Bergen kommune Etat for byggesak og private planer Allehelgens gate 5 Postboks 7700 5020 BERGEN Vår ref: 62202 / Grethe Haugland Deres ref: Dato 4.9 2016 SØKNAD OM ADMINISTRATIV LITEN REGULERINGSENDRING FOR GNR 207, BNR 210, LIAKROKEN 26 E, BOLIG, planid 1201_3690301 SAKSNUMMER 201532922. Det søkes administrativ liten reguleringsendring for Åsane, gnr 207, bnr 210 m.fl. planid 1201_3690301Liakroken 26 E. Vedtatt første gang 25.10.2010, endret 8.8.2014. Hensikten med forslaget til reguleringsendringen er å sikre at planens intensjon ved tilrettelegging for 10 boenheter, garasje og uteoppholdsarealer ivaretas. Det er ikke samsvar mellom gjeldende reguleringsplan, bestemmelser og illustrasjoner og det ble i forhåndskonferanse for rammesøknad uttalt at det ønskes en mindre reguleringsendring heller enn dispensasjonssøknad for forholdene. Vi henviser til notat fra byggesak datert 30.12.2015 som er grunnlaget for søknaden om reguleringsendring: Viser til forhåndskonferansen, sak 201532922. Tema for møte var om hvorvidt dispensasjon fra plan kunne behandles via søknad eller via reguleringsendring. I utgangspunktet anbefaler vi å følge plangrunnlaget i en plan som er nylig vedtatt- 4.9.2014. Hovedpunktene som kom i strid med reguleringsplanen: Skissert parkeringskjeller under KS1, KS2, gårdsplass, F_lek og F_U2. Altanene mot vest overgikk byggegrensen i KS1 og KS2. Deler av altaner på KS1 overgår arealformålet F_U1. Regulerte vei f_av2 skulle endres i arealformål F_U1 for en mer hensiktsmessig tilkomst Regulert vei F_AV1 skulle ikke føres opp til bebyggelsen som kjørbar vei. Samlet sett anbefaler vi at disse endringene tas via en administrativ liten reguleringsendring. Det er anledning til å søke om dispensasjon fra bestemmelsene jf. pbl. kapittel 19. Utfallet av et slikt vedtak kan vi ikke forskuttere. Vi viser til gjeldende reguleringsplan med bestemmelser og til vedlagt forslag til ny reguleringsplan med bestemmelser, samt nye illustrasjoner av tiltaket. LINK arkitektur AS / Dreggsalmenningen 10/12, NO-5003 Bergen / T.+47 55 57 34 00 / bergen@linkarkitektur.no / www.linkarkitektur.no Org.nr. NO 975 999 726 / Bankkonto nr. 1602 46 58043
KORT BESKRIVELSE AV TILTAKET LINK arkitektur AS, avdeling Bergen, er engasjert av Liakroken Terrasse AS som prosjekterende arkitekter av boligbebyggelse KS1 og KS2 med tilhørende parkeringskjeller. Boligbebyggelsen KS1 inneholder 4 boenheter på 2 etasjer over bakkenivå, KS2 inneholder 6 boenheter på 3 etasjer over bakkenivå. Parkeringskjeller med innkjøringen mot nordvest er plassert under KS1 og foran KS1 og delvis KS2 under bakken med heis- og trappeatkomst til begge husene. I prosess med rammesøknad oppdager LINK at det ikke er samsvar mellom reguleringsplanens intensjon om 10 boenheter -deres størrelser, arealkrav til parkering, boder, heis og tekniske rom. Dette gjelder arealbenevnelser, plassering av byggegrense, stigningsforhold på vei, ikke hensynstatt heis til hus B som er på 3 etasjer, retningsgivende illustrasjonsplan mm. Det ble avholdt forhåndskonferanse med byggesak i fm. rammesøknad for tiltaket i desember 2015. Byggesak i samråd med planetaten anbefalte mindre reguleringsendring for å «rette opp i» og forbedre selve planen. AREALFORMÅL Formålene og arealene i reguleringsendringen er de samme som i gjeldende plan. Endringene består i omfordeling av formålene slik at det sikres kjørbar tilkomst med tanke på stigningsforhold, snuhammer for større kjøretøy og tilfeldige kjørende. Arealomfanget for formålene offentlig