Planbeskrivelse for. forslag til reguleringsplan, detaljregulering. for Griniveien 29 og Nedre Damvei 14 og 16, gnr. 25, bnr. 236, 237, 472 og 473

Transkript

1 SPYDEBERG KOMMUNE Planbeskrivelse for forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Griniveien 29 og Nedre Damvei 14 og 16, gnr. 25, bnr. 236, 237, 472 og 473 Dato:

2 Innholdsliste 1. BAKGRUNN GJELDENDE PLANSTATUS BESKRIVELSE AV OMRÅDET PLANOMRÅDET DAGENS STATUS OMKRINGLIGGENDE BEBYGGELSE TRAFIKK OG TRAFIKKFORHOLD MULIGHET FOR LEK, IDRETT, MOSJON OG REKREASJON ANDRE TEMAER OPPSUMMERING AV INNSPILL PLANPROSESSEN INNSPILL TIL OPPSTARTSVARSELET BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET

3 1. Bakgrunn Eiendommen, gnr. 25 bnr. 237, er i dag i bruk til offentlig barnehage, Grini barnehage. Spydeberg kommune har vedtatt at Grini barnehage skal samlokaliseres med Hovin barnehage til en ny og større barnehage på Lundsjordet. På bakgrunn av dette har kommunestyret i Spydeberg i møte ,sak K-019/11, vedtatt at eiendom gnr. 25 bnr 237 skal omreguleres til bolig/offentlig formål. Planforslaget er utarbeidet av Natur, Utvikling & Design i samarbeid med Spydeberg kommune, Teknisk forvaltning. 2. Gjeldende planstatus I gjeldende kommuneplan arealdel, vedtatt , er gbnr. 25/237 avsatt til nåværende Offentlige bygg og anlegg. Det øvrige arealet innenfor planområdet er avsatt til nåværende Boliger. Planområdet ligger innenfor området som omfattes av sentrum i Spydeberg. Kommunedelplan for Spydeberg sentrum, samfunnsdelen er vedtatt. Kommunedelplan for sentrum, arealdelen, har vært ute på høring og offentlig ettersyn fram til I kommundelplanforslaget er planområdet avsatt til nåværende og framtidig Boligbebyggelse. Gjeldende reguleringsplan for området legger opp til offentlig formål, boliger og grøntareal. Boligarealet tilsvarer eiendommene gnr. 25, bnr. 472 og 473. Grøntarealet tilsvarer eiendom 25 bnr Arealet for offentlig formål tilsvarer eiendom gnr. 25 bnr Det foreslåtte planområdet dekker gjeldende reguleringsplan og skal erstatte denne i sin helhet, se figur 1. Figur 1. Planområdets avgrensning gitt ved stiplet strek. 3

4 3. Beskrivelse av området 3.1 Planområdet dagens status Planområdet ligger i et større boligområde med gangavstand, m, til næringsområder og offentlige områder i sentrum. Planområdet utgjør 5,571 dekar eller 5571 m². Planområdet består av fire eiendommer der tre av dem er bebygde. Dagens eierforhold er: Eiendom 25/237 Spydeberg kommune, Griniveien m² Eiendom 25/236 - Spydeberg kommune, 600,3 m² Eiendom 25/472 Karin Sølvberg, Nedre Damvei ,6 m² Eiendom 25/473 Yvonne Ihle, Nedre Damvei ,0 m² Eiendommene gnr. 25 bnr. 472 og 473 er i dag bebygde med frittliggende eneboliger. Boligene er på en etasje med skråtak der mønehøyden er ca. 3-3,5 meter. Inn- og utkjøring til/fra eiendommene er til og fra Nedre Damvei. Eiendom gnr. 25 bnr. 236 er i dag et grøntområde bestående av hovedsakelig gressplen og et fåtall trær, og det er gjerder mot de tre andre bebygde eiendommene innenfor planområdet. Det er innkomst fra Nedre Damvei vest for planområdet og fra bebyggelse i Solveien vest for planområdet. Det grønne arealet består av et smalt areal mellom eksisterende bebyggelse. Det består av gressplen med meget god innsyn fra de omkringliggende boliger. Arealet er så langt og smalt at det ikke anses å være egnet til noen vesentlig opparbeiding. Arealet er en liten grønn lomme mellom eksisterende bebyggelse. Det brukes i dag av barnehagen i enkelte fellesaktiviteter som krever et fritt og trygt areal. Deler av det eksisterende grøntområdet i planområdet. Rekkehus i Solveien sees til høyre. Eiendom gnr. 25 bnr. 237 blir i dag brukt til barnehage. På eiendommen eksisterer foruten et større bygg og ett mindre, uteområder med lekeapparater for barnehagens drift, parkeringsareal for ca. 6-8 biler og areal for renovasjon. Eiendommen er inngjerdet med stålgjerde. Dagens bygg er 1 etasje med månehøyde ca. 3,5-4 meter. Inn- og utkjøring til og 4

