HALLAGERBAKKEN BORETTSLAG REKKE 68 OG 90 TILSTANDSRAPPORT NR 2 FOR DØRER/VINDUER OG FASADER I REKKEHUS N NOVEMBER 2008 Plogveien 1 Postboks 91, Manglerud 0612 OSLO Tlf. 22 57 48 00 Fax. 22 19 05 38
HALLAGERBAKKEN BORETTSLAG REKKEHUSBEBYGGELSE TILSTANDSRAPPORT NR 2 FOR DØRER/VINDUER OG FASADE NOVEMBER 2008 Utgivelsesdato :12. NOVEMBER 2008 Saksbehandlere :Pål Erik Kind Godkjent av :Espen Halvorsen
INNHOLDSFORTEGNELSE SIDE INNLEDNING 4 1 KONKLUSJON 5 2 BYGNINGSMESSIG TILSTANDSVURDERING 2.1 Dører og vinduer 6 2.1.1 Vinduer... 6 2.1.2 Dører...10 2.2 Fasader 2.2.1 Trekledning... 12 2.2.2 Balkonger...17 3 OPPSUMMERING 18 4 VEDLEGG 21
4 av 20 INNLEDNING har på oppdrag fra Styret i Hallagerbakken Borettslag i Oslo ved styreleder Trond A. Børsting gjennomført en tilstandsvurdering av Rekkehusbebyggelsen i borettslaget datert 20. august 2008. På bakgrunn av tilstandsvurdering i august er det utarbeidet en mer detaljert tilstandsvurdering av fasadene i rekke 68 og 90. Bygningene eies av beboerne og driftes av styret, men er underlagt OBOS. Det er sett på tilstanden til hvert enkelt vindu fra innside og utside. Tilstanden til trekledning er også kontrollert. Både vinduer og trekledning er kontrollert for fukt og råteskader. Det er også registrert eventuelle funksjonsfeil på vinduer. BEFARING: Befaring ble foretatt 3.10.2008. De aktuelle rekkene ble besiktiget (68 og 90). Alle panelbord ble sjekket for fukt og råteskader. Vinduer ble kontrollert for fukt og råteskader samt funksjonsfeil. 5 leiligheter ble kontrollert fra innsiden. Det ble benyttet fuktmåler for å bekrefte fuktinnhold i de kontrollerte konstruksjonene.
5 av 20 1. KONKLUSJON KONKLUSJON: Kledning: Det anbefales å iverksette tiltak for å heve kvaliteten på fasadene. Hvor det er tre alternative tiltak. 1. Tiltak kan innebære utskifting av fuktig/ råteskadet kledning med ny impregnert/ soppbehandlet kledning. Dette kan være ugunstig da levetiden på kledningen vil bli redusert på grunn av feil utførelse uten utlekting. Dette tiltaket innebærer også overflatebehandling av trevirke som er i god stand. 2. Tiltak kan også innebære utskifting av alle kledningsbord og oppgradere ytterkledningen til dagens standard med utlekting. Dette vil være en gunstig løsning med tanke på fremtidig vedlikehold da trevirket vil kunne oppnå en lenger levetid enn ved dagens situasjon. 3. Tiltak innebærer sammen oppgradering som alt. 2, men med tilleggsisolering. Dette vil gi en energibesparende effekt. Dagens situasjon er en isolasjonstykkelse på 100mm hvor dagens krav er 250mm. En etterisolering vil gi en total isolasjonstykkelse på 200mm. Vinduer: Det anbefales å iverksette tiltak for å heve standarden på vinduer. Tiltak innebærer utskifting av vinduer med høy fuktighet/ råte eller funksjonsfeil, med vinduer med bedre isoleringsevne. Dette vil være gunstig da man vil redusere muligheten for fuktighet på innsiden av vindu som vil kunne forlenge levetiden på de nye vinduene. Det anbefales at det i forbindelse med vindusutskifting etableres vannbord over vindu og utskifting av vannbord under vindu. Balkonger: Det anbefales å iverksette utskifting av rekkverk på balkonger. Her har trevirket nådd sin levealder. Innfestingen for balkongene bør ettersees ved en eventuell utskifting av fasadebord og rekkverk. Det er mistanke om at innfestingen kan ha nådd sin levealder. Det er ikke observert tilfeller av råteskader i bæresøyler for balkonger. Det er registrert at rekkverk er montert direkte på terrassebord. Ved en utskifting bør det vurderes om rekkverk skal monteres slik at terrassebord kan skiftes ved en senere anledning eller om terrassebord bør skiftes parallelt.
