SPYDEBERG KOMMUNE Planbeskrivelse for forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Griniveien 14 m.fl., gnr. 26 bnr. 96, del av bnr. 25 bnr. 142, del av gnr. 26 bnr. 104 og del av gnr. 25 bnr. 1 Dato: 25.04.2012
1. BAKGRUNN... 3 2. GJELDENDE PLANSTATUS... 3 2.1 OVERORDNEDE PLANER... 3 2.2 GJELDENDE REGULERINGSPLAN... 3 3. BESKRIVELSE AV OMRÅDET... 5 4. OPPSUMMERING AV INNSPILL... 8 5. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET... 10 6. VURDERING AV PLANFORSLAGET... 11 2
1. Bakgrunn Planområdet omfattes av eiendommene gnr. 26 bnr. 96, del av bnr. 25 bnr. 142, del av gnr. 26 bnr. 104 og del av gnr. 25 bnr. 1. Avgrensningen dekker arealbruksformålet i gjeldende plan der gnr. 26 bnr. 96 inngår. Eiendom gnr. 26 bnr. 96 eller Griniveien 14 er kjent som Sanitetens Hus, og eiendommen har i den senere tid vært brukt til barnehage. Kommunestyret i Spydeberg har i møte 22.03.2011, sak K-019/11, vedtatt at eiendom gnr. 26 bnr. 96 skal omreguleres til bolig/offentlig formål. I tillegg er hensikten med planen å tilrettelegge for gode bo- og oppvekstvilkår og hensiktsmessig trafikkavvikling som følge av utbygging på eiendom gnr. 26 bnr. 96. Griniveien 14 ligger i krysset mellom Villaveien og Griniveien. 2. Gjeldende planstatus 2.1 Overordnede planer I gjeldende kommuneplan 2007-2020 arealdel, vedtatt 28.08.2007, er eiendommen gnr. 26 bnr. 96 avsatt til allmennyttig formål. I Kommunedelplan arealdelen for sentrum 2012-2024, Spydeberg, som har vært ute på offentlig høring våren 2012, er området foreslått avsatt til tjenesteyting. 2.2 Gjeldende reguleringsplan Det foreslåtte planområdet dekker deler av gjeldende reguleringsplan for Spydeberg Sentrum Nord, vedtatt 10.02.1983, og skal erstatte denne for arealet i planforslaget. 3
I gjeldende reguleringsplan for området, reguleringsplan for Spydeberg Sentrum Nord er eiendom gnr. 26 bnr. 96 og en mindre del av eiendom gnr. 26 bnr. 104 regulert til allmennyttige formål, se figur 1. Det er ikke samsvar mellom krysset Villaveien - Griniveien i gjeldende reguleringsplan og de eksisterende forhold for krysset Villaveien - Griniveien. Figur 1. Gjeldende reguleringsplan for Spydeberg Sentrum Nord. 4
3. Beskrivelse av området For å sikre samsvar mellom plan og virkelighet samt sikre forholdene for trafikkavvikling for både kjøretøy, gående og syklende er planområdet for detaljregulering Griniveien 14 m.fl. utvidet til å omfatte krysset /gjeldende regulering for trafikkavvikling mellom Villaveien Griniveien. Det dekker hele arealet for allmennyttige formål i gjeldende reguleringsplan for Spydeberg Nord Sentrum. Planområdet utgjør ca 5 dekar. Eierforhold: Eiendom 26/96 Spydeberg kommune, Griniveien 14 2 146 m² Eiendom 25/142 Spydeberg kommune, 18 706 m², av dette inngår 1 273 m² Eiendom 26/104 Spydeberg kommune, 28 466 m², av dette inngår 679 m² Eiendom 25/1 Spydeberg kommune, veinett i kommunen 997 m² Planområdet ligger meget sentralt i Spydeberg tettsted. Det er omgitt av boliger, utendørs idrettsanlegg og ungdomsskole. Avstand til Stasjonsgata via Griniveien er 250 meter. Avstand for gående, syklende og kjørende til nærings- og servicefunksjoner i sentrum, bl.a. bussstasjon og togstasjon, er mindre enn 1 km. Nærmeste bussholdeplass er ca. 300 meter fra planområdet. Det er korte avstander fra planområdet til sentrumskjernen og kollektivknutepunktene. Avstand til Hovin barneskole er 800 meter via Villaveien. Spydeberg ungdomsskole ligger vis a vis Griniveien 14 på øst siden av Villaveien. På ungdomsskolens område finnes blant annet en ballbinge plassert 20 meter fra planområdet. 5
Planområdet luter mot vest, kote 113-118 m.o.h. Det er høyest øst i planområdet. Stigningsforholdene innenfor planområdet er 1: 16 med noe brattere stigningsforhold i vest. Kommunens utendørs idrettsanlegg for fotball, friidrett m.m. finnes på eiendom gnr. 26 bnr. 104 tilgrensende planområdet. På samme eiendom rett nord og nord-vest for planområdet er det i dag en asfaltert flate som blir brukt til skateboarding. Areal for skateboarding. Omkringliggende bebyggelse for øvrig består av boliger, hovedsakelig eneboliger og sekundært rekkehus i opptil 2 etasjer. Den er hovedsakelig oppført fra 1970-tallet og framover. Eksisterende bebyggelse i planområdet er på eiendom gnr. 26 bnr. 96. Eksisterende hovedbygg på eiendom gnr. 26 bnr. 26, Sanitetens Hus, i alle himmelretninger. I nord ligger en relativt stor asfaltert parkeringsplass. Villaveien synes i forgrunnen på bildet nederst til høyre. I syd er det garasje med ut- og innkjøring fra Griniveien, nederst til venstre. Griniveien 14 ligger ved krysset mellom Villaveien og Griniveien. Griniveien er en tofelts kjørevei forbi planområdet og er en av hovedveiene til og fra boligfeltene - sentrum på denne 6