friområde og felles utearealer er de samme som i gjeldende plan. Det er i gjeldende plankart oppgitt misvisende arealbenevnelse for maks bruksareal på plankart og det er ikke medtatt tilstrekkelig areal under bakken for parkeringskrav, boder, tekniske rom og heis/trappehus. Intensjon for maks byggbart areal finnes i planbeskrivelsen med planid 1201_3690300 som er utgått. Mindre reguleringsendring påfører plankart bruksarealer og øker areal under bakken noe slik at areal for parkering, boder, heis og tekniske rom ivaretas. Se for øvrig beskrivelse av planendringen. NABOVARSEL Tiltaket har vært nabovarslet. (Se vedlegg) Det ble sendt ut forslag til endrede plandokumenter (kart, illustrasjoner, bestemmelser og planbeskrivelse). I tillegg ble gjeldende plankart sendt ut som sammenligningsgrunnlag. Nabovarselet er et parallellvarsel både for mindre reguleringsendring og for rammesøknad. Det kom inn en merknad fra nabo til saken Liakroken 26 C og Liakroken 28. (Se vedlegg) LOKAL INFRASTRUKTUR Byggherre har kjøpt gnr 207, bnr 181 som er den private veien opp til og med Liakroken 26 E. Med dette sikres tilkomst til planområde. Veien f_av1 vil bli opparbeidet iht. nytt planforslag og vil da være iht. gjeldene normer. Nabo, Liakroken 26 C, vil ved reguleringsendringen få tilkomst til garasje tilnærmet dagens situasjon. Det gjøres for øvrig oppmerksom på at Liakroken 26 C ikke har regulert avkjørsel til f_av1 mot øst. Det foreligger ikke tinglyste rettigheter til bruk av f_av1 og dagens bruk er iht. etablert praksis. Reguleringsendringen foreslår snuhammer dimensjonert for lastebil slik at rygging av kjøretøy på den private vegen unngås. Tilkomst for brannbil og evakuering er ivaretatt. BESKRIVELSE AV REGULERINGSENDRINGENE MED FØR OG ETTER ILLUSTRASJONER Eksisterende situasjon: I reguleringsplan 3690301 er det oppgitt %BRA=30% for KS1 og %BRA=40% for KS2. KS1: 0,24daa, %BRA=30% BRA 72m 2 KS2: 0,25daa, %BRA=40% BRA 100m 2 Figur 1 viser eksisterende plankart, formål for bebyggelse. 2(7)
Arealene samsvarer ikke med prosjekttype og antall boenheter på 10 stk. som vist på illustrasjonsplanen revidert 08.08.2014. Det må forutsettes at intensjonen i utgått plan 3690000 fortsatt gjelder, dvs. % av tomteareal minus friområde = 2110m2. Ved å benytte denne beregningen som er hentet fra reguleringsplanen med planid 3690000 er det nok arealer til boenhetene, men det er ikke medtatt tilstrekkelig arealer for parkeringsanlegg / sportsboder / tekniskrom / sykkelparkering / bosshåndtering / trapp og heis osv. for 10 boenheter. Foreslått endring: %BRA erstattes med maks BRA og formål som er tilstrekkelig for 10 boenheter (85-90m 2 ) inklusive trappehus, heis, terrasser og yttervegger. Parkerings-, bod-, og tekniske arealer plasseres under KS1, KS2, f_lek, f_gårdsplass og arealet mellom Ks1 og KS2 og medtas ikke i grad av utnytting. Figur 2 viser reguleringsendring med påskrift for BRA utnyttelse. Endring av parkeringskjeller og tekniske arealer under bakken gir ingen negative konsekvenser for naboene i forhold til tidligere godkjent reguleringsplan 3690300(1) og illustrasjonsplan revidert 08.08.2014. Fordelen er at begge bygninger får direkte atkomst med trapp og heis via parkeringskjeller. Innkjøring er flyttet mot øst som medfører mindre sjenanse for naboer. Det er krav om 15 parkeringsplasser iht. reguleringsbestemmelsene. Det var ikke hensynstatt HC i gjeldende plan, i ny plan slås to av plassene sammen til en HCplass. Figur 3 viser foreslått parkeringskjeller. 3(7)