5 fra parkeringsplassen skjer til og fra Griniveien. Beholderne for avfall står i tilknytning til den samme parkeringsplassen. Eksisterende parkeringsplass og renovasjonsløsning på eiendom gnr. 25 bnr. 237 dagens barnehage. Vegetasjonen på eiendom gnr. 25 bnr. 237 er dominert av gress i feltsjiktet og store furutrær mot øst og furutrær og bjørketrær mot vest. Dette gir leverom for fugler m.fl. knyttet til hager i villastrøk. Det bidrar til stedets grøntstruktur med både estetisk og økologisk verdi. I tillegg skjermer det mot innsyn og bidrar til mer private landskapsrom. Nedre Damvei sett fra Griniveien. Furutrærne danner skjerm mot innsyn og skaper mer private rom. De gir variasjon og liv i landskapet. Planområdets høyde over havnivå er ca. 125 m, og det luter svakt mot vest. 3.2 Omkringliggende bebyggelse Vest for planområdet er det to-etasjes rekkehus som har inn- og utkjøring til Solveien og parallellveien lenger vest. Disse rekkehusene har flatt tak. Disse ligger lavere i terrenget enn planområdet. 5

6 Bildet viser Griniveien opp mot planområdet. Gang- og sykkelvei til venstre for gatelysene. Rekkehusene til høyre ligger nedenfor planområdet. Øst for planområdet er bebyggelsen dominert av frittliggende eneboliger med og uten garasje. Eneboligene vis a vis nåværende Grini barnehage, er på 1-1,5 etasje med skråtak. Mønehøyde er 2,5-3 meter. Tomtestørrelsene for eneboligene i området er ca m². Også nord for området dominerer eneboliger bebyggelsen. Bebyggelse og hager nord for planområdet langs Nedre Damvei. 3.3 Trafikk og trafikkforhold Forholdene for gående og syklende rundt planområdet er gode. Det er gang- og sykkelvei på nordsiden av Griniveien forbi planområdet. Denne går over i fortau lenger vest forbi ungdomsskolen og videre til sentrum. Det er flere mindre veier som går til sentrum både sørover og vestover. 3.4 Mulighet for lek, idrett, mosjon og rekreasjon Foruten grøntområdet i planområdet er det korte avstander til andre grøntområder. Avstand til ungdomsskole og tilhørende anlegg er meter fra planområdet. Idrettsplass med baner er ca. 350 meter fra planområdet. Vest for planområdet er det ca 150 meter til et større skogbekledd friområde på ca. 40 daa. Det er fra planområdet veldig god forbindelse for gående og syklende videre i alle retninger til sti- og mosjonsnettet i kommunen, for eksempel langs Glomma, til Langnes batteri ved Glomma (ca 2,5 km) i øst, Slottsåsen (ca. 1,2 mil) i 6

