Detaljreguleringsplan for del av Sandviklandet gnr 78 bnr 4

Detaljreguleringsplan for del av Sandviklandet gnr 78 bnr 4 PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET AV ASPLAN VIAK FOR TOVE OG PER STIAN TANGERUD 3.JUNI 2015, REVIDERT 03.09.2015

1.BAKGRUNN Arbeidet med reguleringsplanen er gjennomført av Asplan Viak AS i samarbeid med Arkitekt Henning Karlsen og fremmes på vegne av Tove og Per Stian Tangerud. Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for fortetting med fritidsbebyggelse innenfor eiendommen 78/4. Planområdet er med unntak av et lite areal i nordøst sammenfallende med gjeldende reguleringsplan for området. 2. PLANSTATUS 2.1 Kommuneplanens arealdel Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som byggeområde/område som omfattes av gjeldende reguleringsplan, se figur 2. Områdene som nå foreslås tatt i bruk til utbygging av fritidsbebyggelse er i gjeldende reguleringsplan avsatt til landbruksformål eller spesialområde friluftsliv. I høringsutkast til ny kommuneplan er arealene vist med formål LNF. Det meste av planområdet inngår i gjeldende reguleringsplan nr. 100. En mindre del med adkomst i nordøst inngår i plan nr. 183. Figur 1. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. Detaljregulering for del av Sandviklandet 2

2.2 Gjeldende reguleringsplaner Planområdet omfattes av gjeldende reguleringsplan, plan nr 100, Sandviklandet vedtaksdato 25.06.1992 og vil ved stadfesting erstatte denne. Figur 2. Gjeldende reguleringsplan Sandviklandet, vedtatt 25.06.1992 Figur 3. Gjeldende reguleringsplan Stranda nr. 183, vedtatt 9.10.2008 omfatter kjøreadkomst til området. Detaljregulering for del av Sandviklandet 3

2.3 Konsekvensutredning Det er i oppstartsmøte avklart at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning. Det er forutsatt at naturmangfold og kulturminner skal utredes. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 3.1. Beliggenhet i kommunen Planområdet ligger i Sandviklandet på yttersiden av fv 208, Valleveien og strekker seg ut til Trosbyfjorden. Figur 4. Planområdets beliggenhet. 3.2. Eksisterende bebyggelse Området er i dag bebygget med 4 boliger og 25 hytter. Med unntak av tidligere gårdsbebyggelse, er hytter og hus plassert høyt i terrenget eller helt i sjøkanten. Detaljregulering for del av Sandviklandet 4

3.3. Veg- og trafikkforhold Planområdet har adkomst fra Vallevegen i nord via privat veg som går over eiendommen 77/1. Adkomstvegen er regulert. Adkomstveg går gjennom tunet på boligeiendommen 78/10. 3.4 Vann og avløp Det er etablert nytt vann- og avløpsanlegg i området. Alle hytter og hus er tilknyttet dette. 3.4 Kyststi Planområdet krysses av kyststien som går mellom Valle og Trosby. Figur 5 Kyststi 3.5. Terrengforhold, landskap, vegetasjon Arealet er kupert. Hovedformen er skrånende mot sør/sørøst. Det er meget gode solforhold. Vegetasjonen er variert, med til dels frodig og tettvokst skog i de lavereliggende partiene. Toppene har tynt jordlag og skrinn kystpåvirket furuvegetasjon. Markslagskart for eiendommen 78/4 viser at nær halve arealet består av uproduktiv skog, mens de lavereliggende områdene har skog av middels bonitet. Sentralt i området ligger et jorde med størrelse 2,2 daa. Dette dyrkes ikke i dag og er under gjengroing. Detaljregulering for del av Sandviklandet 5

Figur 6. Gårdskart for eiendommen 78/4. Kilde Skog og landskap Figur 7 Bilder fra området, t.v. sjøutsikt fra toppene, t.h. lauvskog i rennene ned mot sjøen Detaljregulering for del av Sandviklandet 6

Figur 8 Bilder fra området, t.v. jorde sentralt i området, t.h. opparbeidet sti mot sjøen. 3.6. Grunnforhold Store deler av planområdet har fjell i dagen og stedvis tynt dekke. Det sentrale partiet i midten med dyrka mark består av tynt lag med marine avsetninger. Vurdert som byggegrunn har planområdet enkle grunnforhold. Figur 9 Løsmassekart, kilde NGU 3.7. Miljøbelastninger Det er ikke kjennskap til forurensning i grunnen. Det er ikke støykilder i området. Detaljregulering for del av Sandviklandet 7

