4/03 4/03 4/03 markedsrapport næringseiendom www.nnm.no <
Innhold 2 Leder... 2 Oppsummering... 3 1. Investering i næringseiendom.. 3 Innledning... 3 Konjunkturutvikling... 3 Renter... 4 Generelle eiendomsforhold... 4 Leiemarkedet generelt... 5 2. Leiemarkedet... 7 2.1 Oslo sentrum... 7 2.2 Oslo indre vest... 7 2.3 Oslo indre nord... 7 2.4 Oslo indre øst/indre syd.. 8 2.5 Oslo ytre vest... 8 2.6 Oslo ytre nord... 8 2.7 Oslo ytre øst... 8 2.8 Oslo ytre syd... 8 2.9 Øvrige Stor-Oslo... 8 Leieprisanslag... 10 Kontor... 10 Lager... 10 3. Leiemarkedet historisk... 11 4. De største eiendomsselskapene... 12 4.1 Nøkkeltall... 13 Om Norsk Nærings Megling... 14 Lysere tider! Konjunkturutsiktene er lysere enn på lenge. Både norske og internasjonale økonomiske nøkkeltall og indikatorer peker oppover. Historisk har det eksister sterk korrelasjon mellom leieprisutvikling og utviklingen i aksje- og arbeidsmarkedet. Vi har tidligere sagt at leiemarkedet sannsynligvis ikke vil stige før børsen har vist minst ett års stabil oppgang. Spørsmålet nå er hvor raskt kan ledigheten i næringsbygg minske og leieprisene øke som følge av en eventuell konjunkturoppgang. Etter forrige bunnpunkt tok det 4-5 år før arealledigheten og prisene var på samme nivå som før de begynte å falle. Denne gangen vil det sannsynligvis ta kortere tid! Leiemarkedet preges nå av vedvarende høy ledighet. Det inngås få kontrakter, men det merkes at mange ønsker å bli ferdige før jul. De kontraktene som inngås samt pågående forhandlinger indikerer at leienivået har flatet ut. I salgsmarkedet er temperaturen en annen. Det er fortsatt høy aktivitet. Flere store finansielle transaksjoner er gjennomført i ett marked der etterspørselen er større enn tilbudet. Yield nivået på attraktive eiendommer med 15 års kontrakter med solide leietakere er presset under 6,5%. Så lenge rentenivået er på dagens lave nivå, vil prisene i salgsmarkedet forbli høye! Vi benytter også anledningen til å ønske GOD JUL, og ett godt nytt eiendomsår. Denne markedsrapporten finner du også på internett: www.nnm.no
4/033 Oppsummering Konjunkturer - BNP vekstestimater fortsetter å stige i Norge - Arbeidsmarkedet viser tegn til avtagende ledighetsvekst - Sentralbanken har endret sitt inflasjonssyn til nøytralt - Rentekurven er tilnærmet uendret -Fortsatt sterk konjunkturutvikling i USA Eiendom -Vedvarende høy arealledighet -Få leietransaksjoner er inngått - Flat leieprisutvikling i alle segmenter - Høy aktivitet i salgsmarkedet - Rekordlav yield - Lav byggeaktivitet i næringseiendomsmarkedet 1. Investering i næringseiendom Innledning Oslo Børs steg videre i 4. kv. og det er stadig flere tegn på at den positive internasjonale konjunkturutviklingen vil fortsette. Forventingsindikatorer for husholdningenes og bedriftenes økonomi har steget i løpet av 4. kvartal. Denne optimismen kombinert med et fordelaktig rentemarked har ført til at det har vært høy aktivitet i salgsmarkedet i høst. Det er gjennomført flere store transaksjoner og yielden er presset ned til rekordlave 6.4%. Det er fremdeles nesten utelukkende syndikater som er på kjøpersiden. Kontorarealledigheten er trolig i overkant av 11%. Dette er en oppgang på 1% poeng siden årsskiftet. Leieprisfallet har flatet ut og leieprisene ligger på samme nivå som 3. kvartal. Konjunkturutviklingen USA og Japan USA fortsetter å vise solid fremgang og BNP veksten steg markant i 3. kvartal. Det er fremdeles privat og offentlig konsum som er hovedbidragsyterne til denne veksten. Forventningsindikatorene til næringslivet og husholdningene viser fortsatt økende positiv fremtidstro. Nylig vedtatte skattekutt forventes å påvirke privat etterspørsel positivt. I næringslivet er kapasitetsutnyttelsen fremdeles lav. Det forventes dermed at arbeidsledigheten vil fortsette å være på ca. 6 % og investeringstakten vil forbli lav. Tall for nye ledige har vist en klar avtagende tendens. Handelsbalansen til USA gir fortsatt grunn til bekymring. Underskuddet i utenriksøkonomien vil snart tilsvare 5% av BNP. Dette innebærer at dollaren sannsynligvis vil svekkes ytterligere. I Japan viser husholdningen endelig tegn til økt kjøpelyst. Obligasjonsrentene i landet har steget. Noe som er et solid tegn på at markedet forventer vekst. Det kan derimot ikke forventes solid vekst i nærmeste fremtid. Til det er de strukturelle problemer innenlands for omfattende. Eurolandene Europeiske aksjemarkeder og de lange rentene har steget. Få økonomiske data understøtter derimot denne optimismen. Konkurranseutsatt sektor har blitt rammet av appresiering av euro mot dollar. Vedvarende høy arbeidsledighet fortsetter å påvirke husholdningenes etterspørsel og det er foreløpig ingen tegn til at investeringer fra