siden av Spydeberg tettsted. Fra krysset Arnoldts vei Griniveien øst for planområdet er det ensidig fortau vestover ned til Stasjonsgata. Fra Arnoldts vei og østover er det en gang- og sykkelvei langs Griniveien ca. 500 meter opp til et større skogbekledd grøntområde og videre god tilknytning videre til sti- og mosjonsnettet i Spydeberg. Det eksisterer en parkeringsplass på planområdet i dag med inn- og avkjøring til Villaveien. I tillegg er det en inn- og utkjøring fra Griniveien inn i planområdet til en innebygd garasje etc. Griniveien med fortau. Villaveien til venstre fra midten i bildet. Det er ikke: - vesentlig med radon i dette området. - risiko for flom eller ras i området. - kjent forurensning i området, og det er heller ikke naturlig at det forekommer i større grad enn i andre boligområder. Det eksisterer et ledningsnett og VA-nett i området. Området har gode solforhold. Det er ikke registrert forhold utover av generell karakter for grønnstruktur/vegetasjon, av betydning for naturmangfold i planområdet. 7
Eiendom gnr. 26 bnr. 96 ble tidligere brukt til barnehage og har fortsatt flere lekeapparater og et mindre bygg, store trær, gressplen og busker. 4. Oppsummering av innspill Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av 23.09.2011 til berørte naboer, grunneiere, myndigheter og andre berørte parter, samt i annonse i Smaalenenes Avis og på kommunens nettside. Kommunens barnerepresentant ble varslet i eget brev. Frist for uttalelse var 20.10.2011. Det har innkommet fire uttalelser til oppstartsvarselet. Disse gjengis punktvis nedenfor med etterfølgende kommentarer. Østfold fylkeskommune: Østfold fylkeskommune mener at planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan. Videre peker de på følgende forhold som viktige: * Formål og grad av utnytting må være i samsvar med overordnet planlegging i kommunen og pågående sentrumsplanarbeid for Spydeberg. De ser videre positivt på fortetting og en høy utnyttelsesgrad i sentrumsområdene, men de stiller spørsmålstegn ved om det er riktig i et langsiktig perspektiv å regulere til bolig på denne ene tomten innenfor et større planområde, jfr. gjeldende reguleringsplan der det foreslåtte planområdet inngår. *Leke- og uteoppholdsarealer planen må sikre gode, tilstrekkelige og trygge leke- og oppholdsarealer for barn og unge. Det bør innarbeides rekkefølgebestemmelse i planen som sikrer ferdigstillelse av lekearealer samtidig med tiltaket. Ved nedbygging av eksisterende lekearealer/områder egnet for barns lek skal det skaffes fullverdig erstatning. *Estetikk og byggeskikk Bygningsuttrykk og grad av utnytting må tilpasses eksisterende bebyggelse i området. * Risiko og sårbarhet * Støy * Trafikkforhold * Grønnstruktur * Universell utforming universell utforming må vektlegges. * Kulturminner ønsker en standardtekst inn i planbestemmelsene. * Planframstilling - viser til MDs veiledningsmateriell 8
Kommentar: Tas til etterretning. Statens vegvesen * Den varslede reguleringsendringen vil ikke skape noen større trafikkmengde. Utbyggingen vil ikke få noen konsekvenser for det overordnede veisystemet. Ingen merknader til planarbeidet. Kommentar: Tas til etterretning. Fylkesmannen i Østfold * Kommunen må registrere arealendringer i KOSTRA. Størrelsen på arealbruksformålene må framgå av planbeskrivelsen. * Planen må utarbeides med klar henvisning til overordnede planer og styringssignaler. Forholdet til krav om konsekvensutredning må tydeliggjøres. * Områdets beliggenhet gjør at det i forbindelse med arbeidet med sentrumsutvikling er viktig å se en helhet i det som skjer av nye tiltak i området. * Kombinert formål bolig og tjenesteyting innenfor et lite areal som dette, kan by på utfordringer. En