 - av 58
Versjon 4 Forslaget baserer seg på versjon 3, men suplerer med egen avkjøring til øvre del av planområdet egen avkjøring fra Engenvegen. Det ble vurdert løsning for bebyggelse i enden av veg V2-3 - kjørebar gangveg. I tillegg blir gangveg fra snuplass buss lengdeberegnet. Veg 1-2 berører eksisterende eiendommer i vest gnr/bnr. 70/46 og 70/65. Tiltakshaver oppnår ikke grunneiers (bnr. 46 og 65) tillattelse til veg over deres eiendom. Figur 64 - vurdert vegløsning - versjon 4 Versjon 5 Ulempene for 70/46 og 70/65 mot versjon 4 førte til at avkjøringspunktet blir flyttet mot øst. Veg V1-3 viser akseptable stigningsforhold, men siste del av vegen avsluttes for langt opp i terrenget og vanskeliggjør full utbygging i denne delen av området. Videre er høyden i krysset mellom V1-3 og V2-4 utfordrende og fører til unødig fyllinger i øvre del av V2-4 Figur 65 - vurdert vegløsning - versjon 5 Versjon 6 Alternativ løsning for nedre del av veg V1-3 vises her som veg V3-2. Forslaget fører til unødig store fyllinger ut i bekkedalen fra lm. 40 60 Forslaget skisserer også behovet for intern atkomstveg til byggeområdet mellom V1-3 og Engenvegen. Figur 66 - vurdert vegløsning - versjon 6 REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 44 - av 58
Versjon 7 valgt løsning Avkjøringspunktet er her bevart. Atkomstveg o_v3 viser løsning for øvre del av byggeområdet. Veg o_v2 er her trukket litt lengre ned i terrenget (ved krysset o_v4) og gir tilstrekkelig rom til å utvikle arealet BKS1. Det fører også til at siste halvdel av o_v2 faller bedre inn i terrenget. Siste del av o_v2 gir noe skjæring i BKS3, men tilnærmet ingen fylling ut mot bekkedalen i øst. Som her vist ved lm 240: Figur 67 - Tverrprofil lm 240 Figur 68 - vurdert vegløsning - versjon 7 - valgt løsning Planforslaget blir i etterkant av dette justert med at blant annet byggeområdet BKS6 blir tatt ut. Videre blir forbindelsen mellom atkomstveg i vest f_v6 og o_v2 åpnet som turvegtrase, samt supplert med lekeplass i dette området. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 45 - av 58
4.10 Grønnstruktur og lek Gjeldende grønnstruktur (mot Moserabben) er opprettholdt. Denne sikrer blant forbindelse fra friluftsområdene og lekeplass ved Øverbymarka og videre mot Vardal/Hunndalen. Gjennomgående grøntstruktur er regulert fra nord i planområdet - ved kollektivholdeplass/rundkjøring - til tilkobling overordna grøntstruktur i sør. De bratte partiene er regulert som grønnstruktur G2 for å sikre vegetasjonssoner, overflatevannshåndtering og ferdsel gjennom området. Figur 69 - Overordna grøntstruktur REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 46 - av 58
Grøntsone mellom bebyggelsen i Moserabben og vestre plangrense viser en gjennomgående grøntkorridor fra nordvest til sørøst (rød stiplet linje i kartet). I planarbeidet med Sandberg er det lagt vekt på at intern grønnstruktur kobler seg til denne på en hensiktsmessig måte. Korridoren knytter seg opp mot og videreutvikler forbindelseslinjene til omgivelsene. Nord-vest for Sandberg ligger det et større friområde tilrettelagt med områdelekeplass ballbane mm(rød sirkel). Grøntkorridoren knytter seg videre mot løypenettet mellom Vardalsåsen og Gjøvikmarka. Forbindelsen er regulert mot sør på nordsiden av Natre sin anlegg. Det forventes at myke trafikanter (gående og syklende) i stor grad vil velge opparbeidet turstier, gang-/ og sykkelveg, fortau og ferdes langs atkomstvegene i boligområdet. Kartet til venstre viser gang- og sykkelveger som heltrukne linjer. Rød stiplede linjer viser forbindelseslinjer langs atkomstvegen og/eller via forbindelser i grønnstrukturen. 2 av forbindelseslinjene skjer via lekeplassene og må innarbeides i detaljeringen av disse plassene. Lekeplass BLK2 er viktig mht. tilgjengelighet for alle. Den er innarbeidet som del av grøntforbindelsen mellom Moserabben og Sandberg (veg o_v2). Vi forventer at beboerne i BKS1, BKS2, BKS3 og BFS2 i retning mot sør / Odnesvegen vil velge denne forbindelsen. Beboerne i BKS4 og BFS6/7 vil trolig velge korteste veg som blir via BLK1 og grøntstruktur (mellom tomtene 73/103 og 73/109) mot Moserabben. I øst forventer vi at noen beboere i BFS3,4 og BKS6 vil velge grøntkorridor ned til veg F-V8 og videre mot vest langs atkomstvegen til Askim. REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 47 - av 58
Figur 70 - lekeplasser - avstander Det finnes 2 områdelekeplasser i nærområdet. En ved Marka barnehage se bilder fra fig. 34 og 35. Denne er opparbeidet med ballbane, klatrestativ og benker husker. En områdelekeplass (fig.36) i Askimhagen nord for Engenvegen hvor det er etablert ballbane. Spesielt sistnevnte anlegg kunne trenge en oppgradering. Kartet til venstre at planlagt bebyggelse på Sandberg ligger med 400m avstand fra områdelekeplassene. I planforslaget for Sandberg er det innarbeidet 2 nærlekeplasser. BLK1 og 2. De aller fleste boligene i planområdet ligger innenfor 100 meters avstand fra disse. Det er utarbeidet en illustrasjon for løsning av lekeplass BLK2. Dette er en nærlekeplass med plass for benker, sandkasse, minilek og sklie. Innholdet i lekeplassen vil bli bearbeidet, men indikerer her en mulig løsning. Figur 71 - Skisse Lekeplass BLK2 Lekeplassen kombineres med en gangforbindelse som knytter sammen o_gs2 og o_v2. Det er også mulig at lekeplassen kan utvides noe mot nord når endelig prosjektering av veganlegget med høyder, skjæring og fyllinger er låst. Snitt gjennom GTD1 og lekeplassen f_blk2 er vist under (blå stiplet linje i kartet- fig. 57)., Figur 72 - Snitt lekeplass BLK2 REGULERINGSPLAN FOR SANDBERG - PLANBESKRIVELSE Side - 48 - av 58