industrien er i ferd med å ta seg opp. Likevel har det vært en liten bedring i industriens forventningsindikatorer og det er tegn til avtagende ledighetsvekst. Norge Oslo Børs har steget marginalt siden sist rapport og indeksen har stabilisert seg på et nivå rundt 160 poeng(fig. 2). Tendensen til oppgang i norsk økonomi blir stadig tydeligere. I følge Norges Banks Inflasjonsrapport nr. 3. er BNP vekstanslagene for 2004 og 2005 økt til henholdsvis 3% og 2,75%. For 2006 forventes veksten å bli 2,25%. Det private forbruket steg markant i 2. og 3. kvartal. Det markerte rentefallet ventes å stimulere til fortsatt økt privat forbruk. Etterspørselen fra husholdninger blir trolig den viktigste drivkraften i norsk økonomi fremover. Dette understøttes av TNS Gallups undersøkelse for 3. kvartal som viser at tiltroen til landets og egen økonomiske utsikter har økt. I næringer som leverer varer og tjenester til private husholdninger er det utsikter til relativ høy vekst. Et annet tegn på økt optimisme er at boligprisene har fortsatt sin stigende tendens. Arbeidsledigheten har steget utover høsten men veksten er avtagende. I 2004, 2005 og 2006 forventer Norges Bank at sysselsetting kun vil vokse med henholdsvis 0,25%, 1%, og 0,5%. Årsaken til de lave estimatene er det høye kost-
Investering i næringseiendom forts. 4 nadsnivået og ledig kapasitet i flere sektorer. Først i 2005/2006 er det utsikter til ny vekst. Konkurransen fra lavkostland vil føre til at stadig flere bedrifter flytter produksjonen ut. Utviklingen i Kina vil forsterke denne tendensen. Økt internasjonal aktivitet har ført til noe økt eksport. Særlig gjelder dette produsenter av innsatsvarer. I 2004 forventes det også økte investeringer i oljesektoren. Fig 1: BNP vekst (%) Fig. 3: Arbeidsledighet og inflasjon (KPI) 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 0,5 0 apr. 1997 Arbeidsledighet i % Inflasjon i % okt. 1997 apr. 1998 okt. 1998 apr. 1999 okt. 1999 apr. 2000 Sentralbanken har nylig utgitt sin rapport om finansiell stabilitet. Rapporten viser at husholdningenes gjeld øker kraftig og langt sterkere enn veksten i disponibel inntekt. Dersom denne utviklingen fortsetter vil gjeldsbelastningen i 2005 passere nivået fra forrige bankkrise. Dette vil øke husholdningenes sårbarhet for økonomiske forstyrrelser. Likevel vurderer Norges Bank at utsiktene for finansiell stabilitet er bedre enn for et halvt år siden. 2001 2002 * 2004* 2005* 2006 BNP vekst Norge 1,4 1,3 0,75 (0,5) 3,0(2,25) 2,75 (2,5) 2,25 BNP vekst USA 0,3 2,4 2,75 (2,3) 3,5 (3,75) 3,25 (3,5) 3,25 BNP vekst EMU 1,5 0,8 0,5 (0,6) 1,5 (2,0) 2,5 (2,5) 2,5 Kilde: Norges Bank. * Estimat Norges Bank Inflasjonsrapport nr.3. Tall i parentes viser tall fra inflasjonsrapport nr. 2. Fig. 2: Børsutvikling 230 Kilde: Bloomberg 210 190 170 150 130 110 90 Oslo Børs Hovedindeks 70 Eiendomsindeks Oslo Børs 50 1997 1998 1999 2000 2001 2002 okt. 2000 apr. 2001 okt. 2001 apr. 2002 Kilde: Bloomberg okt. 2002 apr. okt. Renter Både de lange og korte rentene har holdt seg stabile siden sist rapport (se fig 5 og 6). Det ble ikke fattet vedtak om å endre renten på Norges Banks hovedstyremøte 29. oktober. Norges Banks styringsrente, foliorenten, opprettholdes dermed på 2,5 prosent. Visesentralbanksjef Jarle Bergo sier at med en foliorente nå på 2,5 prosent ser Norges Bank det som like sannsynlig at inflasjonen på to års sikt blir høyere enn 2 prosent som at den blir lavere. Dette innebærer at rentene bør ligge på dagens nivå godt inne i 2004. Deretter forventes det at rentene vil utvikle seg i takt med utenlandske renter. Generelle eiendomsforhold Den høye aktiviteten i investormarkedet fortsatte i 4. kvartal og som ventet har yielden blitt presset videre nedover. I Nydalen ble nylig lokalene til Politiets Sikkerhetstjeneste(PST) solgt for MNOK 312 som tilsvarer yield på 6,45%. PST har inngått en 20 års leieavtale og bygget er foreløpig ikke oppført. Drammensveien 144 er solgt for MNOK 263 som tilsvarer yield i underkant av 6,3%. Bygget er nyrehabilitert og Hafslund ASA har en 15 års 100% barehouse leiekontrakt. Både leieinntekter og finansiering er i Euro. Begge eiendommene ble solgt til kommandittselskaper. Steen & Strøm og Storebrand er i markedet med en portefølje på 9 kjøpesentre. Selskapene ønsker å syndikere eiendomsporteføljen. Samlet eiendomsverdi er MNOK 3.546 som tilsvarer nettoyield på ca. 7%. Nylig har Nordea undertegnet en avtale med eiendomsforvalteren IXIS AEW Europe om salg og delvis tilbakeleie av 97 eiendommer i Finland, Norge og Sverige. Det dreier seg i hovedsak om større regionkontorer og tradisjonelle bankkontorer Nordea holder til i, totalt rundt 300.000 kvadratmeter. Transaksjonen omfatter leieavtaler på 3-10 år.
