Anmodning om oppstart av detaljregulering for Drøbak Hageby/Nordre Elle

Transkript

1 Anmodning om oppstart av detaljregulering for Drøbak Hageby/Nordre Elle ill. A- lab

2 Formålet med planen. Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for ny, blandet boligbebyggelse på Drøbak ridesenter og Nordre Elle. Bebyggelsen på Drøbak ridesenter rives. Ny boligbebyggelse med høy arkitektonisk kvalitet foreslås på begge sider av Nordre Elle vei. Nordre Elle er i dag en ubebygget skråning. Hovedformålet i reguleringsplanen vil være boligformål. I tillegg foreslås ny forbindelsesvei (Søndre Tverrvei) som vil bedre dagens veistandard og bedre tilgjengeligheten til områder utenfor planområdet, f.eks Skiphelle. Planområdet består av ulike eiendommer. Samlet areal er 91 daa, fordelt med ca. 36 daa på Nordre Elle og 45 daa i Drøbak Hageby. Detaljreguleringen av tomtene på Nordre Elle og Drøbak ridesenter tilfredsstiller kommuneplanens krav i 26-6 om felles planlegging. Planområdet og virkning på nærområdet. Planområdet ligger sørøst for Drøbak sentrum i utkanten av et etablert boligområde. I øst grenser eiendommen til friarealet Odalsbekken, videre mot øst og sør mot landbruksareal. Vestsiden av planområdet, Nordre Elle, er en skogkledd, skrånende helning opp mot boligbebyggelsen i Vestbyveien. Planområdet ligger i gangavstand til Sogsti skole i nord og badestranden i Skiphellebukta i syd. planområdet i kontekst

3 Planen inneholder boliger, parkering og kjørevei. Avgrensning av planområdet omfatter følgende eiendommer: gnr/bnr:1/2, 1/270 1/387, og 85/2,3,4,5,6. Planarbeidet vil føre til fortetting med økt antall boliger i nærområdet med rekkehus, som det er relativt lite av i nærområdet. Planforslaget vil også utrede ny forbindelsesvei (Nordre Del av Søndre Tverrvei, gul pil) gjennom planområdet. Veien vil være adkomstvei for de nye boligene. Veien være delvis samlevei og delvis adkomstvei med snuhammer. Dimensjonering og endelig plassering av veien vil vurderes i samarbeid med trafikkonsulent. Parkering tenkes løst under terreng der grunnforholdene åpner for dette samt på gatetun og i carporter integrert i småhusbebyggelsen. Planarbeidet vil utvikle det tidligere ridesenteret med omland til et attraktivt småhusområde med gode lysforhold og god tilgang på grønne, bolignære utearealer. planområdet i kontekst planområdet/eiendomsgrenser

4 Planlagt bebyggelse. Det planlagte boligområdet ligger som en naturlig utvidelse av omliggende boligområder i nord og vest. Planens innhold vil i hovedsak være boligformål med tilhørende trafikkareal og grøntområder. Behov for barnehage i området og andre servicetilbud vil bli vurdert særskilt og evt innarbeides i planen. foreslått plangrep og eksisterende bebyggelse foreslått plangrep og eksisterende bebyggelse

5 Utbyggingsvolum og byggehøyder. Planforslaget sikter mot å videreføre bygningstyper og byggehøyder kjent fra omliggende område, men vil samtidig videreutvikle området med nye bebyggelsesprinsipper, der føringer fra kommuneplanen og områdeplanlegginen på Kolstad vil bli vurdert. Det vil særlig siktes mot å utvikle større, sammenhengende rekreasjonsarealer nær boligene for å sikre gode bokvaliteter og ledige overganger mot omliggende boområder. Planforslaget innebærer en utnyttelse med ca 300 boliger, fordelt med 180 i Drøbak Hageby og 120 i Nordre Elle. Utbyggingsformen er tenkt som boliger i rekker, størrelse m2 BRA. Ny bebyggelse vil i hovedsak være inntil 3 etasjer over terreng. ill. A-lab

6 Funksjonell og miljømessig kvalitet: Plangrepet søker å skape et bomiljø med særegne kvaliteter. Virkemidler for å oppnå dette er særlig: Bebyggelsen trekkes ut mot planområdets grenser. Dette sikrer generøse og gode uteoppholdsarealer Bebyggelsen grupperes rundt varierte gaterom og tundannelser. Dette kombinerer adkomst til boligene med gode oppholdssoner og oversiktlige lekearealer Variasjon i boligstørrelser, fotavtrykk, etasjehøyder, materialbruk, hagestørrelser og takterrasser gir enkeltboligene individuelle særpreg innenfor den samlede helheten Høye ambisjoner for utomhus og størstedelen av parkeringen under bakken gir romslige uteoppholdsarealer og lekeplasser. Internt trafikksystem utformes som gatetun. Dette gir gode rammer for lek og opphold for beboere og besøkende. Deler av gatetunene er kjørbare for servicekjøring. All øvrig kjøring til boligene tenkes løst med egen atkomst ned i p-kjeller. For å unngå større terrenginngrep i landskapet, vil boligene på Nordre Elle ha parkering på terreng eller i egen carport. Hvert kvartalstun vil få grønne oppholdssoner med ulike solforhold gjennom dagen. Adkomsten til boligene skjer fra fortau og gatetun. Bebyggelse, anlegg, adkomster og uteområder vil detaljplanlegges utfra stedsspesifikke retningslinjer gitt i planbestemmelene for å sikre kvalitet i alle ledd ved den trinnvise utbyggingen som den relativt store planen vil gjennomføres etter. Planen skal stille høye arkitektoniske krav til utforming og plassering av ny bebyggelse. Prosjektet vil følge gjeldende arealkrav for lekearealer i 7 i Kommuneplanen og vil stille krav til størrelse og kvalitet på felles utearealer. ill. A-lab

