Presentasjon av Pål Henrik Kristiansen

Presentasjon av Pål Henrik Kristiansen

Presentasjon: Historie og fakta om Søylen Eiendom AS Historien til Søylen Eiendom er vesentlig for å forstå hvorfor IK og brannvernledelse ikke har fungert optimalt. Erfaringer fra innleid brannvernledelse / fordeling av oppgaver Hvem er den «profesjonelle part?» Hva fikk Søylen Eiendom til å overta brannvernledelsen selv? Brannvernlederkurs Samhandling mot leietakere Brannrådgiver som også er utstyrsleverandør. Årskontroll på: Brannalarm Nødlys Sprinkler Kompetanse på innleid personell og selskaper. Status brannvernledelse Søylen Eiendom AS pr mai 2012 Veien videre for Søylen Eiendom AS Oppsummering Spørsmål

SØYLEN EIENDOM Etablert 2004 Tre hovedaksjonærer: 40% Runar Vatne (Aksjemegler), 40% Carl Erik Krefting (Høyesterettsadvokat) og 20% Hans P. Krohnstad (Finans) Nåværende eiendomsportefølje består av 91 eiendommer i Norge (Oslo, Tønsberg og Moss) Samt i Rostock, Tyskland og i Zürich, Sveits. Flest eiendommer er i sentrum av Oslo. 50% butikk, 50% kontor I dag den største private eier av eiendommer i Kvadraturen. Samlet eiendomsmasse av egne og forvaltede eiendommer utgjør ca 263.000 m2. Budsjetterte leieinntekter i Norge og utlandet for 2012 er ca. NOK 350 millioner.

SØYLEN EIENDOM Søylen Eiendom har i 2012, 30 ansatte fordelt på ulike avd.: - Forvaltning (8 stk) - Regnskap, controller (6 stk) - Marked/prosjekt (3 stk) - Senterledelse(3 stk) - Drift/teknisk/vaktmestere (10 stk) I 2009: Drift/teknisk/vaktmestere ( 3 stk)

STRATEGI Søylen Eiendoms mål er å bli det ledende eiendomsselskapet innenfor utvikling av handelseiendommer i Oslo. Vår videre strategi er å finne frem til eiendommer som har et utviklingspotensiale enten ved at bygningsmassen, leietakersammensetningen eller området der eiendommen ligger, kan videreutvikles slik at fremtidige leieinntekter blir langt høyere enn dagens.

ET UTVALG AV SØYLENS HEL OG DELVIS EIDE EIENDOMMER I OSLO SENTRUM 1 4 2 EGER Karl Johan 5 Steen & Strøm Magasin 3 Akersgata 16 Posthallen Prinsensgate 16 Dagens eiendomsmasse Eiendommer hvor Søylen er i dialog med eier(e) Eiendommer av interesse

DET STØRSTE PROSJEKTET SOM GJENNOMGFØRES NÅ:

OSLO: RASKEST VOKSENDE I EUROPA 2011 2025 INNBYGGERTALL 605,005 FORVENTET INNBYGGERTALL 850,000 ANTALL PASSASJERER 2011 2025 SOM PASSERER GJENNOM OSLO S PR/DAG: 150,000 300,000 VEKST PÅ 1.64% I ÅRET +100% : FORDOBLING AV ANTALL PASSERENDE GJENNOM OSLO S.

Hva er bakgrunnen for at Søylen Eiendom har hatt problemer med å håndtere brannvern? Søylen Eiendom AS har vokst fra 0 bygg til over 90 bygg og 1500 leietakere på 8 år. Det har ikke vært personell med kunnskap på brannvern. Prioriteringen har i starten vært kjøp og salg av bygg. Forvaltning og drift har kun vært en utgiftspost. Innleid brannvernleder har ikke informert om gårdeier s ansvar.