4/03 Investering i næringseiendom forts. Fig. 4: Sysselsetting. Antall sysselsatte(1.000) i Norge, Oslo og Akershus Antall (1000) Norge Antall (1000) Oslo og Akershus Som det fremkommer av fig. 6 så har 2300 290 spreaden mellom yield og 10 års statsrenten krympet inn og den ligger nå på 2280 280 Kilde: SSB gjennomsnittsnivået. Gitt dagens rentenivå indikerer dette at yield bunnen 2260 270 kan være nådd i denne omgang. 2240 260 Profesjonaliseringen av eiendomsmarkedet 2220 250 4/035 fortsetter. Flere tilretteleggere Norge utvikler nå eiendomsfond rettet mot 2200 Oslo 240 pensjonskasser og andre institusjonelle Akershus investorer. Produktene som tilbys har 2180 230 eksistert lenge i utlandet og ses på som 1997 1998 1999 2000 2001 2002 1. kv. 2. kv. 3. kv. en naturlig utvikling av syndikeringsmarkedet i Norge. Fig. 5: Renteswap Renteswap i % Det er observert en viss interesse i Norge 6 Kilde: Norgeskreditt fra utenlandske investorer. Det er likevel 5,5 langt igjen til at Norge oppnår den statusen som Sverige har. Til tross for høy 5 4,5 arealledighet og Euro-nei så har Sverige stor etterspørsel fra utlandske investorer. 4 Årsaken til dette er god likviditet og 3,5 oversiktelighet. Norge har betydelig 3 negativ netto investeringsflyt og store beløp har funnet veien fra Norge til 2,5 utenlandske eiendomsinvesteringer. 2 Særlig gjelder dette hotell og kjøpesenter eiendommer. I tillegg har livselskapene Spot 1 mnd 3 mnd 6 mnd 9 mnd 1 år 2005 Løpetid 2006 2008 2010 2012 2014 investert i utlandske kontoreien- dommer og eiendomsfond. Figuren viser lånerente ekskl. margin for lån forutsatt ulik rentebindingstid. Fig. 6: Rente- og yield (%) Igangsetting av næringsbygg til privat 10 sektor er på et rekordlavt nivå. Likevel Kilde: Bloomberg/NNM 10 års stat Spread holder byggeprisene seg stabile. Årsaken 3 mnd NIBOR Yield til dette er høy aktivitet i boligsektoren 8 og at det i stat og kommune fortsatt er høy aktivitet. 6 Leiemarkedet generelt Det har blitt inngått få leiekontrakter siste kvartal. Utvikling i prisnivået og arealledigheten er flat. For noen av prestisje lokalene er det antydning til en liten prisnivåheving. I figur 7 og 8 er det illustrert historiske utviklingen mellom leiepriser, arealledighet, arbeidsledighet og børsutvikling. Som det fremkommer av fig. 7 eksister- 4 2 0 apr jul okt jan 97 97 97 98 apr jul okt jan 98 98 98 99 apr jul okt jan 99 99 99 00 apr jul okt jan 00 00 00 01 apr jul okt jan 01 01 01 02 apr jul okt jan 02 02 02 03 apr 03 jul okt 03 03 I figuren har vi skissert inn net yield. Yield er et uttrykk for direkteavkastning. Net yield er definert som netto leieinntekter dividert med eiendommens salgspris. I vårt eksempel tas det utgangspunkt i et kontorbygg i A-segmentet(definert side10) med en sikker leietaker med en lang leiekontrakt. I grafen er det også skissert inn differansen mellom yield og 10 års stat(spread). Siden 1997 er gjennomsnittlig spread 1,45 %
Investering i næringseiendom forts. 6 er det en sterk negativ historisk korrelasjon mellom leiepriser og arbeidsledighet. Hvis denne sammenhengen fortsetter å eksistere og arbeidsledigheten utvikler seg slik Norges Bank forventer indikerer det en flat leieprisutvikling i 2004, 2005 og 2006. I samme graf vises hvordan arealledigheten i prosent har utviklet seg historisk i forhold til arbeidsledigheten og leieprisene siden 1992. Denne kurven viser at den prosentvise arealledigheten er den samme nå som ved forrige toppunkt for arbeidsledigheten(1992-1993). Siden dette toppunktet falt arealledigheten raskt i takt med fallende arbeidsledighet og leieprisene steg tilsvarende. Om korrelasjonen mellom fallende arbeidsledighet og fallende arealledighet (og stigende leiepriser) vil være tilstede i fremtiden er usikkert. Hovedårsaken til dette er at ved forrige vekst i sysselsetting opplevde arbeidsmarkedet samtidig en dreining mot kontorarealkrevende yrker. I 2004, 2005 og 2006 forventer Norges Bank at sysselsetting kun vil vokse med 0,25%, 1%, og 0,5%. I begynnelsen av forrige oppgangsperiode (1994-1998) var årlig gjennomsnittelig sysselsettingsvekst 2,3 %. Den svake forventede sysselssettingsveksten kan bidra til at arealledigheten ikke vil falle like raskt som ved forrige oppgangsperiode. Andre momenter som vil påvirke om korrelasjonen vil være like sterk i fremtiden er om den skjulte ledigheten er på samme nivå og nybygge aktiviteten de nærmeste årene. I figur 8 er det illustrert forholdet mellom børsutvikling og leieprisene med ett års etterslep. Også her eksisterer det historisk sett en sterk korrelasjon. Om forholdet vil være tilsvarende i fremtiden er usikkert. Årsaken til dette er som