4. EIENDOMSFORHOLD gnr bnr fnr navn kode andel 77 1 0 HAFREDAL SIMON MARLOW Hjemmelshaver "1/1" 78 4 0 TANGERUD ASTRID TOVE Hjemmelshaver "1/2" 78 4 0 TANGERUD PER STIAN Hjemmelshaver "1/2" 78 4 1 PEDERSEN TERJE Fester "1/1" 78 10 0 EDVARTSEN JOHANNES Hjemmelshaver "1/1" 78 13 0 TANGERUD REIDUN Hjemmelshaver "1/1" 78 13 0 KOLLE BJØRN Fester "1/1" 78 14 0 MUNTHE-KAAS METTE I Hjemmelshaver "1/2" 78 14 0 MUNTHE-KAAS OTTO Hjemmelshaver "1/2" 78 17 0 HØY-PETERSEN CARL ERIK Hjemmelshaver "1/3" 78 17 0 HØY-PETERSEN ANDREAS Hjemmelshaver "1/3" 78 17 0 DYE ANETTE HØY Hjemmelshaver "1/3" 78 18 0 FJELBERG SIGNE BRITT Hjemmelshaver "1/1" 78 22 0 ESSEBAGGERS ANNE C DOLVA Hjemmelshaver "1/2" 78 22 0 CHRISTENSEN KJERSTI DOLVA Hjemmelshaver "1/2" 78 23 0 TUBAAS SIGNE Fester "1/1" 78 23 0 TUBAAS SIGNE Hjemmelshaver "1/1" 78 24 0 MIDTBØEN TONE Hjemmelshaver "1/1" 78 25 0 KJØRSTAD HELGE Hjemmelshaver "1/1" 78 26 0 IVERSEN BJØRG HEGE Hjemmelshaver "1/1" 78 27 0 BØE TROND ARTHUR Hjemmelshaver "1/2" 78 27 0 SØRENSEN TOR Hjemmelshaver "1/2" 78 27 0 BØE TROND ARTHUR Fester "2/4" 78 27 0 SØRENSEN TOR Fester "2/4" 78 28 0 TANGERUD REIDUN Hjemmelshaver "1/1" 78 28 0 STRØM ROGER Fester "1/1" 78 29 0 STRØM ROGER Hjemmelshaver "1/1" 78 30 0 KARLSEN TOMMY Hjemmelshaver "1/3" 78 30 0 KARLSEN HEIDI Hjemmelshaver "1/3" 78 30 0 KARLSEN MONA Hjemmelshaver "1/3" 78 62 0 TANGERUD ASTRID TOVE Hjemmelshaver "1/1" 78 64 0 ERIKSRØD JAN TORE Hjemmelshaver "1/1" 78 67 0 BAMLE GRO Hjemmelshaver "1/1" 78 68 0 DAHL TERJE Hjemmelshaver "1/1" 78 69 0 MALMGREN ELMAR Hjemmelshaver "1/1" 78 70 0 GUNDERSEN EINAR OLAF Hjemmelshaver "1/1" 78 71 0 GJØRVEN SIGNE EIKA Hjemmelshaver "1/2" 78 71 0 GJØRVEN KRISTIN EIKA Hjemmelshaver "1/2" 78 72 0 KALSTAD KÅRE Hjemmelshaver "1/2" 78 72 0 ØREN ERNA Hjemmelshaver "1/2" 78 73 0 LAURITSEN PER Ø BLEGEN Hjemmelshaver "1/1" 78 74 0 MOEN TERJE Hjemmelshaver "1/1" 78 75 0 KJØRSTAD HELGE Hjemmelshaver "1/1" Grunneierliste med oversikt over eiere og festere, se kart på neste side Detaljregulering for del av Sandviklandet 8

