Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : 200804380 : O: : 9-27 : Odd Reidar Gausel Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget 26.11.08 46/08 KLAGE PÅ BYGNINGSSJEFENS VEDTAK PÅ AVSLAG PÅ DISPENSASJON I D SAK 829/2008 SAMT PÅLEGG OM RETTING I D SAK 927/2008. TILTAKSH.: ODDGEIR HØILAND, BYGGESTED: GNR/BNR 9/27 - KYLLESVN. Dokumenter i saken 1. Dok. xx Oversiktskart, M=1:2000 2. Dok xx Detaljkart M= 1:500 3. Dok 11 Klage fra tiltakshaver datert 09.10.2008 4. Dok 10 Klage fra tiltakshaver udatert, men mottatt 02.10.2008 5. Dok 9 Bygningssjefens vedtak/pålegg om retting i D sak 972/2008 av 02.10.2008 6. Dok 8 Bygningssjefens vedtak om delvis godkjenning samt forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt i D sak 829/2008 av 29.08.2008 7. Dok 7 Skriv/redegjørelse fra tiltakshaver, inkl. tegninger og nabovarsel, datert 30.06.2008 8. Dok 6 Bygningssjefens svar på brev ad stoppordre, datert 25.06.2008 9. Dok 5 Bygningssjefens foreløpige svar på mottatt søknad, datert 25.06.2008 10.Dok 4 Mottatt søknad om personlig ansvarsrett, datert 20.06.2008 11.Dok 3 Mottatt Melding om tiltak, datert 20.06.2008 12.Dok 2 Skriv/redegjørelse fra tiltakshaver i udatert brev, mottatt 20.06.2008 13.Dok 1 Pålegg om stans ett 113 pbl i D sak 557/2008 av 13.06.2008 14.Dok xx Div fotos fra befaring 24.06.2008, samt kartutsnitt fra gjeldende kommuneplan Fakta; Tiltakshaver, som har en fritidsbolig i LNF området på Kylles, startet opp med til- og påbygging av denne uten innsendt søknad/gitt tillatelse. Han tok deretter, den 13.06.2008, kontakt for å be om råd, han hadde planer om å heve taket (ikke påbegynt), noe som han ble rådet til ikke å gjøre da han ved denne hevingen ville heve taket så mye at høyden ville overstige dagens maksimale høyde i kommuneplanens arealdel 4.1.3. Da opprinnelig høyde kunne aksepteres, ble denne anbefalt beholdt. Tiltakshaver opplyste imidlertid at han ønsket ny høyde, noe tiltakshaver ble frarådd. Han fikk opplyst at han i prinsippet nå skulle ha stoppordre, men han fikk lov til å sikre hytta (tette denne) under forutsetning at maksimal høyde ble som dagens. Ut fra tiltakshavers svar, at han ville oppføre hytta i planlagt høyde, 7,3 m, ble det utferdiget stoppordre der tiltakshaver fikk frist til å uttale seg. Det ble, i stoppordren, gitt tillatelse til å tette hytta, dog slik at hytta ikke fikk en høyere maksimalhøyde enn topprinnelig, dvs ca 6,05 m. Uttalelse/redegjørelse fra tiltakshaver, samt melding om tiltak, ble mottatt 20.06.2008. Denne meldingen hadde mangler, noe som ble meddelt tiltakshaver. Den 24.06.2008 var bygningssjefen på befaring på eiendommen. Tiltakshaver var her til stede og det ble tatt en del mål samt fotos. BSU 26.11.08 9/27 Side 1 av 6
En så også at taket var bygget i strid med stoppordren og anbefalt høyde, dette var også, ifølge bygningssjefens vurdering, underdimensjonert da sperr var satt opp med dimensjon 2 x 4. Tiltakshaver hadde forut søkt personlig ansvarsrett, inklusivt kontroll, for alt arbeid. Ny maksimal mønehøyde ble målt til 7,24 m mot kommuneplanens maksimalbegrensning på 5,2 m. (Gjennomsnittlig mønehøyde ble stipulert til ca 6,36 m). Gesimshøyden oversteg også kommuneplanens bestemmelser. (Gjennomsnittlig ca 4,0 m.) Ut fra opplysninger var loftet hevet med ca 1,35 m, noe som medfører at det er blitt bruksareal (BRA) på loft. Meldingen krevde dispensasjon fra høydebestemmelsene i kommuneplanens 4.1.4 Tilbygget i hovedetasjen var ca 6 m 2, samt at det var planlagt en balkong i 2. etasje mot øst. Samlet areal, eks kjeller, ble ca 62 m 2 BRA. I tillegg er det 2 mindre boder på eiendommen. I sin redegjørelse mottatt 20.06.2008 (se vedlegg 12) bestred tiltakshaver bygningssjefens beregnede høyder idet han viste til at høyden var ca 5,5 m over grunnmur. Det ble også vist til at hytta var liten, 45 m 2, samt at loft ville bli