Levanger kommune Arealforvaltning TAPPER & CO ADVOKATFIRMA DA Postboks 444 7404 TRONDHEIM Deres ref: Vår ref: TONTYH 2018/6484 Dato: 02.07.2018 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 243/20/0/0 Saksnr: 424/18 Klage ikke tatt til følge - Klage over vedtak om pålegg om retting - 5037/243/20 Djupvikvegen 190 A - Torkild Reinertsen Sakshistorikk: I forbindelse med kommunens ulovlighetsoppfølging av bygningsmassen i Åsenfjord, ble det avholdt befaring på eiendommen 243/20 Djupvikvegen 190 A den 07.09.2018. Bygninger ble kontrollmålt og øvrige tiltak på eiendommen ble observert og målt. Den 24.10.2017 ga kommunen forhåndsvarsel om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt. Den 20.03.2018 fattet kommunen vedtak om pålegg om retting, der en rekke forhold på eiendommen ble pålagt rettet i samsvar med plan- og bygningsloven. Det ble i vedtaket av 20.03.2018 (med saksnr. 131/18), gitt pålegg om retting av flere tiltak på eiendommen, herunder anneksets høyde og betongplate. Det ble gitt en begrunnelse for hvert enkelt forhold som ble påkrevd rettet, og det ble redegjort for at det ble ilagt tvangsmulkt dersom pålegg om retting ikke ble oppfylt innen angitte frist. Klagen: Kommunen ga etter forespørsel utsatt klagefrist til den 24.04.2018. Klage på vedtak om pålegg om retting og ileggelse av tvangsmulkt ble mottatt den 24.04.2018, og anses derfor å være fremsatt i tide. Det er i klagen presisert at klagen gjelder to forhold (tiltak) ved kommunens vedtak. Klagen gjelder anneksets høyde, der kommunen har pålagt retting av anneksets høyde til å være i samsvar med gitte tillatelser. Klagen gjelder også betongplate nedenfor annekset, der kommunen har pålagt retting av betongplate og betongtrapp som innebærer at byggverkene må fjernes fra eiendommen. Det er til slutt i klagen kommentert kommunens frister for gjennomføring av rettingsarbeidet, der det hevdes at fristene er urealistisk korte til å kunne gjennomføre pålegget. Klagebehandling: Kommunen er pliktig til å vurdere momentene som trekkes frem i en klage, jf. fvl. 33, andre ledd, andre punktum, som lyder: «Underinstansen skal foreta de undersøkelser som klagen gir grunn til. Den kan oppheve eller endre vedtaket dersom den finner klagen begrunnet.»
- Arealforvaltning Side 2 av 6 Nedenfor vil kommunen kommentere noen av klagers anførsler. 1. Anneksets høyde: Punkt 2 i klagen tar for seg anneksets høyde. Klager gjør gjeldende at anneksets faktiske høyde er godkjent, og at det derfor ikke er rettslig grunnlag for verken pålegg om retting eller tvangsmulkt. Til støtte for dette synspunkt vises det til eldre søknader og tillatelser. Ved befaring ble annekset målt til en høyde på 9,6 meter fra planert terreng. Kommunen har i vedtaket pålagt retting av anneksets høyde til å være i samsvar med gitte tillatelser, det vil si omlag 7,5 meters høyde, ut i fra tegninger vedlagt søknader som er godkjent av kommunen. Klager viser til bilag 3 i klagen, der det er innsendt søknad om endring av tillatelse, datert 10.12.1999 med vedlegg. Problemet ligger i at denne søknaden ikke finnes i kommunens arkiv. Forutgående søknad om tillatelse datert 14.09.1999, og byggetillatelse datert 21.10.1999 foreligger derimot i kommunens arkiv. Bilag 3 viser altså til en søknad om endring fra vedtak av 21.10.1999. Det foreligger verken søknad om endring eller tillatelse til endring i form av et vedtak i saken. I denne endringssøknaden som kommunen ikke kan finne i sitt arkiv, viser klager til at det er vedlagt en redegjørelse (bilag 3), der det er uttalt at «det ble besluttet å støpe en «platting» på eksisterende terrengnivå foran hyttepåbygget. Terrenget er ikke endret bortsett fra at plattingens ytre del spenner over et ca. 4 meter V-profil (bekk) i en høyde av maks. 1 meter. Den resulterende «åpningen» under plattingen vil bli avblendet og plattingen vil ikke bryte med omgivelsene fra noe synspunkt.» Klager gjør gjeldende at anneksets høyde i sin helhet er godkjent i 1999 i sak nr. 2539/99. Videre gjør klager gjeldende at anneksets høyde under enhver omstendighet må anses godkjent ved Levanger kommunes saksbehandling fra 2009 og frem i tid, da det ble søkt om tillatelse til riving av eksisterende hytte og frittstående naust samt oppføring av ny hytte og tilbygg til anneks. Klager mener at anneksets løsning i fra 1999 ikke ble endret ved ny søknad i 2009. Bilde 1 Tegningen til venstre hevder klager ble fremlagt i forbindelse med søknad i 1999. Dette er tegningen kommunen ikke har i sitt arkiv. Klager viser til at tegnienne er stemplet av kommunen og påført relevant saksnr. 2539/99 for hånd.
