BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 25.11.2011 Saksnr.: 200901321/68 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: ANSV YTREBYGDA, GNR. 35, BNR. 58 M.FL., INDRE KURVAVIKA, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 61480000 FORSLAG OM AVVISNING AV PRIVAT FORSLAG TIL DETALJREGULERING Kort om planforslaget Opus AS fremmer på vegne av Frode Monsen planforslag for et område i Ytrebygda bydel på Søreidneset ved Søreide. Planområdet er på ca 6 daa. Planområdet ligger i hovedsak innenfor funksjonell strandsone. Innenfor området finnes det i dag 4 naust og 4 eneboliger med tilhørende anlegg. Området i sjøen blir benyttet til forankring av båter. Planområdet grenser i sør mot sjø, i vest og øst mot strandsone og boliger og i nord mot boliger. Planområdet sett fra sør Oversiktskart Bakgrunnen for planarbeidet
I 2007 ble det oppført 3 naust og fundamenter for 4 naust i Indre Kurvavika uten byggetillatelse. Dette ble avdekket ved tilsyn og det pågår en egen tilsynssak vedrørende disse forhold. Det ble i ettertid søkt om rammetillatelse. Søknaden ble avslått av Bergen kommune 03.01.08. Tiltakshaver klaget på vedtaket og fylkesmannen stadfestet 17.11.2008 kommunens avslag på byggesøknad. Fylkesmannen har begrunnet sitt vedtak bl.a. med at det ikke kan dispenseres for reguleringskrav i denne saken. Tiltakshaver har på denne bakgrunn startet opp reguleringsplan. Formålet med planforslaget er å regulere for naust, småbåtanlegg og tilkomst til felles friområder ved sjøen. Merknader til planprosessen Etter oppstartsmøte og underveismøte anbefalte fagetaten forslagsstiller å ikke gå videre med planforslaget. Forslagsstiller valgte likevel å gå videre og planforslag ble levert til behandling 07.07.10. Fagetaten vurderte i utgangspunktet det innleverte planforslaget til ikke å være i tråd med overordnede planer og til å bryte med politiske retningslinjer for utbygging i strandsonen. Planforslaget ble likevel fremmet av fagetaten da det ble vurdert at en plan kunne bidra til å utbedre adkomstforhold og rydde i bruken av strand- og sjøarealene og slik tilrettelegge for en differensiert bruk av strandsonen, inkludert regulering av felles naust. Planforslaget ble omarbeidet i samråd med fagetaten før utleggelse til offentlig ettersyn. Kort oppsummering av selve planforslaget Planforslaget legger til rette for oppføring av 5 naust. Naust 1 (3naust) kan oppføres i 2 etasjer med byggehøyde på ca 5,5m (7,5moh) Hvert naust kan ha BRA 40m2. Naust 2 (2 naust) kan oppføres i 1 etasje med byggehøyde ca 5,5m (7,5moh). Hvert naust kan ha BRA 45m2. Et eksisterende naust (Naust 3) har BRA 80m2. Et område ved sjøen på 616m² settes av til grønnstruktur felles friområde. Området foreslås å være felles for eiendommer innenfor planområdet og velforening ved Søreidneset. Et område i sjøen settes av til badeområde. Planforslaget legger til rette for småbåtanlegg med 14 båtplasser ved flytebrygge. Det er ikke satt av egen parkeringsplass for naust og småbåtanlegg. Det forutsettes at alle brukere av småbåtanlegget disponerer parkeringsplass på boligeiendom i nærområdet. Adkomst til naust, småbåtanlegg og friområde er via felles gangvei eller via sjø. Det er ikke tilrettelagt for kjøreadkomst til området og gangadkomsten er ikke universelt tilgjengelig. Grønnstruktur: Strandsonen innenfor planområdet er avgrenset av bratte skrenter, tilkomst til området er kun mulig enten fra sjøen eller gjennom boligområdet. Planforslaget legger til rette for økt tilgjengelighet til området og gir flere bruksmuligheter for friluftsliv. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 06.03.11 20.04.11. Det kom inn 14 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg E. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Side 2 av 6