senket slik at det her ikke ble målbart areal. I brev av 30.06.2008 (vedlegg 7) gjentok han at hytta ikke oversteg de nevnte 5,5 m, og han bad om at søknaden ble godkjent. Dersom bygningssjefen ikke kunne anbefale dispensasjon av formelle årsaker, søkte han likevel dispensasjon for byggehøyden i den grad det var nødvendig. En kunne eventuelt fylle på masse nedenfor grunnmuren for å redusere høyden. Meldingen hadde fremdeles mangler idet nabovarsel ikke var påført behov for dispensasjon, samt at tiltakshaver ikke hadde opplyst om særlige grunner. Avslag på dispensasjon, D sak 829/2008 av 29.08.2008; Under bygningssjefens tilrådning viste han bl.a. til at tiltakshaver fikk stoppordre for ytterligere arbeid på bygget. Han hadde imidlertid fått tillatelse til å tette bygget under den forutsetning at bygget ikke fikk en større høyde enn dagens, dvs maksimal høyde 6,05 fra terreng. Tiltakshaver fortsatte likevel med arbeidet og økte mønehøyden med 1,35 m til tross for denne stoppordren og til tross for at det her ble vist til plan- og bygningslovens 112 (Med bøter straffes den som forsettlig eller uaktsomt ikke etterkommer pålegg eller forbud). Det er således straffbart å ikke etterkomme pålegg om stans/arbeide i strid med pålegget. Det ble også bemerket at søknaden var mangelfull, formelt hadde han ikke søkt om dispensasjon, noe han hadde fått opplyst han måtte gjøre. Bygningssjefen valgte imidlertid, og under tvil, å behandle søknaden som om den var komplett, dette også ut fra at bygningssjefen ville innstille på avslag. Bygningssjefen viste til at tiltakshaver opererer med høyder over grunnmur. Bygningssjefen gjorde oppmerksom på at alle høyder skal måles fra terreng, og ut fra dette blir maksimal mønehøyde, etter påbygget, 7,24 m mot kommuneplanens bestemmelse om at maksimal mønehøyde kan være 5,2 m, dvs en overskridelse på 2,04 m. Gesimshøyden var også over kommuneplanens krav på en maksimal, gjennomsnittlig gesimshøyde på 3,5 m, denne ble på stedet målt/utregnet til ca 4,0 m, omtrent som opprinnelig. Til sist skrev bygningssjefen at han ikke kunne akseptere den kraftige overskridelsen av mønehøyden, over 2,0 m, som var fremkommet. I tillegg var taket oppført i strid med gitt stoppordre og uten søknad/tillatelse. BSU 26.11.08 9/27 Side 2 av 6
Bygningssjefen skrev videre at han hadde forståelse for at taket trengte reparasjon, og ville derfor akseptere nytt tak, men da under forutsetning at høyden ble som tidligere. Bygningssjefen kunne imidlertid ikke godkjenne tiltakshaver som kontrollerende av utført arbeid, dette ut fra brukt dimensjon av takbjelker. Det må således fremskaffes/utføres uavhengig kontroll av prosjektering og utførelse. Med hjemmel i pbl. 7 (dispensasjon), ble det gitt avslag på søknad om dispensasjon fra kommuneplanens 4.1.3 ad maksimal mønehøyde, og denne del av meldingen ble avslått. Når det gjelder tilbakeføring av taket til opprinnelig høyde forhåndsvarslet en samtidig om pålegg og tvangsmulkt med anledning til å komme med merknader til dette varsel innen gitt frist. Pålegg om tilbakeføring/retting, D sak 927/2008 av 02.10.2008: Da det ikke var kommet merknader til varselet 14 dager etter utløpt frist, gav bygningssjefen pålegg om retting/tilbakeføring av taket slik at dette fikk en maksimal høyde på 5,89 m over dagens terreng, eller ca 4,13 m over grunnmur. Samtidig ble det varslet om tvangsmulkt dersom dette ikke ble gjort. Klage fra tiltakshaver; Tiltakshaver påklaget vedtaket i D sak 829/2008 av 29.08.2008 i udatert brev, mottatt 02.10.2008. Han viser her til at han fikk vedtaket da han kom hjem fra Nordsjøen den 19.09.20008 og at dette uten videre burde godtas som grunnlag for utvidet klagefrist. Tiltakshaver påklager også vedtaket i D sak 927/2008 av 02.10.2008 i skriv av 09.10.2008. Han skriver her; Det vises til gitt pålegg av 02.10.2008, dette pålegg er et resultat