PLASSERING OG HØYDER Eksisterende situasjon: Avkjørsel til garasjeanlegg Av2 er innregulert med for liten svingradius mot adkomstvei Av1 og krever forholdsvis store terrenginngrep (se 1.2.1 «alle terrenginngrep skal skje mest mulig skånsomt»). Det vil med denne løsningen ikke være mulig å kjøre direkte inn i garasjeanlegget med personbil uten å rygge. Adkomstvei Av1 er innregulert som kjørevei helt frem til inngangsplan KS2. Mellom avkjørsel og KS2 følger veien ikke det naturlige terrengforløpet og forutsetter dermed større terrenginngrep. Veien er løftet og har en bratt stigning som Figur 4 viser eksisterende plankart sin starter utenfor tomtegrensen (ca. 1m i fm. eksisterende vei) og atkomstveg. stenger av for eksisterende garasjeinnkjøring og biloppstillingsplass til nabo gnr./bnr. 207/201. Stigningsforhold 1:8 stemmer ikke med kotepåtegningene på kartet og veien er brattere enn 1:7 (gjelder øverste delen). Illustrasjon viser snitt gjennom vei f_av1 og nabogarasje ved port slik veien er regulert. Ved opparbeiding av reguleringsplan vil dermed veien ligge ca. 1 meter over dagens situasjon. Figur 5 viser snitt innregulert vei ved Liakroken 126 C. Figur 6 viser foreslått plankart, atkomstvei. Foreslått endring: Det etableres en innkjøring med tilstrekkelig svingradius og snuhammer som løser tilkomst for renovasjon og redningsmateriell. Innkjøringen er flyttet mot øst slik at den ikke ligger så tett mot Liakroken 26 C og innkjørsel til parkeringskjeller ikke ligger under oppholdsrom til hus A. Vesentlig mindre terrenginngrep er nødvendig for denne løsningen enn for den tidligere innregulerte innkjøringen. F_Av2 videre opp til KS2 følger det naturlige terrengforløpet (dagens terreng) og er en trygg atkomstvei for fotgjengere og syklister til de øvre nivåene av uteoppholdsområdet. Endringen medfører kun en omfordeling av friområdet og grøntarealet og ikke til reduserte «grønne» areal. Bygningen på KS2 er i sin helhet plassert med inngangsnivå på +105,9m for å oppnå bedre sol- og utsiktsforhold på inngangsetasjen og for å gjøre det mulig med samlet heis- og trappeatkomst fra garasje. Bygningen på KS1 er med samme begrunnelse plassert med inngangsnivå i sin helhet på +103,0m. Denne mindre justeringen av ok gulv gir et plant uteområde med universell tilgjengelighet. 4(7)
Illustrasjon viser snitt gjennom vei f_av1 og nabogarasje ved port endret planforslag. Atkomst til garasje og biloppstillingsplass til gnr./bnr. 207/201 er ivaretatt tilnærmet dagens situasjon. Figur 7 viser snitt foreslått vei Figur 8 viser utsnitt illustrasjonsplan rev. 08.08.14 Eksisterende situasjon: Det er flere større avvik mellom gjeldende reguleringsplan og illustrasjonsplanen som ligger til grunn (revidert 08.08.2014). Svalgangen i illustrasjonsplanen er ikke tatt med i reguleringsplanen. Dersom det ikke eksisterer en forbindelse mellom de to byggefeltene, må det etableres egen heis og trapp på KS2. Dette er mer arealkrevende, men det vil oppnås bedre planløsninger for boenhetene og et mer tiltalende uttrykk på bebyggelsen. Svalgangen på Illustrasjonsplanen mangler trappeanlegg, noe som ville kommet i tillegg utenfor byggefeltene og ikke vist i reguleringsplan. Heisen som er vist på illustrasjonsplanen er tatt med i reguleringen, men den «når ikke opp» til de to øverste etasjene på KS2 pga. regulert byggehøyde +109,5m i KS1 og +115,5 i KS2. (Bygningen på KS2 har 3 etasjer og iht. TEK10 krav om heis). Det er innregulert byggegrenser innenfor både KS1 og KS2. Altanene i illustrasjonsplanen krager ut