- Arealforvaltning Side 3 av 6 Bilde 2 Her vises tegningene av hytta i forbindelse med søknad om etablering av utendørs basseng i 2000 med saksnr. 2000/47. Bilde 3 Denne tegningen var vedlagt søknad om tillatelse til tiltak 05.05.2009. Bilde 4 Det ble den 17.02.2011 søkt om endring av tillatelse, og disse tegningene var vedlagt endringssøknaden. Bilde 5 Den 14.09.2011 ble det anmodet om ferdigattest for tiltakene. Det ble vedlagt «as built» tegninger til søknad om ferdigattest. Ferdigattest ble gitt 29.09.2011 under visse forutsetninger vedrørende areal. Bilde 6 Dette bildet viser hvordan annekset fremstår per i dag. Her vises betongplate i forkant, og annekset med to underetasjer/kjelleretasjer, som kommunen mener ikke er godkjent, jf. tegningene. Ingen av tegningene, uavhengig av om de finnes i arkivet eller ei, viser tegning av et anneks med tilsvarende høyde annekset har i dag, med to kjelleretasjer.
- Arealforvaltning Side 4 av 6 Kommunen har på bakgrunn av de tegninger som har vært vedlagt byggesøknader opp gjennom årene på eiendommen, lagt til grunn at annekset er godkjent med én kjelleretasje, første etasje og hems, slik som bilde 2,3,4 og 5 viser. På bakgrunn av dette fastholder kommunen sitt standpunkt i vedtak av 20.03.2018, der annekset er godkjent med én kjelleretasje, første etasje og hems, og at kommunen har godkjent en høyde på 7,5 meter. Annekset slik det fremstår i dag, se bilde 6, er ikke sammenfallende med hvordan annekset fremstår i dag. Det er et avvik på 2,1 meter. Videre fastholder kommunen sitt standpunkt om at det er tiltakshaver og eventuelle ansvarlige aktører i saken som til enhver tid har ansvaret for at kommunen har det riktige grunnlaget for søknaden, herunder tegninger som viser tiltaket i sin helhet, og at dette blir sendt inn til kommunen til behandling og godkjenning. Tegningene som blir innsendt i forbindelse med en søknad skal gjenspeile hvordan tiltaket skal være. På bakgrunn av det grunnlaget kommunen har, gjennom bilder fra befaring og kommunens arkiv, fastholder kommunen sitt standpunkt om at anneksets høyde ikke er godkjent slik det står i dag, og dette medfører at det er et forhold som er i strid med plan- og bygningsloven som må rettes til å være i samsvar med lovgivning evt. gitte tillatelser. Kommunen vil også bemerke om klagers anførsler om myndighetsmisbruk og ugyldighet om at kommunen ca. 6 år etter søknader, møter mv. i 2011 krever retting. Det er i plan- og bygningsretten ikke uvanlig at det i ettertid kreves retting i tråd med lovgivningen. Ulovligheter har etter plan- og bygningsloven ingen foreldelsesregler, slik at tiltak oppført i strid med plan- og bygningsloven kan når som helst kreves rettet når det oppdages. 2. Betongplate Punkt 3 i klagen omhandler betongplate nedenfor annekset. Klager viser til at kommunens anførsler i vedtaket ikke stemmer, og viser til søknad om endring av tillatelse inngitt 10.12.1999, og da spesielt til redegjørelsen vedlagt denne endringssøknaden. I dette vedlegget går det frem at det ble besluttet å støpe en platting. Redegjørelsen er vist til i sin helhet i vurderingen ovenfor, vedrørende anneksets høyde. Kommunen har i vedtaket pålagt klager retting av dette forholdet, som innebærer at betongtrapp og betongplate fjernes fra eiendommen. Eventuelt kan det søkes om etterhåndsgodkjenning av tiltaket. Kommunen har som nevnt ovenfor, ikke de søknadene og vedleggene klager viser til, i arkivet. Det er funnet et saksnummer i arkivet, men det er ingen dokumenter knyttet til dette saksnummeret. Klager fastholder at den støpte betongen var godkjent allerede i 1999. Videre hevder klager at denne løsningen ikke ble endret i 2009 saksnr. 09/2855, da det ble søkt om tillatelse til riving av eksisterende hytte og frittstående naust samt oppføring av ny hytte og tilbygg til eksisterende anneks. Kommunen på sin side fastholder det synspynkt at det er tiltakshaver og eventuelle ansvarlige aktører i saken som har ansvaret for at kommunen har det riktige grunnlaget for behandling av søknaden, herunder tegninger som samsvarer med tiltaket og hvordan tiltaket i realiteten er.
