3/03 markedsrapport næringseiendom. www.nnm.no

3/03 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no

Innhold 2 Leder........................................... 2 Oppsummering........................... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 Innledning............................ 3 Konjunkturutvikling............ 3 Renter................................... 4 Generelle eiendomsforhold...... 5 Leiemarkedet generelt............... 5 2. L e i e m a r k e d e t.......................... 7 2.1 Oslo sentrum................. 7 2.2 Oslo indre vest............... 7 2.3 Oslo indre nord.............. 7 2.4 Oslo indre øst/indre syd.. 7 2.5 Oslo ytre vest................. 8 2.6 Oslo ytre nord................ 8 2.7 Oslo ytre øst.................. 8 2.8 Oslo ytre syd.................. 9 2.9 Øvrige Stor-Oslo............ 9 Leieprisanslag...................... 1 0 Kontor.................................. 1 0 Lager..................................... 1 0 3. Leiemarkedet historisk........... 1 1 4. De største eiendomsselskapene........... 1 2 4.1 Nøkkeltall..................... 1 3 Om Norsk Nærings Megling.... 1 4 Denne markedsrapporten finner du også på internett: www. n n m. n o Høst-rush? Det siste året har vi skrevet om leietagers marked. Det er det fremdeles. I løpet av de siste månedene før sommeren har det imidlertid blitt inngått leiekontrakter på store arealer. Er ledigheten fortsatt så stor at bedrifter av en hvis størrelse kan inngå meget gunstige leiekontrakter? Vi har forsøkt å analysere situasjonen. En bedrift med opp til 75 ansatte har fortsatt mange ledige kontorlokaler å velge blant i Oslo området. Finner man lokaler som i dag står ledig, vil markedsprisen ligge godt under det man må betale for nybygg. Derimot tror vi kontorleietagere med mer enn 150 ansatte har en mer utfordrende situasjon. Egne bygg er vanskelig å finne til så store brukere. Ledige arealer i bygg som kan huse så store leietagere blir færre. Dersom man må bygge nytt for å tilfredstille behovene, vil leieprisen bli en funksjon av byggekostnaden altså høyere enn det vi i dag definerer som m a r k e d s n i v å. Leieprisene vil ligge under det nivået en utbygger normalt må ha for å forrente et nybygg, så lenge det finnes gode ledige lokaler. Vi er nå på bunnen i leiemarkedet. Når det igjen vil begynne å stige, avhenger av etterspørselen og sist men ikke minst om utviklerne klarer å vente med å oppføre nye bygg. Net yield på gode næringseiendommer med lange kontrakter er nå under 7%. Det er stor etterspørsel etter slike investeringsobjekter. På gode prosjekter har bankenes vilje til å finansiere også bedret seg den siste tiden. Vi har nettopp gjennomført et stort finansielt salg. Interessen var stor. Mens det tidligere var syndikerere som var i stand til å betale mest, får disse i dag hard konkurranse fra både livselskaper og privatpersoner. I løpet av annet halvår er forholdene lagt til rette for at det vil settes rekord på all time low net yield! Vi ser frem til ett aktivt 3. kvartal med stor aktivitet både i utleie- og s a l g s m a r k e d e t.