7 nord og Gråkollen batteri (ca. 7 km) i sør. Videre er det forbindelse til en gammel kongevei som går forbi Hovin kirke. 3.5 Andre temaer Det er ikke: - vesentlig med radon i dette området. - risiko for flom eller ras i området. - kjent forurensning i området, og det er heller ikke naturlig at det forekommer i større grad enn i andre boligområder. Det eksisterer et ledningsnett og VA-nett i området. Området har gode solforhold, og det kan være at alternativ energi som bergvarme eller solenergi kan være lønnsomt å installere. 4. Oppsummering av innspill 4.1 Planprosessen Oppstart av planarbeidet ble varslet i brev av til berørte naboer, grunneiere, myndigheter og andre berørte parter, samt i annonse i Smaalenenes Avis og på kommunens nettside. Kommunens barnerepresentant ble varslet i eget brev. Frist for uttalelse var Innspill til oppstartsvarselet Det kom fem uttalelser til oppstartsvarselet. Disse gjengis punktvis nedenfor med etterfølgende kommentarer. Østfold fylkeskommune: Østfold fylkeskommune mener at planarbeidet må forholde seg til gjeldende fylkesplan. Videre peker de på følgende forhold som viktige: * Formål og grad av utnytting må være i samsvar med overordnet planlegging i kommunen og pågående sentrumsplanarbeid for Spydeberg. De ser videre positivt på fortetting og en høy grad av utnytting i sentrumsområdene. *Leke- og uteoppholdsarealer planen må sikre gode, tilstrekkelige og trygge leke- og oppholdsarealer for barn og unge. Det må skaffes fullverdig erstatning for eksisterende lekearealer dersom disse bygges ned. *Estetikk og byggeskikk Bygningsuttrykk og grad av utnytting må tilpasses eksisterende bebyggelse i området. * Risiko og sårbarhet det skal gjennomføres en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. * Støy * Trafikkforhold * Grønnstruktur * Universell utforming universell utforming må vektlegges. * Kulturminner ønsker en standardtekst inn i planbestemmelsene. * Planframstilling - viser til MDs veiledningsmateriell 7

8 Kommentar: Grad av utnytting og formål er i tråd med overordnede føringer og planer. Det legges opp maksimal mønehøyde 8 meter og bygging for øvrig i tråd med den lokale byggeskikk. Planforslaget viderefører grøntområdet i gjeldende plan. Det åpnes for at lekearealet i barnehagen kan bli borte som følge av reguleringsendringen. Dette anses imidlertid ikke som nødvendig å erstatte da det er barnehage og ikke friområde eller fellesareal. Det er også lekearealer for barn og unge ved ungdomsskolen og idrettsplassen lenger vest i Griniveien og øst for planområdet. De øvrige punkter tas til orientering og er innarbeidet i planforslaget. Statens vegvesen * Den varslede reguleringsendringen vil ikke skape noen større trafikkmengde. Utbyggingen vil ikke få noen konsekvenser for det overordnede vegsystemet. Ingen merknader til planarbeidet. Kommentar: Tas til etterretning. Fylkesmannen i Østfold * Kommunen må registrere arealendringer i KOSTRA. Størrelsen på arealbruksformålene må framgå av planbeskrivelsen. * Planen må utarbeides med klar henvisning til overordnede planer og styringssignaler. Forholdet til krav om konsekvensutredning må tydeliggjøres. * Fortetting og økt boligandel i sentrumsområdet er riktig for å skape økt aktivitet i tettstedet. * RPR for barn og unge stiller krav om erstatningsarealer dersom lekeområder nedbygges. * Mener en detaljreguleringsprosess med kombinerte formål må følges opp med kobling til et konkret prosjekt, evt. rammesøknad for prosjektet. * Eventuelle bevaringshensyn i form av enkeltobjekter eller gatebilde/strøk må tas med som en del av planbeskrivelsen. * Generelle kommentarer om: lovens formålsparagraf barn og unge, medvirkning og oppvekstvilkår estetisk utforming av omgivelsene, herunder landskapshensyn og god byggeskikk universell utforming grønnstruktur naturmangfold samfunnssikkerhet risiko- og sårbarhetsanalyse støy forurensning i grunnen klima og energi kartfremstilling i tråd med regelverket Kommentar: De ulike punktene er tatt til etterretning og omtales i planbeskrivelsen. Spesielt vil vi fremheve at det stilles krav til utomhusplan ved søknad om rammetillatelse for felt BT1 der det er foreslått kombinert formål boliger tjenesteyting. Universell utforming skal vektlegges ved utbygging av felt BT1. Det anses videre at kravet til nærlekeplass er dekket ved utomhusarealet i planområdet. Dette skal driftes av eier av gnr. 26 bnr. 236 (?). Det er ikke spesielle bevaringshensyn i gatebildet/strøket da bygningene er fra 1970-tallet og framover. 8

