BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 31.01.2018 Saksnr.: 201317548/127 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HAFO ÅRSTAD, GNR. 159 BNR. 52 MFL. REPERBANEN AREALPLAN-ID 63890000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Gerdt Meyer Bruun AS planforslag for Reperbanen med tilliggende arealer på Fjøsanger. Planområdet utgjør ca. 13 daa. Oversiktskart Planområdet sett fra øst Forslagsstiller ønsker å utvikle eiendommen til studentboliger med tilhørende funksjoner og har inngått intensjonsavtale med Sammen - Studentsamskipnaden på Vestlandet (tidligere SiB). Det legges i planforslaget til rette for en innvendig transformasjon av det fredete repslageranlegget (totalt 14 bygninger) til ca. 166 hybelenheter (HE). Selve reperbanen er foreslått benyttet til sykkelparkering og lagerplass. I tillegg viser planforslaget et nybygg, 5 etasjer og ca. 85 m langt, med ca. 156 HE. Uteoppholdsarealer er vist mellom bebyggelsen. Planforslaget omfatter også eksisterende kontorbygg (Fjøsangerveien 91) samt vegetasjonsbelte mot Solheim gravplass. Totalt antall parkeringsplasser er oppgitt til 12 (studentboliger og kontorbebyggelsen). Eksisterende avkjørsler fra Fjøsangerveien utbedres. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene, materiale utarbeidet av forslagsstiller. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 8
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 23.08.15 06.10.15. Det kom inn 10 private merknader og 12 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland. Denne er nå trukket. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende (tema der det er innvendinger/innspill): Innsigelse knyttet til veitrafikkstøy (Fylkesmannen i Hordaland) Utnyttelsesgrad og byggehøyder må reduseres Det må sikres uteoppholdsarealer med kvalitet/sol Luftforurensning er ikke tilstrekkelig utredet Ny permanent adkomst fra Mindeveien må etableres før utbygging av studenthybler Ikke aktuelt å avstå arealer som i dag inngår som del av Solheim gravplass Uheldig å etablere studenthybler så tett på gravplassen Den viste vegetasjonsskjermen vil ikke være tilstrekkelig. Subsidiært må det legges inn et rekkefølgekrav om etablering av buffersone Fører til økt innsyn, redusert utsikt samt redusert morgen- og formiddagssol Forringer tilliggende eiendommers verdi Mange studenthybler vil være negativt for bomiljøet Ber om at byggetrinn 2 utgår og at gnr. 159 bnr. 683 (Mindeveien 59 a) tas ut av planen Dersom byggetrinn 2 realiseres med ny vei, må det vurderes veitilkomst til Mindeveien 55-57, 59-61 og 61a Fjøsangerveien 91 protesterer mot planlagt ny vei, vil forringe eiendommen Utsnitt av illustrasjonsplan til offentlig ettersyn Det er i tillegg foretatt en begrenset høring (14.10.16 31.10.16) der det i hovedtrekk ble foreslått følgende endringer i planforslaget: Side 2 av 8
Nybygg 2 utgår Gnr. 159 bnr. 683 (Mindeveien 59 a), som var forutsatt revet, utgår Foreslått adkomst fra Mindeveien utgår Deler av areal tilhørende Solheim gravplass utgår Antall studenthybler reduseres fra ca. 450 til ca. 322 Planområdet reduseres Det kom inn en privat merknad og en uttalelse fra høringsinstanser til den begrensede høringen. Statens vegvesen er kritisk til at adkomsten fra Mindeveien utgår og kan ikke se at det er grunnlag for å etablere en trafikksikker, permanent avkjørsel fra Fjøsangerveien. Eier av gnr. 159 bnr. 683 (Mindeveien 59 a) ber om at eiendommen tas inn igjen i planforslaget og avsettes til ny bebyggelse. Etter dialog med Statens vegvesen er det oppnådd enighet vedrørende utbedring av eksisterende avkjørsler fra Fjøsangerveien. Disse er nå innarbeidet i planforslaget. Endringene medfører noe berøring av gnr. 159 bnr. 58 (Fjøsangerveien 93 a). Eier er varslet og peker i merknaden på at avkjørselsløsningen fører til tap av parkeringsplasser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Det henvises til Fagetatens vurdering for våre synspunkt på aktuelle tema. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene/mest sentrale tema i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Arealbruksformål og kulturmiljø Bygging av studentboliger er et prioritert formål, jf. «5-års visjon for studentboligbygging i Bergen». Her fremkommer det at repslageranlegget langs Fjøsangerveien kan være aktuelt for ombygging og videreutvikling til studentboliger. Fagetaten støtter bygging av studentboliger, men kombinasjonen studentboliger, fredet anlegg og nærheten til Solheim gravplass er utfordrende. Repslageranlegget er fredet som et helhetlig teknisk kulturminne. Det er imidlertid ikke anledning til å frede bruken av bygningene. Det må derfor aksepteres at fredete bygninger tas i bruk til andre formål (vern gjennom bruk). Planmyndigheten skal imidlertid påse at fredete bygg/anlegg ikke omreguleres til en bruk som ikke er forenlig med fredningsformålet. Etter fagetatens vurdering er repslageranlegget ved Fjøsangerveien en «skjult perle». Anlegget burde ideelt sett transformeres til en arealbruk som åpnet anlegget mer for allmennheten, f.eks. en type kommersiell bruk, kultur- og kreative næringer, bevertning m.m. som også ivaretok repslageranleggets historie og identitet, eventuelt i kombinasjon med museal virksomhet. Fagetaten ser imidlertid at dette kan være krevende å få til, både utfra økonomiske forhold og det faktum at anlegget ligger noe utenfor sentrum. Det primære nå er derfor å sikre vern av kulturarven gjennom bærekraftig bruk. Fagetaten ser at det er knyttet store utfordringer til det å eie et slikt omfattende fredet anlegg med totalt 14 bygninger og har forståelse for eiers ønske om å overføre anlegget til Sammen - Studentsamskipnaden på Vestlandet for etablering og drift av studentboliger. Slik prosjektet Side 3 av 8
nå fremstår, i nedskalert form, støtter fagetaten løsningen. Hordaland fylkeskommune støtter også etablering av studentboliger i det fredete anlegget. I henhold til planmaterialet krever en transformasjon til studentboliger kun mindre fasadeendringer i den fredete bebyggelsen. Unntaket er I-bygget (vist som hensynssone H730_9 på plankartet) der det planlegges vesentlige inngrep i vestfasaden (opp mot Solheim gravplass). Antikvariske myndigheter har imidlertid ingen merknad til dette. Når det gjelder selve reperbanen, er denne foreslått benyttet til sykkelparkering og lager. Antikvariske myndigheter har heller ingen merknader til en slik bruk. Grad av utnytting/byggehøyder Området er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde (ikke senterområde). Langs de store kollektivårene åpnes det for en differensiert utnyttelsesgrad på % -BRA= 60 200 %. Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren. I forslaget til ny kommuneplan, KPA 2016, inngår planområdet i byfortettingssonen. Foreliggende planforslag er betydelig nedskalert ved at nybygg 2 er tatt ut og antall studenthybler er redusert fra ca. 450 til ca. 322. Forslaget viser nå ett nybygg. Utnyttelsesgraden for nybygget er oppgitt til % -BRA =330 %. I eksisterende bygninger planlegges det bruksendring for ca. 166 HE, og i nybygget er det vist ca. 156 HE. Etter fagetatens vurdering viser planforslaget fremdeles et betydelig nybyggingsvolum; 5 etasjer og ca. 85 m langt. Nybygget burde således vært redusert med en etasje slik fagetaten foreslo ved offentlig ettersyn. På den annen side forholder nybygget seg fint til den eksisterende bygningsstrukturen ved å forsterke det langstrakte rommet i området og formmessig tilpasse seg dette. Etter en samlet vurdering der forholdet til det unike kulturmiljøet, Solheim gravplass, bomiljøet for de fremtidige studentene og forholdet til naboene er vurdert opp mot behovet for nye studentboliger, finner fagetaten å kunne anbefale løsningen. Løsningen støttes også av Hordaland fylkeskommune. Illustrasjon av nybygget sett fra søndre avkjørsel, Fjøsangerveien Side 4 av 8