Oppsummering Konjunkturer 1. Investering i næringseiendom I n n l e d n i n g - Kraftig stigning på Oslo Børs - Oppløftene makrotall fra USA - Fremdeles svak konjunkturutvikling i Europa - Fortsatt muligheter for flere rentekutt - Lange renter vendte opp før s o m m e r e n - Avtagende arbeidsledighetsvekst i Norge Eiendom - Vedvarende høy ledighet - Flat leieprisutvikling i alle segmenter - Økende aktivitet i utleiemarkedet - Yield kravet vil sannsynligvis falle ytterligere Det er to motstridende hovedfaktorer som preger kontoreiendomsmarkedet i Oslo. Økt generell optimisme er den ene faktoren. Denne optimismen fører til at bedriftenes arealetterspørsel øker og at det meldes om økt aktivitet og interesse i utleiemarkedet. Dette kombinert med at det er stadig mindre innslag av fremleiearealer i markedet bidrar til at utleieprisene har stabilisert seg. Den andre faktoren som preger markedet er den vedvarende høye arealledigheten. Arealledigheten vil sannsynligvis fortsette å øke også i 2004 og dermed prege markedet i flere år fremover. I perioden juni til august er det inngått svært få leiekontrakter og det er kun registrert et fåtalls vesentlige salgst r a n s a k s j o n e r. Det er likevel sterke signaler på at leieprisutviklingen har flatet ut. Den største salgstransaksjonen som er gjennomført i perioden er salget av hovedkontoret til Glaxo- SmithKline i Forskningsparken. Eiendomm e n ble solgt for ca. mnok 500 og dette tilsvarer en netto-yield mellom 6,6% og 6,8 %. Dette er en sterk indikasjon på at yield-kravet i markedet har sunket. Ko n j u n k t u r u t v i k l i n g e n USA og Japan Det blir stadig tydeligere at oppgangen i USA fester seg og flere nøkkeltall bekrefter at etterspørselen er på vei opp. Indeksene for konsument tillit/fremtidsvurderinger og industri tillit har økt. I andre kvartal ble BNP- v e k s t e n målt til 3,1 % prosent. Dette var betydelig sterkere enn estimatene. Den solide veksten skyldes først og fremst sterkere privat forbruk, økt eksport og høy aktivitet i byggesektoren. I tillegg til økt omsetning har bedriften nå klart å øke inntjeningen. Andre tegn på at tilliten er i ferd med å komme tilbake til næringslivet er økte i n v e s t e r i n g e r, økt ordreinngang samt at bedrifter igjen har begynt å ansette. Ta l l som viser antall nye arbeidsledige har vist en avtagende tendens. Dette er svært positivt og antas å gi utslag på privat etterspørsel. De største begrensningene mot ytterligere vekst er forverringen av husholdningenes gjeldssituasjon samt det rekordhøye budsjettunderskuddet. Skeptikere vektlegger disse to faktorene når de hevder at veksten ikke kan være bærekraftig og vedvarende. B N P-veksten i Japan er nå 3,9% og er med dette høyere enn både Europa og USA. Store deler av BNP-veksten skyldes vekst i privat forbruk. Arbeidsmarkedet i Japan er fremdeles usikkert. På kort sikt forventes det derfor ikke at husholdningene kan bidra til økt etterspørsel. Vedvarende vekst må derfor komme fra økt eksport eller økt offentlig forbruk. E u r o l a n d e n e Det er fremdeles få lyspunkter for Eurolandene. Privat etterspørsel er fremdeles på et lavt nivå. Indeksen som måler forbrukertilliten er også svært lav. Dette indikerer at det ikke kan forventes økt etterspørsel fra privat sektor. Høy og økende arbeidsledighet understøtter dette. I Frankrike og Tyskland forsøker styresmaktene å opprettholde etterspørselen ved hjelp av økt offentlig forbruk. Stimulansetiltak ved økt offentlig etterspørsel har ført til at flere Euroland overskrider EU s grense for underskudd på statsbudsjettene. N o r g e Siden bunnen i vinter har børsen steget med over 50%. Dette er en sterk indikasjon på at markedet som helhet har høye forventinger til bedriftenes vekstog inntjeningsevne. Husholdningenes forventningsbarometer for tredje kvartal viser at det i løpet av sommeren har skjedd et stemningsskifte i husholdningene. Husholdningene har økt forventingene til landets økonomiske utvikling. Det er derimot uvisst hvor 3