Figur 10. Eiendomsgrenser og gårds- og bruksnummer 5. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING 5.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse Møte ble avholdt 04.03.2014. I møtet deltok Henning Karlsen for forslagsstiller, Henry Hvalvik og Eva S. Andersen fra Bamble kommune. Det fremgår av referatet at intensjonen med planarbeidet er å gjentette til hytteformål/boliger. 5.2 Forhåndsvarsling Varsel om oppstart ble kunngjort i TA 16.05.2014 og forhåndsvarsel ble sendt ut pr. brev og epost til berørte og regionale myndigheter den 16.05.2014. Området som ble varslet omfattet også eiendommen 78/8. Planforslaget omfatter imidlertid ikke denne eiendommen. Detaljregulering for del av Sandviklandet 9

5.3 Avklaringer med offentlige myndigheter Det har ikke vært ansett som et behov for avklaringer med regionale myndigheter. Det har vært avholdt et møte med planavdelingen i Bamble kommune hvor utkast til plankart og bestemmelser ble drøftet. På grunnlag av tilbakemeldinger som ble gitt, er det gjort en ny vurdering av byggeområdenes utstrekning og avgrensing. Dette gjelder både eksisterende områder og forslag til nye byggeområder. 6. INNKOMNE FORHÅNDSMERKNADER 6.1. Offentlige høringsinstanser Statens vegvesen, brev av 18.06.2014 Statens vegvesen ber om at adkomstveg blir en del av reguleringsplanen. Krav til sikt i kryss med vallevegen er 6x84m i begge retninger. Frisiktsonene skal vises på plankartet og det skal knyttes bestemmelser til sonene. Det må gjøres en vurdering av skoleveg og det er trolig behov for busslommer på begge sider av fylkesvegen. Kommentar til merknaden: Adkomstveg er regulert i tilstøtende reguleringsplan. Det er regulert inn frisiktsoner med størrelse 4x64 m. Det ligger godt til rette for utvidelse av frisiktsonene fordi trasé for avløpsanlegg følger fylkesvegen på denne siden. Det er tatt inn bestemmelse om at det må dokumenteres at krav til sikt fra Statens vegvesen er tilfredsstilt, i kryss mellom adkomstveg og FV208, før nye boliger eller hytter kan tas i bruk. Planen legger bare opp til en ny bolig. Tiltak for sikker skoleveg må ses i sammenheng med detaljregulering av boligområder som er regulert i tilstøtende reguleringsplan. Telemark Fylkeskommune, brev av 16.06.2014 Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanforslaget. Fylkeskommunen vurderer det imidlertid som sannsynlig at slike kan være bevart og at det må utføres en arkeologisk registrering. Det er allerede gjennomført en registrering, men denne var begrenset til vann- og avløpstrasé. Fylkeskommunen kjenner ikke til nyere tids kulturminner i området. Det påpekes at blanding av fritidsboliger og hytter er en dårlig løsning for alle parter. Det må gjennom planprosessen tas tilstrekkelig hensyn til ulike grupper behov. RPR for barn og unge må legges til grunn for planarbeidet og leke- og oppholdsarealer skal legges til områder som er skjermet for trafikk og forurensing. Kommentar til merknaden: Det gjennomført arkeologisk registrering og det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Omfanget av nye boliger er redusert til en ny bolig i direkte tilknytning til eksisterende bolig. Fylkesmannen i Telemark, brev av 19.06.2014 Fylkesmannen viser til statlige planretningslinjer for kystkommunene i Oslofjordregionen. Nye bygninger skal trekkes så langt unna sjøen som mulig. Utbyggingstiltak skal skje slik at inngrep og Detaljregulering for del av Sandviklandet 10

