Nore og Uvdal kommune Møteinnkalling Saksnr: 29-33 Utvalg: Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk Møtested: Kommunestyresalen, Rødberg Dato: 27.06.2013 Tidspunkt: 09:00 Til informasjon: Det kan komme tillaggssaker til dette møtet. Sakenes dokumenter ligger til gjennomsyn på sekretærens kontor. Eventuelt forfall må meldes snarest på tlf 31024023, v/unni Wetlesen. Anser noen at de er inhabile i en sak, må det meldes fra om dette. Utvalget vil ta standpunkt til inhabilitetsspørsmålet, jfr forvaltningsloven. Vararepresentanter møter etter nærmere melding. Nore og Uvdal kommune 20.06.13, Unni Wetlesen politisk sekretær
Sakskart: Utvalgs Saksnr: PS 29/13 PS 30/13 PS 31/13 PS 32/13 Sakstittel Søknad om tilskudd og rentefritt lån til ammekufjøs Søknad om deling av landbrukseiendom Søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte. Høk, tomt nr.71, gnr.5, bnr.90. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til hytte på gnr. 25, bnr. 2, fnr. 7 - Imingfjell PS 33/13 Klage på rammetillatelse for hytte og uthus på gnr. 5, bnr. 98 - Dagalifjell hyttegrend Lukket/åpent
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 29.05.2013 Arkiv : 61/9 Saksmappe : 2013/201 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Linda Johansson Søknad om tilskudd og rentefritt lån til ammekufjøs MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 27.06.2013 29/13 Saken gjelder: Søknad om tilskudd og rentefritt lån til nytt ammekufjøs på Elvestad. Fakta: Morten Grøtjorden skal starte opp med ammeku og kjøttfeproduksjon på eiendommen Elvestad i Uvdal. Det planlegges en driftsbygning for 25 kuer med full oppforing av alle kalver. Totalt plass til 50 voksne dyr. Gården disponerer 117 daa dyrka mark. Kostnadsoverslag: Prosjektering kr 25 000 Grunnarbeider kr 444 000 VVS kr 48 400 El -installasjoner inkl brannvarsling kr 155 000 Grunnmur, ferdig bygg kr 1 721 000 Inventar og utstyr kr 150 000 Div uforutsett kr 150 000 Totalsum kr 2 693 400
Finansieringsplan: Tilskudd Nore og Uvdal 10 % kr 269 340 Tilskudd Innovasjon Norge 26 % * kr 700 000 Rentefritt Lån Nore og Uvdal Kommune (14 %)* kr 377 000 Egeninnsats eget arbeid Grunnarbeider (m/ 25 tonns graver, kr 900 x 450 t) kr 405 000 Grunnarbeider og bygg (kr 400 x 624 t) kr 249 600 Egeninnsats egne materialer kr 200 000 Egenkapital kr 500 000 Totalsum Eks mva kr 2 700 000 *Finansieringsplanen er noe revidert etter tilsagn fra Innovasjon Norge datert 8.5.2013. Grøtjorden tar høyde for relativt stor del egeninnsats, deriblant alt grunnarbeid og det meste av betongarbeider. Saksbehandlers vurdering: Storfekjøtt er et prioritert område for Innovasjon Norge. Grøtjorden har søkt og fått innvilget et tilskudd på kr 700 000, dvs. 26 % av kostnad. Etter tilleggssøknad har Grøtjorden presisert at det søkes om rentefritt lån til maksimumsgrensen for offentlig støtte i tillegg til tilskudd. Retningslinjene for næringsfondet jf K-sak 73/10 gir blant annet følgende føringer: Samlet offentlig støtte skal som hovedregel ikke overstige 50 % Inntil 75 % støtte kan gis ved nyetablering, kompetanseutvikling, miljørettede tiltak og prosjekter rettet mot kvinner og ungdom Tilskudd kan normalt gis med inntil 10 % når det oppnås annen offentlig finansiering og inntil 20 % uten annen offentlig finansiering. Investeringslån kan normalt gis med inntil 20 % når det oppnås annen offentlig finansiering og inntil 30 % uten annen offentlig finansiering. Videre sier retningslinjene at investeringslån skal være hovedvirkemiddel ved større investeringer, mens tilskudd benyttes som hovedvirkemiddel ved mindre investeringer. Det er ikke satt noen grense for hva som regnes som et større eller mindre tiltak. De senere årene har kommunen hatt praksis for å rette seg mot øvre tak på offentlig støtte, og dette har resultert i at det oftest er innvilget støtte på 10 % tilskudd, samt 10-15 % rentefritt lån ved utbygginger i landbruket. Årsaken til dette er et ønske om å opprettholde det tradisjonelle landbruket i kommunen. Landbruksnæringen er i en
