Arealforvaltning En rådgivers erfaringer Eivind Wium 20.05.2011 Norconsult AS 1 Arealforvaltning En rådgivers erfaringer Er benchmarking mulig? Prosessen med å utvikle et system for arealkoding Planleggingsprosesser og behov for Masterplan/Generalplan, F og U 2
Hvorfor benchmarking? Forbedring i egen organisasjon Følge intern kostnadsog kvalitetsutvikling Vurdere outsourcing Bencmmarking? Prosessbenchmarking? Prestasjonsbenchmarking? Vurdere arealeffektivisering Grunnlag for investering i ny teknologi Læring gjennom deling av kunnskap 3 Benchmarking Arealfordeling i Norge Privat sektor Bolig Yrkesbygg Stat Fylke Kommune 4
Norges bygningsmasse 5 Lover - forskifter - standarder Helsebygg Krav fra Helsedep. areal klassifikasjon før bevilgning. Areal er fortsatt gratis i flere HF Høyskoler og Universitet, internleie og Statsbygg Forsvaret nå 4.5 Mill. m2, internleie Skoler fylke, gratis Skoler kommunale, stort sett gratis Ingen arealkrav, men en fagportal 6
Standarder og Byggforsk NS 3940, Areal- og volum beregn. NS 3457, Bygningstypetabell 626.205 ikke areal 342.205 Grunnskolebygg Funksjoner og arealer Bruk alltid standard, NS3456 FDV, NS8401, NS3431 osv 7 Arealdefinisjoner Yrkesbygg privatmarked Leieavtaler Eget Felles Garasje P-plasser Stort sett enkle avtaler vedr. arealdef. 8
Presis areal definering: 9 Norske kommuner presise? NS3940 def. areal til skolebygg Bærum kommune bruke NS og netto areal Oslo kommune Tekniske rom er 10 % av programmert areal Bergen kommune som Oslo netto programmert areal Kristiansand kommune, generell brutto/netto faktor 1,4 Eksisterende bygg ombygging B/N 1.3 til 1.5 Kostnadsoverslag 10
Nivå på datagrunnlag Ingen tegninger Gamle papirtegninger før ombygginger Nyere papirtegninger Gamle digitale tegninger Nyere oppdaterte digitale tegninger Kostnader er meget lave fra papir til digitale tegninger: kr. 2,-/m2, 50.000 m2 kan kjøpes inn uten rammeavtale! 11 Norske fylker, presise VGSkole areal? 12
Budbringeren blir skutt Benchmarking for kunde nn skolebygg 2008, konklusjon OPS bedre totaløkonomi enn tradisjonell byggeprosess, areal og kostnader. Rådgiverteam ble hevet ut 2010, Sintef samme konklusjon Rapport lagt ut på fagportal Storbylegevakt for Oslo. OPS modell?! Ingen tall som grunnlag = vanskelig øvelse 13 Areal som fag, kompetanse: Arkitektene NTNU Bergen Oslo + Resten av verden Byggfaget Master på NTNU i byggforvaltning Master i integrert bygningsteknologi faget DVO, Narvik UMB på Ås 14
Arealanalyse, hvem gjør jobben? Eiendomssjefen i en større org. Registrering Programmering Rådmann i en liten kommune Sortere innspill fra brukere Eksterne Økonomer Sintef Helse Sykepleiere Sintef Helse Rådgivere 15 Noen erfaringer arealforvaltning Ting tar tid.. 2004 oppstart og i 2010 er kravet på plass hos direktoratet www.sykehusplan.no Utgangspunktet i 2004 var Bærum sykehus og behov for nye 10.000 m2. Se FSTL 2005 2007 Nytt slakteri Midt Norge. se pre 2006 til 2010 Sunnaas sykehus HF, se pre 16