av avslag på byggesøknad, gitt i D sak 825/2008 av 29.08.2008. Avslaget 825/2008 er påklaget og jeg vil med dette be om at klage av 02.10.2008 også gjelder dette vedtaket. (D sak nr 825/2008 er feil, det skal være 829/2008. Bygningssjefens kommentar). Klageskrivet mottatt 02.10.2008 er på 8 sider. Bygningssjefen vil her vise til klageskrivet i sin helhet (vedlegg 4) idet han her kun vil ta med relevante punkter i skrivet. Tiltakshaver skriver at han leverte komplett melding den 30.06.2008. a) Avslaget ble mottatt 29.08.2008, dvs kommunen har oversittet behandlingsfristen på melding med 39 dager og ut fra dette er tillatelse gitt. Tiltakshaver viser her til pbl 86a samt forskrift 2003-06-24 nr 749 21. (Forskrifter til SAK (saksbehandling og kontroll), bygningssjefens kommentar). Videre vises det til at dette er mindre tiltak, jf forskriftene 9. b) Feilaktive og urimelige påstander fra bygningssjefen. Han finner det grovt når bygningssjefen påstår at det er gitt stoppordre forut for montering av det nye taket. Dette medfører ikke riktighet. c) Stoppordren kom han i hende på torsdagen, dvs etter at taket var montert. d) Når det gjelder tidligere godkjent BRA på 38 m 2, er dette ikke relevant i forhold til arealbehovet for en familie på 5. Det er omtrent halvdelen av forskriftenes 9 et mindre tiltak og burde, etter hans skjønn, kvalifisere til særlig grunn for dispensasjon. Når det gjelder loftet så vil dette, når det er ferdig, ha en takhøyde på mindre enn 1,9 m og således ikke måleverdig. BSU 26.11.08 9/27 Side 3 av 6
e) Taket er bygget med 2x4 A-takstoler c/c 60/60 med sutakbord. Uten å regne på det, men etter kvalifisert gjettverk vil jeg anta at dagens tak er 5 20 ganger sterkere enn gammelt tak. Han mener at konstruksjonen som er satt opp er forsvarlig. f) Han har ikke oppfattet meldingen som mangelfull. Han kan ikke se at det er behov for dispensasjon og kan ikke se at dette har/har hatt praktisk betydning for naboer. Han viser her til kommuneplanens arealdel 1.1og 4.1.1. Videre vises det til SAK 5 og 4 samt veiledning til T-1459. g) Det vises til at en kan fylle opp terrenget for å få redusert høyden. Dette ble avslått. Det ble her også bl.a. vist til T 1459 og muligheter til å fylle opp terrenget og beregning av gjennomsnitthøyder. h) Andre særlige forhold. Viser her til at han har tilknytning til stedet fra barnsben og hytta er arvet. Videre vises det til at han har kjøpt tilleggsjord og vurderer, på sikt, å bygge bolig her. Til sist fremlegger han to forslag til vedtak, det ene er at klagen tas til følge, det andre er at han får planere på nedsiden slik at opprinnelig høyde blir redusert fra opprinnelig 6,05 m til 5,5 m. Han ber også om befaring, og at denne blir lagt til hans friperiode fra Nordsjøen. Tiltakshaver har også sendt e-post til bygningssjefen vedr. amnestivedtaket den 18.09.2008. Her ble det ikke nevnt/ forespurt om utsatt frist for innlevering av klage. Bygningssjefens vurdering. Når det gjelder klage/klagefrist vil bygningssjefen først bemerke at denne er 21 dager. Brevet ble avsendt 03.09.2008 og klagefristen er således 24.09., eventuelt 26.09.2008 (etter normal postgang). Klagen på D sak 829/2008 er således innkommet for sent, tiltakshaver burde her, etter at han hadde lest brevet, bedt om utsatt klagefrist. Klagen på D sak 829/2008 burde således vært avvist. Imidlertid har tiltakshaver tatt med dette klageskrivet i klage på D sak 927/2008. Når det gjelder selve klagen og det som her er skrevet vil bygningssjefen kommentere følgende; a) Bygningssjefen gav stoppordre for alt videre arbeid på eiendommen i brev av 13.06.2008. (Tiltakshaver fikk her tillatelse til å tette taket på gitte betingelser, se ovenfor, slik at en skulle unngå skade.) I brev av 25.06.2008 skrev bygningssjefen at han ikke kunne oppheve stoppordren, han kunne imidlertid akseptere at tiltakshaver fortsatte