9 Naturmangfoldhensyn er ikke relevant i dette byggeområdet. Grønnstruktur er relevant, og temaet anses ivaretatt i planforslaget. Karin og Stein Aske, Solveien 9A Siden hele området er består av private boliger, bør også denne eiendommen reguleres til privatboliger. Bygging i høyden er ikke ønskelig da det ikke vil passe inn i området og vil særlig forringe naboeiendommene på oppsiden. Ønsker ikke at det reguleres til formål som gir mer støy enn det som er dagens situasjon. Kommentar: Byggehøyden er redusert i planforslaget i forhold til det som ble beskrevet i varselet. Det er ikke naturlig at planforslaget vil generere økt trafikkmengde i forhold til dagens situasjon. I forslag til bestemmelser inngår at det skal tas hensyn til eksisterende bebyggelse ved utforming og materialvalg for ny bebyggelse. Regulering til frittliggende småhusbebyggelse ønskes videreført for de to eiendommene der det i dag eksisterer eneboliger innenfor planområdet. Yvonne Ihle og Jan Haugen, Nedre Damvei 14 De er undrende til næringsvirksomhet i boligområde. Ønsker ikke at det skal medføre økt støy, økt trafikk eller økt forurensning eller på annen måte være til sjenanse for omgivelsene eller føre til verdiforringelse på omkringliggende/berørte eiendommer. Er sterkt imot foreslått byggehøyde på barnehagetomten. Mener dette er i strid med byggeskikken i området. Mener dette også vil gi uønsket innsyn til de andre eiendommene og redusere solforhold og utsyn for flere boliger i området. Kommentar: Nedre Damvei 14 er med i planområdet fordi det inngår i gjeldende reguleringsplan som skal erstattes av planforslaget. Maksimum mønehøyde for gnr. 25 bnr. 237 er noe redusert i planforslaget (8m) i forhold til hva som ble varslet (9m). Videre er det satt krav i forslag til planbestemmelser om at det skal legges vekt på: - den lokale byggeskikk - utforming og materialvalg skal tilpasses den øvrige bebyggelse i området Dessuten er det av hensyn til utsyn/innsyn/landskapshensyn satt krav om at eksisterende store trær mot naboeiendommer i en viss grad bør beholdes. Det settes også krav til utomhusplan ved byggesøknad som bl.a. skal vise en god trafikkløsning for gående, syklende og kjørende. Det er i planområdet i dag barnehage hvilket genererer en del trafikk. Det er lite trolig at reguleringsendringen vil føre til vesentlig endring i trafikkmengden. Kommentar til reguleringsformålet for øvrig, se kapittel 1 i denne planbeskrivelsen. Brannvesenet i Spydeberg Brannvesenet viser til gjeldende forskrifter for ivaretakelse av sikkerhet, og det forutsettes at dette ivaretas i den videre planleggingen. Kommentar: Det berører først og fremst byggesaksbehandlingen. 9