Tabell: 3.2 Sammenligning med andre somatiske sykehus Samdata 2004 Arealfunksjon / sykehus- totalareal Sykehuset Telemark HF Nordlands- sykehuset HF, Bodø Universitetssykehuset Nord- Norge HF, Breivika Sykehuset Sørlandet HF, Kr.Sand Somatikk Somatikk Somtikk Somatikk 80.000 m2 46.000 m2 80.000 m2 77.000 m2 NTA NTA NTA NTA Sengeområde 13 % 18 % 18 % 16 % Undersøkelses- og behandlingsområde 14 % 15 % 18 % 17 % Medisinsk service 3 % 5 % 7 % 4 % Sum kliniske arealer 30 % 38 % 43 % 37 % Ikkemedisinsk service 11 % 11 % 9 % 13 % Administrasjon 8 % 8 % 8 % 6 % Personalservice 4 % 2 % 3 % 2 % Pasientservice 5 % 1 % 0 % 2 % Undervisning og forskning 0 % 1 % 4 % 2 % Tekniske arealer 15 % 11 % 4%* 12 % Trafikkarealer 23 % 27 % 29 % 25 % Utomhus 0 % 0 % 0 % 0 % Ledig 4 % 1 % 0 % 1 % 17 *Sjakter er ikke med i dette arealet Hvorfor blir Aker sykehus lagt ned? Aktivitet / sykehus- totalareal NTA Sykehuset Telemark, Skien, Porsgrunn og Kragerø Nordlandssykehuset, Bodø SABHF Bærum SSHF Kristiansand Aker universitetssykehus HF UNN Breivika Ca. 80.000 m2 Ca. 46.000 m2 Ca. 55.000 m2 Ca. 77.000 m2 Ca. 80.000 m2 Ca. 80.000 m2 NTA NTA NTA NTA NTA NTA Heldøgnsopphold 23405 17302 15625 23882 19300 24914 Dagopphold 15040 7626 4999 10607 8960 14059 Polikliniske konsultasjoner 92110 69574 53518 75976 91000 122931 Antall senger 375/416 279 232 350 341 463 18
Risikosport ved reformer? Store reformer kan undervurdere arealbehov NAV-reformen, hvor mye står beskrevet om areal i grunnlag for vedtak om reform? En kommunal del En statlig del, kun leide arealer Samhandlingsreformen pr. 1.1.2012 Kr. 4.000,- pr. døgn. 365 døgn = Nok 1.460.000,- kostnad hvis kommunen ikke finner plass til 1 utskrivingsklar pasient. Alt. 2 pleiere eller investere i 2 rom 19 Forsvarsbygg 4.500.000 m2 Eiendomsanalyse Hvilke fremtidige behov har dere sett opp mot faktisk eiendomsmasse per i dag? I tillegg til å ha en god oversikt over dagens status bør en se inn i fremtiden og vurdere fremtidige eiendomsbehov. For å ha en effektiv eiendomsforvaltning bør en derfor vurdere behovet for å gjennomføre behovsanalyser som strekker seg fra nåtid til fremtid. Skifte Eiendom tilbyr tjenester knyttet til analyse av fremtidige behov sett opp mot dagens situasjon. Dette kan blant annet omfatte: Vurderinger av Forvaltnings- og driftskostnader Behovsvurderinger Markedsvurdering Risikovurderinger Eiendomsjuridiske vurderinger 20
Statsbygg sine 2.700.000 m2 21 Kompetanse på kontrakter og bygg Eiendomsmegler næring kjenner regelverk mot det offentlige Byggingeniør kan bygg og vet når det skal trekkes på spisskompetanse: Akustikk Brannteknikk Våtrom sopp mugg og fukt Kjøp noen timer rådgiving 22
Oppsummering Modenhet er meget forskjellig i de forskjellige fagområder Benchmarking kan være gull selv om prosjektet kanskje ikke er vellykket i første fase. Søk fellesskap og søk kompetanse, skaff rammer for godt faktagrunnlag og beslutningsgrunnlag Utarbeid/etterspør strategidokumenter som forankres på rett sted 23