med utskifting av kledning samt dører/vinduer mot vest, men da kun for hovedetasjen. Alt annet arbeid måtte innstilles frem til byggetillatelse forelå. Bygningssjefen gjør oppmerksom på at en stoppordren er gyldig til den er/blir tilbaketrukket. Videre vil bygningssjefen avvise at meldingen var komplett, jf. D sak 829/2008 side 3, 3. avsnitt. Søknaden hadde også behov for dispensasjon. SAK 23 skriver her at For byggesaker der det søkes om dispensasjon, gjelder 12 ukers fristen. Fristene gjelder likevel ikke i dispensasjons-saker som gjelder arealplaner. Selv om tiltakshaver ikke har søkt om dispensasjon, så er det denne paragraf som er gjeldene og da en her snakker om kommuneplanen, så er det ikke tidsfrist for saksbehandlingen. Bygningssjefen vil også tilbakevise at dette er mindre tiltak, jf SAK 9. Påbygg, som her, er ikke unntatt søknadsplikten og kan således ikke innleveres som Melding om tiltak. BSU 26.11.08 9/27 Side 4 av 6
Bygningssjefen vil også vise til tiltakshavers undersøkelsesplikt vedr. melding om bygging på egen eiendom. Tiltakshaver har generelt en undersøkelsesplikt for å sikre at meldingen er i henhold til lover og forskrifter. Dette kan nok i noen tilfeller være krevende, men like fullt gjelder disse lovene/forskriftene for eiendommen. b) Bygningssjefen viser her til side 1 i saksutredningen, og opprettholder at tiltakshaver kun fikk tillatelse til å tette taket med høyde som opprinnelig. Da tiltakshaver opplyste at han ville føre taket opp med høyde ca 7,3 m valgte saksbehandler å skrive stoppordren fredag 13.06.2008. Denne ble deretter signert og levert rådhusets postkontor for utsending samme dag. Om den ble sendt 13.06. eller 16.06.08 er uklart, kan tenkes at det først skjedde 16.06.2008. c) Det kan godt hende at brevet først kom frem etter helgen 13/15 juni. Bygningssjefen vil imidlertid nok en gang påpeke at tiltakshaver fikk beskjed på fredag 13.06 om at den planlagte høyden ikke kunne anbefales. Taket er således oppført i strid med gitt veiledning. I tillegg vil han påpeke at taket ble oppført uten forutgående søknad og tillatelse. d) TEK 9, bokstav b, snakker om mindre frittstående bygg som ikke skal/kan benyttes til beboelse. Denne paragrafen er således uten relevans i dette tilfelle, da en her snakker om påbygg til fritidsbolig. Areal på loft skal måles etter reglene i T-1459. Dette er ikke en prefabrikkert takstol, men montert på stedet. e) 2x4 bjelker i tak er, i utgangspunktet, for svakt. I tillegg er takbjelker montert i motsatt retning i forhold til gulvbjelkene. Det er således ikke en takstol, men et ordinært taksperr med hanebjelker. f) Bygningssjefen viser til ordlyden i kommuneplanens arealdel 4.1.1 som tiltakshaver korrekt har gjengitt, her forutsatt at disse ligger innenfor de rammer som fremkommer av reglene i 4.1, 4.2 og 4.3. (understrekning gjort av bygningssjefen). 4.1.3 sier klart og tydelig; Høyder; Mønehøyden skal generelt for fritidsboligen, med og uten kjeller, ikke på noe sted overstige 5,2 m. I dette tilfellet er høyden betraktelig over denne maksimalbestemmelsen og således er det behov for dispensasjon, noe det ikke var søkt om, ei heller varslet ovenfor naboer. De andre opplistede paragrafer/veileder er urelevante i dette tilfellet. g) Nedenfor hytta er det satt opp en støttemur, opp fra denne er det er skråning før en kommer til en smal plen foran hytta. Skal en tillate en oppfylling her vil skråningen bli tilsvarende høyere og plenen betraktelig smalere. Alternativet ville være en høyere støttemur ned til vannet. Bygningssjefen kan ikke anbefale en slik løsning, noe som ble meddelt tiltakshaver allerede i brev av 25.06.2008. T-1459 og hvordan en beregner maksimalt mønehøyde over gjennomsnittsnivå, er ikke relevant i dette tilfelle, jf kommuneplanens arealdel, 4.1.3 ad høyde. (Se også punkt f). h) Personlige forhold kan ikke vektlegges