2008-2009 Inngåelse av brannvernlederavtale Søylen Eiendom endrer strategi fra kjøp og salg til utvikling av eiendommer. Søylen Eiendom oppretter driftsavdeling og signerer Brannvernlederavtale med et velkjent «brannvernleder foretak». Utklipp fra brannvernlederavtale: Leverandør = Innleid brannvernleder. Kjøper/Oppdragsgiver = Gårdeier/ Søylen Eiendom AS Hva avtalen omfatter: «Avtalen gjelder å ivareta oppgaven som brannvernleder for kjøpers eiendommer» Brannvernleders oppgaver: «Leverandør skal være oppdragsgivers representant i det overordnede brannvernarbeid på de aktuelle eiendommene, og skal rapportere direkte til kontaktperson hos oppdragsgiver». Omfang: «Leverandør skal avlegge 4 besøk i året pr objekt» Tilsyn: «Ved offentlig tilsyn på 13 bygg og eventuelle tematilsyn, stiller leverandør som brannvernleder på objektet. Brannvernleder utfører all korrespondanse opp i mot tilsynsmyndigheter i forbindelse med tilsyn» Avtalen er formulert på en slik måte at det synes som at Søylen Eiendom har greid å sette bort hele ansvaret til et innleid foretak.

Oppdragsgiver (Søylen`s) plikter i avtalen med innleid brannvernleder Enkle plikter å innfri for en gårdeier for å ha ryggen fri?

Det er «billig» å sette bort brannvernledelse:

Hvorfor fungerte det ikke med innleid brannvernleder for Søylen Eiendom? 1. Søylen Eiendom hadde ikke selv fokus på brannvern. 2. Mangel på kunnskap, i den form at vi trodde at hele ansvaret var satt bort til innleid foretak. 3. Vi ble ikke gjort oppmerksom på hva våre arbeidsoppgaver egentlig var.

Hvem er den profesjonelle part innen brannvern? A: Oppdragsgiver? (Gårdeier, i dette tilfellet en advokat, aksjemegler og finansmann) B: Leverandør? (Innleid brannvernleder) «Avtalen signert i 2009 er utarbeidet/formulert av Leverandør». Søylen Eiendom`s påstand til diskusjon: «Leverandør burde ha informert om det daglige/ukentlige og månedlige brannvernsansvar som påligger oppdragsgiver som gårdeier i avtalen»

Hvordan fordele ansvar mellom innleid brannvernleder og gårdeier? 1. Skriftlig avtale med et grensesnitt på hvem som har ansvar for hva, fordelt på: 1. Daglig 2. Ukentlig 3. Månedlig 4. Årlig En gårdeier har etter dagens regelverk uansett det overordnede ansvar, og dette kan ikke settes bort 100% Påstand: Det er derfor feil at foretak som tilbyr slike tjenester opplyser om at de er brannvernleder for alle eiendommer i porteføljen. Dette gir en falsk trygghet.

Hva som fikk Søylen Eiendom til å «tenke nytt» (Desember 2011)

Desember 2011 Internmøte vedr brannvern etter episodene på Emil & Samuel: Agenda: Gjennomgang av avtaler. Årskontroller. Samhandling mellom leietaker og gårdeier. IK. Konklusjon av møte: «Søylen Eiendom har ingenting i orden når det gjelder ovenstående punkter».

Januar 2012 Møte med Obre Agenda: Status Søylen Eiendom. «Ingenting er på plass». Handlingsplan: Søylen Eiendom overtar selv brannvernledelse og sier opp avtale med innleid foretak. Kursing av brannvernledere. Søylen Eiendom skal bli best på samhandling mot leietaker. Internkontroll skal iverksettes. Søylen Eiendom ønsker et samarbeid med Obre.

Brannvernlederkurs januar 2012 Bestilling av brannvernlederkurs: Varighet fra kl 09:00 16:00. Kurset skal avsluttes med skriftlig prøve og kun diplom til de som består. Pris 2000 kr pr person. Fakta om kurset: Start kl 09:00, pause på 10 min hver time. Lunsj 1 time kl 11:30. Kurset avsluttes med at alle slipper skriftlig prøve «for å ha fulgt så godt med» Diplom til alle pr post en uke etter gjennomført kurs. Er det virkelig dette som er «pålagt»? På tide med et regelverk og pensum?

