OMRÅDEREGULERING FOR NESLANDSVATN SENTRUM

Arkivsak-dok. 12/00186-17 Saksbehandler Mona Stenberg Straume Saksgang Stedsutviklingkomite Møtedato OMRÅDEREGULERING FOR NESLANDSVATN SENTRUM Rådmannens innstilling Orientering om framdrift for reguleringsplan for Neslandsvatn Sentrum. 2. gangsbehandling utsettes til 1 kvartal 2013. Vedlegg Forslag til reguleringsplan med planbeskrivelse og planbestemmelser. Innkomne høringsuttalelser med kommentarer. Referanser i saken Plan og bygningsloven Bakgrunn Planhuset AS er engasjert av Drangedal Kommune til å utarbeide reguleringsplan for Neslandsvatn Sentrum i Drangedal Kommune. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for en videre utvikling av Neslandsvatn Sentrum. Under siteres 1.gangsbehandling i sin helhet: Planhuset er engasjert av Drangedal Kommune for å utarbeide reguleringsplanforslag for Neslandsvatn sentrum. Reguleringsarbeidet har foregått over lang tid med en omfattende prosess med ad hoc gruppe for utarbeiding av utviklingsplan og deretter oppstart av reguleringsarbeidet. Planforslaget vil være i hht. kommuneplanen i forhold til nye og eksisterende områder for boligbebyggelse og offentlig bebyggelse. Dette planforslaget omfatter en rekke eksisterende reguleringsplaner idet dette dreier seg om arealer som avgrenses av Neslandsvannet i sør, Lundtveitelva og jernbaneområdet i vest, nytt boligområde ved Bikkjehola i nord og mot eksisterende vanntårn i øst. Reguleringsplanforslaget innebærer nye boligfelt, utvidelse av boligfelter, nye forretningsområder, gang og sykkelveg, veg traseer, offentlige bygg, jernbane og øvrige areal m.m. Vurdering Reguleringsplanforslaget er gjennomarbeidet i hht. beskrivelsen som følger planen og som samsvarer med kommuneplanen. 1

2 Vurdering av planens innhold: Planområdet vurderes greit i forhold til planfaglige vurderinger, både naturgrunnlag, estetikk, lokaliseringsfaktorer som skole/barnehage, kollektivtilbud og friluftsområder. Det er i planforslaget hatt til hensikt å utvikle en god steds- og senterstruktur med fortetting av tidligere regulert boligområder. Det er vurdert behov for rekkefølgekrav for vesentlig infrastruktur. Landbruksforvaltningen i kommunen vurderer at utvidelsen av arealet i reguleringsplanen er av viktig samfunnsmessig betydning. Arealet som vil bli båndlagt til andre formål enn LNF, er skog med middels til låg bonitet. Landbruksforvaltningen har ellers ingen vesentlig merknader til planen. Miljømessige forhold har heller ingen vesentlige faktorer som tilsier at området ikke bør utnyttes slik som planforslaget framstår. Det er foretatt registrering av kulturminner som er innarbeidet i planforslaget. Samfunnssikkerhet og beredsskap er vurdert å ta hensyn til naturbasert sårbarhet som ras/skred, flom og radon. Virksomhetsbasert sårbarhet er vurdert enkelte områder for lagring av farlige stoffer og elektromagnetiske felt fra kraftledninger. Infrastruktur i forhold til vei og jernbane. Leke- og oppholdsarealer er vurdert i forhold til barn og unges, fuksjonshemmedes og eldres interesser. Dette er også gjennomgått i forhold til universell utforming. Med hensyn til veg- og vegtekniske forhold er det gjort vesentlige vurderinger i forhold til utforming og realiserbare løsninger. Det er vurdert og brukt mye ressurser på å komme fram til det veisystem som foreligger. Veisystemet vurderes å være opptimalt i forhold til teknisk løsning og kostnader for opparbeidelse. Trafikkplan/vegutforming, forhold rundt kollektivtrafikk med universell utforming og trafikksikkerhet knyttet til alle ulike formål er vurdert i planarbeidet. Konklusjon Rådmannen mener at reguleringsplanforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn. Vedtak i Formannskapet - 25.11.2011: Formannskapet legger forslag til reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for Neslandsvatn sentrum ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan og bygningsloven 12-10. Sitat slutt. På grunn av stort arbeidspress i administrasjonen har ikke denne planen vært prioritert. Saken vil bli prioritert og forventes ferdigbehandlet i løpet av første kvartal 2013. Saksfremstilling I høringsperioden kom det inn 12 innspill og innsigelser. Administrasjonen har engasjert Planhuset AS til å lage en oversikt og vurdering av de innkomne merknader med innspill: 1. Telemark Fylkeskommune a) I svarbrev av 10.1.12. Det anbefales inntatt bestemmelser om saksbehandling etter plan og bygningsloven. Ønsket innspill: Ved all saksbehandling etter plan- og bygningsloven skal oppdatert datasett med kulturminner lastes ned fra Askeladden eller Norge Digitalt for å sikre at hensynet til kulturminner ivaretas.