6 av 20 2. BYGNINGSMESSIG TILSTANDSVURDERING 2.1 Dører/ vinduer: 2.1.1 Vinduer: Vinduene fremstår i dag som dårlige. Viser til tilstandsrapport fra august 2008. Vinduene har vært utsatt for stor fuktpåkjenning over lengre tid uten mulighet til tørke. Det er også registrert mange tilfeller av fukt på innside av vindu. Dette er med på å forringe kvaliteten av vinduene og skyldes dårlig isoleringsevne. Det er observert vindu med funksjonsfeil som ikke lot seg åpne (68G). Det er tendenser som viser at vinduer som er beskyttet fra fuktpåkjenning fremstår som tilfredsstillende i forhold til krav som stilles til vinduer. Det er registrert tilfeller hvor vannbrett har helning mot vindu som gjør at vann vil kunne trenge inn i underkant vindu. Levetiden er nådd da vinduene er fra tidlig på 80- tallet. Avventes det utvendige vedlikeholdet for lenge vil utbedringsarbeidet bli svært omfattende og kostbart. Man vil da kunne få fuktskader i ramme og nærliggende trekonstruksjon. Det anbefales at vinduer, med høy fuktighet/ råte, vinduer med funksjonsfeil eller er av slik karakter at overflatebehandling ikke vil være hensiktsmessig, skiftes ut. Alle opprinnelige vinduer bør vurderes for utskifting. Utskifting av vinduer bør sees i sammenheng med rehabilitering av fasader. Ved en total utskifting av fasader vil det være lite hensiktmessig å beholde eldre vinduer. Det anbefales å benytte vedlikeholdsfrie vinduer. Dette er trevinduer beslått med aluminium. Ved å skifte alle vinduer vil dette gi borettslaget et tilnærmet lik vedlikeholdsfritt system på vinduer med god oversikt samtidig som det gir et helhetlig utrykk. Det vil også være gunstig å gjøre det i forbindelse med utskifting av fasade. Man vil da kunne forvente en lavere kostnad og tett og god løsning. Utskifting av vinduer må også vurderes opp mot den energibesparende effekten som beskrevet i overnevnte rapport.
7 av 20 Bilde nr 1. Malingsavflassing på vindu
8 av 20 Bilde nr 2. Råteskade kledning
9 av 20 Bilde nr 3. Råte i vindu og betydelig sprekker
10 av 20 Bilde nr 4. Malingsavflassing og oppsprekking vindu 2.1.2 Dører: Dørene fremstår i dag som nedslitte, stedvis trekkfulle og med funksjonsfeil. Viser til tilstandsrapport fra august 2008. Det anbefales at dører, med høy fuktighet/ råte, dører med funksjonsfeil eller er av slik karakter at overflatebehandling ikke vil være hensiktsmessig, skiftes ut. Alle opprinnelige dører bør vurderes for utskifting. Den kostnadsbesparende effekten av å beholde enkelte dører bør vurderes i sammenheng med varmetap og trekk, fremtidig vedlikehold samt det helhetlige utrykket. Ellers gjelder det samme for dører som for vinduer.
11 av 20 Bilde nr 5. Malingsavflassing/ fuktskade på terrassedør
12 av 20 2.2 Fasader: 2.2.1 Trepanel: Bilde nr 6. Bygningsdeler og overganger som bør beskyttes ekstra for nedbør. Rekkehusbebyggelsen er fra midten av 1980- tallet. Den fremstår i dag som svært nedslitt med behov for oppgradering. Fasadene fremstår i dårligere stand en først antatt. Det er observert flere tilfeller av helt nedbrutte panelbord. De fleste fasader har andel panelbord med fuktighet/ råte. Bakgrunnen for den høye fuktigheten skyldes i hovedsak feil utførelse på ytterkledning. Tømmermannspanelen er montert direkte på vindtettingen uten utlekting. Dette gjør at trevirket ikke får mulighet til å tørke ut. Samtidig er det trolig brukt en overflatebehandling som er for tett som igjen gjør det vanskelig for trevirket å tørke ut. Fasadene trenger overflatebehandling. En overflatebehandling på kledningen slik fasadene fremstår i dag vil være lite hensiktsmessig da den vil ha liten mulighet til heft på fuktig trevirke og vil etter all sannsynlighet flasse av etter kort tid. Det er imidlertid tendenser som viser at omfanget av dårlige kledningsbord er relatert til plassering i forhold til himmelretning og omgivelser.