særstilling der det er veldig høye investerings- og driftskostnader i forhold til inntekt, noe som reduserer lønnsomheten betraktelig. Det legges inn stor arbeidsinnsats i landbruket, og det tas ut forholdsvis liten fortjeneste. Ved å gi et økonomisk bidrag, reduseres investeringskostnadene, og flere tar dermed valget om å fortsette eller øke husdyrdriften. Både lokalt og ikke minst nasjonalt, er det er sterkt ønske om å opprettholde matvaresikkerheten, og bevare det tradisjonelle kulturlandskapet. Dette krever at det offentlige bidrar til å øke investeringslysten. Statens virkemiddelbruk styres gjennom Innovasjon Norge. Nore og Uvdal kommune er en av få kommuner som i mange år har hatt mulighet til å være med å bidra til styrking av landbruket gjennom næringsfondet. Vurdering av finansieringsplan/kostnadsoverslag: Egeninnsatsen var ikke oppgitt med antall timer eller timesats. Det er levert inn spesifikasjon av dette nå i etterkant. Grøtjorden oppgir en timepris for mann med graver på kr 900. Han har spesifisert at han bruker en 25 tonns graver til dette arbeidet. Dette er et høyt anslag i forhold til hva som tidligere er godkjent for egeninnsats. Normalt vil man kunne godkjenne opp til 550 kr for mann med graver. Entreprenørpriser for arbeider med en 25 tonns graver er rundt kr 750 i Nore og Uvdal. Vi kan derfor ikke anbefale at man godkjenner høyere timesats enn kr 750. Det er satt opp en timesats for annet arbeid på kr 400 per time. Normalt godkjennes egeninnsats opp til kr 300 per time dersom man er faglært. Godkjent egeninnsats blir etter dette: Grunnarbeider (m/ 25 tonns graver, kr 750 x 450 t) kr 337 500 Grunnarbeider og bygg (kr 300 x 624 t) kr 187 200 Sum kr 524 700 Total godkjent kostnadsramme for prosjektet er kr 2 570 000 eks mva. Konklusjon: Tiltaket vurderes positivt, og anbefales støtte fra næringsfondet. I tråd med tidligere praktisering anbefales støtte på 10 % kommunalt tilskudd og 14 % rentefritt lån. Innovasjon Norge har bidratt med kr 700 000 til prosjektet, dvs. 26 % av omsøkt kostnad. Samlet offentlig finansiering vil da være 50 %, noe som er i tråd med tidligere praktisering, og retningslinjene for bruken av næringsfondet. Saksbehandler vil gjøre oppmerksom på at retningslinjene for bruken av næringsfondet sier at lån skal tilbakebetales i løpet av tre år. Det faktureres to ganger i året. Med et lånebeløp på kr 360 000, vil dette bety et årlig tilbakebetalingsbeløp på kr 120 000 (kr 10 000 per mnd.). Saksbehandler anbefaler derfor at det gis tillatelse til at lånebeløpet innbetales over 5 år, dvs. kr 72 000 per år.
Rådmannens forslag til vedtak: Hovedutvalget for næring, miljø og kommunalteknikk innvilger Morten Grøtjorden et tilskudd på 10 % av kostnad på kr 2 570 000 eks mva, oppad begrenset til kr 257 000, og et rentefritt lån på 14 % av kostnad, oppad begrenset til kr 360 000. Lånet er avdragsfritt i 3 år og tilbakebetales over de 5 påfølgende år. Midlene utbetales etterskuddsvis mot dokumentasjon av utgifter eks. mva, og i samsvar med godkjent kostnadsoverslag. For egeninnsats må det føres timelister. Det må påregnes at 25 % av tilskuddet holdes tilbake til utbyggingen er ferdig og godkjent. Frist for ferdigstillelse av bygget er satt til 1/7-2016. Virksomheten skal uoppfordret sende årsregnskap til kommunen, fra og med bevilgningsåret, til og med for siste året i avdragsperioden. Dersom dette fravikes påløper et purregebyr på kr 1 000. Det er en forutsetning at prosjektet fullfinansieres. Vedlegg: Kopi av søknad datert 4.2.2013, samt brev datert 23.5.2013
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 12.06.2013 Arkiv : 141/5 og 142/29 Saksmappe : 2013/331 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Linda Johansson Søknad om deling av landbrukseiendom MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 27.06.2013 30/13 Saken gjelder: Søknad om deling av landbrukseiendommen Haugan, Landflåten og Ringputåsen gnr/bnr 141/5, 5 og 142/29. Fakta: Håvard Skarpås søker om å dele eiendommen Haugan, Landflåten og Ringputåsen for salg som tilleggsjord til naboeiendommer. Eiendommen fordeles slik mellom kjøperne: Navn Gnr/bnr Kjøper parsell/eiendom Lars E. Jacobsen 142/6 142/29 (Nedre) Ringputåsen 141/5 Haugan (ikke skogstykket ved tverråe / Heimåsen) Ove Hagen og 141/1 141/5 Heimåsen Anne G. B. Hagen 141/6 Landsflåten For nærmere beskrivelse av fordeling av eiendom og rettigheter vises det til søknadene og vedlagte kart.
