Hvordan få det til? Jan Willy Føreland 27.09.2018
2 Kristin Gustavsen
Transformasjonsprosjekter særlige utfordringer 3 Komplisert eiendomsstruktur stor forskjell i kompetanse og motivasjon Avhengig av helhetlige løsninger på tvers av eksisterende eiendomsgrenser Det er etablert aktivitet (bolig eller næring med kontantstrøm) må skape merverdi Mange ulike og sterke interesser (naboer, velforeninger mv) Media
Hvordan få det til? Kaffemetoden
Alternative strategier i kvartalsutvikling 1. Oppkjøpsstrategi Stor aktør som evner å kjøpe opp områder Spillsituasjon den siste eiendommen kan bli kostbar 2. Samarbeidsstrategi Samarbeid mellom gårdeiere hvor det er utviklingspotensiale Naturlig avgrensning for å sikre gjennomførbarhet Kommunen ta initiativ pådriver?
Samarbeidsmodeller Samarbeidsavtale - Særlig dersom det er en stor/dominerende aktør Utviklingsselskap - Forpliktende samarbeid organisert som AS - Ikke overføre eiendom før utbygging - Forpliktelse til salg basert på inngangsverdi merverdi fordeles etter eiersits Kan gjøres om til et utbyggingsselskap - Aksjene kan omsettes få inn andre aktører - Kjøpesentertenking
Viktige prinsipper i samarbeidet Avtale samarbeidet før planprosessen starter Alle m2 bør være like viktige - uavhengig av framtidig formål Planen må skape merverdi dagens verdi er basis Tomtestørrelse eller takst som basis Avtale bla hvordan en skal fordele merverdi og fordele kostnader
Virkemidler oversikt 8 Organisatoriske virkemidler Plan, spesielt utforming av rekkefølgebestemmelser Grunnerverv/ekspropriasjon Utbyggingsavtaler Økonomiske virkemidler Analysere situasjonen før en velger virkemidler
Utbyggingsavtaler Utbyggingsavtalen et praktisk hjelpemiddel for å sikre gjennomføring av planen: Avklare ansvarsdeling for å finansiere og gjennomføre Hjemlet i rekkefølgekravene i godkjent reguleringsplan Frivillig Viktige problemstillinger: Nødvendighetsprinsippet Forholdsmessighet kostnadsdeling kommune og utbygger Kostnader utbyggerne har mulighet til å bære Rollefordeling i gjennomføringen - organisering Håndtering i nye utbyggingsområder og i eksisterende områder Unngå gratispassasjerer
Rollefordeling Kommunen ta ansvaret for utbygging av infrastruktur? Utbyggingsavtale med alle utbyggerne. LOA Gunstig i fht mva Kommunen tar finansiell risiko og er byggherre Kommunen inngå avtale med et infrastrukturselskap som utfører på vegne av kommunen anleggsbidragsmodellen? Kommunen byggherre. Krav til kommunal oppfølging. LOA Det økonomiske ansvaret legges på selskapet? Mva refusjon
Rollefordeling Justeringsmodellen Privat bygger ut i samsvar med kommunale krav og betaler mva Anlegget overtas av kommunen når kommunale krav er ivaretatt Får mva refusjon med 1/10 pr år Ingen risiko for kommunen Mindre økonomisk gunstig for utbygger (unntatt at en unngå LOA)
Eksempel Tangen
Tangen i Kristiansand Mine roller på Tangen: Styremedlem i Tangen Utviklingsselskap AS Prosjektleder for Tangen VGS. Prosjektleder for regulering og utvikling av Aquarama badeland, hotell og idrettsanlegg
Tangen i Kristiansand 14 Søppelfyllplass og gassverktomt frem til ca. 1950 Småindustri 1950-1990-tallet Nedslitt område «uslipt juvel» - område med stort potensiale 140 da Ca 20 grunneiere og festere
1947 15 Kilde: Fædrelandsvennen
Ca. 1990 16 Kilde: Grønn strek AS
Nå snart ferdig utbygget 17 800 boliger Stor ny videregående skole 40.000 m2 næring Aquarama offentlig privat samarbeid om bad og idrettshall. I tillegg kontor og byens største hotell Byens mest attraktive boområde Bystranda og store friområder
Reguleringsplanen 18 Totalt 130.000 m2 BRA 70.000 m2 bolig 40.000 m2 næring 20.000 m2 skole 115 mill. infrastruktur; 1.000/m2 BRA
Organisering 19 Kommunen tok initiativet til at private grunneiere og festere skulle organisere seg. De private aktørene etablerte Tangen Utviklingsselskap AS (TUAS) Samarbeidet med kommunen om å lage reguleringsplan. Vedtatt i 2002 Engasjerte felles prosjektkoordinator til å lede prosessen Delte kostnadene 50/50 Alle private aktører var koordinert i planprosessen TUAS avtalte rett til å kjøpe kommunal eiendom til takst basert på godkjent reguleringsplan