nevnt tidligere at ved forrige oppgangskonjunktur opplevde man en sterk sysselsettingsvekst kombinert med en dreining mot kontorarealkrevende yrker. Fig. 7: Leiepris mot arbeidsledighet og arealledighet Leiepris i NOK Arbeidsledighet i % 3000 0,06 2500 0,05 2000 0,04 1500 0,03 1000 500 0 Arbeidsledighet i % Leiepris prestisje Arealledighet i % 9% 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 0,02 0,01 0 Fig. 8: Leiepris mot børs Fig. 9: Leieprisutvikling historisk OSEAX 250 225 200 175 150 125 Leiepris 3000 2800 2600 2400 2200 2000 Leie 3700 3200 2700 2200 Prestisjesegm. snitt ( kroner) Prestisjesegm. snitt (nominelt) B segm. snitt ( kroner) B segm. snitt (nominelt) 100 75 50 OSEAX Leiepris prestisje nov 1996 nov 1997 nov 1998 nov 1999 nov 2000 nov 2001 nov 2002 1800 1600 1400 nov 1700 1200 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03
16 14 12 10 8 6 4 2 0 4/03 4/037 2. Leiemarkedet (alle priser er oppgitt eks. mva. og felleskostnader) Fig 10: Prosent ledighet For hvert segment oppgis antatt ledighet. Disse tallene er tatt fra Eiendomsspars Oslostudie. 2.1 Oslo sentrum 2.2 Oslo indre vest Oslo sentrum er innenfor ca 15 min. gangavstand fra Oslo Rådhus I Oslo Atrium har Tine leid 4.500m 2 som SAS har fremutleid. Tine flytter inn i 2004 og kontrakten løper til 2013. Årlig leiepris er oppgitt til ca. MNOK 10 inkludert felleskostnader. I Grensen er det utleid to lokaler på tilsammen ca. 2.100m 2. Det er inngått 10 år og 5 års kontrakter på NOK 1.500 og 1.600 pr.m 2. Oslo indre vest består av områdene Bislett, Majorstuen, Frogner og Skillebekk. I Hegdehaugsveien er det meldt at flere små lokaler er leid ut til NOK 1.000 pr.m 2. Oslo indre vest, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 1.400 950 1.650 1.400 2.3 Oslo indre nord Kilde: Eiendomsspar 2001 2002 2001 2002 2001 2002 2001 2002 2001 2002 2001 2002 2001 2002 2001 2002 Vika/Rådhuset Øvrige sentrum Indre Vest Indre Nord Indre Øst/Syd Ytre Vest Ytre Nord/Øst/Syd Asker/Bærum Oslo indre nord består av områdene St. Hanshaugen, Alex. Kiellands plass og Grünerløkka Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo indre nord, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 950 800 1.150 950 I Holmensgate 3 på Aker Brygge er det utleid to lokaler på til sammen 600m 2. Det ble oppnådd NOK 1.625 og 1.450 pr.m 2. I Kongens gate 12 er det utleid 250m 2 til ca. NOK 1.000 pr.m 2. Oslo sentrum, kontorer med god standard Ytre vest Ytre nord Indre nord Indre vest Sentrum Indre øst Ytre øst 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Vika/ Aker Brygge 1.850 1.550 2.300 1.850 Øvrige sentr. 1.450 1.150 1.850 1.450 Indre syd Ytre syd Kartet viser inndelingen av Oslo i de delene vi omtaler.
2.4 Oslo indre øst/indre syd 2.6 Oslo ytre nord 2.7 Oslo ytre øst 8 Oslo indre øst består av områdene Grønland, Tøyen, Kampen/Vålerenga, Ensjø og Lodalen. Oslo indre syd består av områdene Sjursøya/Bekkelaget, Nordstrand. Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo indre øst/syd, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 900 750 1.100 900 2.5 Oslo ytre vest Oslo ytre vest består av områdene Fornebu, Lysaker, Skøyen, og Smestad. Vi har definert områdene Skøyen og Lysaker som egne prisgrupper. Områdene er hver i sær forskjellige fra resten av området Oslo ytre vest. Ved Smestaddammen er det utleid ca. 1.000m 2 til NOK 1.325 pr.m 2. Det ble inngått en tre års fremleiekontrakt og lokalene beskrives som moderne. På Lysaker er det utleid flere lokaler i Strandveien 50. Arealene som er utleid er mellom 200-600m 2 og det ble oppnådd ca. NOK 1.450 pr.m 2. I Strandveien 15 er det utleid 1.450m 2 til NOK 1.200 pr.m 2. Oslo ytre vest, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre vest 1.300 1.100 1.550 1.300 Skøyen 1.450 1.200 1.650 1.450 Lysaker 1.300 900 1.550 1.300 Oslo ytre nord består av områdene Gaustad, Ullevål, Nydalen, Kjelsås/Frysja, Sandaker/Storo, Torshov/Sagene, Carl Berner/Sinsen. Industrifinans Næringseiendom ASA og NetCom AS inngått ny leieavtale på leie av ca. 15.500m 2 kontor- og lagerareal i eiendommen Gullhaugveien 9-13 i Nydalen. Leiekontrakten har en løpetid f.o.m. 01.01.04 t.o.m. 31.12.12, og er en reforhandling og forlengelse av leieforholdet NetCom AS har hatt i Nydalen siden 1997. Leiekontrakten er inngått med betingelser tilsvarende dagens løpende leieinntekter på MNOK 18,5 på kontor- og lagerareal og MNOK 1,5 for kontraktsfestet parkering. Kontorleien representerer et leienivå på NOK 1.360,- pr. kvm. I forbindelse med inngåelse av ny leiekontrakt er NetCom AS innrømmet et leiefritak tilsvarende ca. syv måneders leie for 2004. Inngåelse av leiekontrakten vil