Snitt 2C Adkomst og parkering Planområdet har i dag to avkjørsler fra Fjøsangerveien og totalt ca. 60 parkeringsplasser (oppgitt av forslagsstiller). Avkjørslene tilfredsstiller ikke dagens krav til utforming. Til offentlig ettersyn viste planforslaget ny adkomstvei fra Mindeveien. I det reviderte, nedskalerte planforslaget er denne adkomsten tatt ut av forslaget. Etter avklaringer med Statens vegvesen foreligger det nå en omforent løsning der dagens avkjørsler utbedres. Løsningen innebærer fjerning av støyskjerm og parkeringsplasser samt flytting av avkjørsel for å bedre frisikt, senking av terreng i avkjørsel og flytting av eksisterende gangfelt for å sikre vente- og landingsareal. En utbedret søndre avkjørsel blir hovedadkomsten til anlegget. Denne avkjørselen er nå forutsatt å betjene kun 12 parkeringsplasser. Både Statens vegvesen og fagetaten ønsket i utgangspunktet ny adkomstvei fra Mindeveien, men ser at dette er en krevende løsning å få til i det nedskalerte planforslaget; plassering av ny bebyggelse samt kostnader knyttet til etablering av ny adkomstveg. Etter fagetatens vurdering representerer foreliggende løsning en klar forbedring av dagens avkjørselsforhold. Biltrafikken i avkjørselen er vesentlig redusert, og det er tatt høyde for den økte gang- og sykkeltrafikken som er forventet ved etablering av studentboliger. I en fremtidig situasjon vil den regulerte gangbroen over Mindemyren (jf. områdereguleringen for Mindemyren, arealplan-id 61140000) etablere en ny viktig tverrforbindelse fra Svaneviksveien/Leaparken til Løvstien. Denne gangbroen vil etter planen krysse Fjøsangerveien i området ved søndre avkjørsel. Dette vil kunne kreve nye tiltak i området; flytting av gangfelt, kobling til eksisterende gangforbindelse opp til Løvstien og eventuelle restriksjoner i avkjørselen. Etablering av gangbroen ligger noe frem i tid, og fagetaten forutsetter derfor at dette lar seg løse i en fremtidig regulering, f.eks. i forbindelse med detaljregulering av delfelt S11 i områdereguleringen for Mindemyren. Etter en total vurdering vil fagetaten kunne anbefale foreliggende løsning. Støy, luftforurensning og uteoppholdsareal Planområdet er sterkt belastet med vegtrafikkstøy fra Fjøsangerveien, opptil 80 db på de mest utsatte fasadene (rød støysone > 65 db). I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel fremkommer det at det ikke tillates oppføring av/bruksendring til støyfølsom bebyggelse (boliger) i rød støysone. I senterområdene kan det imidlertid vurderes å øke grenseverdien til 73 db under forutsetning av gjennomgående leiligheter, soverom mot stille side, balansert Side 5 av 8
ventilasjon, eventuelt solavskjerming/kjøling, at krav til innendørs støynivå tilfredsstilles, tilfredsstillende luftkvalitet innendørs og på uteoppholdsareal samt uteoppholdsareal under 55 db. Til offentlig ettersyn fremmet Fylkesmannen i Hordaland innsigelse til planforslaget; bryter med statlig støyretningslinje og kommuneplanens bestemmelser når det gjelder støy. Planforslaget er nå revidert. I det nedskalerte forslaget er forholdet til veitrafikkstøy løst og Fylkesmannen har trukket innsigelsen basert på følgende løsning: Bruksendring av eksisterende bebyggelse Alle hybelenhetene (den private delen) får åpningsvindu mot stille < 55dB. Det tillates ikke etablert hybler (den private delen) med støy på fasade over 73 db. Fellesarealer; tekniske rom, lager, gang, kontor, vaskeri o.l. kan plasseres ut mot fasade med støyverdi over 73 db. Både den private delen og fellesarealene skal tilfredsstille kravene i TEK 17 når det gjelder innvendige støyverdier. Dette må dokumenteres ved søknad om tiltak. Nybygg Ingen fasader får støy over 73 db. Alle hybelenhetene