13 av 20 Det anbefales å gjøre omfattende tiltak for å heve kvaliteten på fasadene i borettslaget. Tiltaket bør som et minimum innebære utskifting av alle råteskadde kledningsbord. I forbindelse med registrering er det oppdaget i tillegg til høy andel råteskadde bord en stor andel kledningsbord med høy fuktighet. Som beskrevet over vil disse bordene ikke kunne tørke tilstrekkelig ut og vil etter hvert nedbrytes. Dette fører til et kontinuerlig vedlikeholdsbehov og overflatebehandlingsbehov. Det vil være dyrt og tidkrevende for borettslaget å fortsette dette arbeidet. Ved å skifte ut all kledning vil man kunne dra nytte av flere fordeler. Dette gir mulighet til å lekte ut kledning etter dagens standard slik at ny kledning vil kunne oppnå den levetid man forventer av normalt vedlikeholdt kledning. Det gir også mulighet for å kunne velge en tilnærmet vedlikeholdsfri kledning. Fullstendig utskifting av kledning vil gi borettslaget en god oversikt over vedlikehold og kostnader knyttet til dette. Ved å skifte eksisterende kledning vil dette avdekke eventuelle konstruksjonsfeil, fuktskader eller lignende i ytterveggkonstruksjon. Videre bør det også vurderes om det vil lønne seg å etterisolere ytterveggene. Det vil være hensiktsmessig å vurdere dette i forbindelse med en slik utskifting da vil være 30 år til neste gang dette kan være aktuelt. Bilde nr 7. Råte i kledingsbord
14 av 20 Bilde nr 8. Råte i kledningsbord.
15 av 20 Bilde nr 9. Råte i kledningsbord
16 av 20 Bilde nr 10. Fuktig kledning
17 av 20 Bilde nr 11. Fuktig kledning 2.2.2 Balkonger: Balkongene fremstår som nedslitte. Trevirke i forbindelse med rekkverk på balkongene er registrert med fuktinnhold opp mot 30 %. Anbefalt fuktinnhold er under 18%. Det er også observert tilfeller av deformasjoner på balkonger. Det er ikke observert tilfeller av råteskader i bæresøyler for balkonger. Det er registrert at terrassebord med normal slitasje som vil kunne ha en levetid på 5-10 år. Det anbefales at det iverksettes tiltak for å skifte ut fuktskadet trevirke samt vurdere å utbedre bæresystem/ innfesting. Sette i sammenheng med utskifting av fasader vil det være gunstig og parallelt utbedre balkongene. Ved en eventuell utskifting og utlekting av fasadene må majoriteten av bæresystemet tas ned. Det vil da være fornuftig å erstatte gammelt trevirke med nytt og bedre dimensjonert virke.
18 av 20 3 OPPSUMMERING BYGNINGSMESSIG Borettslaget er oppført i 1982 med lavblokker og rekkehusbebyggelse. Generelt må det sies at vinduene rekkehusbebyggelsen bærer preg av elde og mangelfullt vedlikehold med konstruksjonsfeil og trenger omfattende rehabilitering. Dette gjelder også dørene. Fasadene preges av matthet og stedvis avflassing av maling. Det er også funnet tegn til råte i enkelte kledningsbord. Vinduer/dører: Vinduer, boddører, terrasse/ balkongdører fra bygningene er nye har nådd sin tekniske levealder og bør skiftes ut i sin helhet. Fasader: Stor andel av kledningsbord må skiftes. Ny vedlikeholdsfri kledning med utlekting anbefales. Etterisolering bør vurderes. Balkonger: Fuktskadet trevirke bør skiftes. Utbedring av bæresystem bør vurderes. Innfesting vurderes ved en eventuell utskifting av kledning.
19 av 20 4. VEDLEGG 90: A D B A: Panelbord: Må skiftes: 50% Høy fuktighet: 20% God stand: 30% Vinduer: Et nytt vindu OK B: Panelbord: Må skiftes: 40% Høy fuktighet: 20% God stand: 40% Vinduer: 96% av vinduene må skiftes C: Panelbord: Må skiftes: 50% Høy fuktighet: 20% God stand: 30% Vinduer: Et nytt vindu OK D: Panelbord: Må skiftes: 40% Høy fuktighet: 5% God stand: 55% C Vinduer: Vinduer i OK stand, 6 nyere
20 av 20 68: A D B C A: Panelbord: Må skiftes: 20% Høy fuktighet: 10% God stand: 70% Vinduer: Ingen B: Panelbord: Må skiftes: 25% Høy fuktighet: 25% God stand: 50% Vinduer: 80% av vinduene må skiftes C: Panelbord: Må skiftes: 10% Høy fuktighet: 15% God stand: 75% Vinduer: Ingen D: Panelbord: Må skiftes: 10% Høy fuktighet: 0% God stand: 90% Vinduer: 30% av vinduene må skiftes