3 Tiltak etter pbl 20-1, 20-2 og 20-3 bokstav c og e på bygninger reist før 1850 skal sendes regional kulturminneforvaltning til uttale før vedtak fattes. Kulturminneloven 25 har helt klar tekst om dette forhold og det er derfor ingen grunn til å ta dette spesielt inn i reguleringsbestemmelser. Prinsipielt sett skal det ikke tas inn lovbestemte bestemmelser i reguleringsplan. (se Veileder T-1490 6.2 Rammer for bestemmelsenes innhold og utforming) b) Det anbefales videre at det angis maksimal byggehøyde i stedet for å vise til pbl bestemmelser. Det er her meningen at det ikke skal settes restriksjoner ut over pbl bestemmelser og det riktige er å ta ut denne bestemmelsen. Dersom man ønsker mindre eller større høyder enn det pbl tillater må det inn høydebegrensninger. Dette har ikke vært ønske fra planlegger. c) Tilrettelegging for HC-parkering i område blokkbebyggelse og etablering av gangsti: Dette er greie innspill som kan innarbeides i planen. Det er allerede åpning for gangsti i friluftsområder, men det kan settes krav til universell utforming. Det foreslås en endring fra planlegger på disse punkt. d) Hensyn til automatisk freda kulturminner Av e-poster oppfatter vi at det er ønskelig med en utsetting av utgraving av kullgropene. Det er da foreslått rekkefølgekrav som bør inn i bestemmelsene. Planlegger foreslår en endring av bestemmelsene. 2) Jernbaneverket a) Byggegrense langs jernbanen. Byggegrensen inn på jernbanens område har slik jernbaneverket påpeker, ingen hensikt og fjernes. b) Byggegrense i boligområde. Eksisterende boliger har avstand fra ca. 9 til 20 meter fra nærmeste spors midtlinje. Det er fremmet innsigelse til planen dersom det ikke innføres byggegrense på 30 meter. Det er to bolighus som ligger innenfor senter av hovedspor på jernbanen. Det er ikke detaljopplysninger i kartverket på sidespor om dette finnes inntil boligene. Dersom det er snakk om gjennomgående spor ser vi at to boliger ligger innenfor denne grensen. Dette er eksisterende boliger som eventuelt må eksproprieres dersom formålet skal endres. En avskjæring med byggegrense vil kreve erstatning og vil ha samme virkning for boligene som endring av formål. Arealbruken krever da en nærmere vurdering med hensyn til innløsing av eiendommene som ligger for nært i henhold til krav fra Jernbaneverket. c) Nytt forretningsområde: Jernbaneverket ønsker arealet avsatt til jernbaneformål. Det fremmes innsigelse til planen dersom arealformålet ikke endres. Det oppfattes som positivt at jernbaneverket ønsker å bruke Neslandsvatn som driftsområde for jernbane. Jernbaneverket har ikke kommet med noe innspill om dette ved varsling om oppstart og planlegger har følgelig ikke vurdert deler av den gamle Kragerøbanen som aktuelt for jernbanedrift. Det er da litt sent å komme med innspill om dette så sent i prosessen og da med krav om innsigelse. Det er

4 kommunen som bestemmer arealbruken av et område og det må stilles spørsmål ved om Jernbaneverket kan fremme innsigelse for bruk til annet formål. På den annen side oppfattes det som positivt med drift på Neslandsvatn og konkrete forslag må på bordet fra Jernbaneverket. Det anbefales at kommunen tar dialog med Jernbaneverket om saken. d) Reguleringsbestemmelser: Jernbaneverket ønsker at det legges inn følgende bestemmelse i planen: Arealet på og ved Kragerølinjen fra eksisterende veibru sør for jerbanesporområdet og videre, kan ikke fjernes før Jernbaneverket har utarbeidet en plan for avhendingen av arealet og rivingen av jernbaneinfrastrukturen. Forslaget til bestemmelser må omarbeides før disse tas inn i planen. Avhending av arealet vil være en privatrettslig sak som ikke kan reguleres i planen. Det er vel ellers på sin plass å kreve en plan for rivning av jernbaneinfrastruktur i området, som er bundet av rekkefølgekrav. Forurensingslovens bestemmelser vil være det sentrale ved planen for rivningen. Planlegger foreslår en bestemmelse i planen. e) Forlenging ny offentlig vei. Jernbaneverket anmoder om utviding av planområde til å omfatte Lundtveitgrenda. Kommunen valgte ikke å ta dette med i planen etter vurderinger i forkant av planarbeidet. Argumentasjonen for saken er beskrevet noe i planbeskrivelsen. Vegen har kommunal standard og dette er da ivaretatt. f) Jernbaneverket savner ROS analyse. Dette ligger i planen og må vel da være oversett. 