Verdal kommune Sakspapir Reguleringsplan for nedre Tindveg 63 og Tindvegen 70 Saksbehandler: E-post: Tlf.: Bernt Arne Helberg bernt.arne.helberg@innherred-samkommune.no 74048219 Arkivref: 2007/10112 - /L12 Saksordfører: (Ingen) Utvalg Møtedato Saksnr. Plan- og utviklingskomiteen i Verdal 04.03.2008 20/08 Rådmannens forslag til vedtak: Forslag til plankart datert 29.01.08 endres på følgende punkt: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fra eksisterende vegkant, langs nordøstsiden av Tindvegen. De smale partiene av friområdet inn fra nedre Tindveg og Tindvegen avsettes til offentlig gang- og sykkelveg. Forslag til bestemmelser sist rev. 08.02.08 endres på følgende punkt: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8,5 meter. Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Deretter legges forslag til reguleringsplan for nedre Tindveg 63 og Tindvegen 70 ut til offentlig ettersyn, i medhold av PBL 27-1,2. Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering.
Vedlegg: 01 Plankart, sist revidert 19.11.07 02 Bestemmelser, datert 18.01.08 03 Beskrivelse, datert 18.01.08. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Ingen Saksopplysninger: Sivilarkitekt Steinar Uddu har på vegne av Kvernmo AS fremmet forslag til bebyggelsesplan for Tindvegen nedre 63 og Tindvegen 70. Planen gjelder eiendommene gnr. 19/ bnr 32 (Verdal kommune) og gnr.19/ bnr 296+ 563 (Kvernmo as). Planen har som formål å legge til rette for 5 frittliggende eneboliger med tilhørende garasje/carport og sportsbod. Eksisterende bolig og uthus forutsettes fjernet. Se tiltakshavers beskrivelse av planen, for mer utfyllende opplysninger om tiltaket.(vedlegg 03) Gjør oppmerksom på at det i beskrivelsen er vist til at det finnes barnehage i området, noe som ikke er tilfellet.
Oversiktskart planområdet vist m/blå prikk. Medvirkning: Planarbeidet ble annonsert i Trønderavisa og Verdalingen ca. 20.06.07. Berørte naboer ble varsla den 03.11.07. På bakgrunn av dette varselet mottok tiltakshaver merknader fra Reidar Abelsen. Tiltakshaver har referert og kommentert dette innspillet i sin planbeskrivelse. Planforslaget er forelagt barnerepresentanten i Verdal kommune, som har kommet med følgende innspill den 20.02.08: Har ikke hatt mulighet for en grundig gjennomgang, og vil vurdere en endelig uttalelse i høringsperioden. Har kommet med følgende foreløpige uttalelse: Men umiddelbart reagerer jeg på det kan se ut til at det arealet som er avsatt til friareal/lek blir omkranset av bygninger på en slik måte at det kan virke som om det er forbeholdt noen få eiendommer og ikke allmennheten. En av naboene liker ikke at det blir lagt opp til en gangvei fram til dette friarealet, denne klagen blir det tatt hensyn til, og dermed blir arealet enda mer utilgjengelig en det hadde trengt å bli. Planforslaget er også sendt på en intern høringsrunde i kommunen til fagområdene; teknisk, helse, oppvekst og kultur. Fra helsesiden påpekes at kommunehelsetjenesteloven har bestemmelser som skal sikre gode lekeplasser. Ut over dette ingen merknader. Planstatus: Området omfattes av reguleringsplan felt 4, Tinden, Verdalsøra, stadfesta 26.11.68. Her er området regulert til trafikkformål, forretningsbebyggelse/kontorer o.l, bolig og lek. En liten del av området omfattes også av reguleringsplan for gangveg Tinden, vedtatt 26.02.92. Her er en del av området avsatt til forretningsbebyggelse i forrige plan avsatt til boligformål. Se utsnitt av planstatus under.