vedrørende vurderinger etter pbl 7. Kjøp av tilleggsjorda er ikke avklart med landbruksmyndighetene og ikke tinglyst. Når det gjelder forslag til vedtak vil bygningssjefen bemerke at en planering på nedsiden av hytta med formål å redusere høyden med 55 cm, fremdeles vil medføre behov for dispensasjon. Bygningssjefen kan ikke anbefale en slik terrengendring, se ovenfor, og han kan heller ikke anbefale en overskridelse av mønehøyden, selv om tiltaket vil redusere denne med 55 cm. Når det gjelder befaring, så er det Byggesaksutvalget v/leder som bestemmer/avgjør dette. En befaring tas normalt rett forut for møtet selv om tiltakshaver ikke kan møte. Befaringene legges således ikke mellom møtene for å tilfredstille tiltakshavers ønske. BSU 26.11.08 9/27 Side 5 av 6
Bygningssjefen har her kommentert relevante deler/utdrag av tiltakshavers klage. Bygningssjefen kan ikke se at der er fremkommet nye momenter som skulle medføre at vedtaket burde endres, da med unntak om en ny vurdering av maksimal høyde etter tilbakeføring. Ved innlevering av klage spurte tiltakshaver hvor en hadde fått høyden 5,89 m fra? Ved gjennomgang av papirene ser en at der er oppgitt to konkrete mål fra tiltakshaver, det ene er gammel maksimale mønehøyde 6,05 m (tilsvarer 4,33 m over grunnmur) samt høyde på loft. Her ble ny høyde (fra gulv og til overkant takbjelke) målt til 2,6 m, gammel høyde ble oppgitt til 1,25 m, noe som tilsvarer at mønehøyden er økt med 1,35 m. Nåværende høyde, 7,24 m, minus 1,35 m = 5,89 m. Det kan tenkes at målet, 1,25 m, var underkant gammel takbjelke 4, noe som anslagsvis utgjør 12 cm. Med litt romslighet i måling velger bygningssjefen her å foreslå at utvalget tar dette til etterretning og endre høyden til maksimalt høyde på 6,05 m over dagens terreng, eller ca 4,33 m over grunnmur. Når det gjelder tilbakeføringspålegget så skal dette også vurderes opp mot pbl. 116 b, 1 ledd, (ad. rimelighet og samordning). Et pålegg om å tilbakeføre taket slik at det får en maksimal mønehøyde som opprinnelig, vil, ifølge bygningssjefens vurdering, ikke stå i et urimelig forhold sett i relasjon til kommuneplanens maksimalbegrensning, manglende søknad om dispensasjon, den ulovlige byggingen samt bygging i strid med gitt stoppordre. Ut fra dette vil bygningssjefen foreslå at det fattes følgende VEDTAK: 1. Bygningssjefens vedtak i D sak 927/2008 fastholdes /opprettholdes med følgende endringer; a) Frist for fjerning/retting settes til 3 mnd etter endelig vedtak fra Fylkesmannen b) Eventuell tvangsmulkt begynner å løpe 3 mnd + 1 dag etter endelig vedtak. 2. Maksimal mønehøyde settes til 6,05 m over dagens terreng eller 4,33 over grunnmur. Saken oversendes fylkesmannen for klagebehandling (jf. plan- og bygningslovens 15). RÅDMANNEN I SANDNES, 05.11.2008 Ola T. Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler Kopi av saksutredning til tiltakshaver:, Normannsgt. 37, 4014 STAVANGER BSU 26.11.08 9/27 Side 6 av 6
Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 - Vedlegg 3
Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 - Vedlegg 5 Normannsgt. 37 4014 STAVANGER Byggesak Sandnes, 02.10.2008 Deres ref.: Vår ref : 200804380-9 Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 9-27 D SAK 927/2008- PÅLEGG OM RETTING 113 OG TVANGSMULKT 116A I PBL. Gnr./Bnr: 9/27 Byggeadresse: KYLLESVEIEN 41 Tiltakets art: Eventuell beskrivelse: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Påbygging Fritidsbolig Bygningssjefen viser til sitt varsel om pålegg gitt i D sak 829/2008 av 29.08.2008. Dette gjelder oppføring av ny loftsetasje på Deres fritidsbolig, bruksareal (BRA) ca 19 m 2, og oppført uten forutgående søknad. Det vises også til besøk på bygningssjefens kontor 13.06.2008 hvor De opplyste at De hadde startet opp med reparasjon av denne fritidsboligen. De fikk her beskjed om at bygningssjefen ikke kunne tillate en