Leie til eie - Et metodevalg i det boligsosiale arbeidet i Drammen kommune Flest unge i alderen 20 til 24 år er uten aktivitetstilbud 16 14 15 12 10 8 9 9 6 4 2 0 3 4 4 6 2 6 3 3 0 2 Glenny Jelstad Antall utviklingshemmede uten aktivitetstilbud fordelt på alder Rådgiver Drammen kommune Bodø 19. mars 2019 1
Disposisjon - Fakta om Drammen - Boligsosialt arbeid i Drammen satsing over tid - Leie til eie som metode hvordan jobber vi i Drammen kommune - Resultater - Suksesskriterier Bodø 19. mars 2019 2
Fakta om Drammen Drammensere 68. 933 per 01.01.19 Bodø 19. mars 2019 3
Fakta om Drammen Drammensere 29,4 % er innvandrere eller norskfødte med innvandrerbakgrunn Bodø 19. mars 2019 4
Fakta om Drammen Drammensere 3,5 % er arbeidsledige (jan 2019) Landet: 2,6 % Bodø 19. mars 2019 5
Fakta om Drammen Drammensere 2,2 % av de mellom 18 og 44 år er uføre Bodø 19. mars 2019 6
Fakta om Drammen Drammensere 24 % barn bor i lavinntekstsfamilier Bodø 19. mars 2019 7
Fakta om Drammen Drammensere 2,7 % av alle innbyggere er sosialhjelpsmottakere Bodø 19. mars 2019 8
Spesifikke boligsosiale data Drammen Antall bostedsløse (2016) 74 Antall bostedsløse per 1000 innbygger (2016) 1,1 Kommunale boliger per 1000 innbygger (2017) 20 Antall kommunalt disponible boliger (2017) 1378 Andel husstander i midlertidig botilbud i mer enn 3 måneder (prosent) Andel husstander med barn i midlertidig botilbud (prosent) Andel husstander med barn i midlertidig botilbud i mer enn 3 måneder Bodø 19. mars 2019 6 10 25 (kilder SSB ) 9
Husbankens virkemidler Drammen 2018 Drammen 2017 Drammen 2016 Startlån snittbeløp utdelt 2 mill. 1,8 mill. 1,4 mill. Antall husstander 123 152 182 Andel barnefamilier 56,9 % 60,5 % 52,2 % Totalt utbetalt startlån 251,6 mill. 277,7 mill. 260 mill. Gjennomsnittlig kjøpesum 2,2 mill. 1,9 mill. 1,5 mill. Bostøtte snittbeløp per husstand per mnd 2371 2286 2221 Antall husstander med bostøtte 1817 2017 2044 Andel med boutgifter over tak 88,5 % 85,6 % 84,1 % Andel barnefamilier av alle med bostøtte 35,1 % 34,1 % 33,6 % Bodø 19. mars 2019 ( Kilde: Husbanken) 10
Kommunale utleieboliger spredt i hele kommunen Bodø 19. mars 2019 11
372 ordinære utleieboliger i borettslag gir mange muligheter Ordinære utleieboliger i borettslag 372 boliger Ordinære boliger egeneide 211 boliger 38 27 44 3 83 12 3 1 Bodø 19. mars 2019 12
Strategisk tenking med utgangspunkt i de fire velferdspilarene HELSE ARBEID UTDANNING BOLIG Bodø 19. mars 2019 13
Det er en fantastisk følelse å bli sett og at noen i det offentlige bryr seg om meg, mitt liv, og mine behov, og ikke bli plassert i bås sammen med andre Det er grunnleggende å ha sin egen bolig. Det gir en følelse av tilhørighet til samfunnet Balanse Tilhørighet Rolf Bremskau ( leie til eie) Jeg tror dette er med på å holde meg på den smale sti, om ansvaret og stoltheten ved å eie egen bolig Handlingsrom Verdibasert tenkning Mening Verdighet Martin Johansen (Ditt valg Bolig først) Å ha en eiendom