- Arealforvaltning Side 5 av 6 I vedtaket har kommunen lagt til grunn at annekset er godkjent med kjeller, første etasje og hems på annekset. Det er også lagt til grunn at det skulle bli etablert «platting» nedenfor annekset, se bilde 1 tegning fra 1999. Kommunen mener at selv om det her legges til grunn at det er godkjent en platting nedenfor annekset, vil ikke det bety at dagens betongplate er omsøkt og godkjent. Som nevnt i vurderingen ovenfor, kan ikke kommunen se at det er godkjent en ytterligere kjelleretasje og heller ikke en massiv betongplate. Dette ut fra at kommunen ikke har verken søknad om endring av tiltak eller vedtak om byggetillatelse i sitt arkiv. Kommunen kan ikke utelukke at det har skjedd en glipp i kommunens håndtering av dokumentene i arkivet. Imidlertid er ikke papirene det vises til (bilag 3), stemplet godkjent av kommunen på søknadsskjemaet slik det er praksis for å gjøre. Søknad mottatt hos kommunen den 16.09.1999 er til sammenligning tydelig stemplet mottatt av kommunen med saksnummer, saksbehandler mv. Vedleggene i denne endringssøknaden er heller ikke merket i henhold til listen i søknadsskjemaet, dette gjelder redegjørelsen og tegningene. Kommunen har gjennomgått arkivet flere ganger, og ikke funnet de omstridte papirene. Her har kommunen gått gjennom både digitalt arkiv og papirarkiv, uten hell. Kommunen har i vedtaket lagt til grunn at tegningene fra 1999 vist til i bilde 1, har vært tilgjengelig for kommunen på et tidligere tidspunkt (i forbindelse med søknad om tillatelse mottatt hos kommunen den 16.09.1999). Kommunen kan imidlertid ikke ut fra disse tegningene se at dagens betongplate er godkjent, da vår oppfatning er at dagens betongplate er av en annen karakter enn «platting» som omsøkt i 1999, se bilde 6. 3. Vedrørende kommunens frister i vedtaket: Klager har om rettingsfristene i vedtaket anført at fristene var urealistisk korte og dermed fremsto som uforholdsmessige og sterkt urimelig. Kommunen satte i utgangspunktet en frist på 3 uker og 6 dager. Kommunen har i ettertid av vedtaket, imøtekommet klagers behov for lengre frist, og innvilget derfor lengre klagefrist for forhold som skulle påklages. Kommunen har også imøtekommet klagers behov for lengre frist vedrørende retting på eiendommen, og ga derfor utvidet frist til 31.05.2018 slik det ble ytret ønske om. Da kommunen imøtekom klager på rettingsfrist og klagefrist, er kommunen av den oppfatning av vedtaket og tvangsmulkten er i tråd med pbl. 32-5 første ledd, og er en økonomisk sanksjon som skal virke til oppfyllelse av pålegg om retting. Som regel, og også i denne saken, er kommunen lempelig med fristene, dersom det ønskes utsatt frist. Dette fordi kommunen også har interesse i at det settes en fornuftig frist for å få f.eks. pålegg gjennomført. For at kommunen skal kunne gi utsatt frist, dersom dette ønskes, må det sendes kommunen en konkret forespørsel om dette. ************ Kommunens vedtak av 20.03.2018 med saksnr. 131/18 om pålegg om retting opprettholdes. Saken sendes til Fylkesmannen i Trøndelag for endelig avgjørelse. Med hilsen
- Arealforvaltning Side 6 av 6 Tone Tyholt Jurist Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi til: Torkild Reime Reinertsen Singsakerbakken 21 7030 Trondheim