slik høyde som De her planla, dette da ifølge kommuneplanens arealdel 4.1.3. Samme dag ble det gitt stoppordre, D sak 557/2008, hvor De fikk tillatelse til å tette taket under forutsetning at høyden på taket ble slik den var før reparasjonen startet. Etter mottak av søknad var bygningssjefen på befaring den 24.06.2008. En så her at taket var oppført som planlagt og i strid med gitt stoppordre. Ut fra dette ble det, i D sak 829/2008, gitt delvis avslag på meldingen idet den ovenfor nevnte loftetasjen ikke kunne godkjennes som omsøkt. Samtidig ble De varslet om pålegg og tvangsmulkt, samt at De fikk frist til 15.09.2008 til å uttale Dem til varselet. Bygningssjefen kan ikke se å ha mottatt noen form for tilbakemelding/merknader i henhold til varselet. Bygningssjefen vil også påpeke at tiltakshaver var kjent med søknads-/meldingsplikten i forbindelse med dette arbeidet. Bygningssjefen vil her vise til henvendelse i e-post av juli 2005, Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
hvor han i flere svar, senest 26.07.2005, fikk opplyst om daværende regler vedr. størrelse og høyder. At han deretter velger å starte opp med bygging, uten forutgående søknad og i strid med gitt stoppordre, er beklagelig. Bygningssjefen har derfor ingen andre muligheter, idet han også viser til gitt stoppordre i D sak 557/2008 av 13.06.2008, samt forhåndsvarsel om pålegg og tvangsmulkt gitt i D sak 829/2008 av 29.08.2008, å pålegge Dem å redusere høyden på fritidsboligens tak ned til 4,13 m over grunnmur/5,89 m over dagens terreng mot de sørøstre hjørne av fritidsboligen. VEDTAK: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 113 gis det pålegg om retting av ulovlig oppført påbygg i form av ny loftetasje idet De pålegges å tilbakeføre denne slik at maksimal mønehøyde blir 4,13 m over dagens grunnmur, tilsvarende 5,89 m over terreng mot det sørøstre hjørne av fritidsboligen. Frist for fjerning i henhold til pålegget settes til 31.12.2008. Vi ber dem underrette oss når pålegget er gjennomført. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen nevnte frist pålegges i medhold av plan- og bygningslovens 116 a en løpende tvangsmulkt på kr 500,- pr. dag ved overskridelse av ovennevnte frist. Mulkten vil således løpe fra 01.01.2009 og løpe inntil pålegget er etterkommet. De varsles med dette også om at det i medhold av plan- og bygningslovens 112 er straffbart å ikke etterkomme pålegget om tilbakeføring innen fastsatt frist. Det gjøres videre oppmerksom på at dagmulkt kan innkreves etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven 7-2 bokstav e, som særlig tvangsgrunnlag uten forutgående dom for kravet. Vedtaket er et enkeltvedtak. Det gjøres oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Odd Reidar Gausel Saksbehandler Vedlegg: Orientering om klagerett D sak 927/2008 Side 2 av 2
Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 - Vedlegg 8 Normannsgt. 37 4014 STAVANGER Byggesak Sandnes, 25.06.2008 Deres ref.: Vår ref : 200804380-6 Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 9-27 AD MOTTATT BREV AD STOPPORDRE/D SAK 557/2008. Gnr./Bnr: 9/27 Byggeadresse: KYLLESVEIEN 41 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Til og påbygging Fritidsbolig Bygningssjefen viser til den ovenfor nevnte stoppordren av 13.06.2008 samt Deres udaterte brev, mottatt 20.06.2008, ad denne stoppordren. Bygningssjefen er usikker på om dette brevet skal anses som klage på stoppordren eller om det er en henvendelse om å behandle stoppordren på nytt. I den forbindelse vises det til gårsdagens befaring hvor De var tilstede og hvor det ble tatt en del mål. Bygningssjefen skrev i sin stoppordre bl.a.; De hadde her allerede tilbygget hytta noe samt at De hadde fjernet det gamle taket og var nå i ferd med å sette opp nytt tak. I den forbindelse planla De å heve taket med ca 1,25 m slik at de fikk en ekstra