BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: 201327957/33 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: 16.04.2015 BERGENHUS, GNR. 166 BNR. 188 MFL. BELLEVUE. AREALPLAN-ID 63880000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Kort om planforslaget ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av Byggmester Markhus AS planforslag for et område på Bellevue, i Fjellsiden. Planområdet utgjør ca. 4 daa. Planområdet sett fra sør Oversiktskart Planforslaget omfatter i hovedsak eiendommene Bellevue 2 og Washingtons vei 13. Bellevue 2 er ubebygd. Villaen som stod på eiendommen, ble totalskadet i brann i 2001. Eksisterende villa i Washingtons vei 13 er oppført i 1934. Denne forutsettes revet. Gjennom planforslaget legges det til rette for oppføring av boligblokker, to bygningsvolumer, som varierer fra to til seks etasjer over terreng. Utnyttelsesgraden er oppgitt til %-BRA=160 %. Totalt planlegges 17 boenheter. Felles uteoppholdsarealer er plassert på dekker/takflater med terrengkontakt. Planforslaget viser også en ny gang- /trappeforbindelse fra Bellevue til Washingtons vei. Adkomsten er vist fra Bellevue via ny/utbedret avkjørsel fra Fjellveien. Parkering er planlagt i to etasjer under bebyggelsen. Nederste parkeringsetasje forbeholdes beboere og næringsdrivende i nærområdet, dette i henhold til føring i gjeldende kommunedelplan for Fjellsiden sør Skredfarevurderingen foreslår sikringstiltak. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, jf. vedlegg C. Side 1 av 5
Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest sentrale/aktuelle problemstillingene. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, jf. vedlegg C. Tidligere behandling Det er tidligere utarbeidet et planforslag for samme område, saksnr. 200005083. Denne plansaken ble avsluttet 03.10.12 uten endelig vedtak. Planforslaget viste tre boligbygg med totalt 16 boenheter og et bruksareal på ca. 1600 m² (eksklusiv parkering). Byggehøyder på inntil 5 etasjer. Plansaken ble 2. gangs behandlet i Komite for miljø og byutvikling 18.08.05. Forslaget ble avvist. Det fremkommer imidlertid av vedtaket at komiteen i utgangspunktet var positiv til prosjektet, forutsatt at det ble foretatt enkelte endringer. Kort gjengitt dreier dette seg om at bygningsvolumene må reduseres og i større grad samsvare med bestemmelsene i kommunedelplanen for Fjellsiden sør. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og strøkstilpassing Kommunedelplanen for Fjellsiden sør har detaljerte bestemmelser om bebyggelsens omfang; maksimal fasadelengde 18 m, maksimalt bebygd areal 20 % BYA, maksimalt 120 m² grunnflate, maksimal gesimshøyde 9 m samt at bebyggelsen skal være åpen villamessig. Hensikten med bestemmelsene er at Fjellsidens karakter som «bebygget grønn vegg» med frittstående bygninger skal bevares. Kommunedelplanen anbefaler ikke omfattende fortetting, men legger til grunn innfylling innenfor skalaen i eksisterende bebyggelse. Planområdet inngår også i kommuneplanens hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Nærværende planforslag legger til rette for en bebyggelse som klart bryter med ovennevnte bestemmelser; fasadelengder på over 30 m, grunnflater på til sammen ca. 1170 m² og byggehøyder på over 19 m. Planlagt bebyggelse kan heller ikke karakteriseres som åpen villamessig. Problemstillingen blir således hvorvidt det bør tillates avvik fra de spesifikke enkeltbestemmelsene. En slik avgjørelse må bygge på flere forhold, herunder kommunedelplanens intensjon, utviklingen og praksisen siden planen ble vedtatt (2001), planers troverdighet/forutsigbarhet, forholdet til nabolaget og avbøtende tiltak. Når det gjelder kommunedelplanens intensjon i forhold til fortetting, fremheves det at bebyggelsen bør ha karakter av enkeltbygninger i terrenget, tilpasset strøkskarakteren og være gode representanter for vår tid. Videre fremkommer det at større fortettingsprosjekter ikke anbefales fordi grensen mellom bebyggelse og natur ikke skal flyttes oppover, adkomst- og parkeringsforholdene er