ikke medføre investeringsbehov i leietakertilpasninger for IFN. I Nydalen er det utleid to lokaler på hhv. 830m 2 og 1.300m 2. Det er inngått 10 års kontrakter og det ble oppnådd hhv. NOK 1.200 og NOK 1.350 pr.m 2. Det er inngått flere mindre kontrakter i samme området og det er oppnådd mellom NOK 1.100 og NOK 1.400 pr.m 2. Det kreves ingen leietakertilpassninger. I Pontoppidans gate 7 er ca. 1.800m 2 leid ut til ca. NOK 1.000 pr.m 2. I Maridalsveien er det utleid flere små kontorlokaler til NOK 1.000 pr.m 2. Oslo ytre nord, kontorer med god standard Oslo ytre øst består av områdene Økern, Årvoll/Bjerke, Ulven, Helsfyr/Bryn, Alnabru/ Furuset og Groruddalen. På Fyrstikktorget meldes det om flere små lokaler som er leid ut til NOK 1.000.-1.100 pr.m 2. Oslo ytre øst, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre øst 1.000 900 1.200 1.000 Helsfyr/Bryn 1.250 950 1.450 1.250 2.8 Oslo ytre syd Oslo ytre syd består av områdene Ryen, Skullerud, Bjørndal og "Næringskorridor Syd". Det er ikke registrert vesentlig utleie i dette området i 3. kvartal. Oslo ytre syd, kontorer med god standard 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt 900 800 1.100 900 2.9 Øvrige Stor-Oslo I Nesøyveien er det utleid to lokaler på tilsammen 5.400m 2 til ca. NOK 1.100 pr.m 2. Lokalene vil bli betydelig tilpasset. 3. kv. 4. kvartal - Snitt Min Maks Snitt Ytre nord 1.000 800 1.300 1.000 Nydalen 1.300 900 1.500 1.300
4/03 4/039 Fig. 11: Leieprisutvikling, bydelssegmentert 2000 1900 Sentrum Kilde: NNM 1800 1700 Skøyen/Lysaker Nydalen Helsfyr/Bryn 1600 1500 1400 1300 1200 1100 1000 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Figuren viser leieprisutviklingen på kontorer av god standard. Leiepriser for sentrum gjelder utenom prestisjeområdet. Bydelen Lysaker og Skøyen er slått sammen til en graf. Vi ser at alle fire segmenter nådde det høyeste nivået i 2001.
2. Leiemarkedet forts. NNMs anslag leienivå 4.kvartal kontorlokaler i Oslo-området. 10 Endringer siden Type Andel (*) Min. Maks. Gj. snitt Tendens 1988 1993 3. kv -01 3.kv -03 A Prestisje lokaler 5 % 1.750 2.300 2.050-18 28-25 0 B Høy standard, mest attraktiv beliggenhet 20 % 1.400 1.800 1.550-26 19-28 0 C Høy standard, 35 % 1.000 1.500 1.200-34 26-25 0 D Ordinære lokaler forøvrig 20 % 700 1.000 900-36 28-28 0 E Umoderne, mangelfulle lokaler 20 % 500 800 600-48 44-17 0 - *Andel: NNM har fordelt bygningsmassens relative andel av de segmenter vi har kommentert. - Beløpene er oppgitt pr. m 2 /år eksklusiv andel felleskostnader og mva. Andel av fellesareal prises overensstemmende med selve lokalleien. - Historiske sammenlikninger gjelder gjennomsnittspriser. Tallene er ikke inflasjonsjusterte. Kommentarer/utfyllende opplysninger Segmentene består av eiendommer med beliggenhet i sentrale strøk av Oslo. A. Prestisje: Med prestisje menes både prestisjebeliggenhet og -standard. Nivået oppnås i topplokaler i nye eller totalrehabiliterte eiendommer i meget attraktive deler av Oslo, spesielt i Vika og på Aker Brygge. B. Høy standard, mest attraktiv beliggenhet: Nivået oppnås i nyere og rehabiliterte eiendommer i sentrale deler av byen, bla. i hovedgatene i Vika til Stortorget, samt Skøyen og Lysaker C. Høy standard: Segmentet preges av eiendommer med moderne ventilasjon og kjøling. Eiendomsmassen er enten oppført eller totalrehabilitert i løpet av de siste 5 år. Dersom eiendommen er rehabilitert, legges det vekt på høy arealeffektivitet. Vi finner også eiendommer som med den "riktige" beliggenheten kunne ha vært i B-segmentet D. Ordinære lokaler: Nivået oppnås i "vanlige" eiendommer. Dette segmentet er "på hell", og nesten uten unntak tidligere C-eiendommer. For å avansere til C- segmentet må ofte en betydelig rehabilitering til. E. Umoderne/mangelfulle lokaler: Eiendommene i dette segmentet har åpenbare mangler i forhold til det markedet etterspør. Det er ofte ikke lønnsomt å rehabilitere pga mangelfull beliggenhet, område og miljø. Segmentet har til dels "falt ut av markedet" og noen har hatt langtidsledighet. Norsk Nærings Megling AS s anslag av leienivå 4. kvartal lagerlokaler i Oslo området. A beliggenhet B beliggenhet 3. kv. 03 4. kv. 03 3. kv. 03 4. kv. 03 Lager, høyde 3,5 m 500-650 500-650 400-550 400-550 Lager, høyde 3,5-6 m 550-800 550-800 500-700 500-700 Lager, høyde 6 m 600-850 600-850 550-750 550-750 A beliggenhet: B beliggenhet: Lager som ligger i veletablerte lagerområder med gode adkomstmuligheter og i nærhet til sentrum og hovedfartsårer. F.eks. Alnabru området. Lager som ligger i mer perifere områder og har ofte mangelfull infrastruktur. Prisene er beregnet for lager med god standard og god intern logistikk.