detaljregulering bør være knyttet til et tiltak der man har mulighet for å løse detaljspørsmål. Plan- og bygningsloven legger opp til at det kan foretas parallellbehandling av detaljregulering og byggesak. * En detaljplan utarbeides ut fra de føringer som sentrumsplanen legger og helheten i området må ivaretas. * Generelle kommentarer om: lovens formålsparagraf barn og unge, medvirkning og oppvekstvilkår estetisk utforming av omgivelsene, herunder landskapshensyn og god byggeskikk universell utforming grønnstruktur naturmangfold samfunnssikkerhet risiko- og sårbarhetsanalyse støy forurensning i grunnen klima og energi kartfremstilling i tråd med regelverket Kommentar: KU anses ikke nødvendig for dette planforslaget. Dette er allerede betydelig opparbeidet og bebygd på det aktuelle arealet. Planforslaget legger ikke opp til noe som kan gi vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Uttalelsen tas for øvrig til etterretning. Brannvesenet i Spydeberg Brannvesenet har ikke spesielle merknader. De viser til byggeforskriftenes krav om tilgjengelighet for brannvesenet, og det forutsettes at dette ivaretas i den videre planleggingen. Kommentar: Det antas at dette temaet først og fremst berører byggesaksbehandlingen. 9
5. Beskrivelse av planforslaget I forslaget stilles det krav i fellesbestemmelsene at det skal legges vekt på den lokale byggeskikk, fortetting og høy utnyttelsesgrad ved utforming av arealene og oppføring av ny bebyggelse i planområdet. Arealoversikt for de foreslåtte reguleringsformålene Kombinert formål bebyggelse og anleggsformål, bolig/tjenesteyting 2 146 m² Offentlig tjenesteyting 1 273 m² Uteoppholdsareal 679 m² Fortau 153 m² Annen veigrunn 223 m² Kjørevei 621 m² SUM 5 095 m² For eiendom gnr. 26 bnr. 96 er det foreslått kombinert formål boliger/tjenesteyting (BT1). Dette utvider dagens bruk og reguleringsformål. I forslag til reguleringsbestemmelser legges det opp til at eiendommen kan brukes til boliger og/eller tjenesteyting. Det betyr at formålene kan kombineres eller anvendes separat. Da det ikke foreligger et konkret ønske eller mål om hva eiendommen skal brukes til, anses at ytterligere spesifisering av reguleringsformål ikke er hensiktsmessig. I forslag til bestemmelser for felt BT1 er det lagt opp til en begrensning på 12 meter mønehøyde. Det betyr at forslaget legger opp til en høyde på bebyggelsen som er like høyt eller litt høyere enn det eksisterende hovedbygget i planområdet. Planbestemmelsene legger videre vekt på at det skal tas hensyn til gjeldende krav ifht. støy, universell utforming, parkering, inn- og utkjørsel og behov for ute- og inneareal for felt BT1. Det kreves videre ved søknad om rammetillatelse, en utomhusplan som viser dette. Det legges opp til en høy utnyttelsesgrad, %-BYA = 80%, i feltet BT1. Det er foreslått regulering til uteoppholdsareal for del av gnr. 26 bnr. 104. Det tillates opparbeiding av dette arealet til en lekeplass på minst 100 m² for de minste barna. I tillegg kan det opparbeides felles uteareal for beboere på gnr. 26 bnr. 96 på samme arealet. Driften for dette området legges til gnr. 26 bnr. 96. Offentlig tjenesteyting er arealet som i dag tilhører ungdomsskolens arealer. Denne regulering er i tråd med overordnede arealplaner. Ved utbygging i planområdet må trafikkforholdene bedres for gående og syklende. I planforslaget inngår derfor at eksisterende inn- og utkjøring fra gnr. 26 bnr. 96 direkte til Griniveien avvikles. Dette vil sikre at det blir mer oversiktlig kryssløsning Villaveien Griniveien og sikrere for gående og syklende langs Griniveien. Videre er trafikkløsning for Villaveien i planområdet vurdert. Det anses ikke hensiktsmessig å anlegge to-felts kjørebane da dette anses som en mindre gate. Ved å tillate vei i tråd med dagens forhold, 4,5-5 meter bred, vil man unngå at veien blir en gjennomkjøringsvei/snarvei med høyere hastighet enn i dag. Dersom trafikkløsningen skal endres, anses behovet størst for et ensidig fortau innenfor planområdet langs Villaveien. Det vil da være mest naturlig å utvide dette på østsiden av 10
