PLANINITIATIV for reguleringssak: Dette dokumentet skal synliggjøre viktige hensyn som skal ivaretas gjennom planlegging etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet er forslagsstillers vurdering og skal gi kortfattet informasjon om prosjektet som grunnlag for tidlig avklaring og medvirkning av kommunens ulike fagmiljøer. Gårds- og bruksnummer/adresse: Gnr/Bnr 1/3715 Adr: Rabben 2 Gnr/Bnr 1/3716 Adr: Rabben 4 Tiltakshaver: Kurland Panorama AS Forslagsstiller: BAS arkitekter as Kart hvor Kartgrunnlag skal hentes fra kommunens kartløsning. Oversiktskart (ca. målestokk 1: 10 000): Stjerne markerer planområdets beliggenhet, på toppen av åsryggen, vest for Glengshølen.
Detaljkart som viser planavgrensningen: Illustrasjonen inneholder de to aktuelle eiendommene for utvikling. Det vil måtte drøftes med kommunen om deler av Rabben skal inngå i endelig planområde. Skråfoto eller flyfoto av planområdet: Fra sør Fra nord Fra øst Fra vest
Gjeldende plangrunnlag (jf. 1 g 1 ) Kommuneplanens arealdel: Kommuneplanens arealdel 2015-2026, 18.06.2015 Formål: bebyggelse og anlegg, nåværende Eventuell kommunedelplan: Ikke aktuelt. Reguleringsplan og ev. bebyggelsesplan: Planområdet er uregulert. Sør for planområdet ligger detaljregulering 23041 Friområdet v/ krysset Vannverksveien/Olsokveien, 1991. Her er et større område avsatt til offentlig friområde. Planområdet grenser ikke inn til denne. 1 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.
Planlagt arealbruk (jf. 1 c) For å underlette den kommunale behandlingen, er det viktig å få en tidlig oversikt hvilke arealtyper som ønskes regulert. Sett kryss i nedenstående tabell. Suppler skjemaet dersom arealtyper mangler og fjern gjerne de overflødige! Arealtype Boligareal Veiareal Parkeringsareal Forretningsbebyggelse Friområder, lekeplasser, ol Dyrka mark Annet landbruksareal Sett kryss x x x Beskrivelse hva og hvem FOR-2017-12-08-1950 2 1: Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for: a) formålet med planen Formålet med planen er å fortette eiendommene Rabben 2 og 4. Det tas sikte på en urban bebyggelse med 2-6 etasjer og utvikling av leiligheter, i stor nærhet av sentrum og med gode bomiljøkvaliteter. b) planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet Planområdet består av to eiendommer på Rabben. Disse ligger på en høyde med utsikt mot alle himmelretninger, og gode solforhold. Det ligger i dag én enebolig på hver eiendom. Disse forutsettes revet. Utvikling av kompakt, urban bebyggelse på eiendommene vil gi nær- og fjernvirkninger for omliggende bebyggelse og nærområdet, og gi høyden en ny silhuett. Det er flere høye punkthus og blokker på andre høyder i området Kurland. 2 Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter pbl.