vanskelige, stor avstand til kollektivtrafikknettet og tjenestetilbudet samt mangel på offentlige uteoppholdsarealer. Store terrenginngrep anbefales ikke. Etter fagetatens vurdering viser planmateriellet et forholdsvis stort fortettingsprosjekt som bryter med strøkskarakteren. Illustrasjonene viser imidlertid bygg av vår tid med høy kvalitet på arkitektur og materialbruk. Utbyggingen krever store terrenginngrep, men illustrasjonsmateriellet viser et sluttresultat som representerer gode løsninger for fortetting i sterkt skrånet terreng. Planforslaget viser også tiltak for å bedre adkomst- og parkeringsforholdene, jf. nedenfor. Planområdet betjenes av buss, linje 11. Side 2 av 5
Fagetaten er opptatt av at vedtatte planer skal følges. Vedtatte planer skal imidlertid ikke være til hinder for nye gode løsninger, og således er det ikke unaturlig at eldre planer utfordres (KDP Fjellsiden sør vedtatt 2001). I denne aktuelle saken vurderer fagetaten det slik at intensjonen og de viktige grepene i kommunedelplanen kan opprettholdes selv om spesifikke enkeltbestemmelser fravikes. I slike saker er det imidlertid viktig med gode planprosesser samt sikre at det ikke legges til rette for utbygging som kan danne uheldige presedensvirkninger. Etter fagetatens vurdering tar nærværende planforslag hensyn til nabolaget i forhold til sol- og utsiktsforholdene. Noe økt innsyn må likevel påregnes. Forholdet til kulturmiljøet er også, slik fagetaten vurderer det, ivaretatt. Det presiseres her at kommuneplanens hensynssone for bevaring av kulturmiljø er fastsatt utfra et overordnet nivå og omfatter både sentrum, Sandviken og Fjellsiden. Ved fortetting i eksisterende boligområder er det en målsetting at nærmiljøet tilføres nye eller forbedrede kvaliteter og da særlig innen grønnstruktur, gangforbindelser og trafikksikring. I denne plansaken vil trafikksikring av Fjellveien/avkjørselen, etablering av parkeringsanlegg for nærmiljøet og gangforbindelsen til Washingtons vei være gode kvaliteter som tilføres nærmiljøet. En sentral møteplass, jf. under avsnittet Leke- og uteoppholdsarealer, ville også vært positivt for nabolaget. Det aktuelle fortettingsprosjektet bryter med strøkskarakteren og tøyer grensen for hvor store fortettingsprosjekter som skal kunne tillates i Fjellsiden. Fagetaten ser likevel gode kvaliteter i byggene og deres plassering, og ser at etableringen av parkeringsanlegget krever noe volum. Basert på det faktum at nærværende planforslag legger til rette for en utbygging hvor både antall boenheter (+ 1) og bruksareal (+ ca. 400 m²) er større enn forslaget som var til politisk behandling i 2005, vurderer fagetaten det slik at bygg A og antall boenheter bør reduseres. Leke- og uteoppholdsarealer Aktuelle krav fra kommuneplanens bestemmelser; 7 m² privat areal og 30 m² fellesareal per boenhet. Inntil 50 % av arealkravet for fellesarealer kan legges på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt med hovedinngangen. Nærværende planforslag viser totalt ca. 25 m² fellesareal per boenhet. Alt fellesareal er plassert på dekker/takflater, universelt tilgjengelig (direkte adkomst/heis). I tillegg viser planforslaget en gjennomgående gangforbindelse (trapper), fra Bellevue til Washingtons vei, som knytter sammen de tre nivåene med fellesarealer. Som det fremkommer ovenfor, tilfredsstiller ikke planforslaget kommuneplanens krav til uteoppholdsarealer fullt ut når det gjelder mengde og kvalitet. I denne sammenhengen er det mangelen på fellesareal på bakkeplan som fagetaten er mest kritisk til. Arealene på takflaten får riktignok gode kvaliteter hva angår sol og utsikt, men kan ikke erstatte uterom på bakken i sin helhet, jf. kommuneplanens krav til opparbeidelse; arealene skal opparbeides med god og varig kvalitet, invitere til samhandling mellom ulike bruker- og aldersgrupper og gi rom for skille mellom ulike typer aktivitet. Fagetaten ser at arealer på bakkeplan er utfordrende å få til innenfor det sterkt skrånete terrenget i planområdet. Etter fagetatens vurdering vil det imidlertid kunne etableres et sentralt uteoppholdsareal på/ved arealet som i nærværende planforslag er avsatt til snuhammer. Plasseringen er gunstig i forhold til gangforbindelsen til Washingtons vei og vil kunne fungere som en sosial møteplass. Løsningen krever bearbeiding av planforslaget og må sees i sammenheng med fagetatens vurdering ovenfor vedrørende reduksjon i bygningsvolumet/antall boenheter. Side 3 av 5