ulemper blir minst mulig. Ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer skal unngås og allmenn tilgang til sjøen skal vektlegges. Trasé for kyststi bør sikres gjennom planen. Viser til at det er behov for nye utredninger vedr. naturmangfold og naturverdier og bemerker at det er opplyst at det skal gjennomføres i referat fra oppstartmøte og varsel om oppstart. Fylkesmannen ber om at en vurderer å samle enkeltbryggene ut fra hytteeiendommene i strandkanten i felles bryggeanlegg. Kommentar til merknaden: Det foreslås ikke nye inngrep som medfører ytterligere privatisering og gjentetting av strandarealer. Det legges ikke opp til tiltak i 100-metersbeltet på land langs sjøen. Eksisterende brygger som var regulert i gjeldende plan videreføres. Øvrige brygger samles i utvidet båthavn. Trasé for kyststi er vist på plankartet og sikret gjennom bestemmelsene. Kystverket Sørøst, brev av 17.06.2014 Kystverket Sørøst har ingen vesentlige merknader til oppstartsmeldingen. 6.2 Direkte berørte parter og naboer Per Lauritsen og Finn Th. Sletten v/kjell Sletten, epost av 21.05.2014 Opplyser om at det er kjøpt tilleggsareal til eiendommen 78/73. Ber om at arealet blir lagt inn med formål fritidsbebyggelse. Kommentar til merknaden: Anmodningen er fulgt opp i planforslaget. Bamble turlag v/ Kai Sæteren og Steinar Skilhagen, brev av 22.05.2014 Bamble Turlag har opparbeidet og merket kyststi gjennom planområdet. Ber om at stien innarbeides i plandokumentene. Kommentar til merknaden: Anmodningen er fulgt opp i planforslaget. Liv Astrid og Bjørn Kolle, brev av 16.06.2014 Som nabo langs strandlinjen i vest ønsker de informasjon om planarbeidet og mulighet til å komme med merknad når dette konkretiseres. Kommentar til merknaden: Tas til orientering. Detaljregulering for del av Sandviklandet 11

7. Beskrivelse av planforslaget 7.1 Avgrensning av planområdet Figur 11. Planens begrensning 7.2 Planen Planens navn er: Detaljregulering for Sandvikalandet, plan id 243. Planforslaget består av: Plankart med målestokk og dato 2.juni 2015, revidert 03.09.2015 Reguleringsbestemmelser datert 2.juni 2015, revidert 03.09.2015 Planbeskrivelse med foto og illustrasjoner (dette dokumentet) ROS-analyse 2.juni 2015 Notat med naturfaglig vurdering datert 2.juni 2015 Illustrasjonsplan med snitt datert 2.juni 2015, revidert 03.09.2015 I tillegg er varslingsliste, varslingsbrev, varslingsannonse og kopi av merknader vedlagt saken. Detaljregulering for del av Sandviklandet 12

7.3 Hensikten med planen Hensikten med reguleringsplanen er å tilrettelegge for fortetting med fritidsbebyggelse. Det er en forutsetning at det ikke skal gjøres nye tiltak i 100-metersbeltet mot sjøen. 7.4 Forhold til gjeldende reguleringsplan Innhold i gjeldende plan, stadfestet i 1992, er videreført i planforslaget som nå legges fram. I hht gjeldende reguleringsbestemmelser er omriss av eksisterende hytte er å betrakte som byggegrense. Dette innebærer at det ikke kan etableres nye bygninger eller at eksisterende hytter kan utvides innenfor arealene som er regulert til fritidsbebyggelse. Tillatt bebyggelse innenfor de regulerte byggeområdene begrenses til det som er angitt med nummerering på plankartet. Figur 12. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan. Planen legger ikke til rette for ny bebyggelse innenfor arealene som er regulert til fritidsbebyggelse. Omriss av eksisterende hytte er å betrakte som byggegrense. Nye hytter er vist med egen signatur på plankartet fra 1992 (tomtene 24-27). Det er gjort en ny vurdering av byggeområdenes utforming og størrelse. Flere av områdene strekker seg langt på utsiden av hyttenes nærområder. Grensene er i ulik grad sammenfallende med gjeldende eiendomsgrenser. Byggeområdene foreslås derfor justert slik at de i hovedsak omfatter hyttene med tilstøtende tomteareal hvor det er gjort tiltak med opparbeiding. I gjeldende plan er arealene mellom byggeområder for fritidsbebyggelse i sør regulert som spesialområde friluftsområde, mens resten av arealet som grenser opp mot boligbebyggelsen i nord er vist som landbruksområde. Dette foreslås endret ved at det meste av området reguleres som LNF - landbruksformål, mens arealene langs sjøen og stiene som fører ned til felles badeplass og båthavn reguleres som LNF-friluftsformål. Det samme gjelder trasé for kyststi som krysser arealet. Planen fra 1992 viser brygger ut fra 5 av hytteeiendommene. Disse foreslås videreført, men justert i forhold til det som faktisk er utført. Detaljregulering for del av Sandviklandet 13