får åpningsvindu mot stille side < 55 db. Luftkvalitet Alle hybelenhetene får balansert ventilasjon, og det må dokumenteres tilfredsstillende luftkvalitet innendørs ved søknad om tiltak. Uteoppholdsarealer Alle hybelenhetene får min. 12 m 2 felles uteoppholdsareal med støynivå mindre enn 55 db. Ovennevnte løsninger er nå akseptert av Fylkesmannen, og innsigelsen er trukket. Regulering av studentboliger Studentboliger er, fra sentralt hold, gitt unntak fra en rekke krav i teknisk forskrift (TEK 17) under forutsetning av at disse oppføres av studentsamskipnader. Studentboliger krever imidlertid også unntak fra kommuneplanens bestemmelser, blant annet fra minstestørrelse for boenhet, uteoppholdsareal, parkeringsdekning og støy. Disse forholdene er ikke løst fra sentralt hold selv om flere aktører har fremsatt ønsker om å få «studentboligbebyggelse» inn som eget underformål i plan- og bygningsloven 12-5 annet ledd punkt 1. Per i dag er det således ikke anledning til å binde planen opp på en måte som innebærer at rettsvirkningene av planen bare tillater en særskilt gruppe av beboere å være beboere. Dersom boliger skal sikres for en spesiell personkrets, må dette derfor styres etter annet rettsgrunnlag, f.eks. gjennom avtaler. Hensikten med planforslaget er å sikre en bærekraftig bruk av det fredete repslageranlegget. Anlegget er ikke egnet til ordinære boliger, men vil i kombinasjon med nybygg kunne fungere godt som ett studentboliganlegg. Dette er forsøkt sikret best mulig i forslaget til bestemmelser, men med henvisning til ovennevnte må bruken av anlegget til studentboliger også sikres gjennom avtaler. Det har gjennom hele planprosessen vært en klar forutsetning for fagetatens støtte til formålet at Sammen Studentsamskipnaden på Vestlandet skal overta repslageranlegget og sammen med nybygget drifte dette som ett studentboliganlegg. I mangel av et eget reguleringsformål for «studentbebyggelse» oppfatter fagetaten Sammen Studentsamskipnaden på Vestlandet Side 6 av 8
som en «garantist» for at anlegget sikres en langvarig funksjon som studentboliganlegg, herunder forsvarlig forvaltning av det fredete anlegget. Problemstillingen har også vært en del av dialogen med Fylkesmannen vedrørende trekking av innsigelsen. Fagetaten legger derfor til grunn at en forpliktende avtale med Sammen - Studentsamskipnaden på Vestlandet om overtakelse og drift av repslageranlegget med tilhørende nybygg dokumenteres før endelig planvedtak i bystyret. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig (studentboliger) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten har særlig vektlagt ønske om å sikre en bærekraftig bruk at det fredete anlegget samt det forholdet at studentboliger er et prioritert satsingsområde. Det faktum at forslaget støttes av antikvariske myndigheter har også vært avgjørende for anbefalingen. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Årstad, gnr. 159 bnr. 52 mfl. Reperbanen, arealplan-id 63890000. Siste revisjonsdato plankart: 23.01.18 Siste revisjonsdato bestemmelser: 23.01.18 2. Før endelig planvedtak må Sammen - Studentsamskipnaden på Vestlandet dokumentere at repslageranlegget med tilhørende nybygg sikres en funksjon som studentboliganlegg. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 7 av 8
Vedlegg: A. Plankart, datert 23.01.18 B. Reguleringsbestemmelser, datert 23.01.18 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 23.01.18 D. Merknadsskjema, datert 30.01.18 E. Illustrasjonsplan, datert 19.12.17 F. Solstudie, datert 19.12.17 G. Snitt 1-7, datert 19.12.17 H. Plan 1-2, datert 19.12.17 I. Plan 3-5, datert 19.12.17 J. Fasader med endringer, datert 19.12.17 K. Støyberegninger, datert 19.09.17 L. Kulturminnedokumentasjon, datert 17.04.15 M. ROS-analyse, datert 05.02.15 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ saksnr. 201317548 Side 8 av 8