02.02.2018 Planinitiativ Detaljregulering for Skjeviga nord Generell informasjon: Kontaktinformasjon oppdragsgiver Kontaktinformasjon konsulent Forslag til navn på plan Jan Harald Johansen E-post: janharald@gmail.com Stærk & co as v/lisbet Zeiffert Tlf.: 90936620 E-post: lrz@staerk.no Skjeviga nord PREMISSER OG REDEGJØRELSE FOR PLANARBEIDET IHT. FORSKRIFT OM BEHANDLING AV PRIVATE FORSLAG TIL DETALJREGULERING ETTER PBL, JF. FORSKRIFTENS 1. 1. Bakgrunn Planområdet har vært omfattet av en langvarig planprosess for Skjeviga-området tilbake fra 1999, og omfatter i hovedsak de arealene som ble kalt Skjeviga nord. Utover på 2000-tallet var et planforslag for hele Skjeviga oppe til politisk behandling i flere runder, før området etter hvert ble delt i to. Reguleringsplan for Skjeviga syd, med ny hovedadkomst fra Fv. 420, ble vedtatt i 2013. Reguleringsplanforslag for Skjeviga nord var sist gang på offentlig ettersyn i 2011. Planarbeidet har etter dette ligget i bero frem til 2015, da noen av grunneierne innenfor reguleringsplanforslag for Skjeviga nord tok kontakt med Grimstad kommune for å videreføre et planarbeid for Skjeviga nord. En av hovedutfordringene for reguleringsplanforslag for Skjeviga nord har vært veiadkomst til området. Bl.a. har eier av gnr./bnr. 13/4 avgitt uttalelser gjennom reguleringsplanprosessen at han ikke ønsker å avstå grunn til veiadkomst. I løpet av 2016-2017 har det vært en prosess med dialog mellom grunneierne som ønsker å regulere sine eiendommer innenfor Skjeviga nord, og Grimstad kommune med tidligere ordfører og administrasjonen. I møte i Grimstad kommunestyre 02.05.2017 ble det fattet et vedtak om prinsippavklaring vedrørende hovedadkomst til Skjeviga nord. Følgende vedtak ble enstemmig fattet, i sak 17/54: «Kommunestyret mener at Alternativ 1 er det klart foretrukne alternativet for å etablere adkomstvei til utbyggingsområdene i «Skjeviga nord». Kommunestyret vil derfor anbefale tiltakshaverne for reguleringsplan av Skjeviga nord å fortsette reguleringsarbeidet med å legge alternativ 1 til grunn for videre planlegging. Samtidig ønsker kommunestyret at ulike adkomstalternativ utredes som en del av planbeskrivelsen som skal følge med planforslaget til ny 1. gangsbehandling. Kommunestyret støtter rådmannens vurdering i saken av momenter som legges til grunn for vurdering av eventuell ekspropriasjon.» På bakgrunn av dette vedtaket ønsker en å sette i gang med ny planprosess Skjeviga nord.
2. Oversiktskart Fig. 1. Oversiktskart, med planområdet grovt markert med rød sirkel. Kart: https://karttjenester.ikt-agder.no 3. Formålet med planen. Formålet med planen er å tilrettelegge for boligformål i samsvar med kommuneplanens arealdel. 4. Planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet. Under vises utkast til planavgrensning. Utkast til kunngjøringskart vedlegges. Fig. 2. Utkast kunngjøringskart, datert 02.02.2018. Kart: Stærk & Co as.