Planstatus planområdet vist m/hvit skravur. Vurdering: Plannavn: Tiltakshaver operer delvis med feil adresse i planmaterialet, men det presiseres at det er snakk om Tindvegen nedre 63 og Tindvegen 70. Plantype: Tiltakshaver benevner planforslaget som bebyggelsesplan. Eksisterende plan viser imidlertid forretningsbebyggelse for deler av planområdet. Foreslått endring av reguleringsformål, og gjør at planen må behandles som en reguleringsplan m/ endelig vedtak i kommunestyret. Fortau:
Planforslag m/forslag til fortau Det er bygd fortau på sørvestsiden av Tindvegen fram til krysset m/nedre Tindveg. Den opprinnelig reguleringsplanen fra 1968 viste fortau på begge sider av både Tindvegen og Nedre Tindveg. Overlappende plan fra 2002 viser ikke fortau. Det forholdsvis mye G/S- trafikk i området, fordi trafikken langs elvepromenaden kommer sørvest fra langs Nedre Tindveg og tar mot sørøst ned Tindvegen forbi planområdet. Vegmyndigheten i kommunen vurderer det derfor slik at det er behov for fortau videre sørøstover langs Tindvegen. Det er ønskelig å legge fortauet på nordøst siden av Tindvegen, der de fleste boligene ligger. Det konkrete arealbehovet er 2,25 cm fra eksisterende vegkant. Det foreslås derfor at det reguleres inn i fortau i planen, plassert som vist på skisse over. Forslag: Det avsettes fortau 2,25 cm bredt fra eksisterende vegkant, langs nordøstsiden av Tindvegen. Bebyggelsen:
Tiltakshavers 3D illustrasjon aksonometri sett i fugleperspektiv fra sørvest Eksisterende bolighus og uthus i planområdet er forutsatt revet. Bolighuset er trolig flyttet hit på 1950 tallet. Det foreligger ikke opplysninger som gjør at eksisterende bebyggelse er vurdert som bevaringsverdig. Eksisterende bebyggelse på tomta.
Tiltakshaver opplyser om at anslått mønehøyde blir ca. 8,1 m, og at en ramme på 8,5 meter er rikelig. Det er en fordel internt i feltet og i forhold til omgivelsene, å begrense høyden på bygningsmassen. Det foreslås derfor at maks mønehøyde begrenses i forhold til forslaget. Tiltakshaver anslår gesimshøyde på 6,5 m som tilstrekkelig, og ikke unødvendig høyt. Planforslaget legger opp til flatt tak på garasjer, med mulighet for terrasse. Dette gir mulighet for en attraktiv og luftig uteplass, men det er noen utfordringer mht. det arkitektoniske. Det er spesielt viktig at rekkverk får en god utforming. En slik høytliggende uteplass fører også til at det er fare for uønska innsyn i nabohager, og derfor blir skjerming ekstra viktig. Det forutsettes at disse momenta tas hensyn til i utomhusplanen og i forbindelse med byggesaken. Forslag: Maks mønehøyde reduseres fra 9,5 til 8,5 meter. Parkering: bestemmelsene har krav om 2 bilplasser/boenhet på egen tomt, som er i hht. kommunale vedtekter. Friområde - leik og uteopphold: Området som er regulert på ca 1 daa som regulert til offentlig friområde, kan ikke øremerkes de 5 aktuelle boligene. Dette området skal være tilgjengelig for alle, men det blir liggende såpass tett omkranset av boliger at det er lett for at det i praksis bare blir et tilbud til de aller nærmeste. I gjeldende reguleringsplan er de smale adkomst sonene inn fra gaten vist som gangveg, noe som gjør at tilgrensende boliger har vanskeligere for å privatisere dette smale beltet. Det foreslås derfor at disse adkomst sonene vises som offentlig gangveg, for å sikre allmennheten tilgang. Dette er i tråd med barnerepresentantens holdning. Tiltakshaver legger opp til at kommuneplanens krav om minimum 50 m2 felles eller offentlig uteareal/bolig skal tilfredstilles innenfor det offentlige friområdet. Friområdet på ca 1 daa tilfresstiller minstekravet til 20 boliger, dvs. 15 andre i tillegg de 5 innenfor det aktuelle planområdet. Dette anses som akseptabelt, spesielt fordi det er en stor lekeplass på andre siden av Tindvegen. Se bilde under.