Villaveien, altså av det som i dag er ungdomsskolens areal. Fortauet vil da kunne føres fram til Griniveien. I planforslaget legges det imidlertid opp til at beboere på eiendom gnr. 26 bnr. 96 kanaliseres gjennom opparbeiding av gangsti eller lignende som fører direkte ut på eksisterende fortau langs Griniveien. Dette anser planfremmer som en god løsning. Hensynssone frisikt er innarbeidet ved innkjøring fra Villaveien til Griniveien, jf. Statens veinormaler. Eiendom gnr. 26 bnr. 96 ligger eksponert til. Det betyr at ved siden av estetiske hensyn ved oppføring av bygg/ombygging er det viktig å bevare noen større trær og beplante vegetasjon som skjermer mot innsyn og demper landskapsestetisk virkning av et nybygg. Det legges derfor opp til en viss beplantning og bevaring av vegetasjon. Å ha et uteoppholdsareal med vegetasjon anses riktig vest for planområdet siden eksponeringen først og fremst er vestover. Videre settes det krav i bestemmelsene til estetikk gjennom utforming og materialvalg m.m. Det er ikke hensiktsmessig å tillate oppføring av bygg som fremstår skjemmende /dominerende i landskapet. Det eksisterer et ledningsnett og VA-nett i området som må ivaretas i byggesaksbehandlingen. Støy er ikke ventet å være vesentlig i planområdet. Det er likevel i bestemmelsene lagt inn hensyn til trafikkstøy ved utforming av bebyggelsen. Dette kan være bruk av ekstra isolerende vinduer ut mot Griniveien eller hensyn ved plassering av stille rom og utearealer for beboere etc. Det henvises til Retningslinjer for støy i arealplanleggingen, T-1442. Det er i planforslaget ikke satt krav til bruk av fornybar/alternativ energi som bergvarme eller solenergi, men det kan være lønnsomt å installere ved oppføring av ny bebyggelse. 6. Vurdering av planforslaget Planområdets beliggenhet er meget sentral i tettstedet og i tilknytning til omkringliggende boligområder og anses derfor å være meget godt egnet for utbygging til både tjenesteyting og boligformål. Beliggenheten gir kort avstand til servicefunksjoner i sentrum, kollektivknutepunkt, skoler, kobling til kommunens overordnede sti- og mosjonsnett, gode forhold for gående og syklende og tilrettelagte områder for idrett og rekreasjon/lek for barn, ungdom o.a. Det tilrettelegges i planforslaget for en høyere grad av utnytting hvilket er i tråd med overordnede planer i kommunen og prinsippene for bærekraftig tettstedsutvikling. Videre settes det krav til at alternative energikilder/-forsyning vurderes før bygging av nye bygg hvilket er i tråd med overordnede retningslinjer for framtidig energiforsyning. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel gjelder for byggeområder boliger at det skal avsettes plass til 100 m² nærlekeplass for hver 25.boenhet. Det anses nødvendig å innarbeide dette i planforslaget ut fra behov for tilrettelegging for mindre barns lek. Lekeområder for større barn og ungdom anses ivaretatt gjennom kort avstand til offentlige tilbud, bl.a. ballbinge på ungdomsskolens areal og kommunens idrettsanlegg. Det foreslåtte uteoppholdsarealet og utearealer på gnr. 26 bnr. 96 vil også dekke generelle behov for felles utearealer for alle beboere på eiendommen. Et alternativ er å gjøre den til en 11
offentlig nærlekeplass. Dette området vil til en viss grad på grunn av beliggenheten kunne være egnet til det, og det vil til en viss grad erstatte dagens lekeareal i den nedlagte barnehagen. Dette kan vurderes nærmere etter det offentlige ettersynet. Det er ikke ventet vesentlig økning av trafikk som følge av gjennomføring av planforslaget. Det er positivt at den eksisterende inn- og utkjørselen fra Griniveien fra eiendom gnr. 26 bnr. 96, ikke tillates. Planforslaget åpner for at eksisterende bygg kan rives. Dette anses ikke negativt på tross av at bygningen, Sanitetens Hus, har en viss lokal historisk verdi. Bruken av bygningen er ikke i tråd med moderne krav til bruk for forretning, kontor eller boliger o.a., og det er lite i bruk. Et nytt bygg kan i større grad tilpasses dagens og framtidas behov og muligheter. Planforslaget ivaretar hensynet til trafikk og trafikkerende på en god måte i tråd med Veg og gateutforming Normaler Håndbok 017. Forholdet til støy anses ivaretatt gjennom bestemmelsene i planforslaget, jfr. Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442. Planforslaget er i tråd med retningslinjer gitt i Veileder Fortetting med kvalitet, T-1267. 12