Investering i næringseiendom forts. 4 k r a f t i g denne økte optimismen alene vil påvirke forbrukernes kjøpsadferd. De lave rentene har bidratt til å øke husholdningenes disponible inntekt. Det har ført til økt forbruk og økt belåning. Mens norske husholdninger stadig øker sin belåning har utlån til bedrifter ikke vist samme utvikling. Dette er et tegn på at det fremdeles er kapasitetsreserver i næringslivet og en investeringsdrevet o p pgang kan dermed ikke forventes. Fremtidsutsiktene til norske industribedrifter har fremdeles ikke forbedret seg vesentlig. Det forventes at den internasjonale konjunkturoppgangen vil gi eksportindustrien et løft selv om flere aktører tror at Norge vil fortsette å tape m a r k e d s a n d e l e r. Det er fremdeles stigende arbeidsledighet i Norge. Pr. august var det 4,3% arbeidsledighet i landet. Statistikk for antall sysselsatte viser en oppgang fra første til andre kvartal. Selv om kvartalsvise sysselsetningstall er volatile så kan det være en indikasjon på at økningen i arbeidsledighet er i ferd med å avta. Fig 1: BNP vekst (%) R e n t e r Fig. 2: Arbeidsledighet og inflasjon (KPI) De lange norske rentene nådde bunnen før sommeren(se fig. 3). Siden den gang har lån med lang rentebinding steget ca. 80 basis punkter. Korte renter har derimot sunket videre og 3mnd NIBOR er nå ca. 2,7%. Differansen mellom den korte og lange renten er den høyeste på flere å r. Figur 4 viser rentekurven. Denne kurven har utviklet seg fra å være fallende i slutten av 2002 til stigende i 2003. Kurven er nå relativt bratt for løpetider over et år. Dette er et uttrykk for at markedet forventer en relativt kraftig renteøkning. I et foredraget som ble holdt i Trondheim 3. september opprettholdt Gjedrem sitt rentesyn som ble presentert i forbindelse med det forrige hovedstyremøte i Norges Bank. Det betyr at det fortsatt er en åpning for ytterligere rentekutt i løpet av høsten. Neste rentemøte er 17. september og markedet anser det som sannsynlig at det kommer ytterlige et rentekutt på 0,5 %. Da vil styringsrenten være 2,5%. De fleste markedsaktører tror da at rentebunnen vil være nådd. 2 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 3 * 2 0 0 4 * 2 0 0 5 * * BNP vekst Norge 1, 4 1, 3 0,5 (0,9) 2,2 (1,9) 2,5 (2,25) BNP vekst USA 0, 3 2, 4 2,3 (2,3) 3,7 (3,6) 3,5 (3,0) BNP vekst EMU 1, 5 0, 8 0,6 (1,0) 1,6 (2,0) 2,5 (2,5) Kilde: Consensus Forecast, OECD og Norges Bank. * Estimat pr. sept. ( Tall i parentes viser estimat 2. kv. 2003). ** Estimat Norges Bank inflasjonsrapport nr. 2 2003 G e n e relle eiendomsforhold Det er kun registrert et fåtalls vesentlige eiendomstransaksjoner i løpet av tredje kvartal. Likevel er det sterke signaler på at etterspørselen etter næringseiendom som investeringsobjekt er økende. Det er økende etterspørsel i syndikeringsmarkedet og livselskapene har igjen startet å etterspørre eiendommer. Disse signalene gjør det sannsynlig at det vil kunne observeres synkende yield i nærmeste framtid. En annen indikasjon på at yield kravet vil falle er at differansen til lange renter fremdeles er på et høyt nivå. Mens kontormarkedet sliter med høy ledighet og lave priser så skinner solen på kjøpesentrene. Privat forbruk har økt og kjøpesentrene øker fremdeles sin markedsandel av detaljhandelen. B o l i g p r i s e n e Boligmarkedet har opplevd høy aktivitet etter sommeren og prisene har steget. Meglere melder at objekter som har ligget lenge i markedet nå blir solgt raskt. Renten har hatt en enorm stimulans på folks kjøpelyst. Det virker som redusert rente overvinner effekten av økende arbeidsledighet og effekten av at det vil foreligger mange nye boligprosjekter i markedet. Et annet element som vil begrense omfanget av prisstigningen er at leieprisene i Oslo har falt. B y g g e a k t i v i t e t Det ble påbegynt 1.115.000 kvadratmeter til næringsbygninger i Norge 1. halvår 2003, det er 18 prosent mindre enn i samme periode i fjor. Isolert sett tilsier denne utviklingen at byggekostnadene bør falle ytterligere. Kilde: Bloomberg

Investering i næringseiendom forts. Fig. 3: Rente- og yield Kilde: Bloomberg/NNM 5 I figuren har vi skissert inn net yield. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet(definert side10) med en sikker leietaker med en lang leiekontrakt. I grafen er det også skissert inn differansen mellom yield og 10 års stat(spread). Siden 1997 er gjennomsnittlig spread 1,45 %. Realrenten er her definert som 10 års statsobligasjonsrente minus inflasjonen. Det dramatiske fallet til realrenten ved årsskifte 2002-2003 skyldes virkningen av økte strømpriser. Fig. 4: Renteswap Kilde: Norgeskreditt Figuren viser lånerente ekskl. margin for lån forutsatt ulike rentebindingstider.