Kjøper Lars E. Jacobsen begrunner sitt kjøp med at stykket bnr/bnr 142/29, er tidligere heimseter som ble fraskilt fra Skrepprud i 1928. Heimstykket/Haugan gnr/bnr 141/5 er viktige for Jacobsen på grunn av at hans adkomstvei, ca 600m, går over dette stykket. Grensa mellom Haugan og Skrepprud og også meget uklar uten kjente grensepunkter. Ved å kjøpe parsellen Haugan får eiendommen klare ytre grenser og blir godt arrondert. Jacobsen og også opptatt av å ta vare på dyrka marka og ser denne som en viktig ressurs. Avgjørelsesmyndigheten i saken er delegert til kommunen, jf. delegasjonsbestemmelser gitt av Landbruksdepartementet i forskrift av 30.05.2000 nr. 620 og rundskriv M-6/2003. Saksbehandlers vurdering: Jordloven 12 inneholder et generelt forbud mot å dele eiendommer som er nyttet eller kan nyttes til jord- eller skogbruk. Forbudet mot deling gjelder også forpakting, tomtefeste og liknende leie eller bruksrett til del av eiendom når retten er stifta for lengre tid enn 10 år eller ikke kan sies opp av eieren (utleieren). Kommunen kan gi samtykke dersom samfunnsinteresser av stor vekt taler for det, eller når deling er forsvarlig ut fra hensyn til den avkastning eiendommen kan gi. Selv om en eller begge betingelsene er oppfylt gir ikke dette noe ubetinget rett til å få delingssamtykke, jf. lovens uttrykk kan gi samtykke. Ved avgjørelsen skal det bl.a. tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det skal også tas hensyn til godkjente planer som foreligger for arealbruken etter plan- og bygningsloven og hensynet til kulturlandskapet. Delingsforbudet må videre tolkes i lys av jordlovens formålsparagraf hvor det blant annet fremgår at loven har til formål å legge forholdene slik til rette at jordviddene i landet med skog og fjell og alt som hører til (arealressursene), kan bli brukt på den måten som er mest ganglig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Arealressursene bør disponeres på en måte som gir tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. En samfunnsganglig bruk innebærer også at en tar hensyn til fremtidige generasjoner sine behov, jf. jordloven 1. Det vises også til Landbruksdepartementets rundskriv M-4/2003 og M-35/95. Samfunnsinteresser: Rundskriv M-4/2003 angir hvordan skjønnet skal utøves: Tiltak som har stor verdi for allmennheten eller en større gruppe personer kan representere en samfunnsinteresse av stor vekt. Interessen kan være av økonomisk eller ikke-økonomisk art. Personlige eller private interesser som ikke samtidig innebærer en samfunnsinteresse vil falle utenfor. Fradeling som tar sikte på økt sysselsetting og næringsutvikling på bygdene, kan tillates etter dette alternativet. Andre eksempler kan være etablering av idrettsanlegg, industritiltak og tiltak for å ta vare på verneverdige bygninger. Kan slike tiltak ikke løses tilfredsstillende uten fradeling, kan det være grunnlag for å tillate fradeling etter dette alternativet.
Fradeling kan også tillates etter dette alternativet dersom fradelingen vil bidra til å opprettholde eller styrke bosettingen i et område. Det er en samfunnsinteresse å sikre brukets fremtidige avkastningsevne (driftsøkonomi). Samfunnsinteressen knyttet til det aktuelle tiltaket må derfor veies mot konsekvensene av at eiendommen mister ressurser. En fradeling etter dette alternativet kan bare tillates når en etter en samlet vurdering konkluderer med at samfunnsinteresser av stor vekt taler for deling. Naboeiendommene har per i dag ikke husdyrproduksjon. Parsellene som skal tillegges naboeiendommene har lite dyrka mark, men består i hovedsak av skog og utmark og rettigheter som ligger til disse. Kommunen ser det likevel hensiktsmessig at naboeiendommene får økt sitt ressursgrunnlag. Nore og Uvdal kommune har mye små eiendommer som er vanskelig å drive med økonomisk overskudd. En fordeling av eiendommen Haugen m/flere til naboeiendommene anses som et skritt i riktig retning mot å styrke landbruksdriften og opprettholde bosettingen på disse to eiendommene. Delingen anses på grunnlag av dette å ha samfunnsinteresser av stor vekt. Hensynet til eiendommens avkastning: Kommunen skal også vurdere hvorvidt fradelingen av areal er forsvarlig ut fra eiendommens avkastning. Produktive arealer vil i de fleste tilfeller ikke kunne fradeles uten å komme i strid med hensynet til den avkastning eiendommen kan gi jf rundskriv M-4/2003. Det må imidlertid foretas en konkret vurdering. Landbrukseiendommen Haugan m/flere har per i dag ikke helårsbolig eller driftsbygning egnet for husdyrdrift. Den lar seg derfor ikke drives som selvstendig landbrukseiendom. Ved å dele eiendommen og legge den til to naboeiendommer får disse styrket sitt ressursgrunnlag. Begge eiendommene er bebodd og har et driftssenter. Delingen anses som forsvarlig ut fra hensynet til eiendommens avkastning. Hensynet til landbruket i området og fremtidige generasjoners behov: Ved avgjørelsen skal det bl.a. tas hensyn til om deling kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. En deling av landbrukseiendommen med formål tilleggsjord anses som en styrke for landbruket i området og ivaretar fremtidige generasjoners behov. Hensynet til kulturlandskapet: Det er ikke noe som tilsier at en deling vil være til ulempe for kulturlandskapet. Konklusjon: Deling av landbrukseiendommen Haugan m/ flere vil styrke ressursgrunnlaget på naboeiendommene. Delingen anses som forsvarlig ut fra eiendommens avkastning og har samfunnsinteresser av stor vekt.
Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av jordlovens 12 innvilger Nore og Uvdal kommune søknad om deling av landbrukseiendommen, gnr/bnr 141/5, 6 og 142/29 med formål tilleggsareal til naboeiendommene Land gnr/bnr 141/1 og Skrepprud gnr/bnr 142/6. Vedtaket fattes etter en samlet vurdering av momentene i saken. Delingen har samfunnsinteresser av stor vekt, og delingen anses som forsvarlig ut fra eiendommens avkastning. Delingssamtykke etter jordloven gis med forbehold om positivt vedtak etter plan- og bygningsloven. Vedlegg: Søknad datert 10.4.2013 Søknad datert 4.6.2013
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 19.06.2013 Arkiv : 5/90 Saksmappe : 2012/451 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Kari Huseby Søknad om dispensasjon for tilbygg til hytte. Høk, tomt nr.71, gnr.5, bnr.90. MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 27.06.2013 31/13 Saken gjelder: Søknad om dispensasjon fra bestemmelse om mønehøyde, 1 etasje og bruksareal. Gjelder hytte på Høk, tomt nr. 71, gnr.5, bnr.90 i Uvdal. Viser til søknad om dispensasjon datert 29/5-2012, mottatt 3/1-2013 Fakta: Tomt nr 71 ligger innenfor reguleringsplan for Høk-området, vedtatt 12/5-1999 med plannr. 1999820. En del av hytten vil ved oppløft få mønehøyde på 5,346m i flg byggetegningene. Oppløftet gir målbar 2 etg og gir et bruksareal fordelt på etasjene på henholdsvis 92,2 m2 i 1 etasje og 24,2 m2 i 2 etg, til sammen 116,4 m2. Tiltakshaver fremmer følgende begrunnelse for dispensasjonen: I forbindelse med utvidelse av hytten søkes det om maksimal mønehøyde fra 5,0 til 5,5 m. Tomten ligger i skrånende terreng hvor tomten er trauet ut i bakkant og eksisterende hytte ligger godt inn i terrenget Det er ingen naboprotester til søknaden Det er gitt flere dispensasjoner på feltet når det gjelder høyde og størrelse De har forstått at det arbeides med en revidering av gjeldene reguleringsplan mht til høyder og størrelser. Eksisterende hytte er oppgitt til å være på 88,0 m2
Søknad om dispensasjon er ikke sendt til høring hos Fylkesmannen da tiltaket vurderes til ikke å ha vesentlig betydning for regionale eller nasjonale interesser. I tråd med Fylkesmannens generelle retningslinjer vurderes saken ut i fra lokale interesser og om den kan ha negative virkninger ut fra lokale miljøverdier. Tiltaket behandles for dispensasjon etter 3 forhold i reguleringsplanbestemmelsene B.1 og B.2 som sier: Maksimal boflate: (100 m2) Antall etasjer: (1) Mønehøydebestemmelser: (5,0m) Saksbehandlers vurdering: Dispensasjonsspørsmålet behandles etter kapittel 19 i Plan- og bygningsloven. I henhold til 19-2 kan dispensasjon ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene ved en samlet vurdering. Tomt nr.71 er bebygd og ligger på en gjennomsnitts høydekote på 1033 m.o.h. Omkringliggende naboer har henholdsvis høydekote, byggeår og bruksareal: Tomtene nord: gnr. 5/ bnr.69, gnr.5/ bnr.70 og gnr.5/bnr.7, ca 1041 m.o.h og er alle 3 eldre tomter med oppføring på slutten av 90-tallet. Arealet på hyttene er henholdsvis 137 m2, 87 m2 til 91m2 BRA. Tomtene ved siden av: gnr.5/ bnr.73, gnr.5/ bnr.89, ca. 1031moh, er av eldre dato med oppføring på slutten av 1990 tallet og har BRA på 86m2 og 88,0m2 Tomtene sør: gnr.5/ bnr.94, gnr 5/ bnr.79 og gnr.5/ bnr.130 ligger på ca.1024 m.o.h hvorav 2 av hyttene er ført opp på slutten av 90 tallet med bruksareal på henholdsvis 100m2 og 80 m2. Den siste hytten er oppført i 2012 på 107 m2 med 1 målbar etasje. I vedtaket på sistnevnte byggetillatelse blir det orientert om at tilsyn må påregnes. I hovedsak er alle hyttene ovenfor, ved siden av og nedenfor, hytter av eldre dato med 1 målbar etasje og mønehøyde inntil 5,0 m. På tomt oppført i 2012 ble det innvilget dispensasjon for en mønehøyde på 5,1 m under forutsetning av bygningen kun hadde 1 målbar etasje. Det ble også innvilget dispensasjonen for areal med utgangspunkt i en praksis med aksept for 10% for avvik av areal. Praksis for aksept av 10 % avvik opphørte i 2013. I nedre og ytterste del av Høk feltet er det for noen av tomtene dispensert for mønehøydebestemmelsene pga beliggenheten. Med unntak av sistnevnte tomter er det en restriktiv holdning til å dispensere fra mønehøyde og etasje bestemmelsene i området. Etter at disse dispensasjonene ble gitt er plan- og bygningsloven revidert. Etter revideringen av loven skal nye dispensasjonssaker behandles restriktivt. Som høydekotene tilsier ligger hyttene i skrånende terreng med en høydeforskjell på bakkeplan fra omsøkt hytte til tomtene ovenfor på ca. 8,0 m. Selv om høydeforskjellen er stor og en hytte med mønehøyde på 5,5 m ikke vil forstyrre utsikten for hyttene ovenfor og muligens heller ikke ved siden av, er hyttene i denne delen av Høkfeltet i hovedsak av eldre dato og med lave 1 etasjes bygninger. Omsøkte hytte vil med oppbygget endre dette helhetsinntrykket.