over byggegrensen det er ikke angitt i plan eller bestemmelser at bebyggelsen kan ligge utenfor byggegrense. Illustrasjonsplanen viser leilighetsstørrelser (97m2 og 85m2). Det er ikke tegnet eller tatt hensyn til yttervegger. Planløsning av leilighetsbygg hentet fra illustrasjonsplan rev. 08.08.14 uten vegger og direkte overført til plankart. (Se markering av byggeområde i gult på figur 8) Merk at i regulering er det regulert formålsgrense for boligbebyggelse i samme linje og at denne da blir liggende på innside vegg (skulle lagt på utside) Dette medfører en vesentlig reduksjon av byggeareal (størrelse av leiligheter) og er ikke iht. intensjonen i gjeldende plan. Figur 9 viser planløsning av leilighetsbygg uten vegger. Dette er avtrykk som i hovedsak er overført til plankart som formålslinje BYA. 5(7)
Foreslått endring: Byggegrense fjernes og bygget i sin helhet legges innenfor formålslinje. KS1 og KS2 flyttes i sin helhet 1,0 m lenger mot øst (inn på egen tomt). Bebyggelse legges i tidligere byggegrense (innside yttervegg ligger i tidl. byggegrense). Balkonger er i hovedsak inntrukket i fasadelivet og byggegrense utgår. Dvs. bebyggelsen (forkant balkonger) ligger 1,0 meter lenger fra Liakroken 28 enn i illustrasjonsplan Dette gir 8 meter mellom fasadene i Liakroken 28 og KS1. For å tilrettelegge for boenheter som skissert i illustrasjonsplan revidert 08.08.2014 og tidligere planrapport med henvisning til arealer, utvides boligformålsfeltene slik at Figur 10 foreslått endring byggefelt yttervegger og altaner inkluderes. Dette medfører at bebyggelsen kommer nærmere gnr 207, bnr 77 og det er nå 3,25 meter fra sørøst-hjørne av KS2 til nabogrense. Se vedlegg illustrasjoner. Heis er etablert i begge byggene og det er universell tilkomst til alle leilighetene i prosjektet. RISIKO OG SÅRBARHET Det er ingen endringer i plangrunnlaget mht. risiko og sårbarhet. Tidligere analyser står seg, det være seg mht. trafikk, ras, VA, risiko- og sårbarhetsanalyse. Iht. gjeldende planbestemmelser skal det før igangsettingstillatelse kan gis forelegges rasfareutredning utarbeidet av fagkyndig geolog/geotekniker til bygningsmyndighetene. Dokumentasjonen skal beskrive aktuelle avbøtende tiltak og sikringsarbeider skal utføres og kontrolleres før igangsettingstillatelse. AVSTANDSERKLÆRING FRA GNR 207, BNR 77. Grunnet feil plassering av formålslinje i gjeldende reguleringsplan (BYA og formålsbegrensning for KS1 og KS2) der formålslinje er lagt på innside yttervegg medfører endringen at avstand til tomtegrense generelt reduseres når yttervegg legges til. Ved gnr 207 bnr 77, er konsekvensen at avstanden på det minste vil være 3,25 meter. Nabo er informert om forholdet. Se vedlagt avstandserklæring datert 29.8.2016 fra tomteeier gnr 207, bnr 77 som godtar at tiltaket på det korteste er 3,25 meter fra nabogrense. Figur 11 viser med rød stiplet linje 4 meter linje fra nabogrense til gnr 207, bnr 77. INTENSJON I GJELDENDE REGULERINGSPLAN Intensjonen med planforslaget (klippet fra planbeskrivelsen som nå er utgått): Målet med planarbeidet er å legge til rette for en god bebyggelse som er tilpasset tomten sine kvaliteter. Landskapsmessing er planområdet en del av grønt draget, og utbyggingen må tilpasses området slik at den ikke får en negativ fjernvirkning. Bergen bystyre behandlet saken i møtet 251010 sak 258-10 og fattet følgende vedtak: 1. I medhold av plan -og bygningslovens 27-2 jmf. samme lov 34-2 (overgangsbestemmelse til plandelen) vedtas følgende forslag til reguleringsendring: Åsane, gnr. 207, bnr. 210, Liakroken 26 E. Reguleringsendring. Planid 3690300, vist på plankart sist revidert 14.04.10, og tilhørende bestemmelser sist revidert 14.04.10 med følgende endringer: 6(7)