10 5. Beskrivelse av planforslaget I forslaget stilles det krav i fellesbestemmelsene at det skal legges vekt på den lokale byggeskikk, fortetting og høy grad av utnytting ved utforming av arealene og oppføring av ny bebyggelse i planområdet. Arealoversikt for de foreslåtte reguleringsformålene Kombinert formål bebyggelse og anleggsformål, bolig/tjenesteyting m² Uteoppholdsareal, annet uteoppholdsareal 600 m² Boligbebyggelse, frittliggende småhusbebyggelse m² SUM m² For eiendom gnr. 25 bnr. 237 er det foreslått kombinert formål boliger/tjenesteyting (BT1). Dette utvider dagens bruk og reguleringsformål. I forslag til reguleringsbestemmelser legges det opp til at eiendommen kan brukes til konsentrert småhusbebyggelse og/eller tjenesteyting. Det betyr at formålene kan kombineres eller anvendes separat. Da det ikke foreligger et konkret ønske eller mål om hva eiendommen skal brukes til etter at dagens barnehage er avviklet, anses det at ytterligere spesifisering av reguleringsformål ikke er hensiktsmessig. I forslag til bestemmelser for felt BT1 er det lagt opp til en begrensning på 8 meter mønehøyde og 6 meter gesimshøyde. Det betyr at forslaget legger opp til en høyde på bebyggelsen som samstemmer med eksisterende bebyggelse i området. Planbestemmelsene legger videre vekt på at det skal tas hensyn til gjeldende krav ifht. støy, universell utforming, parkering, inn- og utkjørsel og behov for ute- og inneareal for felt BT1. Det kreves videre ved søknad om rammetillatelse, en utomhusplan som viser dette. Det legges opp til en høy grad av utnytting, %-BYA = 80%, i feltet BT1. Det samsvarer med dagens bruk. Frittliggende småhusbebyggelse er foreslått for gnr. 25, bnr. 472 og 473 der det i dag er oppført eneboliger på hver av tomtene. Planforslaget viderefører dermed planformålet i gjeldende plan og støtter eksisterende bruk. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel, punkt 2.1 gjelder utover det som er beskrevet i bestemmelsene og plankartet. Det er foreslått regulering til uteoppholdsareal for gnr. 25 bnr Det tillates enkel opparbeiding av grøntarealet, men det skal ikke forringes som lekeareal for barn og unge. Det betyr at planforslaget legger opp til å beholde grøntområdet og det viderefører dermed dagens bruk og gjeldende reguleringsplan. Tillatte endringer er tiltak som støtter opp dagens bruk som planting av et fåtall trær, utsetting av et fåtall benker og lignende. I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel gjelder for byggeområder boliger at det skal avsettes plass til 100 m² nærlekeplass for hver 25.boenhet. Siden det foreslåtte grøntområdet foreslått som uteoppholdsareal, er 600 m² anses dette krav å være tilfredsstilt. Avstanden til lekeområde på ungdomsskole og idrettsanlegg er meter og til friområde meter, og hensynet til barn og unges behov for arealer til lek anses derfor ivaretatt. Planforslaget legger i stor grad opp til samme bruk av området som i dag og som i gjeldende reguleringsplan. Forskjellen ligger i omregulering av eiendom gnr. 25, bnr. 237 der Grini 10

11 barnehage drives i dag. Det legges til rette for oppføring av ny bebyggelse på eiendommen samtidig som eksisterende anlegg og bruk ikke er i strid med det foreslåtte kombinerte formålet. Det tilrettelegges i planforslaget for en høyere grad av utnytting hvilket er i tråd med overordnede planer i kommunen. De store trærne som står på eiendommen gnr. 25 bnr. 237, er viktige landskapsestetisk og med hensyn til ut-/ innsyn og skjerming mellom naboer. Planforslaget innebærer at disse bør beholdes i en viss grad. Det eksisterer et ledningsnett og VA-nett i området som må ivaretas i byggesaksbehandlingen Planområdet har en godt egnet beliggenhet for utbygging for boligformål med nærhet til naturområder, kobling til kommunens overordnede sti- og mosjonsnett, gode forhold for gående og syklende, tilrettelagte områder for idrett og rekreasjon/lek og kort avstand til servicefunksjoner i sentrum. Planområdet ligger i et område uten gjennomgangstrafikk. Dagens bruk av området med barnehage genererer i seg selv en del trafikk. Det er ikke ventet vesentlig økning av trafikk som følge av gjennomføring av planforslaget. Støy er ikke ventet å være en begrensning i et boligområde som dette. Det er likevel i bestemmelsene lagt inn hensyn til trafikkstøy ved utforming av bebyggelsen. Dette kan være bruk av ekstra isolerende vinduer ut mot Griniveien eller hensyn ved plassering av stille rom og utearealer for beboere etc. Det henvises til Retningslinjer for støy i arealplanleggingen, T Det er i planforslaget ikke satt krav til bruk av fornybar/alternativ energi som bergvarme eller solenergi, men det kan være lønnsomt å vurdere og installere for eiendom gnr. 25 bnr. 237 ved oppføring av ny bebyggelse. 6. Konsekvenser av planforslaget Konsekvensene av planforslaget er beskrevet over, spesielt i kapittel 5. Det er ikke registrert vesentlige negative konsekvenser på natur og samfunn som følge av gjennomføring av planforslaget. 11