4/03 3. Leiemarkedet historisk 3800 3300 2800 Fig. 12. Utviklingen i leiepriser for prestisjesegmentet Maks Markedsleie Min Kilde: NNM 2300 1800 1300 1/95 3/95 1/96 3/96 1/97 3/97 1/98 3/98 1/99 3/99 1/00 3/00 1/01 3/01 1/02 3/02 1/03 3/03 2/95 4/95 2/96 4/96 2/97 4/97 2/98 4/98 2/99 4/99 2/00 4/00 2/01 4/01 2/02 4/02 2/03 4/03 Figuren over beskriver den kvartalsvise utviklingen over NNMs leieprisanslag for prestisjelokaler (A-segmentet) i Oslo-området. Den røde grafen representerer gjennomsnittlig utleiepris. I tillegg er maksimums- og minimumspriser avmerket. 4/0311 2000 3000 2500 Fig. 13. Leieprisutvikling for kontorer i A-, B- og C-segmentet i Oslo-området. Kilde: NNM 1500 1000 500 1988 1991 1994 1997 2000 Ledighet i m 2 Leiepris pr. m 2 900.000 800.000 700.000 A B C Figuren beskriver leieprisutviklingen i segmentene A, B og C, som er definert på side 10. Fig. 14. Utvikling av arealledighet i markedet for kontorarealer i Oslo, Asker og Bærum. Ledighet Pris A-segment Ledighet i % Kilde: Eiendomsspar/NNM 3.000 2.500 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 9% 10% 10% 9% 7% 6% 4% 4% 5% 4% 5% 10% 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2.000 1.500 1.000 500 0 Figuren viser utvikling av arealledighet for kontorer i Oslo-området samt prisutviklingen i A-segmentet. Eiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo viser at ca. 805.000m 2 var ledig ved årsskifte. Dette gir en økning på 380.000m 2 siste året.
4. De største eiendomsselskapene i Norge 4.0 De største eiendomsselskapene Her presenterer vi nøkkeltallene for de største eiendomsselskapene i Norge 4. kvartal. Totalt teller listen 29 selskaper. (-) betyr at tall mangler. 4. kvartal Selskap (alfabetisk) Brutto leie pr. år i mill. kr. Samlet næringsareal i m 2 xxxxxxxx Arealledigheti Vektet -hvorav bygg/ gjenværende endring* endring* park/rehab leietid i år endring * 12 ABG Sundal Collier** 273,4 13,6 % 189 400-2,0 % 31 000 1,1 % 7,9-1,3 % Amfi Eiendom 402,6 55,6 % 433 065 39,9 % 45 822 4,0 % 5,0 0,0 % Andenæs Eiendom AS 92,9 6,9 % 93 700 6,5 % 14 000 2,7 % 4,6-8,0 % Aspelin-Ramm gruppen AS 245,7 21,8 % 355 444 7,8 % 52 532 4,7 % 7,2 30,2 % Avantor ASA 167,4 29,4 % 318 815 14,9 % 107 394 13,7 % 7,9 41,1 % Centennial AS** 71,4 1,0 % 100 000 3,4 % 3,0 % 4,1-37,9 % EAB Eiendom AS 132,0-5,7 % 158 000-4,2 % 19 500 7,7 % 4,0-2,4 % Eiendomsspar AS/Victoria AS 523,0 0,8 % 403 000-1,7 % 3,0 % 6,0-7,7 % Entra Eiendom AS 843,6 24,6 % 838 626 7,5 % 93 000 2,0 % 11,0 37,5 % Fabritius Eiendom AS 61,2 0,3 % 65 446-5,3 % 637 1,3 % 3,6-5,3 % Fearnley Finans Prosjekt AS 386,5 1,2 % 543 283-1,7 % 1,8 % 7,0-6,7 % Ferd Eiendom 67,3-1,2 % 83 800-2,6 % 600 3,3 % 4,4-13,7 % Gjensidige NOR Næringseiendom AS** 1 178,0-4,9 % 981 229-12,8 % - 9,0 % 5,0 2,0 % Industrifinans Næringseiendom ASA 351,1-21,4 % 325 188-14,2 % 77 959 13,4 % 4,9-6,0 % Kjøpesenter Holding AS** 70,8-0,1 % 66 687-0,5 % - 2,7 % 4,5 9,8 % KLP Eiendom AS 898,7 2,1 % 698 568 0,7 % 70 950 2,8 % 7,7 11,6 % Kristiania Eiendomsforvaltning AS 81,4 5,0 % 147 450 0,2 % 6 750 4,0 % 4,1-21,2 % Linstow Eiendom AS 239,3-19,6 % -100,0 % 375 177 13,0 % 5,1 30,8 % Mustad Eiendom AS 170,9 8,9 % 127 800 13,7 % 34 400 0,8 % 9,5-5,0 % OBOS Forretningsbygg AS 256,9 10,3 % 275 500 2,0 % 39 200 6,9 % 4,6 39,4 % Olav Thon Gruppen 1 600,0 2,2 % - - - 2,3 % 4,6-8,0 % Pecunia AS 145,5 30,5 % 94 835 28,4 % 12 644 0,4 % 10,7-15,1 % Sektor Eiendomsutvikling AS 316,4 3,9 % 320 800 0,6 % 80 100 3,3 % 4,0-4,8 % SpareBank1 258,7-0,5 % 204 493-2,8 % 27 740 0,9 % 5,0-14,5 % Steen&Strøm ASA** 660,0 12,6 % 481 000-18,1 % 3,5 % 4,0-2,4 % Storebrand Eiendom 795,0-12,8 % 632 500-8,7 % 130 000 4,3 % 4,5-2,2 % Nordea Liv 314,7 10,9 % 249 000-0,8 % 29 500 1,9 % 6,3-18,2 % Vital Eiendomsforvaltning 1 013,0 16,0 % 747 217 7,1 % 5,4-8,5 % Warbo Gruppen 68,0 15,3 % 80 600 10,2 % 1 500 1,0 % 4,9-18,3 % ** Tall for 3. kv. er benyttet.