Investering i næringseiendom forts. Leiemarkedet generelt Fig. 5: Sysselsetting. Antall sysselsatte(1.000) i Norge, Oslo og Akers h u s 6 Ved årsskiftet var kontorarealledigheten ca. 800.000m 2 i Oslo. Ledigheten har fortsatt å øke inneværende år. Toneangivende selskaper som Eiendomsspar og Olav Thon Eiendomsselskap forventer lavere kapasitetsutnyttelse og fortsatt fallende priser for kontormarkedet i Oslo. Flere meglere melder om økt aktivitet og interesse for lokaler. Likevel er det tegnet få nye kontrakter siste kvartal. Signaler fra markedet antyder at prisene har flatet ut. NMM har ikke justert leieprisanslagene i denne rapport. Fig. 6: Børsutvikling Kilde: SSB En svært positiv utvikling er at bedrifter nå er mer optimistiske og tør tenke på vekst. Dette fører til at det er færre lokaler som tilbys i fremleiemarkedet samt at bedriftene planlegger for vekst når de er i en flytteprosess. Kilde: Bloomberg Leien er nå på et så lavt nivå at det er en del lokaler som det ikke er økonomisk forsvarlig å pusse opp. Disse kan således forsvinne ut av markedet. Dette bidrar til at arealledigheten kan reduseres raskere. Et annet element som bidrar positivt til å redusere arealledigheten er at det omtrent ikke forekommer nybyggeaktivitet uten at det allerede er tegnet leiekontrakt. Selv om fremtidsutsiktene er lysere enn på lenge vil det ta lang tid før arealledigheten er i likevektsnivå. Sannsynligvis vil dette ikke forekomme før 2007. I enkelte segmenter kan det forekomme før. Særlig gjelder dette sentrumsområdene. Disse områdene opplever nå en migrasjon fra omkringliggende områder. Et moment som vil kunne påvirke arealledigheten negativt er at Næringsdepartementet jobber med planer om utflytting av stadig flere offentlig institusjoner. Planene slik som det er blitt fremstilt i media innebærer at inntil 1.900 arbeidsplasser kan bli flyttet ut. I all hovedsak vil dette være k o n t o r a r b e i d s p l a s s e r.