I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 200901321/68 Planforslaget gir ikke lik mulighet for å sette opp naust og anlegge flytebrygge for alle grunneiere innenfor planområdet. Flere grunneiere motsetter seg at deres eiendom blir avsatt til felles friområde. Grunneiere ønsker at deres mulighet for båtfortøyning blir sikret. Planforslaget vil kunne føre til økt trafikkbelastning og fremmedparkering. Området som er foreslått avsatt til friområde og badeområde er ikke nødvendigvis det best egnede for dette formålet. Hordaland fylkeskommune fraråder utbygging av naust men kan anbefale at småbåter blir samlet i felles flytebrygge. Fylkesmannen har innsigelse mot planforslaget og krever at nye naustformål samt småbåtanlegg tas ut av planen. Dette begrunnes med at strandsonen i Bergen er under sterkt press og at videre nedbygging og privatisering av denne må unngås. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Planmateriellet er ikke oppdatert etter offentlig ettersyn. Forslagsstiller ønsker å opprettholde hovedtrekkene i sitt planforslag. Fagetaten anser materiell levert til offentlig ettersyn som tilstrekkelig også for politisk behandling. Fagetaten understreker at planforslaget i det foreliggende notat er oppsummert og vurdert på nytt, sett i lys av innkomne merknader og innsigelse. Flere av de vurderinger som er gjort fra fagetatens side tidligere i saken er nærmere nyansert i den følgende vurderingen. Fagetatens vurdering Planforslaget innebærer en legalisering av allerede utførte arbeider uten nødvendig tillatelse innenfor planområdet, disse arbeidene kan ikke være bindende for hva som er riktig arealdisponering i området. Planforslaget er derfor søkt vurdert uavhengig av utførte arbeider uten tillatelse i området. Fagetaten kan ikke anbefale planforslaget vedtatt. Dersom det likevel blir vedtatt må planmateriellet oppdateres. Dette er oppsummert i vedlegg A sammen med øvrige tema i saken. I denne sammenheng vises også til forslagsstillers planbeskrivelse i vedlegg D. Strandsonen ved Indre Kurvavika er i kommuneplanen avsatt til byggeområde. Innenfor 25- metersbeltet langs sjøen er det iht. kommuneplanen (punkt 28), ikke tillatt med følgende tiltak: Oppføring av nye bygninger. Vesentlig utvidelse av eksisterende bygninger. Tiltak som gir vesentlige terrenginngrep. Kommuneplanen åpner likevel opp for at det i eksisterende naustområder kan tillates fortetting av naust der dette ikke er i konflikt med kulturhistoriske verdier, ikke er til hinder for ferdsel til og langs sjøen og ikke gir vesentlige terrenginngrep. Foto nedenfor viser tidligere situasjon og dagens situasjon innenfor planområdet: Side 3 av 6
Indre Kurvavika 1961 Indre Kurvavika dagens situasjon 3 ulovlig oppsatte naust Fundamenter for 4 naust, planforslaget åpner for oppsetting av to av dem. Sett i en større sammenheng er Indre Kurvavika innenfor et område på Søreidneset med tradisjon for en spredt utbygging av naust. Området kan likevel vanskelig defineres som et eksisterende naustområde. Fagetaten har uansett vært åpen for å vurdere utbygging av noen få naust og en flytebrygge i denne viken under forutsetning av at tiltakene er knyttet til nærliggende boliger. Fagetaten vurderer en utbygging av naust i Kurvavika til ikke å være i konflikt med kulturhistoriske verdier. Planforslaget vil etter fagetatens syn heller ikke i særlig grad hindre ferdsel til og langs sjøen sett i forhold til allmennheten. Dette da området er omgitt av bratte skrenter og er relativt utilgjengelig fra land. Planforslaget