Planområdet er på 60 daa. Planavgrensingen følger de ytre eiendomsgrensene til eiendommene gnr./bnr. 13/4, 18/31, 39, 73 og 84 og 16/70. Innenfor planområdet er det oppført eneboliger på 5 av eiendommene, med tilhørende uteareal i form av plener og adkomstveier. Det er også dyrka jorder på 3 av eiendommene. Utover dette består området av et ubebygd skogvokst område, der terrenget stiger mot kollen i den østre del av planområdet. Selve kollen og den østlige del av kollen ned mot Skjeviga vil bli regulert med et grønt formål. Ny aktuell adkomstvei vil gå fra adkomstvei i reguleringsplan for Skjeviga syd, og videre anlegges over eiendommene gnr./bnr. 13/4, 18/31, 18/84 og videre inn på eiendommene 16/72 og 16/36. Adkomstvei vil også berøre eiendommen gnr./bnr. 18/39. Det legges til grunn at dette vil bli en A3 veg i henhold til Grimstad kommune sin vegnorm. Planforslaget vil få direkte konsekvens for disse eiendommene pga. innregulering av ny adkomstvei. I tillegg vil utbyggingen medføre et endret nærmiljø for eksisterende eiendommer i området. 5. Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak. Det planlegges i hovedsak høy utnytting av området, med konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse. Parkering søkes i all hovedsak løst innomhus i parkeringsanlegg/- kjellere. Det skal reguleres inn områder til uteoppholdsarealer og lekeplasser, med utgangspunkt i kommuneplanens bestemmelser. Toppen av kollen og de østlige delene av kollen på gnr./bnr. 16/36 skal reguleres med et grønt formål. Adkomstvei skal reguleres inn. I utgangspunktet legger en til grunn at denne skal gå fra kryss fra Fv. 420 som er regulert inn i reguleringsplan for Skjeviga syd, og deretter parallelt med Fv. 420 frem til eiendommene som skal reguleres til boligformål, jf. Grimstad kommunestyre sitt vedtak i møte 02.05.2017. I henhold til vedtaket skal en også utrede ulike adkomstalternativ, som skal følge med planforslaget til 1. gangs behandling. 6. Utbyggingsvolum og byggehøyder. Utbyggingsvolum og høyder må avklares i den videre planprosessen, der en vurderer fordeling mellom konsentrert småhusbebyggelse og blokkbebyggelse, antall bygg og høyder. Vedrørende høyder på leilighetsbygg vil en anta at det er bygg på mellom 3-5 etg. som kan bli aktuelle. 7. Funksjonell og miljømessig kvalitet Ved høy utnytting som det legges opp til i planområdet, vil det være særlig fokus på å få gode private uteoppholdsareal, og felles uteoppholdsareal som kan fungere som gode møteplasser og lekeplasser for beboerne, herunder barn i alle aldre. En vil legge til grunn en volumstudie for avklaring av byggeområdene, med byggegrenser, høyde på bebyggelse m.m. Nærmere detaljerte bestemmelser vedrørende bygningsmassen, estetikk m.m. må avklares i planprosessen. 8. Tiltakets virkning på, og tilpasning til landskap og omgivelser Tilpasning til landskap, omgivelse og eksisterende bebyggelse vil være førende for løsninger i planforslaget. Det planlegges å utarbeide illustrasjoner, snitt og ev. 3D modell som kan visualisere planlagt utbygging, og virkning på omgivelser.
9. Forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, pågående planarbeid. Planområdet er avsatt til framtidig boligbebyggelse, område B01, på kommuneplanens arealdel. Innenfor planområdet er det to områder markert med med hensynssone; 130_sikringssone byggeforbud samferdselsobjekt, i tilknytning til E-18, og aktsomhetsområde for marine avsetninger. I tillegg er det avsatt et område med faresone ras og skred på østsiden av kollen mot Skjeviga. Det legges ikke opp til noe bebyggelse eller anlegg i dette området, og temaet vil ikke bli utredet nærmere i planprosessen. Fig. 3. Utsnitt av kommuneplanens arealdel, boligområde B01. Kart: https://karttjenester.ikt-agder.no Planområdet er uregulert, men som nevnt tidligere i dokumentet, har området vært under regulering tidligere ifbm regulering av Skjeviga området. Deler av denne reguleringsplanen ble vedtatt i 2013, Skjeviga syd. Forslag til planavgrensning grenser inn til adkomstvei i vedtatt reguleringsplan for Skjeviga syd. Nord for planområdet, og nord for Skjeviga-veien, er hele de indre delene av Vikkilen regulert, gjennom ulike bebyggelsesplaner for Vikkilen som er vedtatt på 2000-tallet. Planområdet for Skjeviga nord, gnr./bnr. 16/36 og 72 grenser ikke direkte inntil denne planen. Det er også vedtatt en reguleringsplan for deler av J.M.Uglandsvei tilbake i 1999; Bie-Vik, GSV.