3) Fylkesmannen i Telemark a) Naturmangfold. Det pekes på at det skal fremgå hvordan det er tatt hensyn til 8-12 i lov om forvaltning av naturens mangfold. Det er beskrevet at Nybrottjenna som ligger utenfor området er antatt ynglested for stor salamander i følge Naturbase. Vi kan ikke finne dette på Naturbase. Det er videre beskrevet vandringskorridor til en liten dam i boligfeltet «havna» på Neslandsvatn. Den nevnte dammen ligger på tomt 24/80. Fylkesmannen har rettet innsigelse til planforslaget på dette grunnlag. Vi kan ikke finne at det er noen forekomst av stor salamander her, men dette for biologene gi et svar på. Når det gjelder forekomsten innenfor planområdet er dette i et regulert boligfelt på en privat tomt. Tomten tilhører Johan Moi Stene og er en del av hans private hage. Det er vanskelig å se at man kan omregulere dette til annet formål enn dagens og vi har som planleggere ingen forslag til løsning på dette spørsmålet. Adkomstvegen til Havna boligfelt, skolen, barnehagen og øvrige boliger har hatt et presserende behov for utbedring av adkomsten. Ved planarbeidet er det brukt mye tid og ressurser på å få til en løsning på vegen forbi skolen og bakken opp mot skolen. Adkomstvegen er faglig godt dokumentert i detaljplan for vegen. Vi kan vanskelig se at dette kan gjøres på så mange andre måte ut fra en trafikksikkerhetsmessig vurdering tatt i betraktning de lokale forhold på stedet. Det avventes en eventuell faglig vurdering om naturtypen. Vi stiller oss allikevel undrende til at man vurderer naturtype i et tett boligfelt.

5 b) Forurensning. Fylkesmannen påpeker forholdene rundt Jernbaneområdet og Lundtveit som ikke har tilfredsstillende kloakkrensing. Planlegger har lagt vekt på at videre utbygging i området ved jernbanen og områder som i dag ikke er tilknyttet kommunalt nett, må ha tilknytting før videre utbygging. Drangedal kommune bygger ut nytt renseanlegg på Neslandsvatn. Det er rekkefølgekrav i planen som bør ivareta disse forholdene for den videre utbygging. c) Alternative energiformer. Det pekes på at det skal tilrettelegges for fornybar energi og at det er lite dokumentert om dette i planen. Hovedkilden av energi til oppvarming skjer med biobrensel (les vedfyring) ute i distriktet. Neslandsvatn har konsentrert bebyggelse og det kan på noe sikt bli mulighet for fjernvarme eller nærvarmeanlegg i dette området. Det er i planen ikke avsatt område for et biobrenselsanlegg spesielt og det er ikke vurdert krav i bestemmelsene ut over kravene i teknisk forskrift. Det ligger industriområder sentralt i planen og inntil planområde, som kan være godt egnet for fremtidig biobrenselsanlegg. Forholdene kan vel sies og være godt ivaretatt, men det er ikke bestemmelser og områder avsatt spesielt for dette. Som planlegger mener vi at forholdene ligger godt til rette for biobrenselsanlegg med distribusjon i både nye og eksisterende byggeområder. d) Samfunnssikkerhet og beredskap. Det pekes på risiko og sårbarhet ved utbygging inntil vannet og grunnforholdene. Av skredhendelser er det enkelte steinsprang langs fylkesveien som er registrert. Fra løsmassekartet til NGU fremgår det at området ved Neslandsvatn består av tykk havavsetning. Det er ikke planlagt ny utbygging ut mot Neslandsvatn ut over eksisterende utbygging. Området langs vannet kan være et utsatt område der helningen er stor og massene er vannmettet. Det er kjent at utfylling for badestrand i strandsonen har ført til utgliding