Figur 13 Hytterekka mot vannet med brygger på utsiden. Bryggene er faste konstruksjoner. 7.5 Vurdering av potensiale for fortetting med fritidsbebyggelse Den etablerte fritidsbebyggelsen er lagt til de høyeste toppene med utsikt mot sjøen og langs store deler av strandlinja. Det er opparbeidet flere veger og parkeringsplasser som deler opp området. Kyststien mellom Valle og Trosby krysser området i øst/vestlig retning. Det er tilrettelagt parkeringsplass for dagparkering. Denne ligger i tilknytning til kyststien og med forbindelse til stier som fører ned til sjøen med opparbeidet badestrand og båthavn. Med unntak av kyststien og stiene mot sjøen bærer området lite preg av bruk til friluftslivsformål. Det vurderes at det ligger godt til rette for fortetting med fritidsboliger ut fra følgende prinsipper: Nye hytter skal bruke samme adkomst fra Vallevegen som eksisterende hytter. Det legges i meget begrenset grad opp til nye veganlegg. Parkering skal i hovedsak skje på angitte plasser langs adkomstveg. Nye hytter legges bak 100-meters grense fra sjøen. Nye hytter plasseres lavere i terrenget enn dagens bebyggelse. Silhuettvirkning fra sjøen skal unngås. Det legges opp til inntil 24 nye fritidsboliger i tillegg til de 28 som allerede er etablert. Detaljregulering for del av Sandviklandet 14

Fig 14 Skisse som viser eks. bebyggelse med lys gul farge og forslag til nye bebyggelse med mørk gul farge. Regulerte byggeområder er vist med lys grønn farge. 7.6 Delelementer i planforslaget Området foreslås regulert til følgende arealbruk: Bebyggelse og anlegg - Boligbebyggelse - Fritidsbebyggelse Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Kjøreveg, felles privat - Parkeringsplasser, felles privat Landbruks-, natur- og friluftsformål - Landbruksformål - Friluftsformål Bruk og vern av sjø og vassdrag - Ferdsel - Småbåthavn - Friluftsområde i sjø og vassdrag Detaljregulering for del av Sandviklandet 15

Hensynssoner - Faresone høyspenningsanlegg - Faresone flom - Bevaring naturmiljø Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse Planforslaget viderefører de fire boligtomtene som er hjemlet i gjeldende plan. I tillegg er det lagt inn en ny tomt i tilknytning til eiendommen 78/62. Utnyttelse er satt til maksimalt BYA=35%. Fritidsbebyggelse Planen omfatter 13 byggeområder med eksisterende hyttebebyggelse. Gjeldende reguleringsbestemmelser videreføres. Dette innebærer at omrisset av eks. bebyggelse er å betrakte som byggegrense. Grensene for delområdene er justert i forhold til gjeldene reguleringsplan, i de aller fleste tilfelle ved at areal avsatt til bebyggelse og anlegg reduseres i størrelse. Det er lagt vekt på å lage avgrensinger som er sammenfallende med det arealet som er bebygd eller opparbeidet som tomt. Flere av tomtene strekker seg på utsiden av grense for byggeområdet. Disse arealene foreslås regulert til landbruksformål. Det foreslås 13 nye byggeområder for fritidsboliger med til sammen 24 tomter. Det tillates kun ett bygg pr. tomt, med størrelse maks 100 m 2 BTA. Terrasse skal være maks 30m 2. Dette er i samsvar med kommuneplanens bestemmelser om fritidsbebyggelse. Med unntak av området BFF7, som ligger langs adkomstvegen tillates det ikke opparbeidet kjørbar adkomst og parkeringsplass på hver enkelt tomt. Parkering skal skje på plasser som er regulert til formålet. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Vegtraséer er i hovedsak sammenfallende med dagens opparbeidede veganlegg innenfor planområdet. Det legges til rette for eventuell framtidig omlegging av den delen av adkomstvegen som går gjennom område BFS 4. Det er regulert inn vendehammer i nord ved båtopplag og i sør ved PA12. Kryss mellom PA4 og PA5 er utvidet slik at radier tilfredstiller krav til vendehammer. Antall parkeringsplasser er økt for å dekke behovet til ny fritidsbebyggelse. Planen omfatter i alt 107 parkeringsplasser som skal betjene hytter. Båtopplag og hensetting av båthengere tillates ikke på parkeringsplassene. Reguleringsbestemmelsene har krav om at alle boliger og hytter skal knyttes til felles vann- og avløpsanlegg som er etablert i området. Trasé for vann- og avløpsanlegg er vist på plankartet. Eksisterende renovasjonsordning med felles oppstillingsplass for søppelkasser ved fylkesveg 208 skal benyttes for eksisterende og nye boliger og fritidsboliger. Detaljregulering for del av Sandviklandet 16