4.1 Nøkkeltall for eiendomsselskapene Oversikt over eiendomsselskapenes tre på topp i ulike kategorier. 4/0313 Størst leieinntekt pr. år (mill.): 1. Olav Thon Gruppen NOK 1.600 2. Gjensidige NOR NOK 1.178 3. Vital NOK 1.013 Størst samlet næringsareal: 1. Gjensidige NOR 981.229 m 2 2. Entra Eiendom AS 838.626 m 2 3. Vital 746.217 m 2 Lengst gjenværende leietid: 1. Pecunia AS 11,0 år 2. Entra Eiendom AS 10,7 år 3. Mustad Eiendom AS 9,5 år Pris- og yieldeksempler for transaksjoner i Oslo markedet 2002 Størst vekst i leieinntekter siste år: 1. Amfi Eiendom AS 55,6 % 2. Pecunia AS 30,5 % 3. Avantor ASA 29,4 % Størst vekst i gjenværende leietid siste år: 1. Avantor ASA 41,1 % 2. OBOS Forretningsbygg AS 39,4 % 3. Entra Eiendom AS 37,5 % Størst vekst i næringsareal siste år: 1. Amfi Eiendom AS 39,9 % 2. Pecunia AS 28,4 % 3. Avantor ASA 14,9 % Kontor eiendom Pris (mnok) Yield Kjøper Leietaker Drammensveien 144 263 6,3% DNB (KS) Hafslund ASA Nydalshøyden Bygg B 312 6,45% Pareto Private Equity(KS) Politiets Sikkerhetstjeneste Forskningsveien 2 Ca. 500 6,6 6,8 Pareto Private Equity(KS) GlaxoSmithKline/Rikshospitalet Dronning Mauds Gt 1-3 440 7,2 % Pecunia AS Diverse Gullhaugveien 1-3 163,1 7,3% Fearnleys (KS) Hjemmet Mortensen Oslo Atrium 812 7,3 % Anders Wilhelmsen SAS, E&Y Hoffsveien 65 B 114 7,4 % Oslo Pensjonsforsikring Elkem Vahls gt. 1-3 301 7,5 % Pareto (KS) Plan & Bygningsetaten Nydalen Portefølje 689 7,5 % Nydalen Invest KS Diverse Wergelandsveien 1-3* 367 7,6 % Slottsparken Eiendom KS Luftfartsverket Pilestredet 33* 400 7,7 % Nordea (KS) Oslo Kemnerkontor St. Olavsplass 5* 299 7,8 % St. Olavs Plass 5 KS Universitetet i Oslo Lille Grensen 5 77,5 8,4 % Lille Grensen 5 KS Diverse Stålfjæra 10* 64 8,9 % Stålfjæra 10 KS Lindab AS Bergerveien 12, Asker 445 9,9 % DNB (KS) ABB * Dokumentavgift kommer i tillegg
Norsk Nærings Megling AS 14 Norsk Nærings Megling AS (NNM) ble etablert i 1984 og er i dag et selskap i Norden Gruppen som for øvrig består av Norden Corporate ASA og Norden Prosjekt AS. NNM er en av Norges ledende aktører innen kjøp, salg, søk og utleie av næringseiendom. Selskapet har fokus på kjernevirksomheten i Oslo med landsdekkende samarbeidsavtaler i stedet for stedlig representasjon. Norden Corporate ASA har sin styrke inne corporate finance transaksjoner med spesiell vekt på handel, tjenester, reiseliv og eiendom. Norden Prosjekt AS arbeider hovedsakelig med tilrettelegging av finansielle løsninger tilknyttet eiendomsinvesteringer samt syndikering av eiendomsprosjekter. Det komplette tjenestespekter gjør at NNM har en meget god kontaktflate i markedet. Det samlede prosjektvolum fra 1984 og frem til i dag gir selskapet et godt erfaringsgrunnlag, finansiell innsikt samt tyngde ved forhandlinger. Dette sammen med gode og langsiktige kundeforhold er selskapets hovedstyrke. SALG NNM jobber bevisst med hele salgsmarkedet i Stor-Oslo området, men har spesiell fokus på større og mellomstore eiendommer. Grundige analyser og et meget godt nettverk kreves for å avdekke eiendommens potensial og muligheter. Gjennomføring av salgsprosessen på en profesjonell måte krever innsikt og erfaring samt velutviklet forhandlingsteknikk. Gjennom dette legger vi grunnlaget for strategisk markedskommunikasjon og en optimal pris. SØK Gjennom den profesjonalisering som har skjedd i eiendomsmarkedet har produktet søk blitt stadig viktigere. Bedrifter på flyttefot har sett fordelen av å ha en egen rådgiver i sitt søk etter lokaler, evaluering av alternativer, bistand i forhandlinger og opprettelse av leiekontrakt. NNM har gjennom flere år hatt oppdrag for alt fra mindre selskaper til store børsnoterte selskaper. Vi bistår i leie/kjøp av kontorlokaler, kombilokaler, lager og tomter. Partner Øystein A. Landvik har mer enn 20 års erfaring fra eiendomsbransjen. Utdannet Statsautorisert Eiendomsmegler CCMI og har været ansatt i Norsk Nærings Megling AS siden 1985. Landvik har mottatt flere hedersbevisninger for sin innsats og engasjement i bransjen. E-post adresse: landvik@nnm.no UTLEIE Med mer enn 18 