BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201330888/17 Saksbeh.: ISRA Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 27. januar 2015 Klage på vedtak: Fana gnr 10 bnr 870. Sædalsvegen. Nybygg bolig Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Florvaag Hus AS på vegne av tiltakshaver GK Nybygg AS (tiltakshaver). Rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med garasje i underetasjen. Oppgitt bruksareal er på 471 m 2 BRA, tomteutnyttelse 52,45 %. Avslag datert 9. oktober 2014. Det gis ikke dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan mht. vist boligtype. Det er ikke dokumentert lovlig atkomst. Tiltaket oppfyller ikke plan- og bygningslovens krav til visuelle kvaliteter. KPA 2010 arealformål: Bebyggelse og anlegg KPA 2010 hensynssone: 10-m buffer rundt historisk veifar R 30820000 Fana. Gnr 10 bnr.22-98 m.fl., Nedre Nattland Vilkårene for å gi dispensasjon fra reguleringsplanen er oppfylt. Atkomsten bør kunne anlegges som omsøkt i sak 201407853. Det må tas stilling til søknad om dispensasjon fra vegloven 29. Det må dokumenteres tilstrekkelig uteoppholdsareal med tilfredsstillende kvalitet. En tillatelse forutsetter at det gis tillatelse til veiatkomst i sak 201407853. Avslag datert 9. oktober 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Kjersti Benedikte Ulvik prosjektleder
1. Om saken 1.1. Historikk Bygningsmyndigheten ga den 7. april 2010 rammetillatelse til å fradele gnr. 10 bnr. 870 til boligtomt, vår saksref. 201001583/4. I etterkant av delingsvedtaket er det i KPA 2010 innregulert hensynssone «historisk veifar» over deler av den grunn (gnr. 10 bnr. 13) atkomsten til omsøkte nybygg søkes etablert på. Veien skal også betjene omsøkt nybygg på gnr. 10 bnr. 869, vår saksref.201407920. Det er gitt avslag i begge sakene. Avslagene er påklaget. Nærværende søknad må ses i sammenheng med disse sakene. 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Saken gjelder søknad om rammetillatelse til oppføring av tomannsbolig med garasje i underetasjen. Omsøkt tiltak er oppgitt til å ha et bruksareal på 471 m 2 BRA og en tomteutnyttelse på 52,45 %. Eiendommen omfattes av reguleringsplan R 30820000 Fana. Gnr 10 bnr 22-98 m.fl. Nedre Nattland. Planen trådte i kraft 5. oktober 1961, med reguleringsendring for atkomst til gjeldende tomt, R 30820001 Fana. Gnr. 10 bnr. 13, 98 m.fl., Nedre Nattland endring veitrase. Plankartet til R 30820000 viser enebolig på tomten. I bestemmelsene står det at «Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer foruten kjeller og loft og med garasjer eller uthus i 1 etasje». Det er søkt om dispensasjon fra denne bestemmelsen. I KPA 2010 vises eiendommen med arealformål «bebyggelse og anlegg». Deler av eiendommen i sør ligger her i hensynssone «10-m buffer rundt historiske veifar». Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven («pbl.») 21-3. Det er registrert merknader fra hjemmelshaver til gnr. 10 bnr. 98, Tonje Luhr Dahle og Geir Ove Dahle. Byantikvaren har uttalt seg både om omsøkte nybygg, samt nybygg på gnr. 10 bnr. 869 og anleggelse av atkomstvei på gnr. 10 bnr. 13. Atkomstveien skal betjene begge de ovennevnte nybygg. Uttalelsene må ses i sammenheng. Avkjørselen fra den kommunale veien Sædalsvegen og inn på den private veien er regulert. Følgelig er det bygningsmyndigheten som gir tillatelse til utvidet bruk av avkjørselen. Trafikketaten er på vilkår positiv til en slik utvidet bruk, jf. uttalelse datert 17. oktober 2013. Fagetaten har ingen innvendinger mot at dette blir gitt, på de vilkår som er satt av Trafikketaten. Trafikketaten er også på vilkår positiv til at det gis dispensasjon fra avstand til kommunal vei, Søre Renen, jf. uttalelse datert 17. oktober 2013. Fagetaten anbefaler at det gis slik dispensasjon, men på de vilkår som er satt av Trafikketaten. Videre foreligger det erklæringer om å bruke den private veien, samt avtale om å bygge ny vei over gnr. 10 bnr. 13. Eierne av gnr. 10 bnr. 852/98/871 har avgitt avstandserklæringer for bygging av veien inntil nabogrensene. Sørøstlige deler av eiendommen ligger i hensynssone kulturmiljø i form av et historisk veifar med følgende 10 m buffer rundt veifaret. Hensynssonen historisk veifar går langs hele traseen hvor adkomstveien er vist i innsendt situasjonsplan for omsøkte tiltak. Opparbeidelse av atkomstvei er omsøkt i saksnummer 201407853. Søknaden er avslått i vedtak datert 7. oktober 2014. Eiendommen er således ikke sikret lovlig atkomst frem til omsøkt bolig, jf. pbl. 27-4. Avslaget er påklaget. 2
