Saksutskrift Dispensasjon - Gnr 64 Bnr 164 - Hulvikveien 91 - Tilbygg fritidsbolig Arkivsak-dok. 16/02212-7 Saksbehandler Silvia Jørgensen Saksgang Møtedato Saknr 1 Plan- og miljøutvalget 14.11.2016 54/16 Plan- og miljøutvalgets behandling 14.11.2016: Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Plan- og miljøutvalgets vedtak 14.11.2016: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, gis dispensasjon fra 11 i kommuneplanens arealdel til å bygge et anneks med bruksareal på 7,5 m². Saksutskriften bekreftes Vestby, 15.november 2016 Elin Tokerød Formannskapssekretær Dokumentet er elektronisk godkjent Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhuset, Rådhusgt. 1 Telefaks 64 98 01 01 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 Vestby post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 5
Saksfremlegg Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, gis dispensasjon fra 11 i kommuneplanens arealdel til å bygge et anneks med bruksareal på 7,5 m². Vedlegg: Bilder eksisterende situasjon 2.pdf A1411 Plan 1. Etasje.pdf A3410 Fasade Nord og Øst.pdf A3420 Fasade Sør og Vest.pdf Fylkesmannens uttalelse.pdf Søknad om disp. sign.pdf Bilder eksisterende situasjon.pdf A0001 Situasjonsplan.pdf Vår ref.: 16/02212 Side 2 av 5
SAKSUTREDNING: Sammendrag: Det søkes om tillatelse til oppføring av et anneks til fritidsboligen med bruksareal på 7,5 m². Annekset skal brukes til overnatting og et av de eksisterende soverom i fritidsboligen skal brukes til bad/våtrom. Fritidsboligen ligger i strandsonen. Godkjenning av tiltaket er avhengig av at det gis dispensasjon fra 11 i kommuneplanens arealdel. Bakgrunn for saken: Det er gitt pålegg fra om å ordne opp i vann- og avløpsforholdene innen 2022. Felles vann- og avløpsanlegg er under bygging i regi av Kystlinjen Vannog avløpslag. Det er i den forbindelse at det ønskes å etablere et våtrom i eksisterende bygningsmasse, men kompensere arealet som blir «tapt» med oppføring av et soveanneks. I opprinnelig søknad hadde annekset 14,5 m² i bruksareal. Etter uttalelse fra Fylkesmannen i Oslo og Akershus, samt tilbakemelding fra kommunen, har søkeren justert ned arealet til 7,5 m². Det søkes om dispensasjon fra 11 i kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden begrunnes med: - Det menes at tiltaket er i tråd med statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen, kap.5.2, fjerde ledd: «Bygging og landskapsinngrep skal ikke tillates på arealer som har betydning for andre formål, som for eksempel friluftsliv, naturvern, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljø, landskap, landbruk, fiskerinæring, havbruk eller annen samfunnsmessig betydning. Ved utarbeiding av reguleringsplaner som innebærer bygging i 100- metersbeltet på arealer som er delvis utbygd, skal ferdselshensyn og landskapstilpasning spesielt vektlegges.» - Tiltaket er i samsvar med begrensninger for mindre tiltak gitt i 3 i kommuneplanen. - Tiltaket er en konsekvens av pålegg om opparbeidelse av felles vann- og avløpsløsning. - Tilsvarende tiltak er nylig godkjent for flere av naboeiendommene innenfor strandsonen. Uttalelser Saken ble sendt til uttalelse til Fylkesmannen i Oslo og Akershus, som hadde følgende merknader: «Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig. Det er ikke problematisk å oppføre annekset mer tilbaketrukket fra sjøen, da dette er en stor eiendom. Alternative plasseringsmuligheter skal alltid vurderes før bygging tillates, dette gjelder også mindre tiltak. Oppføring av annekset vil stride mot formålet med planretningslinjene som blant annet er å unngå uheldig bygging langs sjøen. Retningslinjene skal også legges til grunn for å hindre ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer. Vår ref.: 16/02212 Side 3 av 5
Fylkesmannen har tidligere uttalt seg positivt til små utvidelser av eksisterende fritidsboliger i strandsonen i forbindelse med oppgradering av sanitæranlegg. Utvidelsene har da vært planlagt bort fra sjøen. I saker hvor utvidelse eller ny bygning ønskes utvidet/oppført mot sjøen har vi vist til at dette er i strid med statlige planretningslinjer som sier at byggeforbudet mot sjø skal praktiseres strengt, og dispensasjoner unngås.» Fylkesmannen fraråder at det gis dispensasjon for oppføring av anneks slik omsøkt. Det vurderes at tiltaket vil være i strid med nasjonale og regionale føringer for forvaltning av strandsonen langs sjøen og en dispensasjon vil vesentlig tilsidesette hensynene bak bestemmelsen om byggegrense mot sjø. Ansvarlig søker har forsøkt å ivareta