betyr veldig mye. Det er en verdifull gave. Endelig har vi noe for våre barn. Dette er en stor mulighet som gjør at vi følger oss sterke I et vellykket kommunalt prosjekt i Drammen får stadig flere anledning til å bli boligeiere.det å eie egen bolig er nøkkelen til et vellykket livsløp. Egen bolig er utgangspunkt for en god familieøkonomi og dermed utgangspunkt for en trygg alderdom Drammen Tidende 6.8.2014 Bodø 19. mars 2019 Fareshta Shaheed ( leie til eie) 14
«Leie til eie» Bakgrunn: Startet som et prosjekt i 2011 Del av Boligsosialt utviklingsprogram (2011 2014) Mål: Flere skal eie egen bolig Målgruppe: Alle som leier bolig av Drammen kommune, eller som oppsøker kommunen fordi de mangler bolig
Virkemidler Kompetente og dedikerte medarbeidere Husbankens virkemidler ; startlån, tilskudd og bostøtte Salg av kommunale leiligheter til takst (salgsinntektene går til innkjøp av nye kommunale leiligheter) Kalkulasjonsrente 5%. Går budsjettet i pluss tilbys flytende rente, fastrente når man ikke kommer i mål med kalkulasjonsrenten. Fastrente opp til 10 år brukes til den økonomiske situasjonen har stabilisert seg Avdragsfrihet opp til 8 år Lånetid 30-50 år Virkemidlene brukes svært fleksibelt
Metode Søker henvender seg direkte selv, pårørende kan ta kontakt, blir henvist fra boligtildeling eller andre virksomheter Samtale på kontoret eller ved hjemmebesøk Veiledning, rådgivning, informasjon og praktisk hjelp tilpasset den enkelte. Tolk ved behov Behandler søknaden Samarbeid startlångruppa i forhold til innvilgelse av tilskudd til etablering Samarbeid med ulike instanser ved behov Samarbeid med blant annet gjeldsrådgivere og økonomisk forvaltere i NAV. Takst ved ønske om kjøp av kommunal bolig Deltar i kontraktsmøter ved kjøp av kommunal bolig sammen med Garanti Eiendom og Drammen Eiendom Lindorff er låneadministrator Råd/veiledning hvis man ikke er i posisjon til å søke startlån Ved avslag, informere om hva man kan gjøre for å komme i posisjon senere Råd/veiledning hvis man ikke er i posisjon til å kjøpe Oppfølging etter kjøp
Vurdering av eiepotensialet Innhenting av dokumentasjon Økonomisk kartlegging: -orden på økonomien? - restanse på husleien til kommunen? - gjeld? - sparepenger? Veiledning og økonomisk rådgivning ved avslag om startlån Høyere inntekt? Nedbetale gjeld? Vente med å søke til under evt. gjeldsordning? Vente med å søke lån til etter familiegjenforening?
Inntektsgrunnlag Arbeid Kombinasjon mellom arbeid/stønader/stipend Uføretrygd Alderspensjon Arbeidsavklaringspenger Kvalifiseringsstønad Overgangsstønad Introduksjonsstønad Midlertidig inntekt Omsorgslønn Det er bare sosialstønad vi ikke godtar som inntekt
GJELD Gjeld må ryddes opp i, kan få hjelp til dette, samarbeid med gjeldsrådgivere/økonomisk forvaltere Må ikke ha restanse på kommunal husleie Noen får lån til bolig i gjeldsordningsperioden, vurderer. Noen velger etter veiledning å betale ned på gjeld før de søker lån Refinansiering?