2. Leiemarkedet (alle priser er oppgitt eks. mva. og felleskostnader) Fig 7: Prosent ledighet Kilde: Eiendomsspar 7 For hvert segment oppgis antatt ledighet. Disse tallene er tatt fra Eiendomsspars Oslostudie 2003. 2.1 Oslo sentrum Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus I Universitetsgata 7 er det utleid to lokaler på til sammen 4.100m 2. Begge lokalene er utleid til offentlige leietakere på 10 års kontrakter. I snitt ble det oppnådd NOK 1.550 pr. m 2 og det ble kun foretatt begrenset leietakertilpassninger. Bydelen Uranienborg-Majorstua, F r o g n e r-bygdøy og deler av Sentrum, skal slåes sammen og samlokaliseres fra 1.1.2004. I den forbindelse er det inngått leieavtale i Sommerogaten 1 for ca 9. 000 m 2. Bydelen har tegnet en 15 års kontrakt. Leienivået for kontorlokaler i bygget ligger på ca. NOK 1.375 pr. m 2. I det samme bygget har Friluftsetaten tegnet kontrakt for 3.600m 2. Friluftsetaten har tegnet en 10 års kontrakt. Begge kontraktene forutsetter politisk godkjenning. I Pilestredet 27 er det utleid 1.200m 2 t i l offentlig leietaker på 10 års kontrakt. Det ble oppnådd ca. NOK 1.500 pr. m 2. I Kirkegaten 20 er det utleid 1.700m 2 o g det ble oppnådd fra NOK 1.000 til NOK 1.700 pr. m 2. I Kongens gate 12 er det utleid til sammen 1.600m 2. I snitt ble det oppnådd ca. NOK 1.100 pr. m 2. I Munkedamsveien 35 er det fremutleid 6 0 0 m 2 til NOK 1.100 pr. m 2. Det ble inngått en 3 års kontrakt. I Rådhusgaten 27 er det utleid 528m 2. Det ble inngått en tre års kontrakt og det ble oppnådd ca. NOK 1.900 pr. m 2. I Kongens gt 23 er det utleid 300m 2 til ca. NOK 1.100 pr. m 2. I Bryggegaten på Aker Brygge er det utleid 400m 2 til NOK 1.100 pr. m 2. Leiekontrakten løper til 2007. Oslo sentrum, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t Vika/ Aker Brygge 1. 850 1. 550 2. 300 1. 850 Øvrige sentr. 1. 450 1. 150 1. 850 1. 450 2.2 Oslo indre vest Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og S k i l l e b e k k. Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo indre vest, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t 1. 400 950 1. 650 1.400 2.3 Oslo indre nord Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands plass og Grünerløkka Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo indre nord, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t 950 800 1. 150 950 2.4 Oslo indre øst/indre syd Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vå l e r e n g a, Ensjø og Lodalen. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo indre øst/syd, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t 900 750 1. 100 900

2.5 Oslo ytre vest 2.6 Oslo ytre nord 2.7 Oslo ytre øst 8 Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Ly s a k e r, Skøyen, og Smestad. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. I Drammensveien 144 på Skøyen er det blitt utleid ca. 9150m 2. Det ble inngått en ti års kontrakt og det ble oppnådd i overkant av NOK 1.550 pr. m 2. I den senere tid har det vært inngått 12 leiekontrakter i terminalbygget til IT Fornebu Eiendom. Når disse har flyttet inn vil halvparten av de ferdigbygde lokalene være utleid. Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, K j e l s å s / Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo ytre nord, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t Ytre nord 1. 000 800 1. 300 1.000 N y d a l e n 1. 300 900 1. 500 1.300 Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. I bygget Helsfyr Panorama er det utleid 3 etasjer kontor til Nexans. Til sammen leier de ca. 3.200m 2 k o n t o r. Det er inngått en syv års kontrakt og det er antydet i media at prisnivået er ca. NOK 1.200 1.300 pr. m 2. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t Ytre øst 1. 000 900 1. 200 1.000 H e l s f y r / B r y n 1. 250 950 1. 450 1.250 Oslo ytre vest, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t Ytre vest 1. 300 1. 100 1. 550 1.300 S k ø y e n 1. 450 1. 200 1. 650 1.450 Ly s a k e r 1. 300 900 1. 550 1.300 Y t r e n o r d Y t r e v e s t I n d r e n o r d I n d r e v e s t S e n t r u m I n d r e ø s t Y t r e ø s t I n d r e s y d Y t r e s y d Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler.

2.8 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 2. kv. 3. kvartal - 2003 2003 S n i t t M i n M a k s S n i t t 900 800 1. 100 900 9 2.9 Øvrige Stor- O s l o På Erteløkka i Asker er det utleid et mindre lokale til NOK 1.200 pr. m 2. Fig. 8: Leieprisutvikling, bydelssegmentert Kilde: NNM Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder utenom prestisjeområdet. Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i 2001.