av masser. Areal rundt vannet er landbruksområder og ikke planlagt som byggeområde. Flomkart for 200 års flom viser ingen utslag inn over bebyggelsen. Området er ikke spesielt flomutsatt, men det er i plansammenheng med utbygging av området nærmest Neslandsvatn vurdert en minste kotehøyde på 71,5 meter som er videreført i planen. NVE mener det skal være hensynsone lang Neslandsvatn som må legges inn. 4) Norges vassdrags- og eneridirektorat (NVE) NVE anbefaler at flomutsatt områder vises som hensynssoner. Det er videreført en byggehøyde på kote 71,50 fra tidligere plan med Sagodden. Det er ikke funnet noe spesielt grunnlag for at Neslandsvatn er flomutsatt og det er ikke ny bebyggelse inntil vannet. Det er en kurant sak å legge inn hensynssoner, det må da ses på omfanget av dette. 5) Arvid Lenes Det fremkommer en del generelle merknader og ønsker om badestrand, forretningsområde, veisystem, brannberedskap og turløyper som det vesentlige. Det er vel i planen tilrettelagt for disse forhold så langt det er mulig.

6 6) Statens vegvesen Det pekes på siktlinjer i kryss og avkjøringer, samt plassering av garasje. Siktlinjer er inntegnet i kryss og avkjørsler, men dårlig leselig på kartet. Det må sjekkes opp i at dette blir påført kartet med tekst og riktig i forhold til kjørebane. Ellers er plassering av garasje ikke aktuelt inntil fylkesveien. Plan og bestemmelser må rettes i henhold til vegvesenets merknader. 7) Jon A. Nesland, Liv Kari Nesland og Oddvar Gare De påpeker at et areal som ikke er med i planen burde vært med av hensyn til vegvedlikehold og skoleveg. Det er redegjort for avgrensingen i planen. Dersom området hadde vært med i planen måtte denne i så fall vært regulert til offentlig eid veggrunn. 8) Jon Strand Nesland Jon Strand var med i ad-hoc gruppa for Neslandsvatn og har en del kommentarer i forhold til de målsettinger som var satt. Merknaden er fra Jon Strand Nesland som privatperson i denne sammenheng. Merknadene gjelder vegføringen og vi kommenterer følgende sitat: En reguleringsplan bør være fremtidsretta og i tråd med hva lokalbefolkningen ønsker seg. Kommetar: Det har vært mye fagkompetanse inne for å finne en god vegløsning for Neslandsvatn sentrum ved planarbeidet. Vi oppfatter, som Nesland skriver, at en stor del av lokalbefolkningen hadde ønske om en annen vegløsning. Planforslaget har vært en vanskelig løsning for å ivareta krav til vegutforming, kryssløsninger og trafikksikkerhet. Det er vurdert rundkjøringer og mange mulige løsninger i en relativt tidlig fase av planarbeidet. Det vises i denne sammenheng til beskrivelsen rundt disse forhold. Et viktig moment i plansammenheng har vært å lage en plan som er framtidsrettet, men samtidig er gjennomførbar. Det foreligger ingen planer for ombygging av fylkesveien på Neslandsvatn og det er antatt at dette ikke vil skje på flere tiår. Reguleringsplanen vil ikke gi adgang til ekspropriasjon dersom dette ikke er vedtatt før det har gått 10 år fra plangodkjenning(pbl 16-2). Planen må altså kunne gjennomføres innen rimelig tid. Planleggere har vært opptatt av at det skal være åpning for en fremtidsrettet løsning i planen. Utfordringen har da vært å se mulighetene for en annen fremtidig løsning i området. Planen har mye samferdselsareal i sentrum og vi tror det vil være mulig å omregulere dette arealet når en ny veg en gang kan bli planlagt. I mellomtiden må man forhold seg til dagens veg og gjøre det beste ut av denne. 9) Gunnar Aadne Solbakken Solbakken benytter terminologien «innsigelse» til planen. Han ønsker en omregulering av område for skole og offentlige formål. Solbakken ønsker heller ikke annen arealbruk på sin tomt enn boligformål. Arealet tilhørende Solbakken er på 8,3 daa til boligformål og 3,7 daa til friluftsområde. Det er bare en bolig på tomten. Tomten til Solbakken er tidligere bare regulert på det arealet som er offentlige formål. Øvrig del av tomten ligger i uregulert område og er således i utgangspunktet LNF-