Fig. 4. Utsnitt av reguleringsplanstatus i området. Planområdet grovt markert med rød sirkel. Kart: https://karttjenester.ikt-agder.no Pågående arbeid og føringer i areal- og transportplan for Arendalsregionen, herunder Grimstad kommune, vil bli lagt til grunn for planarbeidet. 10. Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet. De interesser som blir mest berørt ved gjennomføring av planen er nærmiljøet. Konsekvenser for alle aktuelle tema vil bli utredet og beskrevet i planbeskrivelsen. Det er alt gjennomført kartlegging av biologisk mangfold, ifbm. tidligere planprosess. Temaet er utredet av Heggland naturmiljø, rapport datert 24.11.2009. Det er også gjennomført arkeologiske registreringer innenfor området, jf. fylkeskommunens rapport datert 23.06.06. Fylkeskommunen har signalisert at det vil kunne bli behov for registrering etter steinalder, etter nærmere befaring og vurdering. 11. Hvordan samfunnssikkerheten skal ivaretas, bland annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet. Det vil bli gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) som en del av planprosessen, og denne vil bli tatt inn i planbeskrivelsen. Hensynssoner avmerket på kommuneplanens arealdel må sjekkes ut og avklares. En vurderer at det må utarbeides en støyberegning for området.
12. Hvilke berørte offentlige organer og andre interesser som skal varsles om planoppstart. Aktuelle offentlige organer og andre interesser avklares på bakgrunn av høringsliste som normalt oversendes fra kommunen. Statens vegvesen, Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder og Aust-Agder fylkeskommunen er offentlige organ som alltid får kunngjøringen, i tillegg til naboer og andre berørte grunneiere i området. 13. Prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte. Planarbeidet vil følge de vanlige prosesser for private detaljreguleringsplaner, jf. pbl kap. 12, herunder aktuelle forskrifter som forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. Planprosessen vil starte med oppstartsmøte med kommunen, og deretter kunngjøring om oppstart av planarbeid. Dersom det er ønskelig stiller en gjerne opp på regionalt planforum møte. Dersom kommunen, eller andre parter ber om informasjonsmøte ifbm. kunngjøringen, eller senere faser i planprosessen stiller gjerne tiltakshavere og konsulent opp på slikt møte. Tilsvarende stiller en gjerne opp på møte i regionalt planforum ifbm det offentlige ettersynet. Ved behov vil det bli avtalt møter med administrasjonen i kommunen under utarbeidelse av planen. Det vil være ønskelig med et møte med planavdelingen ifbm. innsending av planen til 1. gangsbehandling. 14. Vurderingen av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil bli ivaretatt. Området som tas opp til detaljregulering er avsatt til boligformål på kommuneplanens arealdel. Planarbeidet er dermed i samsvar med overordnet plan. Planarbeidet utløser dermed ikke krav om KU iht. forskriftens kap. 2, 6, «Planer og tiltak som alltid skal konsekvensutredes og ha planprogram eller melding.» Formålet med detaljplanen er å regulere et vanlig boligområde, som er avsatt til dette formål i kommuneplanens arealdel. En vil ikke definere området som et «utviklingsprosjekt for by- og tettstedsområder,», jf. KU-forskriftens vedlegg II, punkt 10. a. På denne bakgrunn vurderer en heller ikke planarbeidet til å utløse krav om KU iht. forskriftens kap 2, 8, «Planer og tiltak som skal konsekvensutredes hvis de kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn.» Konklusjon: Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. 15. Oppsummering og konklusjon Planarbeidet er i samsvar med kommuneplanen, og ATP-plan som Grimstad kommune deltar i. Ut fra prinsippavklaring i Grimstad kommunestyre 02.05.17, legger en til grunn at utbygging av området på Skjeviga er et ønsket byutviklingstiltak, både fra administrasjon og politisk nivå i kommunen. På denne bakgrunn ønsker en å sette i gang med planarbeid med de formål som fremkommer av planinitiativet. Arendal, 02.02.2018 Lisbet Rake Zeiffert Arealplanlegger, Stærk & Co. a.s.