vil imidlertid redusere området sin verdi som mulig nærområde - badeplass eller lignende - for beboerne i området, selv om planforslaget legger til rette for badeområde/friområde innerst i viken. Badeområde/friområde slik det er planlagt er av forholdsvis begrenset omfang med planlagt oppførte naust på begge sider. Planlagte naust medfører videre en nedbygging av en forholdsvis stor del av det aktuelle arealet. I løpet av planarbeidet ble det tatt opp en alternativ mulighet for redusert utbygging av naust knyttet til etablering av felles naust for grunneierne i området. Grunneierne har imidlertid ikke kommet til enighet om etablering av felles tiltak i form av felles naust/ uthus. De foreslåtte tiltakene vil kunne gå på bekostning av naboeiendommenes interesser og kan virke privatiserende. Det vil også være vanskelig å sikre i reguleringsplan at naust og båtplasser skal være felles og knyttet til boliger i nærområdet og på den måten ikke utløse behov for egne parkeringsplasser. Side 4 av 6
Det er foretatt terrenginngrep på området som lar seg tilbakeføre selv om terrenget vanskelig kan bli det samme som før arbeidet ble utført. Inngrepene er forholdsvis betydelige i forhold til opprinnelig terreng, og planforslaget innebærer at terreng mellom bebyggelsen og sjøen mister sin betydning som mulig friområde for nærområde, og at naturpreget mellom bebyggelsen og sjøen forsvinner. Det er videre av betydning at Fylkesmannen har fremmet innsigelse til ubygging av naust og småbåthavn, og at Hordaland fylkeskommune fraråder utbygging av naust. Dette i tillegg til merknadene fra berørte eiendommer i området. Fagetaten finner etter dette ikke å kunne anbefale planforslaget, og anbefaler at planforslaget blir avvist. Planprosessen kan gjenopptas dersom det er et felles ønske fra grunneiere innenfor planområdet om å tilrettelegge for felles flytebrygge, felles friområder og kaianlegg uten naust. Avvisning av planforslaget innebærer at det ikke åpnes opp for godkjenning av utførte tiltak innenfor planområde uten tillatelse (oppføring av 3 naust, fundament for 4 naust og utfylling/sprengning mv.). Det er påbegynt tilsynssak med retting av disse ulovlige arbeidene og denne prosessen vil bli videreført med sikte på tilbakeføring av terrenget slik dette var før arbeidet ble påbegynt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningsloven 2008 12-11, fremmes ikke følgende forslag til detaljregulering: 1. Ytrebygda, gnr. 35, bnr. 58 m.fl., Indre Kurvavika, Reguleringsplan, Plannummer 61480000, vist på plankart sist datert 21.01.11. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 21.01.11. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. 2. Planarbeidet kan gjenopptas dersom det er et felles ønske fra grunneiere innenfor planområdet om å tilrettelegge for felles flytebrygge, felles friområder og kaianlegg uten naust. 3. Dersom planforslaget likevel vedtas må det rettes opp iht. vedlegg A. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: Side 5 av 6
A. Forhold som anbefales rettet opp før eventuelt planvedtak, del av dok nr 69. B. Plankart datert 21.01.11, del av dok nr 26. C. Reguleringsbestemmelser, datert 21.01.11, del av dok nr 26. D. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 21.01.11, del av dok nr 26. E. Merknadskommentarer, datert 12.05.11, del av dok 70. F. Illustrasjonsplan datert 21.01.11, del av dok nr 26. G. Snitt 1 og 2, datert 21.01.11, del av dok nr 26 H. Snitt 3 og snittlinjer, datert 21.01.11, del av dok nr 26 I. Håndskisse, del av dok nr 26 J. Kulturminnerapport datert juni 2010, del av dok nr 26. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200901321 Side 6 av 6