7 området. Tomten er ikke utnyttet slik den ligger, men det er åpnet for muligheter med arealet avsatt til bolig. Areal avsatt til friluftsområde er stort sett en fjelltopp som har kraftlinje og er vurdert som lite egnet til bygging. Arealet bør være en god avgrensing og gir et lite pusterom med grønt i området. Areal til offentlig formål følger eksisterende plan og har ikke vært gjenstand for endringer. Vi har ikke ytterligere kommentarer til merknadene. 10) Miljørettet helsevern i Grenland a) Innspill til planforslaget. Miljørettet helsevern i Grenland anser at universell utforming, radon, vann, avløp, renovasjon samt lekeareal for barn og unge er godt ivaretatt i planforslaget. b) Blandede formål. Miljørettet helsevern er opptatt av støy og forurensning ved blandede formål. Man ønsker også krav om hvilke virksomheter som kan etableres. Det vil være teknisk forskrift som stiller krav til støy for bygg. Innendørs og utendørs støy. Det er ikke vurdert at det skal settes andre krav enn det som fremgår av forskriften. Det er ikke anledning til å gripe inn i hvilke virksomhet som kan etableres uten at dette klart definert med hensyn til miljømessige forhold. Vi ser poenget til miljørettet helsevern, men har ikke noe forslag til utforming av bestemmelser. c) Støy. Det anbefales at veileder for støy T-1442 legges til grunn. Det er først og fremst jernbanen som er støykilde i det aktuelle området. For nye byggeområder ligger man utenfor 30 meters sonen til jernbanen. Vi er usikre på hva som kan tas inn av bestemmelser i forhold til støy fra jernbanen. Konsekvensene av at T-1442 skal tas inne i bestemmelsene er uklare. d) Ballbinge. Det påpekes noen forhold rundt eventuell etablering av ballbinge. e) Elektromagnetisk felt oppfattes som en generell anbefaling. Deler av høyspentlinjen må legges som kabel i bakken ved utbygging. For øvrig bør linjene legges i bakken så snart de er modne for utskiftinger. f) Miljøvennlig energi er kommentert tidligere. 11) Norges Handikap forbund Handikapforbundet er opptatt av universell utforming og er positive til planforslaget slik det oppfattes. 12) Leif E. Haugland og Lennart Skoglund De er opptatt av at Lundtveit-området ikke er med i planen. Det referes til rammeplanen for Neslandsvatn. I hovedsak oppfattes det at det er kloakkutslipp som er bekymringen i området. Plan for avløpsløsning er ikke avhengig av reguleringsplan. Utslipp og forurensing er styrt av forurensningsloven. Vi går ikke mer inn på denne problematikken her. Planhuset AS har vært i kontakt med Fylkeskommunen angående innsigelsen på stor Salamander. Sitat e-post fra Fylkeskommunen: Jeg har lest igjennom innsigelsen fra FM + sjekke opp litt mer ang. Stor Salamander.

8 Salamanderen overvintrer frostfritt på land i komposthauger eller graver seg ned i jorda etc. Larvene som eventuelt lever i dammen kryper på land i september-oktober. De voksne salamanderne går på land i oktober-november. De går da ut i dammen igjen på våren. Det blir derfor for seint å undersøke dammen nå pga. salamanderne som eventuelt er der har forlatt området. En må derfor vente til våren igjen før det er mulig å sjekke ut dammen. Sitat slutt. Rådmannens vurdering Det er ønske fra administrasjonen å ta et møte med fylkesmannen og øvrige myndigheter, der innsigelsene til planen til planen kan diskuteres. Som nevnt i e-post over: Salamander dammen vil ikke kunne undersøkes før til våren. Dersom denne innsigelsen står ved lag etter et eventuelt møte/dialog med fylkesmannen vil ikke reguleringsplanen godkjennes før 2 kvartal 2013. Konklusjon Orientering om framdrift for reguleringsplan for Neslandsvatn Sentrum legges fram for stedsutviklingskomiteen. Administrasjonen ber om et møte Fylkesmannen for å diskutere innsigelsene til planen. 2. gangsbehandling av planen utsettes til 1 kvartal 2013.