2. Leiemarkedet forts. NNMs anslag leienivå 3.kvartal 2003 kontorlokaler i Oslo-områ d e t. 1 0 Endringer siden Ty p e Andel (*) M i n. M a k s. Gj. snitt Te n d e n s 1988 1993 3. kv -01 2.kv -03 A Prestisje lokaler 5 % 1. 7 5 0 2. 3 0 0 2.050-1 8 2 8-2 5 0 B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 20 % 1. 4 0 0 1. 8 0 0 1.550-2 6 1 9-2 8 0 C Høy standard, 35 % 1. 0 0 0 1. 5 0 0 1.200-3 4 2 6-2 5 0 D Ordinære lokaler forøvrig 20 % 7 0 0 1. 0 0 0 900-3 6 2 8-2 8 0 E Umoderne, mangelfulle lokaler 20 % 5 0 0 8 0 0 600-4 8 4 4-1 7 0 - *Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader og mva. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Historiske sammenlikninger gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vi k a og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Ly s a k e r C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet" og noen har hatt langtidsledighet. Norsk Nærings Megling AS s anslag av leienivå 3. kvartal 2003 lagerlokaler i Oslo området. A beliggenhet B beliggenhet 2. kv. 03 3. kv. 03 2. kv. 03 3. kv. 03 L a g e r, høyde 3,5 m 500-650 500-650 400-550 400-550 L a g e r, høyde 3,5-6 m 550-800 550-800 500-700 500-700 L a g e r, høyde 6 m 600-850 600-850 550-750 550-750 A beliggenhet: B beliggenhet: Lager som ligger i veletablerte lagerområder med gode adkomstmuligheter og i nærhet til sentrum og h o v e d f a r t s å r e r. F.eks. Alnabru området. Lager som ligger i mer perifere områder og har ofte mangelfull infrastruktur. Prisene er beregnet for lager med god standard og god intern logistikk.

3. Leiemarkedet historisk Fig. 9. Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet Kilde: NNM 1 1 Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNMs leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området. Den røde grafen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. Fig. 10. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. Kilde: NNM Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. Fig. 11. Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. Kilde: Eiendomsspar/NNM Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området samt prisutviklingen i A-segmentet. Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 805.000m 2 var ledig ved årsskifte. Dette gir en økning på 3 8 0. 0 0 0 m 2 siste året.

4. De største eiendomsselskapene i Norge 4.0 De største eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 3. kvartal 2003. Totalt teller listen 29 selskaper. (-) betyr at tall mangler. 3. kvartal 2003 Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 x x x x x x x x A r e a l l e d i g h e ti Ve k t e t -hvorav bygg/ g j e n v æ r e n d e e n d r i n g * e n d r i n g * p a r k / r e h a b leietid i år e n d r i n g * 1 2 ABG Sundal Collier 2 7 3, 4 18,4 % 189 400 3,0 % 31 000 1,1 % 7, 9-1,3 % Amfi Eiendom 4 0 2, 6 55,6 % 433 065 39,9 % 55 822 4,0 % 5, 0 0,0 % Andenæs Eiendom AS 9 2, 9 5,6 % 93 700 6,0 % 1 400 2,6 % 4, 7 4,4 % Aspelin-Ramm gruppen AS 2 4 6, 8 22,7 % 348 452 4,8 % 46 374 4,6 % 7, 4 25,4 % Avantor ASA 1 7 3, 2 29,8 % 316 848 38,2 % 107 394 14,5 % 7, 8 44,4 % Centennial AS** 7 1, 4 1,0 % 100 000 3,4 % 14 500 3,0 % 4, 1-37,9 % EAB Eiendom AS 1 4 0, 0 0,0 % 165 000 0,0 % 14 500 3,0 % 4, 1 0,0 % Eiendomsspar AS/Victoria AS 5 1 9, 0 0,2 % 402 000-2,0 % - 2,0 % 6, 2-7,5 % Entra Eiendom AS** 7 0 5, 3 7,2 % 838 626 10,1 % - 2,0 % 1 1, 1 40,5 % Fabritius Eiendom AS 5 7, 4-5,9 % 61 000-11,7 % 1 600 3,5 % 3, 5-8,4 % Fearnley Finans Prosjekt AS 3 9 4, 3-549 846 - - 1,6 % 7, 2 - Ferd Eiendom 6 8, 4-0,1 % 86 000 0,0 % - 3,0 % 4, 5-16,7 % Gjensidige NOR Næringseiendom AS 1 178,0-0,6 % 981 229-12,9 % - 9,0 % 5, 0 2,0 % Industrifinans Næringseiendom ASA 3 5 8, 9-19,7 % 337 785-15,7 % 79 465 12,0 % 5, 7-11,9 % Kjøpesenter Holding AS** 7 0, 8-0,1 % 66 687-0,5 % 7 675 2,7 % 4, 5 9,8 % KLP Eiendom AS 9 0 3, 5 2,6 % 699 137 0,8 % 70 909 2,4 % 7, 9 14,5 % Kristiania Eiendomsforvaltning AS 8 1, 4 5,0 % 147 450 0,2 % 6 750 4,0 % 4, 1-21,2 % Linstow Eiendom AS 2 9 0, 6-4,3 % 375 177 0,0 % 168 634 6,0 % 4, 1-2,4 % Mustad Eiendom AS 1 6 4, 3 5,3 % 121 100 7,7 % 31 300 0,5 % 9, 5-7,8 % OBOS Forretningsbygg AS 2 5 6, 9 10,3 % 277 100 11,5 % 34 800 6,7 % 4, 4 33,3 % Olav Thon Gruppen 1 600,0 3,9 % - - - 2,3 % 4, 7-7,8 % Pecunia AS 1 4 5, 5 37,3 % 94 835 32,2 % 12 644 0,5 % 1 1, 3-12,4 % Sektor Eiendomsutvikling AS 3 0 8, 6 1,5 % 319 000 0,0 % 82 700 3,0 % 4, 4-2,2 % S p a r e B a n k 1 2 7 2, 0 4,6 % 210 418 0,0 % 27 740 0,8 % 4, 9-15,4 % Steen&Strøm ASA 6 6 0, 0 17,9 % 481 000-12,5 % - 3,5 % 4, 0 0,0 % Storebrand Eiendom 7 9 5, 0-12,8 % 632 500-8,7 % 130 000 4,3 % 4, 5-6,3 % Nordea Liv** 3 3 1, 1 16,5 % 274 000 9,3 % 29 500 1,1 % 6, 8-12,8 % Vital Eiendomsforvaltning 1 021,0 16,6 % 746 838 5,9 % - - 5, 5-8,3 % Warbo Gruppen 6 8, 0 15,5 % 80 600 10,2 % 2 100 1,0 % 4, 8-20,0 % * Endring gjelder siden 3. kv. 2002 * * Tall for 2. kv. 2003 er benyttet.