2.1.1 under 2 Byggeområder endres til: Bygningen i felt KS1 skal ha en mønehøyde på kote 109.5m. I felt KS1 og KS2 tillates det oppført leilighetsbygg med garasjeanlegg under bakken. Det tillates inntil 10 boenheter i boliganlegget. (Dette er et utklipp av deler av vedtaket) Vedlagt forslag til mindre planendring ivaretar planens intensjon med tilrettelegging av inntil 10 boenheter som er tilpasset tomtens kvaliteter. Landskapsmessige kvaliteter er iht. gjeldende plan. Bebyggelsen er utformet slik at alle boenhetene får sol, utsikt og skjermet uteareal. Parkering er lagt under bebyggelsen og innkjørsel er trukket mot øst for å minimere trafikk inn i tomten. Felles uteareal er lagt på plan tilpasset bebyggelse og prosjektet er iht. universell utforming. Alle leilighetene har tilkomst fra heis og er iht. til tilgjengelighetskrav. KONKLUSJON Hensikten med søknad om mindre reguleringsendring er å oppfylle planens intensjon i å bygge 10 boenheter og parkeringskjeller med salgbare arealer som i illustrasjonsplan revidert 08.08.2014. Dette er nå oppnådd ved at prosjektet har «fanget opp» nødvendige bygningselementer f. eks. trapp/heis, yttervegger, boder, osv. som ble «bortglemt» i illustrasjonsplanen og dennes grunnlag for arealberegning og byggegrenser. Plankartet er påført arealbestemmelser som er entydig og iht. intensjon. Planendringen har tilført ytterligere kvaliteter som 100% tilgjengelige boenheter med direkte atkomst til parkeringskjeller med trapp og heis og gode private uteplasser. Det er etablert HC parkeringsplass gjennom at 2 parkeringsplasser er slått sammen, for øvrig er parkeringskravet iht. gjeldende plan. Prosjektet er innenfor den regulerte byggehøyden og de arealer som intensjonen i planbeskrivelse for planid: 1201_3690300 beskriver. Reguleringsendringen ivaretar friområdet og felles uteoppholdsareal som beskrevet i planbeskrivelsen, samt eksisterende bruk av f_av1. Det er ikke negative konsekvenser for naboer i forslaget om mindre reguleringsendring som ikke allerede er behandlet i gjeldende reguleringsplan. Prosjektet er nabovarselet for rammesøknad parallelt med varslingen av mindre reguleringsendring og tiltakshaver ønsker en parallell behandling av rammesøknad om dette er mulig. Vi imøteser kommentarer på dette. Med vennlig hilsen LINK arkitektur AS.. Sivilarkitekt Grethe Haugland Leder team Bergen Kontaktinformasjon: LINK arkitektur as, Dreggsallmenningen 10/12, 5003 Bergen Tlf +47 55 57 34 00 Mob +47 480 95 470 e-post: gh@linkarkitektur.no web: www.linkarkitektur.no Vedlegg: Plankart_Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Bestemmelser_Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 I.00 Illustrasjoner Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl.planid 3690301 3D Illustrasjon_Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Referat Forhåndskonferanse_Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Oppfølgingssvar fra forhåndskonferanse_30.12.2015_ Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Gjenpart nabovarsel_liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Merknadsskjema_Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Merknad fra naboer_liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 Naboerklæring fra gnr 207, bnr 77_Liakroken 26E, gnr 207 bnr 210 mfl. PlanID 3690301 7(7)