Figur 15 Eksisterende oppstillingsplass for søppelkasser ved FV 208 forutsettes utvidet og skal benyttes av alle boliger og fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Landbruks-, natur- og friluftsformål Landarealene som omfattes av planforslaget og som ikke inngår i hovedformål bebyggelse og anlegg eller samferdselsanlegg, foreslås regulert som LNF-områder. Områdene langs sjøen, stiforbindelser og kyststi reguleres med friluftsformål, øvrige arealer med landbruksformål. Innenfor område LL1 tillates etablert nytt lagerbygg. Omkringliggende areal skal nyttes til båtopplag om vinteren og til oppstilling av båthengere om sommeren. Bruk og vern av sjø og vassdrag Planen legger til rette for utvidelse av dagens småbåthavn slik at det til sammen blir plass til 52 båter. Utvidelsen skal skje i form av flytebrygge som forlenges østover parallelt med strandkanten. Områdene langs stranda som ikke nyttes som manøvreringsareal for tilkomst til brygger, reguleres som friluftsområder i sjø og vassdrag. Dette er en videreføring av gjeldende plan. Gjeldende plan viser brygger på utsiden av hyttene i delområde BFF 25. Disse inngår i areal regulert med formål bebyggelse og anlegg. Dette foreslås endret til formål småbåthavn. Utstrekning på delområdet er tilpasset bryggene slik de er bygget. Hensynssoner Planforslaget inneholder tre ulike hensynssoner: fareområde langs kraftledningstraséer, fareområde flom innenfor sonen som liggere lavere enn kote +3,0, samt hensynssone naturmiljø som omfatter naturtypelokaliteter som er registrert i forbindelse med dette planarbeidet. 8. Konsekvenser av planforslaget 8.2 Planfaglige vurderinger Overordnet plan Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist som byggeområde fordi det inngår i en vedtatt reguleringsplan. Områdene som nå foreslås tatt i bruk til utbygging av fritidsbebyggelse er imidlertid i gjeldende reguleringsplan avsatt til landbruksformål eller spesialområde friluftsliv. I høringsutkast til ny kommuneplan er arealene vist med formål LNF. I samråd med Bamble kommune er det vurdert at planforslaget ikke utløser krav om konsekvensutredning. Det er snakk om tiltetting med flere enheter innenfor et område som allerede er tatt i bruk til fritidsbebyggelse og hvor infrastruktur med adkomstveger, båthavn og felles vann- og avløpsanlegg er etablert. Detaljregulering for del av Sandviklandet 17

Landskap / fjernvirkning Ved plassering av nye byggeområder er det lagt vekt på at nye inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen skal unngås og at ny bebyggelse skal legges slik at det ikke oppstår uheldig silhuettvirkning sett fra sjøen. Området er relativt frodig, spesielt vurdert utfra det sparsomme jordsmonnet på store deler av arealet. Vegetasjon etablerer seg imidlertid raskt i sprekker i fjellet. Dette bidrar til at hyttene som ligger bak selve strandsonen ikke er så synlige fra sjøen som i andre områder med tilsvarende sjøeksponering. Figur 16 Skråfoto som viser søndre del av planområdet sett fra sjøen (Kilde: Grenlandskart). Området preges av mye vegetasjon som vokser i renner og sprekker i fjellet. Det foreslås at en hytte, innenfor delområde BFF 11, legges nærmere sjøen enn 100 meter. Hvis denne trekkes lenger fra sjøen, vil den komme høyere i terrenget og bli vesentlig mer eksponert. Den er plassert i en gruppe sammen med eksisterende hytter og ligger rett på oversiden av en opparbeidet veg. Detaljregulering for del av Sandviklandet 18

Figur 17 Utsnitt av skråfoto sett fra sør. Forslag til plassering av hytte ca 90 m fra sjøkanten er vist med oransje ring. Hytta plasseres på en naturlig hylle i terrenget som i liten grad vises på kartgrunnlaget. Hvis hytta trekkes lenger fra sjøen, vil den komme høyere i terrenget og blir mer eksponert. Detaljregulering for del av Sandviklandet 19