etasje på hytta. Gavlsperrene i begge ender er oppsatt, de øvrige sperrene er ikke montert. Dagens maksimale mønehøyde er ca 6,05 m (basert på ca 2 m høyde på kjelleretasjen). Ved å heve taket med 1,25 m vil den maksimale mønehøyden bli ca 7,3 m mot kommuneplanens maksimalbegrensning i 4.1.3 på 5,2 m. Bygningssjefen kan her akseptere at De sikrer hytta ved å montere ferdig taket med sperr som medfører at hytta ikke blir høyere enn dagens ca 6,05 m. samt å tette taket. Øvrige arbeider må avventes inntil søknad er innsendt og behandlet. Ved befaring så en at De har satt opp alle sperrene samt bordkledd taket og tettet med presenning. De bad videre om tillatelse til å gjøre dette arbeidet ferdig. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51975000 Telefaks 51975437 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Bygningssjefen gjør oppmerksom på at de ovenfor nevnte mål var etter Deres opplysninger. Ved gårsdagens måling så en at mønehøyde over grunnmur til topp møne var ca 5,48 m. Grunnmur var ca 1,76 m på det høyeste slik at maksimal mønehøyde ble 7,24 m. Ved måling på loft så en at maksimal høyde var 2,6 m (innvendig målt), gml. høyde ble oppgitt til ca 1,25 m slik at taket er hevet med ca 1,35 m. Tidligere maksimal mønehøyde var ut fra dette ca 5,89 m. Hevingen av taket er gjort uten søknad/tillatelse. Bygningssjefen kan ikke behandle en byggesak før det foreligger en komplett søknad, men ut fra disse ovenfor nevnte mål, hvor kommuneplanens maksimalbegrensning blir overskredet med ca 2 m, kan bygningssjefen heller ikke anbefale en dispensasjon fra bestemmelsene. Ut fra dette kan bygningssjefen ikke oppheve stoppordren. Bygningssjefen kan imidlertid akseptere at De fortsetter med utskifting av kledning og dør/vinduer mot vest, da kun for hovedetasjen. Alt øvrige arbeid må innstilles frem til byggetillatelse foreligger. Bygningssjefen kan ikke akseptere at tilbygget kun er utført/justert i en størrelsesorden på ca 30 cm, dette ut fra synfaring på stedet (takbjelker og nedre sems, samt kommunens luftfoto som viser en platting her. Bruksarealet (BRA) for begge etasjer er ca 63 m 2. 8 10 m 2 av kjeller har en høyde på ca 1,85 m, den øvrige del av kjeller har mindre høyde grunnet innvendig fjell. Der er også en gammel utvendig bod på eiendommen samt et eldre utedo/bod. Bygningssjefen gjør oppmerksom på at grunnet den stekt stigende tomten vil det ikke være aktuelt å fylle opp terrenget på nedsiden for å redusere høyden. Dette også ut fra at det normalt, på hytteeiendommer, ikke tillates terrenginngrep på tomten utenom det som er nødvendig i forbindelse med oppføringen. Bygningssjefen gjør oppmerksom på at dersom Deres mening med brevet var å påklage vedtaket/ stoppordren må bygningssjefen gjøres oppmerksom på dette innen 14 dager 11.07.2008. En slik klage vil bli fremlagt for politikerne tidligst 27.08.2008. Med hilsen Ola T Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler 9/27 Ad stoppordre Side 2 av 2
Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 - Vedlegg 9 Normannsgt. 37 4014 STAVANGER Byggesak Sandnes, 25.06.2008 Deres ref.: Vår ref : 200804380-5 Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 9-27 FORELØPIG SVAR PÅ MOTTATT SØKNAD/MELDING Gnr./Bnr: 9/27 Byggeadresse: KYLLESVEIEN 41 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Til og påbygging Fritidsbolig Bygningssjefen viser til mottatt melding samt befaring på eiendommen. Når det gjelder selve meldingen vil bygningssjefen påpeke at denne ikke er komplett, det mangler nabovarsel og tegninger. Tiltaket er også i strid med dagens kommuneplan ad høyder, det må således søke om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanens 4.1.3 (maksimal høyde 5,2 m). Det at en søker om dispensasjon må også fremkomme på nabovarselet for at dette skal være gyldig. Gjennomgangen av søknaden er foreløpig. Nye feil/mangler kan bli oppdaget når saken blir behandlet. Alle saksbehandlere er normalt tilgjengelige på telefon mandag fra kl. 08.00 til kl. 15.30. Andre ukedager vil én av avdelingens saksbehandlere være tilgjengelig på Servicekontoret, telefon 51976007. For å lette vår saksbehandling ber vi om at henvendelser foretas av ansvarlig søker. Med hilsen Odd Reidar Gausel Saksbehandler Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 - Vedlegg 12
