DETALJREGULERING FOR HIDRESKOG, DEL AV 060/010 (10372017001) - 1. GANGSBEHANDLING Ordningsverdi: Saksmappe: Løpenr.: Saksbehandler: 10372017001 2017/148 16978/2018 Raguvarman Uthayamoorthy Saksnr: Utvalg: Dato: 12/19 Forvaltningsutvalget 24.01.2019 Rådmannens forslag til vedtak: Forvaltningsutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, 1. ledd, samt 12-11, å legge forslag til detaljregulering for Hidreskog, del av 060/010 (10372017001) ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er foretatt: Tekniske endringer: I tegnforklaring skal formålskode tillegges de ulike arealformålene, jf. nasjonal produktspesifikasjon. Til eksempel, «Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111)». Tegnforklaring må angi informasjon om at basiskart er vist med gråfarge (RGB153-153-153), jr. nasjonal produktspesifikasjon. Andre endringer: Under bestemmelse 4.1 endres «Det tillates takform som saltak...» til «Det tillates kun saltak...» Bestemmelse 5 må gi minimum kote for plassering av bygg i området med flomfare. Behandling i Forvaltningsutvalget - 24.01.2019 Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig vedtatt. Forvaltningsutvalgets vedtak Forvaltningsutvalget vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-10, 1. ledd, samt 12-11, å legge forslag til detaljregulering for Hidreskog, del av 060/010 (10372017001) ut til offentlig ettersyn etter at følgende endringer er foretatt: Tekniske endringer: I tegnforklaring skal formålskode tillegges de ulike arealformålene, jf. nasjonal produktspesifikasjon. Til eksempel, «Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (1111)». Tegnforklaring må angi informasjon om at basiskart er vist med gråfarge (RGB153-153-153), jr. nasjonal produktspesifikasjon. Andre endringer: Under bestemmelse 4.1 endres «Det tillates takform som saltak...» til «Det tillates kun saltak...»
Side 2 av 7 Bestemmelse 5 må gi minimum kote for plassering av bygg i området med flomfare. Problemstillinga i få ord: Detaljregulering for Hidreskog, del av gnr./bnr. 60/10 (startet opp våren 2017) representerer en utvidelse og endring av formål fra fritidsbolig til boligformål. Planforslaget fremlegges nå for 1. gangsbehandling etter bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Saksopplysninger: På vegne av tomteeier Rita Helen Kvenejorde fremmer Heile AS forslag til reguleringsplan for Hidreskog, del av 60/10 (10372017001). Arealet inngår i dag i eksisterende reguleringsplan (10372006010 del 1) og ny plan innebærer endring fra fritidsbolig til frittliggende småhusbebyggelse samt tomteutvidelse. Planforslaget omfatter: Plankart i målestokk 1:500, datert 25.09.2018 Reguleringsbestemmelser, datert 28.09.2018 Planbeskrivelse, datert 28.09.2018 Situasjonskart over området Plangrense markert med blågrønn linje. Gjeldende planstatus Kommuneplanens arealdel 2015-2027
Side 3 av 7 Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til detaljeringssone (H910) der reguleringsplan gjelder. Gjeldende reguleringsplan for Hidreskog del 1(10372006010) avsatt til friluftsområde og formål for fritidsbolig. Det er tidligere gitt bruksendring fra fritidsbolig til bolig, jf. sak 70/11. Utsnitt fra kommuneplanens arealdel med gjeldende reguleringsplan lagt over: Tilgrensede planer Arealet mot veg er i dag uregulert og inngår som nevnt i kommuneplanens arealdel. De omkringliggende områdene som ikke omfattes av arealplanen omfattes av reguleringsplan for Hidreskog (10372006010 del 1), jfr. utsnitt av deler av reguleringsplan under.