Planforslaget inkluderer en ny boligtomt, BFS2, som er lagt nær planområdets høyeste punkt. Byggegrense er imidlertid utformet slik at ny bebyggelse må legges til en naturlig grop i terrenget. Reguleringsbestemmelsene angir maksimal byggehøyde for det aktuelle byggeområdet. Figur 18 Ny bolig innenfor delområde BFS2 legges på en naturlig hylle i terrenget. Det er satt maks. byggehøyde for ny bebyggelse. Reguleringsbestemmelsene legger opp til svært moderate byggehøyder. Det er i tillegg krav om at eksisterende vegetasjon og terreng skal bevares i størst mulig grad. Det tillates ikke anlagt adkomstveg og parkering til den enkelte hytte. Dette innebærer at nye terrenginngrep blir begrenset. Det vurderes at en tiltetting med flere hytter og en bolig ikke vil resultere i mer negativ fjernvirkning enn i dagens situasjon. Det vises for øvrig til vedlagte illustrasjonsplan med terrengsnitt. 8.2 Jordvern- og landbruksfaglige vurderinger Området er lite i bruk til landbruksformål i dag. Nye byggeområder er lagt til arealer med uproduktiv skog, lav eller middels bonitet. Arealer med dyrkamark er avsatt som landbruksområder. Adkomst til areal med fulldyrka jord hindres ikke av nye byggeområder. Det legges til rette for etablering av en ny driftsbygning. Konsekvensen for landbruket vurderes som ubetydelig. 8.3 Miljøvernfaglige vurderinger 8.3.1 Naturverdier I forbindelse med reguleringsplan for utbygging av hytter i Sandviklandet, Bamble kommune er det gjennomført naturtypekartlegging etter Miljødirektoratets håndbok 13 og konsekvensutredning etter Statens Vegvesen håndbok 712. Planområdet består av en bratt sørvendt li ut mot sjøen og et småkupert skogsterreng med småkoller og knauser i bakkant av denne lia. Det er betydelig med hytter og boliger innenfor planområdet. Spesielt i den sørvendte lia ut mot sjøen har det forut for hyttebyggingen vært en sammenhengende edelløvskog. Denne er nå delvis nedbygd, fragmentert og spredte eldre trær er hogd. Verdifulle Detaljregulering for del av Sandviklandet 20

rester av denne edelløvskogen finnes fremdeles. I et mindre parti i øst skjærer det seg inn en kløft hvor rester av den gamle edelløvskogen står i et brattheng. I vest er det også et område med kraftig plukkhogd edelløvskog, men med partier med eldre trær og rik bakkevegetasjon. Videre vestover er det også en kløft med naturkvaliteter. Helt nord i planområdet er det også en liten sørvendt rik edelløvskog. Alle disse lokalitetene er naturtypelokaliteter. Totalt er dermed fire naturtypelokaliteter registrert innenfor planområdet. Fig 19: Kart som viser de fire naturtypelokalitetene Naturtypelokalitetene er planlagt regulert til hensynsområde naturmangfold. Naturtypelokaliteter ble tidlig kartlagt i prosjektet og det er foretatt enkelte justeringer av planen for å hensynta naturtypelokalitetene. Planen legger ikke opptil inngrep på naturtypelokalitetene, men det er allikevel risiko for uheldige inngrep på lokalitetene ved hogst av gamle trær, utfyllinger eller andre inngrep. Konsekvensvurdering for naturmangfold Tiltaket vil føre til nedbygging av en del koller og knauser med hovedsakelig fattige og lyngdominerte skogtyper samt gjengroende kulturlandskap. Stedvis er det noe rikere flora, spesielt i kanten mot tidligere beitemark/jorder. Her er det lågurtvegetasjon. Siden ingen naturtypelokaliteter blir nedbygd, men en del naturareal vil omdisponeres, også lågurtmark, er konsekvensgraden av tiltaket vurdert som middels til liten negativ for naturmangfold. I forhold til Naturmangfoldloven skal samlet belastning av tiltaket vurderes og landskapsøkologiske forhold omtales. Tiltaket vil medføre en Detaljregulering for del av Sandviklandet 21