Samhandling mot leietakere i 13 bygg Søylen Eiendom valgte et web basert verktøy for opplæring av leietakere innen brannvern på alle 13 bygg. Ved utvikling av systemet ble det nedlagt en stor jobb i å tilpasse verktøyet pr bygg med bilder og tekst. Det er viktig at leietaker «kjenner seg igjen». Alle leietakere som skal ha tilgang til bygget må gjennomføre testen med bestått prøve for å få utstedt nøkkel eller adgangskort.

Diplom for gjennomført brannvernopplæring

Samhandling for restauranter og utesteder Vi har utarbeidet instrukser og sjekklister og holder i disse dager på med opplæring med alle leietakere. Instrukser og sjekklister er fordelt på: Rømningsveier Brannalarm Nødlys Slukkeanlegg Disse kategoriene er igjen fordelt på: Daglig Ukentlig Månedlig Årlig I samarbeid med Obre skal det etter Søylen`s ønske avholdes uanmeldt tilsyn i sommer for å se at leietakerne faktisk utfører pliktene.

Brannrådgiver som også er utstyrsleverandør Er dette en rådgiver eller selger? Fakta/Erfaring: På en eiendom i Oslo ble det i 2008 gjennomført en ombygning til kr 80.000.000, Ribr beskrev i overordnet brann notat sine egne løsninger og produkter innen: Branngardiner Røykavtrekk ++ Forrige eier av bygget utførte arbeidene som beskrevet av Ribr. Etter at Søylen Eiendom AS overtok bygget, og engasjerte uavhengi Ribr for 3.partskontroll av «systemet», viser det seg at deler av anlegget er overdimensjonert, og mange av de dyre løsningene er sterkt overdrevet. Spørsmål til diskusjon: «Burde en brannrådgiver som også er utstyrs leverandør beskrive og levere eget utstyr?»

Årskontroll på teknisk utstyr. Bukken og havresekken? Fakta: Søylen Eiendom hadde tidligere avtale på årskontroll av brannalarm direkte med brannalarm leverandørene. Søylen Eiendom signerte i 2009 en avtale på årskontroll med en installatør, og sa derfor opp avtalen med brannalarm leverandørene. Etter første år ble det avdekket mange feil og avvik på samtlige anlegg. På rapporter fra disse årskontrollene er disse feilene registrert som direkte avvik, og må utbedres umiddelbart. Som vedlegg til årskontrollen ligger pristilbud på utbedring og en frist for bestilling. Ved spørsmål om hvorfor tidligere utførende firma ikke har registrert de samme feil og mangler, er svaret mangel på kunnskap til regelverket. Det er ikke ønskelig for en gårdeier å stille på tilsyn med brannvesen med et kontrollskjema fullt av feil og mangler, og derfor bestilles selvfølgelig feil og mangler utbedret.

Årskontroll på teknisk utstyr. (Brannalarm) Bukken og havresekken? Hvilke krav bør stilles som underlag for en årskontroll? 1.Når er bygget oppført/siste bruksendring og hvilke teknisk forskrift som gjeldende? 2.Hvilke risikoklasse tilhører bygget? 3.Hvilke brannklasse tilhører bygget? 4.Er brannalarmanlegget i kategori 1 eller 2? FAKTA: Utførende på årskontroll av brannalarmanlegget baserer feil og mangler utifra siste teknisk forskrift, og ikke gjeldende forskrift for bygget. Det meldes derfor om feil og mangler som egentlig ikke er gjeldende. Gårdeier blir pålagt å utbedre disse feilene og må da prioritere dette i stedet for andre mer nødvendige tiltak. Søylen har måttet prioritere utbedring av slike feil og mangler fremfor planlagte budsjetteringer på for eksempel brannskiller, sprinkleranlegg osv.

Kontrollskjema fra brannalarmleverandør

Kontrollskjema fra et annet utførende selskap

Årskontroll på teknisk utstyr. (Brannalarm) Hvordan unngå bukken og havresekken? Ihht dagens byggeforskrifter blir det pålagt uavhengi kontroll på en rekke fag i anledning byggesak. Burde utførende kontrollerende på teknisk utstyr ha muligheten for å utbedre feil og mangler, eller burde det være pålagt av utbedringer foretas av en annen part? Dette kan være en løsning for å unngå Bukken og havresekken prinsippet..