fylkesmannens uttalelse ved å tilpasse tiltaket etter fylkesmannens merknad. Annekset ble trukket tilbake 50 cm slik at front mot vest ligger på linje med eksisterende bygg. Vegg mot øst ble trukket lengre frem som følge av mindre bruksareal som ble endret fra 14,5 m² til 7,5 m². Vinduet mot vest som tidligere var ca. 2,1 meter høyt, ble endret til en brystningshøyde på 90 cm. Det er vurdert en alternativ plassering av tiltaket, slik fylkesmannen anbefaler i sin uttalelse. Det er imidlertid ikke funnet en bedre plassering enn det som opprinnelig er søkt om. Bak eksisterende bygning og planlagt tiltak er det et bratt fjell som må sprenges dersom tiltaket skal endre plassering. Et vesentlig og uheldig terrenginngrep og et byggverk som ikke vil oppnå tilstrekkelig kvaliteter, som strider mot plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 og som ikke oppfyller kravene i TEK10 8-3 vedrørende plassering av byggverk: «Byggverk skal ha god terrengmessig tilpasning ut fra hensyn til god arkitektonisk utforming, visuell kvalitet, naturgitte forutsetninger, sikkerhet, helse, miljø, tilgjengelighet, brukbarhet og energibehov. Byggverk skal plasseres slik at det tas hensyn til lys- og solforhold, samt lyd- og vibrasjonsforhold.» Bygningsmyndigheten har vært på befaring og mener at tiltakets optimale plassering er mot nord for eksisterende byggverket, slik det er søkt om. Tiltaket er ikke synlig fra sjøen og heller ikke for forbigående. Alternativer: Dersom Plan- og miljøutvalget i sin behandling av saken finner at vilkårene for å gi dispensasjon i henhold til plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt, kan et alternativt forslag til vedtak være: Søknad om dispensasjon fra 11 i kommuneplanens arealdel til å bygge et anneks, avslås. Annekset vil tilsidesette planens intensjon i vesentlig grad. Området rundt fritidsboligen er preget av spredt bebyggelse. Det ønskes å bevare kystlinjen slik den er i dag, uten ytterligere utvidelse av eksisterende bygningsmasse. Vurdering: Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første må hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det ande vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn Vår ref.: 16/02212 Side 4 av 5
som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Byggeforbudet i strandsonen er begrunnet i hensynet til allmennhetens interesser, spesielt ferdsels- og friluftsinteresser på og fra land og fra sjø, og også landskapshensyn og verneinteresser. Byggeforbudet skal hindre nedbygging og privatisering av arealer, og bidra til at større, sammenhengende friluftsområder og naturopplevelser opprettholdes i kommunen. I forbindelse med tilkobling til VA-anlegg, har dispensasjonspraksis i vært at nytt bad skal anlegges i tilknytting til eksisterende bygning eller i frittliggende bygning med begrenset størrelse. Det forutsettes at tiltaket har en mest mulig tilbaketrukket plassering i forhold til sjøen og at allmenn tilgang til strandsonen fra landsiden og sjøsiden skal opprettholdes, samt muligheten til å ferdes langs sjøen. Hensynet bak 11 i kommuneplanens arealdel blir ikke vesentlig tilsidesatt. Tiltaket vil være omringet av vegetasjon og vil verken være synlig fra sjøen eller for forbigående i umiddelbart nærhet til bebyggelsen. Den vil på ingen måte påvirke allmenhetens tilgang til strandsone. Det vises til vedlagt dokumentasjon med bilder. Fordelen ved å gi dispensasjon er knyttet til miljøfordeler, siden det skal benyttes en vann- og avløpsløsningen som er i tråd med kommunens pålegg. Tiltaket innehar god arkitektonisk utforming, der visuelle- og funksjonelle kvaliteter er godt ivaretatt, samt tilpasning i landskapet. Ulempen ved å gi dispensasjon er dispensasjonen i seg selv, som innebærer en tillatelse til fravikelse av kommuneplanens arealdel. Konklusjon: Kommunen har i konkrete tilfeller godkjent mindre tilbygg eller frittliggende bygninger med dispensasjon som en standard utbedring. Forutsetningen har vært at tiltaket har en mest mulig tilbaketrukket plassering i forhold til sjøen, og at tiltaket gis en utforming som er tilpasset omgivelsene. Det legges vekt på løsninger som opprettholder visuelle kvaliteter knyttet til landskap, samt allmenn tilgang til sjøen. Tiltaket har et nøkternt areal, er lavere enn eksisterende bygning, tak og vindusutforming er tilpasset eksisterende bygning, tiltaket er usynlig fra sjøen og plasseres i et området på tomten der allmenn ferdsel ikke hindres. Det vurderes at vilkårene etter plan- og bygningsloven 19-2 er oppfylt. Vår ref.: 16/02212 Side 5 av 5