Organisering 20 TUAS kjøpte kommunal eiendom etter at reguleringsplanen var godkjent TUAS omgjort til utbyggingsselskap - inngikk avtale om å bygge ut infrastrukturen pva kommunen Anleggsbidragsmodell mva refusjon Basert på m2 pris på ca kr. 1.000 i 2004 Avtale med alle aktørene på Tangen Infrastrukturen er bygget ut innenfor de gitte rammene Felles infrastruktur ble etablert tidlig økonomisk og markedsmessig fordelaktig
Viktig infrastruktur ble opparbeidet først 21 Foto: Grønn Strek AS
Slik er det blitt Foto: Øverste tre bilder: Grønn Strek AS, Nederste bilde: Kruse Smith A
Slik er det blitt Foto: Carolyn Ahmer
24 Slik er det blitt
Eksempel Kvartal 2
26 Kvartal 2
Kvartal 2 i Kristiansand 27 Bakgrunn: Initiativtaker Gårdeierne Krav fra kommunen om felles plan for hele kvartalet Ønsker å utvikle Kvadraturen med bolig og næring Bevaringsverdig bebyggelse i deler av kvartalet Vedtatt kommunedelplan ga stramme begrensninger på høyde, formål mv
Prosess 28 Samtaler med alle gårdeierne i kvartalet og andre viktige interessenter Hvor er det interesse og mulighet for utvikling Etablerte et utviklingsselskap AS av eierne med utviklingseiendommer Takserte ut fra dagens plan grunnlag aksjesits Ekstern profesjonell styreleder Selskapet utarbeidet plan Planlegge uavhengig av eiendomsgrensene En aktør mot naboer og andre interessenter
Utfordringer i reguleringsprosessen 29 Vurdering av verdi i dag må sannsynliggjøre merverdi for å sette i gang Krever økt volum utnytte rammene i kommunedelplanen maksimalt Forholdet til verneverdig bebyggelse
30 Illustrasjon av vedtatt løsning
31 1. etasje
32 Gode overganger
33 Felles uteareal
34 By-haven AS - byggingen starter nå
Erfaringer 35 Selskapsmodellen fungerte godt Skape større verdier gjennom plan Krever høy utnyttelse for å lykkes Utnytte høydene Bruk av taket Parkering for butikk God overgang mot verneverdig bebyggelse Mulighet for etappevis utbygging
Områdereguleringsplan Sande
Områdemodell Sande Kommunen tok initiativet Samarbeid med alle grunneierne som har utbyggingsmuligheter etter vedtatt områdereguleringsplan Kommunen villig til å være byggherre Kommunen koordinerer Utbyggerne unngår kostnad til moms Kommunen tar økonomisk risiko ifht både kostnader og inntekter Egen avtale omlegging fylkesveg spleis
Felles utbyggingsavtale Sikre forutsigbarhet Betaling felles infrastruktur kjent på forhånd Unngå gratispassasjerer Alle som har nytte skal betale Betale ut fra nytte (relevans) av tiltak Kalkulere tiltakene UTBYGGINGSAVTALE 1 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 2 Detaljregulering eller rammesøknad OMRÅDEMODELL for finansiering av felles infrastruktur UTBYGGINGSAVTALE 3 Detaljregulering eller rammesøknad UTBYGGINGSAVTALE 4 Detaljregulering eller rammesøknad Differensiere bolig/næring Vurdering av nytte
Vurdering av nytte
Forventet utbyggingsvolum
Kostnad eks parkeringshus Delområde Boligformål Næring / Offentlig formål Sande nord 700 600 Handelssentrum 900 800 Sande sør 700 600 Sande øst 1 050 900
Infrastrukturbidrag Betales pr m2 BRA som tillates bygget Betales når det gis igangsettingstillatelse Bidraget beregnet ut fra relevans og kostnad ved tiltaket Bidraget justeres etter byggekostnadsindeks fram til betalingstidspunktet
Felles utbyggingsavtale Felles utbyggingsavtale Forplikte alle utbyggere med utbyggingsmuligheter Tinglyse forpliktelsen
Konklusjon Kommunen har tatt en viktig tilretteleggerrolle En forutsetning for å få til god utvikling i Sande Gir forutsigbarhet for investorene Bidrar til attraktivitet i sentrum Spleis ut fra nytte Kommunen har nå et viktig ansvar for å sikre gjennomføring Utfordring: Detaljreguleringsplan gir mindre volum med kvalitet enn områdereguleringsplanen Kommunen presser volum mer enn utbyggerne ønsker
Bytransformasjon - konsekvenser for planleggingen 45 Kommunen må ta en mer aktiv tilretteleggerrolle - Kommunen ta initiativ til samarbeidet? - God dialog mellom kommune og utvikler i hele planprosessen - Kommunen ansvar infrastruktur? Balanse mellom kvalitet og gjennomførbarhet - Kommunen er opptatt av at intensjonene i planene kan og vil bli gjennomført - Investor er opptatt av at planen skaper merverdi - Sikre kvalitet fra plan til gjennomføring