Eksisterende hytte har et areal på 88,0 m2. Som nevnt for tiltakshavere tidligere har tomten utbyggingsmuligheter i form av tilbygg i vinkel- eller som forlengelse av hytten. Da kan ønske om større plass imøtekommes. Kommunen har ikke praksis for å anbefale dispensasjon for mønehøyde, målbar 2 etasje og bruksareal i en og samme sak. Det er ikke kjent for kommunen at det nå arbeides med reguleringsbestemmelser for Høk med endring av størrelse og mønehøyder. Området er undersøkt i DN sin naturbase og Artsdatabankens artskart. Det er ikke registrert naturtyper eller arter i nær tilknytning til omsøkte tomt som er viktige for å opprettholde naturmangfoldet.det er ikke påvist potensielle effekter på naturmangfold dersom dispensasjonen innvilges. Kravet om kunnskapsgrunnlaget i naturmangfoldloven 8 er oppfylt, og 9 føre-var-prinsippet tillegges derfor liten vekt. Siden det ikke er påvist potensielle effekter på naturmangfold, vurderes det ikke nødvendig å foreta vurderinger etter naturmangfoldlovens 11 og 12. Tiltakshavers begrunnelser for dispensasjon er argument som i seg selv ikke er tilstrekkelig nok for å gi dispensasjon. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes i denne saken til ikke å være klart større enn ulempene. En eventuell dispensasjon som omsøkt kan medføre uheldig presedens innenfor reguleringsplanen spesielt og kommunen generelt. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen å anbefale at søknad om dispensasjon for bestemmelser om mønehøyde, målbar 2.etasje og bruksareal for tomt nr. 71 på gnr.5, bnr.90, avslås. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad av 29/5-2013 for gnr.5, bnr.90 om dispensasjon fra reguleringsplan Høk med bestemmelser for økt mønehøyde, 2 målbare etasjer og større bruksareal. Avslaget begrunnes med at reguleringsplanen tilsidesettes dersom dispensasjonen innvilges. Fordelene ved tiltaket vurderes til å ikke være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Avslaget begrunnes også med fare for presedens virkning. Vedlegg: Søknad om dispensasjon datert 29/5-2013 Byggetegninger Saksdokumenter: Sakens øvrige dokumenter
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 19.06.2013 Arkiv : 25/2/7 Saksmappe : 2013/360 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Hilde Mari Loftsgård Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for oppføring av tilbygg til hytte på gnr. 25, bnr. 2, fnr. 7 - Imingfjell MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 27.06.2013 32/13 Saken gjelder: Søknad om dispensasjon fra arealformålet og plankravet i kommuneplanens arealdel for tilbygg til hytte på gnr. 25, bnr. 2, fnr. 7 på Imingfjell. Søknaden er datert 15.04.2013 og er mottatt i kommunen 16.04.2013. Fakta: Roar Hennum søker i brev datert 15.04.2013 om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for tilbygg til hytte på gnr. 25, bnr. 2, fnr. 7 på Imingfjell. Den aktuelle hytta ligger ved Langeliseter ca. 450 meter nord for Sønstevann, omtrent 1120 meter over havet. Dette området er i kommuneplan fra 2000 avsatt til LNF-område (landbruk, natur- og friluftsområde). Tilbygget er derfor i strid med kommuneplanen. Tiltaket som omsøkes innebærer å rive hyttens eksisterende inngangsparti og flytte dette mot vest og utvide arealet med ca. 2 m2. Videre vil overbygget terrasse på 9 m2 mot syd bli revet og erstattet med et tilbygg på 16,3 m2. Det vil også bli mindre fasademessige endringer som utskifting av vinduer og ny utvendig panel. Hytta vi etter tilbygg har et bebygd areal (BYA) på 83,6 m2 (en økning på 9,7 m2). Bruksareal (BRA) vil etter tilbygg være på 74,1 m2 (en økning på 14,3 m2). Soveromsareal vil ikke endres. Mønehøyden på tilbygget er lik som på eksisterende hytte.
Søker begrunner søknaden med følgende: Utvidelsen er svært begrenset med 14,3 m2 BRA. Soveromsareal utvides ikke. Hyttas areal ligger godt under arealbegrensningen på 100 m2 BRA. Likebehandlingsprinsippet: Det vises til at det er gitt flere tillatelser til utvidelser av hytter i området de senere år. Utvidelsen gjør hytta mer hensiktsmessig for bruker, og øker bygningens estetiske karakter. Søknaden er nabovarslet. Det er ikke mottatt merknader. Søknaden ble 30.04.2013 sendt på høring til regionale og statlige myndigheter hvis saksområde vurderes å bli direkte berørt, jf plan- og bygningslovens 19-1. Den ble sendt på høring til Fylkesmannen i Buskerud, Buskerud Fylkeskommune, NVE og Villreinnemnda for Hardangerviddaområdet. NVE har ikke kommet med uttalelse innen tidsfristen. Fylkesmannen i Buskeruds uttalelse er datert 14.05.2013, mottatt i kommunen 23.05.2013. Fylkesmannen sier at eiendommen ligger i et åpent og sårbart område med stor verdi for allmenne natur- og friluftsinteresser, og ligger nær villreinens leveområder på Hardangervidda. Saken gjelder imidlertid en beskjeden utvidelse. Fylkesmannen antar at dette tiltaket ikke vil ha nevneverdige virkninger for de allmenne interessene. Kommunen må vurdere om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser og ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Buskerud Fylkeskommune har uttalt seg i brev datert 13.05.2013, mottatt i kommunen 14.05.2013. De kan ikke se at tiltaket har virkninger av regional karakter. Villreinnemda for Hardangerviddaområdet har uttalt seg i mail datert 29.05.2013. Villreinnemda viser til uttalelse de har gitt i sak 13/55 (nabohytten). Villreinnemda har ingen merknader til tiltaket ut ifra villreinhensyn. Saksbehandlers vurdering: Dispensasjonsspørsmålet behandles etter kapittel 19 i plan- og bygningsloven. I henhold til 19-2 kan ikke dispensasjon gis dersom hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene ved en samlet vurdering. Loven angir således to kumulative vilkår som begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsene det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I utgangspunktet må dispensasjonen være en fordel for allmennheten, ikke private interesser. Av plan- og bygningslovens 19-1 følger det at dispensasjon krever grunngitt søknad. Det skal beskrives hvilke forhold det søkes dispensasjon for og angis begrunnelse for dispensasjonssøknaden. Innholdskravet til søknaden vurderes å være oppfylt.