Eiendommen anses å være sikret lovlig vannforsyning og bortledning av avløpsvann i samsvar med pbl. 27-1 og 27-2, jf. forhåndsuttalelse fra Vann- og avløpsetaten datert 26. november 2013. Bygningsmyndigheten har vært på befaring av eiendommen. 2. Om klagen Klagen er mottatt 24. oktober 2014 og således rettidig innkommet, jf. forvaltningsloven 29. Det klages på at omsøkte dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan ikke er meddelt, jf. pbl. 19-2, jf. 12-4. Klager viser blant annet til at naboeiendom gnr. 10 bnr. 871 skal ha fått godkjent bolighus med garasje i underetasjen. Videre klages det på at atkomsten ikke kan anlegges mot øst slik som forutsatt ved deling av eiendommen, jf. pbl. 27-4. Når det gjelder tiltakets visuelle kvaliteter, er Klager «enig i at tiltaket kan tilpasses terreng, strøkets karakter og topografi på en bedre måte». Vi forstår dette slik at bygningsmyndighetens vurdering av tiltakets visuelle kvaliteter ikke bestrides. For øvrig vises det til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen 3.1 Dispensasjon fra R 30820000 Det er i avslaget lagt til grunn at tiltaket kommer i strid med reguleringsplan R 30820000 hvoretter; «Bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer foruten kjeller og loft og med garasjer eller uthus i 1. etasje». Klager har søkt om dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. Spørsmålet er om det var riktig å ikke gi slik dispensasjon. Vilkårene for å gi dispensasjon fremgår av pbl. 19-2 hvoretter; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering.» Videre fremgår det av Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) s. 242 at det må foreligge en klar overvekt av hensyn for å gi dispensasjon. Dette skiller seg fra den tidligere gjeldende plan- og bygningslov hvor det var tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg sterkt gjeldende. Hovedformålet bak bestemmelsen i 30820000 er å sikre en ensartet strøkskarakter og bygningstypologi. I nærværende sak søkes det om oppføring av tomannsbolig med garasje i underetasjen. Klager anfører at bestemmelsen må forstås slik at også tomannsboliger tillates. Til støtte for dette, vises det til Sintef byggforsk serie 330.009 hvor det under pkt. 15 skal stå; «Eldre reguleringsplaner har benyttet betegnelser som «villamessig bebyggelse». Dette er ofte tolket som eneboliger og tomannsboliger». Vi kan ikke se at bygningsmyndigheten har 3
tolket bestemmelsen slik for dette området. Ut fra vårt kartprogram, består eiendommene sørøst for Søre Renen, hvor tiltaket ønskes plassert av, eneboliger. Når det gjelder selve tiltaket, vurderer vi dette for å svekke områdets bebyggelsesstruktur. Planen åpner ikke for garasje i underetasjen. Det vises her til avslagets begrunnelse som i det alt vesentligste opprettholdes i klageomgangen. En tillatelse vil videre kunne medføre negative presedensvirkninger for planområdet ved at planen i stadig større grad uthules og undergraves til det punkt at denne mister sin reelle betydning som styringsverktøy. Videre anføres det at «tomten har en størrelse og klimatisk beliggenhet som gjør den egnet til en tomannsbolig.» Klager viser også til at det på eiendom gnr. 10 bnr. 871 er godkjent garasje i boligens underetasje. Vi anser det ikke som relevant å vektlegge klimatiske forhold. Fagetaten bemerker at eiendom gnr. 10 bnr. 871 ikke omfattes av nærværende reguleringsplan R 30820000. Videre er det her snakk om en enebolig, og ikke en tomannsbolig som omsøkt i foreliggende sak. Sakene er derfor verken rettslig eller faktisk sammenlignbar. Det er således ikke grunnlag for å gå nærmere inn i en vurdering av hvorvidt det foreligger usaklig forskjellsbehandling. Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt det kan dispenseres fra ovennevnte reguleringsplans bestemmelse om boligtype, reiser dette særlige spørsmål. Reguleringsplaner har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunestyret / bystyret som er kommunens øverste folkevalgte organ. Planen omhandler konkrete forhold knyttet til arealutnyttelse innenfor et bestemt område, og det skal derfor ikke være kurant å fravike en gjeldende plan. Av forarbeidene fremgår det at hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier at endringer i planer ikke skal skje ved dispensasjoner, men behandles etter reglene om kommuneplanlegging og reguleringsplaner, jf. Ot.prp.nr. 32 (2007-2008) side 242. Det er derfor høy terskel for å gi dispensasjon fra gjeldende planer, også planer som er av eldre dato. I vurderingen av hvorvidt det kan gis dispensasjon, skal også hensynssonen i KPA «Historisk veifar» og «10-m buffer rundt historisk veifar» vektlegges, jf. KPA pkt. 27.3.5. av bestemmelsen følger det at; I KPA pkt. 27.3.5 «Historisk ferdselsåre, Eldre