fortetting av hytter hvilket er positivt sett i forhold til å bygge ut hytter i et område som er lite påvirket av hytter. Avbøtende tiltak Reguleringsplanbestemmelsene forbyr tekniske inngrep og hogst innenfor områdene som er avsatt som hensynssone bevaring naturmiljø. 8.3.2 Naturmangfoldloven De miljømessige prinsippene i naturmangfoldloven 8 12 skal legges til grunn ved utøvelse av offentlig myndighet, og vi har gjort følgende vurderinger: Til 8 om kunnskapsgrunnlaget: Det er gjort registrering av naturtypelokaliteter i området i forbindelse med planarbeidet. Kunnskapsgrunnlaget vurderes å være tilstrekkelig. Til 9 om føre-var-prinsippet: Siden kunnskapsgrunnlaget er godt, er konsekvensene av tiltaket i forhold til naturmangfoldet godt kjent. Kunnskapsgrunnlaget vurderes som tilstrekkelig, slik at det er liten fare for at tiltaket vil ha store og ukjente negative konsekvenser for naturmangfoldet. Til 10 om økosystemtilnærming og samlet belastning: Planen sikrer lokalitetene gjennom hensynssoner bevaring naturmiljø og bestemmelser til disse. Til 11 om at kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver: Planforslaget medfører ikke vesentlig skade på naturmangfold. Avbøtende tiltak, hvor kostnad eventuelt skal bæres av tiltakshaver, er ikke nødvendig. Til 12 om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder: Det legges som en forutsetning at de mest miljøforsvarlige teknikker legges til grunn. 8.3.3 Strandsone Planforslaget med fører ikke nye inngrep eller ytterligere privatisering av strandsonen. Utvidelse av båthavn er plassert på utsiden av et område hvor det allerede er etablert bryggeanlegg i dag. 8.3.4 Friluftsinteresser Trasé for kyststi er sikret i planen. Adkomst til sjøkanten er sikret ved at det er regulert korridorer langs stiene med friluftsformål. 8.3.5 Vann, avløp og renovasjon Det er etablert felles vann- og avløpsanlegg i området. Reguleringsbestemmelsene har krav om at alle nye hytter og boliger skal kobles til anlegget. Renovasjon forutsettes løst som i dag med felles oppstillingsplass ved fylkesvegen. Detaljregulering for del av Sandviklandet 22

8.4 Kulturlandskap og kulturminner Den regionale kulturminneforvaltningen i Telemark fylkeskommune har foretatt registrering i planområdet. Det ble ikke registrert automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Det er utarbeidet rapport fra registreringen. Planforslaget har ingen konsekvenser for kulturminner eller kulturlandskap. 8.5 Samfunnssikkerhet - risiko og sårbarhet Det er gjort en vurdering av risiko- og sårbarhet for planen. Det er ikke funnet hendelser som krever tiltak, utover at overvannsløsninger må sikres. Radon er ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. Planforslaget inneholder tre ulike hensynssoner: fareområde langs kraftledningstraséer, fareområde flom innenfor sonen som liggere lavere enn kote +3,0, samt hensynssone naturmiljø som omfatter naturtypelokaliteter som er registrert i forbindelse med dette planarbeidet. 8.6 Barn/unge-, funksjonshemmede- og eldres interesser Det er avsatt store arealer som er regulert til landbruksformål, herunder også friluftsformål. Barn og unge vil ha god tilgang på områder som er egnet til fri lek. Badeplass ved sjøen og tilgjengelighet til denne er sikret gjennom planen. Terrengforholdene er i området er slik at det er svært vanskelig å tilfredsstille ønske om tilgjengelighet for alle. 8.7 Veg- og vegtekniske forhold/ trafikksikkerhet Vegnett i området skal nyttes som adkomstveg til hytter som i hovedsak benyttes i sommersesongen. Veger vil bli skiltet med lav hastighet. Det er avsatt rikelig med areal for parkering med sikte på at tilfeldig parkering langs vegene skal unngås. Reguleringsbestemmelsene har rekkefølgekrav som sikrer at før nye boliger eller hytter kan tas i bruk, må det dokumenteres at krav til sikt fra Statens vegvesen er tilfredsstilt i kryss mellom adkomstveg og FV208. Det ligger godt til rette for å oppnå tilfredsstillende siktforhold i kryss med fylkesvegen. Trasé for avløpsanlegg følger vegen og det er en bred korridor som er ryddet på begge sider av krysset. Fig. 20: Kryssområde med fylkesveg 208. Det ligger godt til rette for å oppnå tilfredsstillende siktforhold. Detaljregulering for del av Sandviklandet 23