Eksisterende lekeplass like utenfor planområdet. Forslag: De smale partiene av friområdet inn fra nedre Tindveg og Tindvegen avsettes til offentlig gang- og sykkelveg.
Utsnitt av illustrasjonsplan datert 30.10.07 Støy: antas å ikke være et problem i dette tilfellet. Høyspent: Eksisterende høyspentlinje over området er ikke regulert inn i planen som fareområde. Det kan derfor ikke bygges ut i henhold til planen før høyspentlinje er lagt i jordkabel. Det pågår en prosess med sikte på å få lagt høyspentlinja i kabel, og den prosessen går videre uavhengig av denne reguleringsplansaken. Universell utforming: Vi arbeider for ta følgende bestemmelse inn i alle arealplaner: Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Tiltakshaver opplyser om at de har ambisjoner om å oppfylle disse kravene, forutsatt at mangel på opparbeidet/isådd plen på vinters tid hindrer innflytting. Vi foreslår at
bestemmelse om universell utforming tas inn i planen. Det forutsettes at ev. utsettelse av ferdigstilling grønnareal pga. vinter, behandles som en dispensasjon i byggesaken. Forslag: Ny bestemmelse; Prinsippene for universell utforming skal ligge til grunn for utforming av bebyggelsen og utomhusarealer. Minimum 40 % av boligene skal oppføres med livsløpsstandard. Før bygg i planområdet er ferdigstilt og tatt i bruk, skal utomhusområder være ferdig opparbeidet og klar til bruk. Sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn: Vi har gått gjennom Fylkesmannens sjekkliste ved vurdering av sikkerhets- og beredskapsmessige hensyn i kommuneplanleggingen uten å finne hensyn som ikke er ivaretatt. Se link: http://www.fylkesmannen.no/fmt_fagomrade.asp?tgid=2820&gid=2981&amid=10053 22 Utenomhusplan: For å sikre god opparbeidelse av alle utearealer og nødvendig skjerming av tomter og friareal, er det ønskelig med en utenomhusplan. Det foreslås derfor at det settes krav om at det skal utarbeides en slik plan, som behandles samtidig med byggesaken. Forslag: Med hjemmel i kommunal vedtekt til Plan- og bygningsloven 69 settes krav om utarbeidelse av utomhusplan. Utomhusplanen innleveres og godkjennes samtidig med byggesøknaden. Utomhusplanen skal vise terrengforming, kantavgrensninger, fast dekke, vegetasjon, belysning, avfallshåndtering, lekeutstyr og annen utemøblering. Utbyggingsavtale: Kommunen ser det som nødvendig med utbyggingsavtale i dette tilfellet. Aktuelle tema er fortau, friområde, vann- og avløp m.m. Utbyggingsavtale vil bli behandlet som en egen sak ihht. plan- og bygningsloven 64. Det foreslås at det tas inn en forutsetning om utbyggingsavtale i vedtaket. Forslag: Det tas forbehold om godkjent utbyggingsavtale mellom tiltakshaver og Verdal kommune. Konklusjon: Planforslaget viser fortetting av et attraktivt sentrumsnært område, samtidig som muligheter for leik og uteopphold er sikra i nødvendig grad. Området har lett adkomst og tilgang til nødvendig infrastruktur. Utbyggingen anses som tilstrekkelig tilpasset omgivelsene og strøkets karakter. Det tilrås derfor at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.