Kompetanse på personell som utfører årskontroll. Burde det stilles strengere krav? Det foretaket som i dag utfører årskontroll på brannalarm og Nødlys for Søylen Eiendom er ikke FG godkjent. Burde dette være et minstekrav utover opplæring på utstyret fra produsent? Burde utførende personell på årskontroller som et minimum ha FG eksamen? Hvem skal evt stille et slikt krav? Det offentlige /pbl? Forsikringsselskapene?

Søylen`s erfaring med årskontroll av slukkeutstyr Søylen Eiendom signerte i 2009 en avtale med et kjent Oslo foretak om service på håndslukkere og brannslanger. I 2010 og 2011 mottok driftsavdelingen til Søylen bekymringsmelding fra leietakere på at slukkeutstyr hadde dato stempling fra 2008. Ved gjennomgang av fakturaer og servicerapporter så hadde vi dokumentasjon på at service var utført, men det viste seg at service på håndslukerne ikke var utført siden 2008. Selskapet mistet da rettigheten på å utføre denne typen årskontroll i 6 mnd. Søylen signerte ny avtale med annet foretak i januar 2012. Ja, vi burde selv ha oppdaget dette avviket, men vi hadde dessverre på dette tidspunktet ingen IK.

Burde gårdeiere med opplæring selv kunne foreta årskontroller? Fakta: En årskontroll er i hovedsak en test og kontroll av teknisk utstyr og at anlegget fungerer som forutsatt ihht et brannstrategi notat. I tillegg skal det kontrolleres at utstyret er montert og fungerer ihht produsentens anbefalinger og gjeldende regelverk. Krav til kunnskap på de som utfører årskontroll: I dag kan en vaktmester slutte i Søylen Eiendom og starte hos et utførende foretak og komme tilbake og utføre årskontroll dagen etter. Det er ingen oppfølgning fra det offentlige på at personell får nødvendig opplæring for å utføre slik type jobb.

FG Burde det stilles strengere krav? Ved web tilsyn fra Obre, så blir det stilt spørsmål om foretaket som utfører årskontroll på sprinkler er FG godkjent. Hvorfor stilles ikke samme spørsmål vedr foretaket som utfører årskontroll på brannalarm, nødlys osv?

Kommer Søylen Eiendom til å sette bort deler av brannvernleder rollen? Ja, på kjøpesenter så benyttes vektere som koordinator. Men Søylen`s internkontroll benyttes for rapportering. På eiendommer utenfor Oslo Sentrum benyttes innleid brannvernleder. Men også her benyttes Søylen`s internkontroll system. Det er viktig at det utarbeides en grensesnittliste som viser hvem som har ansvaret for hva.

Status brannvernledelse Søylen Eiendom AS «Vi lærer for hver dag»

Veien videre for Søylen Eiendom AS Vi skal fortsette med å heve kunnskapen på våre brannvernledere, og våre innleide koordinatorer på brannvern. Det skal være fokus på å sikre at våre 1500 leietakere får nødvendig kunnskap og opplæring på brannvern. Vi fortsetter med å utvikle vår internkontroll og tilpasse dette særegent for hvert bygg. Alle avtaler på innleide tjenester skal vurderes, og firmaer med bukken og havresekken prinsippet skiftes ut. Det utarbeides handlingsplaner for hvert enkelt bygg.

Oppsummering En gårdeier bør etter vår mening ha det overordnede ansvaret for brannvern. Man kan uansett aldri sette bort ansvaret 100%. Dersom brannvernledelse settes bort, så må det utarbeides en detaljert grensesnittliste og partene må bli enige om en felles måte å rapportere på. Vær «kritiske» til de som utfører årskontroller på brannalarm, nødlys, sprinkler og slukkeutstyr. Fordi billige avtaler er ikke alltid det beste på sikt! Bevisstgjør leietakerne om hva som er deres ansvar, og bistå de i å lage gode rutiner.

Spørsmål