Side 4 av 7 Planprosess og medvirkning Oppstart av reguleringsplanarbeidet ble kunngjort i avisen Agder og kommunens hjemmeside den 03.01.18. Naboer og berørte parter ble varslet i eget brev. Frist for å komme med merknad til planarbeidet var 05.02.18. Det kom inn 3 merknader til varsel om oppstart. Merknadene er referert og kommentert i forslagstillers planbeskrivelse. Presentasjon av planforslaget Planen inneholder faresone i nord-vest og sør-øst (flomfare). Formålet med reguleringsplanen er utvidelse av eiendommen for utbygging av garasje, samt endring av formål i reguleringsplan fra fritidsbolig til bolig. Utsnitt av plankartet:
Side 5 av 7 Området er på ca. 2,1 daa og er avsatt til boligformål i form av frittliggende småhusbebyggelse og utgjør BYA = 300 m 2 (ca. 14% bebygd areal). Planen inneholder 2 eksisterende bygg, én enebolig og ett garasjeuthus. Atkomst til eiendommen skjer nord for garasjen via Hidreskogveien. Byggegrensa ligger ca. 5 meter fra veg. Maksimal mønehøyde for bolig er angitt til 6 meter over gjennomsnittlig planert terreng med takvinkel mellom 15 og 34 grader. Rådmannens vurdering: På oppstartsmøte i februar 2017 ble det fra kommunens side fremhevet at hensynet til aktsomhetsområdet for flom og vassdragforvaltning ville være en viktig del av planarbeidet. Eksisterende tomt har fått bruksendring fra fritidsbebyggelse til helårsbolig. Planforslaget krever avklaring av mulig blokkering av adkomstveg til 60/11. Etter rådmannens vurdering er hensynet til flom ivaretatt i form av bestemmelser. Bestemmelsen forbyr bygging i områdene utsatt for flom. All bygging skal skje over områdene som er vist i plankartet. Byggeforbud langs vassdrag på 100 meter er ikke ivaretatt, men dette er uunngåelig da tomten ligger mellom to vassdrag. Tomten er bebygd. Avstanden mellom to vassdrag. (Rød strek har avstand ca. 100 meter)
Side 6 av 7 Rådmannen finner det naturlig å regulere området til boligformål da forvaltningsutvalget har vedtatt bruksendring, jf. sak 70/11, fra fritidsbolig i reguleringsplan til helårsbolig. Det er i utgangspunktet uheldig å blande bolig og fritidsbebyggelse, men i dette tilfelle synes det ikke å ha noen negativ effekt på hyttefeltet da reguleringsplanen ligger i utkanten av feltet. Folkehelse Det følger av 2-8 i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 2015-2027 at reguleringsplaner skal redegjøre for virkningene for folkehelse i planområdet og influensområdet. Planbeskrivelsen inneholder virkemidler som fremmer folkehelsen, som bl.a. universell tilgjengelighet, støyforhold, bomiljø/bokvalitet, uteoppholdsareal og sosial infrastruktur ved økt innslag av fastboende. Rådmannen har ingen merknader. Konsekvenser for barn og unge I punktet som handler om barn og unges interesser i planbeskrivelsen (s.9) fremkommer det at det ikke finnes lekeplasser på området, men at det er god boltreplass for barn/unge på tomtearealet og friluftsområdene. Utenom dette er det ikke kommentert noe angående konsekvenser for barn og unge. Rådmannen har ingen merknader. Tilgjengelighet for alle Planforslaget legger gjeldene byggeteknisk forskrift (TEK17) til grunn for utforming av bebyggelse og uteområder. Terrenget i planområdet er flatt og tomten er plassert slik at bebyggelse på en enkel måte kan planeres slik at adkomst tilfredsstiller krav for rullestolbrukere, jf. TEK17. Rådmannen har for øvrig ingen merknader. Trafikksikkerhet Atkomst til området skal skje fra Fv. 461 og videre via Hidreskogveien. Biltrafikken i området vil ikke øke da boligen allerede er etablert. Dette er omtalt under pkt. 8.9 i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen merknader. ROS-analyse I henhold til pbl 4-3 skal det ved utarbeidelse av arealplaner påses at risiko- og sårbarhetsanalyse gjennomføres. Analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål, og evt. endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Det er gjennomført ROS-analyse i form av risikomatrise med kontrollspørsmål, som er lagt ved saken. Deler av planområdet omfattes av aktsomhetssone for flom, jf. NVE Atlas. Det er vurdert at planområdet i utgangspunktet har tilstrekkelig sikkerhet mot flom da bestemmelse 5 tilsier at alle bygninger skal plasseres over dette området. Rådmannen kan ikke se at bestemmelsene knyttet til hensynssone flom (H320) fanger opp eksakt høyde bygningene skal plasseres over. Bestemmelsen må følgelig endres. Området har også tilstrekkelig sikkerhet mot erosjon etter kravene i TEK 17. Naturmangfold
Side 7 av 7 Naturmangfoldlovens bestemmelse 8-12 er innarbeidet i planen. I forslagsstillers kommentar til 8 står følgende: «Det er gjort en vurdering ut i fra området og tidligere planer og konkludert at konsekvensene fra naturverdier er liten.» Rådmannen har sjekket «Naturbase» og har ingen merknader. Kulturminne Det er ikke registrert noen kulturminner i området i «Naturbase». Rådmannen har foretatt kulturminnesøk i «Askeladden». Ingen kulturminner funnet. Konklusjon Som det fremkommer av punktene ovenfor er forhold ved plandokumentene som ikke er tilstrekkelig gjennomarbeidet. Rådmannen vurderer likevel at forslaget til detaljregulering for Hidreskog, del av 60/10 (10372017001) kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn dersom det bearbeides og endres i samsvar med rådmannens merknader. 6722: Vurdert i saksframstillingen: Ikke relevant: Økonomi Levekår og likestilling Klima/miljø Barn og unges oppvekstvilkår Trafikksikkerhet Vedlegg 1 Reguleringsplankart Del av Hidreskog PlanId 2017001_26102018 2 02 - Tilhørende reguleringsbestemmelser 28.09.2018 3 ROS-analyse Del av Hidreskog del av gnr 60 bnr 10 4 Detaljplan del av Hidreskog, del av 060/010 - Planbeskrivelse