7 Tiltakets virkning på og tilpasning til landskap og omgivelser. Planen legger opp til utbygging av boliger i et område tidligere benyttet til ridesenter samt i en tidligere ubebygd skråning. Skråningen er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Ny bebyggelse vil få gode dagslys og solforhold og tilpasses eksisterende terreng og landskap. Å sikre god kontakt mellom ny bebyggelse og de grønne omgivelsene rundt planområdet vil være en viktig del av hovedgrepet i planen for ny bebyggelse. Planen følger retningslinjene i kommuneplanens 12 om estetikk og byggeskikk «nye tiltak skal, i utforming og plassering på tomta være tilpasset terrenget på en slik måte at uttak og forflytting av masser minimeres, og slik at eksisterende terreng og verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares». Detaljreguleringen av eiendommene vil ikke berøre avstandsbestemmelsen for Odalsbekken i kommuneplanen. I planprosessen vil det vurderes i detalj løsninger for Odalsbekkens sidebekk gjennom området. Forbildeprosjekter Prosjektet vil følge kommuneplanens 4 «nye byggeområder skal tilrettelegges for tosidig vannforsyning». og «Overvann fra tak og overflater skal håndteres lokalt og ikke ledes direkte til kommunal ledning. Både overvann og drensvann må behandles på en slik måte at det ikke direkte eller indirekte påfører andre eiendommer ulemper».

8 Forholdet til kommuneplanen, gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer og pågående planarbeid. Planområdet omfattes av 5 ulike hensynsoner i kommuneplan for Frogn Planområdet er i kommuneplanen avsatt til boligformål og idrettsanlegg. Drøbak Ridesenter inngår i sin helhet under dette arealformålet. Drøbak ridesenter er vedtatt omregulert til boliger av kommunestyret Oversikt over aktuelle hensynssoner i kommuneplanen Kommuenplanens hensynsoner 7 Lekeplasser og arealkrav Kommuneplanens bestemmelser vil følges 8 Utearealer Kommuneplanens bestemmelser vil følges 10 Parkering. Kommuneplanens bestemmelser vil følges

9 Gjeldende regulering. Tidligere planer. Deler av planområdet mot vest og nord inngår i planforslaget for del av «Nordre Elle», utarbeidet av Follo Prosjekt AS i Pågående planer. Mot nordøst grenser planområdet mot Områdeplan Kolstad, Klommestein skog og Odalen Vesentlige interesser som berøres av planforslaget. Planforslaget innebærer utbygging til boliger av et område der det tidligere ikke har vært bebyggelse av betydning. Prinsippet om slik utbygging forutsettes avklart gjennom kommuneplanarbeidet. I forhold til direkte berørte interesser vil lovverkets bestemmelser om interesseavveining, informasjon og medvirkning bli fulgt. Hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet. Det vil bli gjennomført risiko- og sårbarhetsanalyse der alle viktige risiko og sårbarhetselementer vil bli analysert. Det er utarbeidet et geoteknisk notat om grunnforholdene i planområdet. Notatet er vedlagt. Hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart Planoppstart vil varsles med kunngjøring på nettside hos plankonsulent og kommunens hjemmeside,ved annonse i Akershus Amtstidende samt brev til naboer og offentlige myndigheter i samsvar med varslingsliste og oversikt fra Frogn kommune.

10 Prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte. Det gjennomføres oppstartsmøte med Frogn kommune. Etter varsling vil evt. behov for særmøter med andre fagmyndigheter, naboer, vel foreninger eller andre interessegrupper synliggjøres. Tiltakshaver og planmyndighetene vil i fellesskap vurdere om det er behov for informasjonsmøter med naboer og hjemmelshavere i området. Vurdering av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger.(ku). Det er foretatt en foreløpig vurdering av KU- forskriften. Planen faller ikke inn under oppfangskriteriene i forskriften når arealbruken (utbyggingsformål) prinsippavklares på kommuneplannivå. Detaljregulering til boligformål utløser ikke særskilt utredningsbehov etter forskriften.