Byggesaksutvalget 26.11.08 sak 46/08 - Vedlegg 13 Normannsgt. 37 4014 STAVANGER Byggesak Sandnes, 13.06.2008 Deres ref.: Vår ref : 200804380-1 Saksbehandler: Odd Reidar Gausel Arkivkode : O: : 9-27 D SAK 557/2008 - PÅLEGG OM STANS ETTER PBL 113 Gnr./Bnr: 9/27 Byggeadresse: KYLLESVEIEN 41 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Til og påbygging Fritidsbolig Bygningssjefen viser til Deres besøk på vårt kontor der De opplyste at De hadde startet reparasjon av Deres fritidsbolig, da uten søknad. De hadde her allerede tilbygget hytta noe samt at De hadde fjernet det gamle taket og var nå i ferd med å sette opp nytt tak. I den forbindelse planla De å heve taket med ca 1,25 m slik at de fikk en ekstra etasje på hytta. Gavlsperrene i begge ender er oppsatt, de øvrige sperrene er ikke montert. Dagens maksimale mønehøyde er ca 6,05 m (basert på ca 2 m høyde på kjelleretasjen). Ved å heve taket med 1,25 m vil den maksimale mønehøyden bli ca 7,3 m mot kommuneplanens maksimalbegrensning i 4.1.3 på 5,2 m. Bygningssjefen kan her akseptere at De sikrer hytta ved å montere ferdig taket med sperr som medfører at hytta ikke blir høyere enn dagens ca 6,05 m. samt å tette taket. Øvrige arbeider må avventes inntil søknad er innsendt og behandlet. Bygningssjefen ser svært alvorlig på byggearbeid uten de nødvendige tillatelser og vil vurdere tiltak (fjerning/retting) etter reglene i plan- og bygningslovens 113 og sette en frist for disse. Videre varsles De om at det også kan være aktuelt å pålegge tvangsmulkt etter reglene i plan- og bygningslovens 116a dersom eventuell fjerning/retting ikke skjer innen den frist som blir fastsatt av kommunen. Bygningssjefen gjør også oppmerksom på at grunnet det ekstraarbeid som håndteringen av ulovlig bygging medfører for kommunen har bystyret i møte 17.06.2003 vedtatt å innføre gebyr for ulovlig bygging. Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon 51 97 50 00. Telefaks 51 97 54 37 Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no
Alternativt kan dette reduseres til kr. 1760,- dersom De på eget initiativ tilbakefører de påbegynte arbeider, uten at dette medfører ytterligere arbeid med saken fra kommunens side. For at De skal ha anledning til å ivareta Deres interesser gis det anledning til å sende inn komplett søknad innen 14 dager 30.06.2008, eventuelt komme med merknader til dette varsel innen samme tid. VEDTAK: Med hjemmel i plan og bygningslovens 113 (Stansing av ulovlig arbeid og opphør av ulovlig bruk. Fjerning eller retting av ulovlig utført arbeid) gis det pålegg om umiddelbar stans av alt videre arbeid på fritidsboligen. Bygningssjefen aksepterer imidlertid at fritidsboligen sikres ved at taksperr monteres og taket tettes med plater e.l. og papp/presenning. Dette da under forutsetning at hytta ikke blir høyere enn dagens ca 6,05 m og at det innsendes komplett søknad for alt arbeid som er utført/planlegges utført på fritidsboligen. Det gjøres oppmerksom på at det etter 112 (Med bøter straffes den som forsettlig eller uaktsomt ikke etterkommer pålegg eller forbud) i plan- og bygningsloven er straffbart å ikke etterkomme pålegg om stans. Vedtaket er et enkeltvedtak og kan påklages til Fylkesmannen. Klagefrist er 3 uker etter mottakelse av vedtaket. En eventuell klage sendes til kommunen. Ola T Solheim bygningssjef Odd Reidar Gausel saksbehandler Vedlegg : Klagerettskjema D sak 557/2008 Stoppordre Side 2 av 2