Bruk av skjønn i saksvurderingen Sifosatsen, reduseres hvis lånsøker sannsynliggjør/dokumenterer at de har mindre forbruk enn Sifosatsen viser. Ikke under sosialhjelpssatsen. Tar ofte med skattefordelen Bostøtte med i vurderer dersom høyere inntekt innen kort tid) Oppvarmingsutgifter Tar av og til med andre husstandsmedlemmers inntekt (stipend, lønn, stønader) Hvilken holdning lånsøker har til å ta opp lån
Kjøp av bolig Kommunal bolig: Får kjøpe til takst som gjenspeiler markedsverdi Kontraktsmøte Privat: Møte med gjennomgang av forhåndsgodkjenning Info.skriv Visning, må gi beskjed om hvilken bolig de ønsker å se/by på Kan ikke legge inn bud på mer enn 15% over prisantydning Megler tar kontakt
Utfordringer Gjeldssituasjon Inntektsnivå Boligpriser Å kvalifisere for et stort nok lån til en stor nok bolig gitt husstandens plassbehov Å mestre markedssystemet for kjøp og salg av bolig Forventninger
Risikodempende tiltak Oppfølging, tidlig inn med hjelp dersom problemer med å betale på lånet skulle oppstå Avdragsfrihet, vi gir i utgangspunktet ikke dette ved inngåelse av lån Lang lånetid Tilbakeføring av restanse på lånet Tilskudd etter gitt lån på grunn av anstrengt økonomi Lån som evt. går til inkasso, vurderer div. tiltak Tilbake i kommunal bolig
Erfaringer Prisnivå på boliger avgjør hvor i byen flertallet av dem vi har jobbet med har råd til å kjøpe Ulike forventninger og holdninger hos dem vi møter Nødvendig med tett samarbeid med NAV og andre kommunale virksomheter Fleksibilitet, romslighet og godt samarbeid er nødvendig
Resultat leie-eie Leie-eie, en viktig faktor inn i godt boligsosialt arbeid For husstanden: Stabiliserer bosituasjonen Skaper trygghet og verdighet Mange har fått forandret livet på flere plan etter boligkjøp Noen har fått lavere boutgifter etter kjøp For noen kan det være inngang til det private boligmarkedet For kommunen: Mange leietakere i kommunal bolig har blitt boligeiere Bygger godt renommè Fattigdomsbekjempelse Bedre gjennomstrømning i kommunale boliger, flere kommunale boliger å tildele Ordinært startlån har nærmet seg leie-eie tankegang, tatt i bruk flere leie-eie virkemidler
274 boligeiere Styringsindikatorer - leie til eie Totalt hittil produksjon antall leietakere til veiledning og vurdering 1201 antall husstander med barn av de med veiledning 414 antall avsluttet av de som har fått veiledning 593 antall gjenopptatte saker 81 antall som har fått startlån 334 antall som har fått boligtilskudd 147 antall kjøpt privat bolig 139 antall kjøp av kommunal bolig 135 antall husstander med barn av de som har kjøpt bolig 107 Bodø 19. mars 2019 27
Våre suksessfaktorer God forankring politisk/ledelse tett oppfølging, rapportering, rask endringsbeslutning Vilje til å ta «risiko» Restanse etter låneopptak er lik 0 etter 7 år. Dersom en av «våre» kommer på restanselisten fra Lindorff tar vi kontakt med kunden og iverksetter tiltak leie-eie har ikke brukt midler fra tapsfondet Fleksibel/romslig bruk av virkemidlene med individuell tilpasning Aktivt bruk av skjønn Tett oppfølging, ofte over lang tid ved behov God sosialfaglig kompetanse hos de ansatte
Noen utfordringer Flere søker startlån, det er vanskeligere å få lån i bank? Vi utbetaler stadig mer startlån og potensialet er stort I 2018 va det totalt 123 husstander som mottok startlån. 37 av disse ved hjelp av råd, veiledning og motivasjonsarbeid i Boligtjenesten Leie til eie Det er utfordrende å få til samfinansiering med privatbanker Mange kommer seg inn på boligmarkedet ved å kjøpe en bolig som er litt liten og får behov for mellomfinansiering av startlån til bolig nummer 2 Opprettholdes den politiske og administrative viljen til stort låneopptak i ny kommune? Bodø 19. mars 2019 29
Leie til eie - suksessfaktorer To medarbeidere med bred kompetanse, egnede personlig egenskaper og avsatt tid til å følge opp den enkelte husstand Arbeidsrammer som gir mulighet til å ha oppsøkende kontakt med potensielle boligeiere og oppfølging/veiledning ut fra den enkelte families behov Oppfølging over tid også etter låneopptak og kjøp Politisk beslutning som har gjort det mulig for de tidligere leietakerne å kjøpe den kommunale boligen de leide til takst Økt investeringsramme til kjøp av utleieboliger og beslutning om at inntekter på salg av boliger skal gå til refinansiering av nye utleieboliger Politisk og administrativt fokus og vilje til at kommunen skal ta stor risiko i forhold til bruk av startlån og boligtilskudd Størst mulig forutsigbarhet og skreddersøm i forhold til utlånsbetingelser: fast rente, lang nedbetalingstid, mulighet for avdragsfrihet Regelmessige tverrfaglige drøftinger av enkeltsaker og systemutfordringer Bodø 19. mars 2019 30
Takk for oppmerksomheten! glenny.jelstad@drmk.no Bodø 19. mars 2019 31