Illustrasjonen markerer planområdets lokalisering med blå stjerne. De røde områdene viser hvor det ligger blokkbebyggelse i området for øvrig. Omliggende bebyggelse vil påvirkes av at det innføres ny typologi på denne høyden. Samtidig ligger de mest nærliggende eneboligene øst for planområdet med uteoppholdsarealer mot øst, slik at en utbygging mot vest ikke vil påvirke utsikt og solfrohold fra øst. Enebolig nord for planområdet ligger noe høyere enn planområdet, og solforhold vil påvirkes av ny høy bebyggelse. Eneboligen sør for planområdet ligger noe lavere enn planområdet, og ny bebyggelse vil ikke påvirke de gode solforholdene denne boligen har i løået av dagen. c) planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Bebyggelsen vil gi mer trafikk en dagens eneboliger, og det vil påvirke boligene på østsiden av Rabben hva angår ettermiddags,- kveldssol. Det vurderes flere bygningsvolumer på eiendommene, fremfor en lang, sammenhengende struktur. Det planlegges parkering i kjeller/ underetasje. Nedgravde løsninger for renovasjon vil vurderes opp mot tradisjonelle avfallshus med beholdere. Kommunen må vurdere om det er behov for å regulere fortau langs Rabben. Kommunen må også vurdere om vedehammer i enden av Rabben skal innreguleres for å komme hele Rabben til gode. Eventuelt kan dette løses på egen eiendom innenfor planområdet. d) utbyggingsvolum og byggehøyder Byggehøyder vil vurderes i reguleringsprosessen. Det tas sikte på bebyggelse med 2-6 etasjer. Variasjon i høyder viser seg som en viktig faktor i innledende analyser, det samme gjør oppbrutte bygningsvolumer for å sikre siktlinjer
mellom bebyggelsen, og bidra til en nedtrapping mot høyder på omliggende bebyggelse i nord og sør. e) funksjonell og miljømessig kvalitet Det planlegges adkomst fra Rabben, med mål om parkering i kjeller/ underetasje, slik at utearealene kan forbeholdes uteoppholdsarealer. Det er markert gul støysone i kommunens temakart for støy. Det bør gjøres målinger på eiendommen. Utearealene må plasseres mest hensiktsmessig både i fht støybelastningen og solforhold. f) tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser Utvikling av leiligheter i dette området vil kunne bidra til variasjon av boliger i området. Planområdet har stor nærhet til kollektiv, sentrum, marka og sosiale møteplasser. Det samme med skoler og barnehager. Kartlegging av området viser innslag av høy, urban blokkbebyggelse på høydedragene både mot Ravneberget og Kurland. Ønsket utvikling av området vil bidra til lignende siluett også her. Innledende analyser har vist at variasjon i høyder kan bidra til at bebyggelsen følger terrengformen, og dermed oppnår bedre tilpasning. Siktlinjer mellom bygningskropper er også viktig for å gi en god tilpasning, og samtidig sikre solinnslipp til omliggende bebyggelse. g) forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid Det er vurdert ulike alternativer inneldningsvis for ant bygningskropper, plassering i terreng og orientering. Pr. er vurderes det som mest hensiktsmessig med 3 bygningskropper. Det er en fordel og utvikle boliger som kan gi flest mulig gjennomgående leiligheter, med flersidieg belysning. I tråd med mål om sentral fortetting. Området ligger innenfor sentrumssonen i kommuneplanens arealdel. Arealplanen er under revidering, med mål om vedtak våren 2019. Avhengig av fremdrift vil planarbeidet måtte forholde seg til ny plan ved vedtaksdato. I henhold til boligpolitisk plattform vedtatt 2015, skal det tilrettelegges for variert boligbygging i hele kommunen. Ravneberget har stort innslag av eneboliger, i kombinasjon med noe blokkbebyggelse på høydedragene. Kurland har stort innslag av eneboliger/ rekkehus. Ønsket utvikling av planområdet vil kunne bidra til å nå boligpolitiske mål. h) vesentlige interesser som berøres av planinitiativet i) hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet Innføring av urban, høy bebyggelse vil være en videreføring av hvordan høy blokk bebyggelse er plassert på høydene på Kurland for øvrig. Det vil måtte gjøres avklaring med sivilforsvaret i fht mulig tilfluktsrom i grunnen i nærheten av planområdet. Utover dette, påvirker reguleringen med høy urban bebyggelse naboer og vil prege siluetten på en ny måte for området. Håndtering av overvann er viktig når ny bebyggelse opptar mer areal enn tidligere bebyggelse, slik at ikke utbyggingen gir uheldige konsekvenser utenfor planområdet. Eiendommene er også utsatt for støy, noe som vil måtte følges opp i videre reguleringsplanarbeid, og finne gode løsninger for å sikre ett godt bomiljø for ny bebyggelse. Det vil utarbeides ROS analyse som en del av planarbeidet. j) hvilke berørte offentlige organer og Offentlige instanser varsles i hht varslingsliste. Det vil gjøres
andre interesserte som skal varsles om planoppstart k) prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte l) vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt. en direkte henvendelse til sivilforsvaret Tiltakshaver skal informere naboer om planoppstart. Vi utarbeider utvidet varslingsbrev til naboer. Plankonsulenter er tilgjengelige for dialog underveis i prosessen, og dialogmøte vurderes gjennom prosessen. Behov for åpent møte drøftes med kommunen. Tiltaket er vurdert til å ikke omfattes av forskrift om konsekvensutredning. Se eget vedlegg for fullstendig vurdering. Fullstendig vurdering i eget vedlegg til planinitiativet.