veifar» følger det at; «Ved større eller mindre tiltak som berører hensynssonen skal veifaret utredes og tas hensyn til. Byantikvaren skal høres ved tiltak som berører hensynssonen.» (vår utheving). Byantikvarens uttalelser i sak vedrørende vei samt bolighus på henholdsvis gnr. 10 bnr. 870 og gnr. 10 bnr. 869 er noe forskjellige. Når det gjelder nybygg på omsøkt tomt, gir Byantikvaren den 6. mai 2014 følgende anbefaling: «Anbefaling Tiltaket berører en historisk ferdselsåre som antagelig er Christianiavegen. Byantikvaren vil be om at det historiske veifaret over tomten utredes og dokumenteres nærmere, for å vurdere om veien er del av postveistrukturen eller ikke. Dette bør være klart før en tar stilling til eventuelle tiltak på eiendommen. Hensikten med hensynssonen i KPA innebærer å opprettholde fri ferdsel på postvegen, og Byantikvaren stiller spørsmål til om dette vil være mulig med den økte grad av privatisering som utbygging av tomten vil medføre, selv om bygningen i seg selv ikke berører selve vegfaret. I denne konkrete byggesaken, samt sakene 201407920 og 4
201407853, utløser hensynssonen sammensatte problemstillinger som tilsier at det ikke bør gis dispensasjoner. Byantikvaren kan ikke anbefale at det gis dispensasjon i en slik sak.» (vår utheving). Uttalelsen er sammenfallende med anbefaling datert 23. april 2014 vedrørende nybygg på gnr. 10 bnr. 869 (vår saksref.201407920). I uttalelse knyttet til anleggelse av tilkomstvei til ovennevnte boligtomter (vår saksref. 201407853) uttaler imidlertid Byantikvaren den 8. april 2014 følgende; «Anbefaling Det aktuelle tiltaket berører et ubebygget areal der deler av postveien til Christiania er kartfestet og sikret ved Hensynsoneklassifisering. Vi vil kunne akseptere anleggelse av ny vei dersom denne gamle, verdifulle strukturen ikke blir ødelagt/endret i anleggsfasen eller i fremtidig bruk. Vi anbefaler at den blir sikret og liggende synlig som et selvstendig historiefortellende element i landskapet til glede og bruk for omkringliggende bebyggelse.» Klager viser til at Bygningsmyndigheten har befart eiendommen. Som vedlagte fotografier viser, er det tydelig at det har gått en vei over eiendommen. Omsøkte atkomst (sak 201407853) og innkjørsel / parkering er plassert direkte oppå veifaret. Fagetaten mener at det må utredes hvorvidt veifaret er Christianiavegen før en eventuell dispensasjon fra R 30820000 kan gis. Fagetaten viser for øvrig til at vedtakelsen av hensynssonen i KPA 2010 har vært avgjørende for, og forklaringen bak, at dispensasjonsvurderingen i henholdsvis delesaken og byggesaken har fått ulikt utfall. På bakgrunn av ovennevnte mener fagetaten at en endring av planområdet bør skje gjennom en reguleringsendring og ikke gjennom bruk av enkeltdispensasjoner. I forbindelse med en eventuell reguleringsendring bør det tas stilling til hvorvidt veifaret er en del av Christianiavegen. Etter en konkret helhetsvurdering anser vi hensynet bak bestemmelsen for å bli «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon, jf. pbl. 19-2. Grunnvilkåret for å innvilge dispensasjon er således ikke oppfylt. Vi finner da ikke grunnlag for å nærmere inn i en vurdering av fordelene og ulempene ved en dispensasjon, sml. 19-2 andre ledd. 3.2 Atkomst Tiltaket er også avslått som følge av at det ikke er dokumentert lovlig atkomst til eiendommen, jf. pbl. 27-4. Klager anfører at kjøper har innrettet seg etter delingstillatelsen som ble gitt i 2010 hvor omsøkte eiendom ble fradelt som boligtomt. Søknad om atkomstvei på gnr. 10 bnr. 13 ble avslått i vedtak datert 7. oktober 2014. Veien skulle blant annet fungere som atkomstvei frem til omsøkte nybygg på gnr. 10 bnr. 870. Avslaget er påklaget og behandlet i sak 201407853. Vi viser i sin helhet til vår vurdering i denne saken. 5
4. Konklusjon Avslag datert 9. oktober 2014 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Ortofoto 2014 4. Flyfoto 5. Historisk foto 6. Bilde fra befaring 21. januar 2015 7. Reguleringsplankart R 16870000 8. Reguleringsplankart R 30820001 9. Reguleringsplankart R 30820000 10. Fasadetegninger 11. Snittegninger 12. Illustrasjonsplan 13. Tegninger 14. Klage datert 24. oktober 2014 15. Avslag datert 9. oktober 2014 16. Tilleggsopplysninger datert 7. juli 2014 17. Byantikvarens uttalelse datert 6. mai 2014 18. Dispensasjonssøknad datert 28. mars 2014 19. Vann- og avløpsetatens uttalelse datert 26. november 2013 20. Trafikketatens uttalelse (avstand vei) datert 17. oktober 2013 21. Trafikketatens uttalelse (utvidet bruk avkjørsel) datert 17. oktober 2013 22. Delingsvedtak av 21. juni 2010 23. Delingsvedtak av 7. april 2010 24. Erklæringer 6