4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oversikt over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier. Størst leieinntekt pr. år (mill.): 1. Olav Thon Gruppen N O K 1.600 2. Gjensidige NOR N O K 1. 178 3. Vi t a l N O K 1. 021 Størst samlet næringsareal: 1. Gjensidige NOR 981.229 m 2 2. Entra Eiendom AS 838.626 m 2 3. Vi t a l 746.838 m 2 Lengst gjenværende leietid: 1. Pecunia AS 11,3 år 2. Entra Eiendom AS 11,1 år 3. Mustad Eiendom AS 9,5 år Størst vekst i leieinntekter siste år: 1. Amfi Eiendom AS 55,6 % 2. Pecunia AS 37,3 % 3. Avantor ASA 29,8 % Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Avantor ASA 44,4 % 2. OBOS Forretningsbygg AS 42,4 % 3. Entra Eiendom AS 40,5 % Størst vekst i næringsareal siste år: 1. Amfi Eiendom AS 39,9 % 2. Avantor ASA 38,2 % 3. Pecunia AS 32,3 % 1 3 Fig 12: Pris- og yieldeksempler for transaksjoner i Oslo markedet 2002 2003 Kontor eiendom Pris (mnok) Yi e l d K j ø p e r L e i e t a k e r Forskningsveien 2 Ca. 500 6, 6 6, 8 % Pareto Privat Equity(KS) G l a x o S m i t h K l i n e / R i k s h o s p i t a l e t Dronning Mauds Gt 1-3 440 7,2 % Pe c u n i a D i v e r s e Gullhaugveien 1-3 163, 1 7,3 % Fearnley (KS) Hjemmet Mortensen Oslo Atrium 812 7,3 % Anders Wilhelmsen SAS, E&Y Hoffsveien 65 B 114 7,4 % Oslo Pe n s j o n s f o r s i k r i n g E l k e m Vahls gt. 1-3 301 7,5 % Pareto (KS) Plan & Bygningsetaten Nydalen Po r t e f ø l j e 689 7,5 % Nydalen Invest KS D i v e r s e Wergelandsveien 1-3* 367 7,6 % Slottsparken Eiendom KS L u f t f a r t s v e r k e t Pilestredet 33* 400 7,7 % Nordea (KS) Oslo Kemnerkontor St. Olavsplass 5* 299 7,8 % St. Olavs Plass 5 KS Universitetet i Oslo Lille Grensen 5 77, 5 8,4 % Lille Grensen 5 KS D i v e r s e Stålfjæra 10* 64 8,9 % Stålfjæra 10 KS Lindab AS Bergerveien 12, As k e r 445 9,9 % DNB (KS) A B B * Dokumentavgift kommer i tillegg