Trafikk- og parkeringsforhold Fjellveien er en kommunal samleveg. Fortausbredden er på det smaleste ca. 1,3 m. Strekningen fra Lyststedet Bellevue og frem til planområdet er vist som «utrygghetsstrekning» i Trafikksikkerhetsplan 2014 2017. Foreslåtte tiltak er her innføring av 30 km/t fartsgrense supplert med fartsdempende tiltak. Kommunedelplanen anbefaler også trafikksikring og heving av standarden for fotgjengere på denne strekningen. For å bedre fremkommeligheten i busstraseen anbefales det i kommunedelplanen å innføre parkeringsforbud langs deler av traseen samt etablering av parkeringsanlegg. Nærværende planforslag viser utbedring/trafikksikring av krysset Fjellveien Bellevue. Planforslaget legger også til rette for at deler av parkeringsanlegget forbeholdes nærmiljøet. Dette er positivt og i samsvar med føringene i kommunedelplanen. Innkjøringen til denne delen av parkeringsanlegget er lagt helt ytterst mot Fjellveien slik at Bellevue blir minst mulig belastet. Det er videre foreslått en bestemmelse ( 2.2.2) som krever utarbeidelse av plan for trafikkregulerende tiltak på strekningen fra Lyststedet Bellevue og frem til planområdet. Etter fagetatens vurdering viser ovenfornevnte gode tiltak for bedring av trafikksikkerheten i området. Rassikring Multiconsult har utført en skredfarevurdering for skråningen bak de aktuelle tomtene. Firmaet konkluderer med at planområdet oppfyller kravene til sikkerhet mot skred i henhold til TEK 10 dersom de skisserte sikringstiltakene blir utført. Det pekes på flere tiltak både før utbygging, i byggeperioden og i bruksfasen. Dette er ivaretatt i forslaget til bestemmelser. Konklusjon Ved behandling av planforslag vil det måtte foretas skjønnsmessige vurderinger av ulike og motstridende interesser. I denne aktuelle plansaken har fagetaten forsøkt å balansere ønsket om fortetting opp mot nærmiljøets interesser og føringene i gjeldende planer. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: For stort bygningsvolum Manglende uteoppholdsareal på bakkeplan Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 4 av 5
Fagetatens beslutning 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til reguleringsplan, detaljregulering, på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 166 bnr. 188 mfl. Bellevue. Arealplan-ID 63880000. Siste revisjonsdato plankart: 15.04.15 Siste revisjonsdato bestemmelser: 15.04.15 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 15.04.15, dok.nr. 38, fil-id 5 B. Reguleringsbestemmelser datert 15.04.15, dok.nr. 38, fil-id 4 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert 31.03.15, dok.nr. 37, fil-id 5 D. Illustrasjonsplan datert 27.03.15, dok.nr. 37 fil-id 3 E. Illustrasjonsplan m/snittlinjer datert 27.03.15, dok.nr. 37 fil-id 4 F. Snitt A-E datert 17.12.14, dok.nr. 31 fil-id 18 G. Snitt F datert 27.03.15, dok.nr. 37 fil-id 8 H. Sol/skygge illustrasjon datert 17.12.14, dok.nr. 31 fil-id 19 I. Analyse datert 17.12.14, dok.nr. 31 fil-id 6 J. Fotomontasje og perspektiver datert 17.12.14, dok.nr. 31 fil-id 9 K. Kulturminnedokumentasjon datert 28.11.14, dok.nr. 31 fil-id 13 L. Risiko- og sårbarhetsanalyse datert 18.12.14, dok.nr. 31 fil-id 16 M. Skredfarevurdering datert 03.02.14, dok.nr. 31 fil-id 17 N. Tilstandsrapport Washingtons vei 13 datert 14.08.14, dok.nr. 31 fil-id 20 O. VA-rammeplan datert 18.12.14, dok.nr. 31 fil-id 21 P. Komite for miljø og byutvikling, sak 226-05, 18.08.05 (saksnr. 200005083, dok.nr. 122) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, saksnr. 201327957 Kopi: Byggmester Markhus AS Kokstaddalen 6, 5257 Kokstad ABO plan og arkitektur AS, Postboks 291, 5203 Os Side 5 av 5