Kommunen har i senere tid gitt dispensasjoner innenfor rammen av hva kommuneplanens arealdel med bestemmelser tillater, så lenge det ikke er til hinder for allmennhetens rett til fri ferdsel eller i konflikt med andre interesser. Den aktuelle hytten vil etter oppføring av tilbygget ligge innenfor rammen for hva føringer til bestemmelser til kommuneplanen tillater (maksimalt 100 m2 BRA for eksisterende byggeområder uten plan på snaufjellet). Hytten ligger i nær tilknytning til område regulert til fritidsbebyggelse. Det er således forholdsvis mange hytter i det omkringliggende areal. Tilbygget skal ikke øke hyttas overnattingskapasitet, og utvidelsen er beskjeden. Grunnet dette, og det faktum at tomten allerede er bebygd, vurderes tiltaket til å ikke medføre negative konsekvenser for friluftsinteresser utover dagens situasjon. Tilbygget vurderes heller ikke til å medføre negative endringer av landskapsbildet. Tomta inngår i sone C, Fjell og annen utmark i regional plan for Hardangervidda. Retningslinjene i planen sier følgende om fritidsbygg 3.3, annet ledd: Fritidsbebyggelse: Det tillates ikke nye fritidsbygg. Det kan gis tillatelse til ombygging og mindre tilbygg på eksisterende bygg, samt riving av gamle for oppføring av nye liknende størrelse. Rammene fastsettes endelig i kommuneplanene. Tilbygget vurderes således ikke å være i strid med regionalplanen. Tiltaket vurderes å ikke medføre nevneverdig kapasitetsøkning, og derav ikke betydelig økt ferdsel som potensielt kunne kommet i konflikt med villreinen. Området er undersøkt i DN sin naturbase og Artsdatabankens artskart. Det er ikke registrert naturtyper eller arter i området som er viktige for å opprettholde naturmangfoldet. Derfor er det ikke påvist potensielle effekter på naturmangfold dersom dispensasjonen innvilges. Kravet om kunnskapsgrunnlaget i naturmangfoldloven 8 vurderes dermed oppfylt, og føre-varprinsippet i 9 tillegges mindre vekt. I henhold til 10 skal den samlede belastningen økosystemet blir eller er utsatt for vurderes. Tilbygg på eksisterende hytte vurderes å ha begrenset påvirkning på naturmangfoldet. Det vurderes ikke nødvendig å foreta vurdering etter naturmangfoldloven 11-12. Etter en samlet vurdering av saken vil administrasjonen anbefale at dispensasjon for tilbygg kan innvilges. Tomta er allerede bebygd, og tilbygget vil ikke forringe allmenne natur- og friluftsinteresser. Størrelse på hytta er i tråd med føringer til bestemmelser til kommuneplanens arealdel, og tiltaket vurderes ikke å påvirke villreinen negativt. Kravene i plan- og bygningslovens 19-2 vurderes å være oppfylt. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra LNF-formålet i kommuneplanens arealdel/ krav om plan for oppføring av tilbygg til hytte på gnr. 25, bnr. 2, fnr. 7 på Imingfjell. Søknad er datert 15.04.2013, situasjonsplan er datert 15.04.2013 og tegninger er datert 15.04.2013. Dispensasjonen begrunnes med følgende: - Hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra eller hensynene i lovens formålsbestemmelse vurderes ikke å bli vesentlig tilsidesatt. - Tiltaket vil ikke være til vesentlig ulempe for allmennheten eller naboeiendommer. - Tiltaket vil ha liten negativ effekt på landskapsbildet. - Det er ikke påvist potensielle effekter av tiltaket på naturmangfold eller villrein.