Norsk Nærings Megling AS 1 4 Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble etablert i 1984 og er i dag et selskap i Norden Gruppen som for øvrig består av Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS. NNM er en av Norges ledende aktører innen kjøp, salg, søk og utleie av næringseiendom. Selskapet har fokus på kjernevirksomheten i Oslo med landsdekkende samarbeidsavtaler i stedet for stedlig representasjon. N o rden Corporate ASA har sin styrke inne corporate finance transaksjoner med spesiell vekt på handel, t j e n e s t e r, reiseliv og eiendom. N o rden Prosjekt AS a r b e i d e r hovedsakelig med tilrettelegging av finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer samt syndikering av eiendomsprosjekter. Det komplette tjenestespekter gjør at NNM har en meget god kontaktflate i markedet. Det samlede prosjektvolum fra 1984 og frem til i dag gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag, finansiell innsikt samt tyngde ved forhandlinger. Dette sammen med gode og langsiktige kundeforhold er selskapets hovedstyrke. S A L G NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. S Ø K Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter l o k a l e r, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Pa r t n e r Øystein A. Landvik har mer enn 20 års erfaring fra e i e n d o m s b r a n s j e n. Utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler CCMI og har været ansatt i Norsk Nærings Megling AS siden 1985. Landvik har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. E-post adresse: landvik@nnm.no U T L E I E Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmeglere med en meget god markedsoversikt. A N A LY S E Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Partner Knut M. Stokke har mer enn 20 års erfaring fra finans og e i e n d o m s b r a n s j e n. Har erfaring fra Orkla Finans hvor han var ansvarlig direktør for eiendomsmegleravdelingen. Utdannet MBA fra Arizona State U n i v e r s i t y. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: stokke@nnm.no

Partner Lars P. Fasting har mer enn 20 års erfaring fra finansog eiendomsmiljøet. Har erfaring fra ulike ledende stillinger innen Orkla ASA hvor han avsluttet som Ad m i n i s t r e r e n d e Direktør for Orkla Finans. Er utdannet sivilingeniør fra NTH. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: fasting@nnm.no S t a t s a u t o r i s e r t e i e n d o m s m e g l e r / D i p l o m ø k o n o m Ole Christian I v e r s e n er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet ved BI våren 2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no M e g l e r / Diplomøkonom Anne K. S i m o n s e n er uteksaminert fra BI i 1995. Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar 2001. E-post adresse: simonsen@nnm.no 1 5 Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Av l a e k s a m e n som beste eiendomsmeglerstudent i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegli n g. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no S i v i l ø k o n o m Christoffer Sundin har jobbet med e i e n d o m s t r a n s a k- sjoner i Norden Corporate ASA siden juni 2001. Christoffer har erfaring fra Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. E-post adresse: sundin@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler CCIM Jan Wo l d er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Megler/ siviløkonom Jonas Karlsen er utdannet Siviløkonom fra NHH i 1998. Erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte som megler i Norden Eiendomsmeglerforretning i juni 2001. E-post adresse: karlsen@nnm.no S t a t s a u t o r i s e r t e i e n d o m s m e g l e r / aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Har drevet egen virksomhet innenfor e iendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS o g Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar 2001 som økon o m i s j e f. E-post adresse: nordeide@nnm.no

Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Telefon: 2311 6900 Epost: post@nnm.no Foretaksregistrert 983 466 176 MVA Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefaks: 2311 6970 http://www.nnm.no