år i utleiebransjen har NNM opparbeidet seg en erfaring som har gjort selskapet til en av de største aktørene innen utleie av næringseiendom i Norge. Våre spesialister vet at for å lykkes med utleiearbeid er essensen å kvalitetsikre utleieprosessen fra start til mål. Dette oppnås gjennom erfarne og fokuserte eiendomsmeglere med en meget god markedsoversikt. ANALYSE Gjennom vårt daglige arbeid ser vi nødvendigheten av å knytte til oss analytikere som fokuserer på de korte og lange trendene i markedet. Analyseavdelingen utarbeider bl.a. NNMs kvartalsvise markedsrapport som blir benyttet av hele eiendomsmarkedet. I tillegg utføres analyser for og i samarbeid med våre kunder basert på problemstillinger knyttet til markedet for næringseiendom. Partner Knut M. Stokke har mer enn 20 års erfaring fra finans og eiendomsbransjen. Har erfaring fra Orkla Finans hvor han var ansvarlig direktør for eiendomsmegleravdelingen. Utdannet MBA fra Arizona State University. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: stokke@nnm.no
Partner 4/0315 Lars P. Fasting har mer enn 20 års erfaring fra finansog eiendomsmiljøet. Har erfaring fra ulike ledende stillinger innen Orkla ASA hvor han avsluttet som Administrerende Direktør for Orkla Finans. Er utdannet sivilingeniør fra NTH. Startet opp Norden Corporate i 1994. E-post adresse: fasting@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ Diplomøkonom Ole Christian Iversen er uteksaminert fra BI 1994. Har i tillegg studert økonomi/ markedsføring ved Arizona State University 1995/96. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet ved BI våren 2000. Har jobbet i Gjensidige Bank som fagkonsulent før han ble ansatt i NNM september 1999. E-post adresse: iversen@nnm.no Megler/ Diplomøkonom Anne K. Simonsen er uteksaminert fra BI i 1995. Har i flere år arbeidet som næringsforvalter hos OBOS Eiendoms-forvaltning AS. Ble ansatt som megler i Norsk Nærings Megling AS i februar 2001. E-post adresse: simonsen@nnm.no Faglig leder Petter Nylend er bedriftsøkonom fra BI og statsautorisert eiendomsmegler CCIM. Avla eksamen som beste eiendomsmeglerstudent i 1993 og har arbeidet i NNM siden mars 1994. Tidligere arbeidserfaring fra Vestenfjelske Bykreditt AS. Underviser på BI i faget næringsmegling. E-post adresse: nylend@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler Solveig Lund er utdannet bedriftsøkonom fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Hun arbeidet deretter som eiendomsmegler hos Petter Woxen inntil hun ble ansatt i Norsk Nærings Megling AS i oktober 1999. E-post adresse: lund@nnm.no Siviløkonom Christoffer Sundin har jobbet med eiendomstransaksjoner i Norden Corporate ASA siden juni 2001. Christoffer har erfaring fra Arthur Andersen & Co. som revisjonsmedarbeider og er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen i Bergen. E-post adresse: sundin@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler CCIM Jan Wold er bedriftsøkonom fra BI. Fullførte eiendomsmeglerskolen på BI våren 1994. Han arbeidet deretter som eiendomsmegler i London, inntil han begynte i NNM juni 1996. E-post adresse: wold@nnm.no Megler/ siviløkonom Jonas Karlsen er utdannet Siviløkonom fra NHH i 1998. Erfaring som prosjektleder fra Norlandia Hotellene. Begynte som megler i Norden Eiendomsmeglerforretning i juni 2001. E-post adresse: karlsen@nnm.no Statsautorisert eiendomsmegler/ aut.regnskapsfører Gunn Nordeide er bedriftsøkonom og autorisert regnskapsfører fra BI. Uteksaminert fra eiendomsmeglerstudiet våren 1998. Har drevet egen virksomhet innenfor eiendomsforvaltning og regnskapsføring, samt arbeidet hos Notar Eiendom AS og Postbanken Eiendomsmegling AS. Begynte i NNM februar 2001 som økonomisjef. E-post adresse: nordeide@nnm.no
1203 Lay-out, bildemanipulasjon og trykk www.sandnes-media.no Omslagsfoto Steve Halsetrønning / NN / Samfoto Besøksadresse: Stranden 1a, Aker Brygge Telefon: 2311 6900 Epost: post@nnm.no Foretaksregistrert 983 466 176 MVA Postadresse: Postboks 1715 Vika, 0121 Oslo Telefaks: 2311 6970 http://www.nnm.no