Det vises for øvrig til saksbehandles vurdering. Dispensasjonen har en varighet på 3 år fra vedtaksdato. Byggearbeider må ikke iverksettes før byggesøknad er sendt kommunen og denne er behandlet og innvilget etter Plan- og bygningsloven 20-2. Vedlegg: 1. Søknad datert 15.04.2013 inkl. tegninger og situasjonskart. 2. Kommunens oversendelsesbrev datert 30.04.2013 3. Uttalelse fra Buskerud Fylkeskommune datert 13.05.2013 4. Uttalelse fra Fylkesmannen i Buskerud, datert 14.05.2013 5. Uttalelse fra Villreinnemda for Hardangerviddaområdet datert 29.05.2013 6. Kart Saksdokumenter: Sakens øvrige dokumenter
Nore og Uvdal kommune Rødberg : 19.06.2013 Arkiv : 5/98 Saksmappe : 2013/142 Avd. : Næring, miljø og kommunalteknikk Saksbehandler : Hilde Mari Loftsgård Klage på rammetillatelse for hytte og uthus på gnr. 5, bnr. 98 - Dagalifjell hyttegrend MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak Hovedutvalg næring, miljø og kommunalteknikk 27.06.2013 33/13 Saken gjelder: Klage på rammetillatelse for hytte og uthus på gnr. 5, bnr. 98 i Dagalifjell hyttegrend. Klage er datert 08.05.2013, mottatt i kommunen 13.05.2013. Merknader fra ansvarlig søker er datert 05.06.2013, mottatt samme dato. Fakta: Det ble i delegert sak 59/13, datert 11.04.2013 innvilget rammetillatelse for hytte og uthus på gnr. 5, bnr. 98 i Dagalifjell hyttegrend. Hytta det er gitt rammetillatelse til har et bruksareal (BRA) på 115 m2, og bebygd areal (BYA) på 144 m2. Takvinkelen er på 27 grader. Mønehøyden er 5,1 meter på høyeste punkt. Hytta er i en etasje. Tegningene/ terrengprofilene er datert 21.01.2013. Situasjonsplan er datert 14.02.2013. Uthuset har et BYA på 13,5 m2. Takhøyden er under 1,89 meter, noe som medfører at uthuset ikke har målbart areal (bruksareal). Takvinkelen er på 27 grader og mønehøyden 2,9 meter. Tegning er datert 28.12.2012 og 18.03.2013. Tomta inngår i reguleringsplanen for området Dagalifjell hyttegrend, godkjent 02.05.1994.
Klage på delegert vedtak 59/13 er datert 08.05.2013 og er mottatt i kommunen 13.05.2013. Klagen stemplet 10.05.2013 av posten. Vedtak er iflg. dato med signatur sendt ut 19.04.2013. Klagen gjengis delvis: Dagalifjell hyttegrend består av 33 tomter. 32 tomter er pr. i dag bebygd, den siste for 10 år siden. Arealbegrensninger: Tiltaket er av kommunen godkjent med et areal på 157,5 m2 BYA. Under byggeprosessen var gjeldende arealgrense på 125 m2 inkl. uthus det areal som bygningen opptar av terrenget. Som siste hyttebygger på gnr. 5, bnr. 105 ble klagers tomt bebygd med hytte på 125 m2 BYA og 109 m2 BRA. Uthus kunne ikke tillates på grunn av arealbegrensningen. Sameiet Dagalifjell hyttegrend ble på årsmøtet i påsken 2013 enige om at reguleringsplanen fortsatt skulle ha en arealgrense på 125 m2 inkl. uthus. Da reguleringsplanen ble diskutert ble det nevnt at et par hytter var bygd over arealgrensen. Dette ble kommentert som arbeidsuhell hos kommunen. De kommunale retningslinjene for bebygget areal over tregrensen er 100 m2 uten mulighet for uthus. Alle hyttene i Dagalifjell hyttegrend ligger over tregrensen. Kommunen har gitt rammetillatelse for en hytte med lengde ca. 24 meter. Ca. 4 meter utgjør takoverbygd terrasse med halvvegg mot enden nordvest. Dette er svært dominerende og naboene mister verdifull utsikt. Klager mener vedtaket må endres. Det kan ikke bygges takoverbygd terrasse, samt at uthus ikke bygges for å oppnå arealgrensen i henhold til reguleringsplanen, les BYA. Plassering i terrenget: Klagers hytte ble senket ca. en meter i terrenget for å gi utsikt til hyttene bak. Dette ble også gjort for nabohyttene. Gnr. 5, bnr. 97 ble også senket for å gi hyttene bak utsikt. Omsøkte hytte må senkes i terrenget til lik kotehøyde som gnr. 5, bnr. 97. Tiltaket må senkes i terrenget til lik mønehøyde som naboen med hensyn til utsikt for hyttene bak. Klager mener vedtaket må endres. Mønehøyde i terrenget må være lik som nabohytten gnr. 5, bnr. 97 for at hyttene bak kan beholde noe utsikt over fjellet. Ansvarlig søker og tiltakshaver fikk mulighet til å uttale seg til klagen, jfr. brev datert 24.05.2013. Ansvarlig søker uttalte seg i brev datert 05.06.2013. Ansvarlig søker skriver at tiltaket er i samsvar med reguleringsbestemmelsene og ser ingen grunn til å endre på takoverbygget. Hytta er plassert i terrenget med hensyn på skjæringer og fyllinger og er godt tilpasset topografien på eiendommen. Hytter som ligger høyere eller lavere på grunn av topografien vil derfor ikke være et naturlig sammenlikningsgrunnlag hva høydeplassering angår.
Klagesaken må nå behandles i hovedutvalg for Næring, miljø og kommunalteknikk (NMK). Hvis hovedutvalget stadsfester administrasjonens vedtak av 11.04.2013 (ikke tar klagen til følge), vil saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for endelig avgjørelse. Saksbehandlers vurdering: Klagen er mottatt innenfor frist for å fremsette klage. Klagen skal behandles med hjemmel i lov om Planlegging og byggesaksbehandling 1-9, jfr. Forvaltningslovens kapittel VI. 1-9. Forholdet til forvaltningsloven og klage Forvaltningsloven gjelder med de særlige bestemmelser som er gitt i denne loven. Det kan i byggesaken ikke klages på forhold som er avgjort i bindende reguleringsplan eller ved dispensasjon, og hvor klagefristen for disse vedtakene er utløpt. Dersom det finnes hensiktsmessig, kan klagen realitetsbehandles i stedet for å avvises... Forvaltningslovens kapittel VI inneholder detaljerte bestemmelser med hensyn på klagebehandlingen. I henhold til fvl 33, andre ledd skal underinstansen foreta de undersøkelser klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet. Dersom underinstansen ikke finner grunn til å endre sitt vedtak skal saken sendes klageinstansen, jfr. fvl 33, fjerde ledd. Saksbehandler går ikke nærmere inn på de andre reglene i fvl kapittel VI her, men viser til at de alminnelige regler for saksbehandling gjelder også ved klagebehandling. Første del av klagen forholder seg til hyttas areal. Klager hevder at den er for stor sett i henhold til reguleringsbestemmelsene for området. Bestemmelsene sier at tomta kan bebygges med inntil 125 m2, uthus inkludert. Reguleringsbestemmelsene i de aller fleste reguleringsplanene i Nore og Uvdal kommune samt kommuneplanbestemmelsene relaterer seg til bruksareal (BRA). I de tilfellene der arealtype ikke er spesifisert (gjelder noen gamle planer) så tolkes arealbegrensningen som bruksareal. I vedtak datert 30.12.1997 som er byggetillatelse for hytte på gnr. 5, bnr. 97 (nabotomta) fremgår det at denne hytta har et BRA på 100 m2 som er innenfor reguleringsbestemmelsenes krav som er 125 m2. Det vises altså også her (for 16 år siden) til at arealbegrensningen leses som bruksareal. I henhold til kommunens praksis i forhold til arealbegreper er det i denne planen tillatt med et bruksareal på inntil 125 m2 inkl. uthus. Hytta det er gitt rammetillatelse for har et BRA på 115 m2. Det er i tråd med bestemmelsene. Uthuset har ikke BRA jfr. målereglene. Kommunen kan derfor ikke se at hytta går ut over reguleringsplanens begrensning med hensyn på areal. Hva Sameiet Dagalifjell hyttegrend vedtar får ikke betydning for hvordan reguleringsplanen skal tolkes i kommunen. Kommunen forholder seg til
reguleringsplanen med bestemmelser. Om kommunen har gitt tillatelser ut over planens begrensninger er dette etter konkrete vurderinger. Kommunen har vurdert den omsøkte hyttas plassering med hensyn på høyde. Hytta vurderes å være godt plassert i terrenget. Kommunen har forståelse for at det oppfattes uheldig å få en hytte foran seg. Det vil nødvendigvis begrense utsikten. Det er imidlertid noe en må påregne i et hyttefelt. Hytta er etter kommunens vurdering innenfor rammene i reguleringsplanen. Administrasjonen kan ikke se at det fremsettes momenter i klagen som medfører at vedtak i delegert sak 59/13 bør omgjøres. Hvis klagen ikke tas til følge vil saken bli oversendt Fylkesmannen i Buskerud for endelig avgjørelse. Rådmannens forslag til vedtak: Klage av 08.05.2013 fra Kari og bernhard Talgøe tas ikke til følge. Vedtaket hjemles i Lov om planlegging og byggesaksbehandling 1-9, jfr. forvaltningslovens kap. VI. Vedtak datert 11.04.2013 delegert sak 59/13 opprettholdes. Med hjemmel i Plan- og bygningsloven 20-1, jfr. 21-4 fjerde ledd gis rammetillatelse for oppføring av hytte og uthus på eiendommen gnr. 5, bnr. 98, Dagalifjell hyttegrend. Tegningene/ terrengprofilene er datert 21.01.2013. Situasjonsplan er datert 14.02.2013. Tegning av uthus er datert 28.12.2012, presisert 18.03.2013. I samsvar med søknadene gis følgende foretak ansvarsrett innenfor sine respektive fagområder: Vårdal Arkitekter AS SØK PRO, t.t.kl. 1 Estetikk og funksjon, statikk og fysikk Det gis samtidig lokal godkjenning av foretaket, jfr. Forskrift om byggesak kap. 9. Tiltaket kan ikke igangsettes før det er gitt igangsettingstillatelse. Rammetillatelsen gis på følgende vilkår: Bygningen skal plasseres i terrenget i samsvar med reguleringsplanen for området. Endring av plassering eller møneretning kan ikke skje før det er innvilget tillatelse til dette. Arbeidene skal prosjekteres i samsvar med tillatelsen og i samsvar med - Reguleringsplan og -bestemmelser for området. - Plan og bygningsloven m/tilhørende forskrifter. - Forurensningsloven m/tilhørende forskrifter. Eksisterende busker og trær skal søkes bevart. I den grad det er mulig skal tomta opprettholde sin naturlige vegetasjonsform. Skjemmende skjæringer, fyllinger og henlegging av utgravde masser skal unngås. Tillatelsen har en varighet på 3 år.
Saken oversendes Fylkesmannen i Buskerud for endelig behandling. Vedlegg: 1. Reguleringsplan med bestemmelse 2. Merknader til klage (fra ansvarlig søker) datert 05.06.2013 3. Brev fra kommunen datert 24.05.2013 4. Klage datert 08.05.2013 5. Delegert vedtak 59/13 6. Tegninger Saksdokumenter: Sakens øvrige dokumenter