SOLVANG GNR 37 BNR 89 JONSVATNET Saksframlegg MELDING OM TILTAK FOR RIVING OG NYBYGG AV UTHUS KLAGEBEHANDLING Arkivsakser.: 04/06064 Saksbehandlere: Antonsen/ Høeg Forslag til vedtak: Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker har fått seg forelagt klage på vedtak i sak nr. FBR 0190/04. Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre ovennevnte vedtak. Klagen tas ikke til følge. Vedtak i sak nr. FBR 0190/04 opprettholdes. Saken sendes til fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Kopi: Bård Sætereng, Syrinvegen 2b, 7059 Jakobsli. Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 1
Saksutredning Behandling i henhold til plan- og bygningsloven 15 av klage på vedtak i sak nr. FBR 0190/04, mottatt plan- og bygningsenheten 18.08.2004. Innledning/sammendrag Plan- og bygningsenheten mottok 17.02.2004 søknad om tillatelse for riving av eksisterende uthus og oppføring av nytt uthus på eiendommen Solvang, gnr/bnr: 37/89. Tegninger og dokumentasjon mottatt plan- og bygningsenheten 17.02.2004 og 11.03.2004 (saksvedlegg 4) lå til grunn for behandlingen av søknaden. I sak FBR 0190/04 datert 06.07.2004 ble ovennevnte tiltak delvis godkjent (saksvedlegg 1). Riving av eksisterende uthus ble godkjent, mens oppføring av nytt uthus ble avslått. Tiltaket ble godkjent og avslått med hjemmel i plan- og bygningsloven 93, kommuneplanens arealdel 2001-2012 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. Det ble vist til plan- og bygningsloven 7 og 20-6. Igangsettingstillatelse for riving av uthus ble gitt i delegasjonssak nr. FBR IT 2123/04, datert 09.08.2004 (saksvedlegg 3). Plan- og bygningsenheten mottok 18.08.2004 klage fra tiltakshaver på vedtak i sak nr. FBR 0190/04 (saksvedlegg 2). Klagen er fremsatt rettidig av klageberettiget person i saken, jf. forvaltningsloven 28, 29 og 30. Planstatus Eiendommen ligger i uregulert område som i kommuneplanens arealdel 2001-2012 er vist som landbruk-, natur- og friluftsområde. Eiendommen ligger innenfor markagrensa og båndlagt område for drikkevannskilden. Eiendommen omfattes også av kommunedelplanen for Jonsvannsområdet, vedtatt av bystyret 26.05.1994. Eiendommen ligger også her innenfor landbruk-, natur- og friluftsområdet. Eiendommen omfattes videre av markaplanen for Trondheim, vedtatt i bystyret 21.11.2002. Klagen Klager anfører at eiendommen er sagt å ligge i et uregulert LNF-område. Klager viser til at eiendommen er en fritidseiendom som benyttes av familien i rekreasjonshensyn. Klager anfører at det føles urimelig å måtte la uthuset forfalle fullstendig, siden bygningsrådet sier at det er svært viktig å skjerme området. Klager ønsker å forskjønne området, og mener at dette også må være i kommunens interesse. Klager anfører at han for kort tid siden har overtatt eiendommen. Dessverre har ikke tidligere generasjoner vært flinke nok til å vedlikeholde eiendommen. Klager mener at det er urimelig at dette skal belastes ham og familien. Klager anfører at uthuset er tegnet inn på kart over området og godkjent som uthus. Derfor kan bygningsrådet ikke plutselig bestemme at uthuset ikke lenger skal eksistere. Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 2
Klager anfører at de vil installere et elektrisk forbrenningstoalett i uthuset. Dette avgir ingen form for utslipp og vil derfor ikke påvirke verken luftkvalitet eller jordsmonn. På denne måten vil Jonsvannet som drikkevannskilde ikke bli påvirket. Klager anfører at han ikke skjønner hvordan fylkesmannens mening kan bli undergravet ved at rådmannen har en rekke innsigelser til tiltaket, mens fylkesmannen ikke har det. Klager anfører at rådmannens utspill om at deler av hytten og annekset kan benyttes som bod og toalett faller på sin egen urimelighet. Klager anfører at de ønsker å forskjønne området. Klager viser til at i området rundt hytten er det et utall eksempler på ting som ikke gagner friluftsområdet Jonsvannet, også en del graverende ting. På bakgrunn av dette finner klager det urimelig at han som vil forskjønne området får lide. Klager anfører at de ønsker et uthus med røstet tak for å ta av for vekten av enorme snømengder som faller på Jonsvannet om vinteren. Dagens tak vil om kort tid rase inn for vekten. Det vises til klagen i sin helhet (saksvedlegg 2). Vurdering/begrunnelse 1. Dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 3 og 14 Eiendommen er bebygd med en hytte, et anneks og et uthus. Uthuset som søkes revet, oppgis å være 15,75 m². Omsøkte uthus er ut fra mottatte tegninger og mål, beregnet til å være 16,25 m². Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har ingen merknader til omsøkte tiltak forutsatt at det er snakk om riving og oppføring av et lovlig oppført uthus på en tomt som er godkjent til fritidsbebyggelse. Sør-Trøndelag fylkeskommune fraråder generelt alle byggetiltak innen marka- og drikkevannsområdene. De vil imidlertid ikke påklage en eventuell kommunal godkjenning av tiltaket da det synes som at tiltaket ikke vil medføre økt bruk/utslipp. I kommuneplanens arealdel 3 heter det at før søknadspliktige tiltak kan igangsettes, må det foreligge en reguleringsplan for området. I kommuneplanens arealdel 14 heter det at spredt boligbygging i landbruk-, natur- og friluftsområdene ikke er tillatt med mindre tiltaket er knyttet til stedbunden næring. I bestemmelsene til kommunedelplanen for Jonsvannsområdet heter det i 2 at oppføring av ny eller utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse ikke er tillatt. I retningslinjene for landbruk-, natur- og friluftsområder i kommuneplanens arealdel punkt 14.5 heter det at tilbygg/påbygg og nybygg på fritidseiendommer innenfor markagrensa ikke bør tillates. Oppføring av nytt uthus forutsetter dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 2001-2012 3 og 14 og kommunedelplanen for Jonsvannsområdet. En dispensasjon kan gis med hjemmel i plan- og bygningsloven 7. For at dispensasjon skal kunne gis, må det foreligge særlige grunner. Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 3
Kravet til særlige grunner vurderes i forhold til de hensyn den konkrete bestemmelsen det skal dispenseres fra skal ivareta. Begrepet særlige grunner forutsetter ikke at det foreligger ekstraordinære omstendigheter for at dispensasjon skal gis. Det vil være tilstrekkelig at det foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Dersom man kommer frem til at det foreligger særlige grunner er det opp til forvaltningens frie skjønn å avgjøre om dispensasjon skal gis. Uttrykket særlige grunner må ses i forhold til de offentlige hensyn plan- og bygningslovgivningen skal ivareta. De særlige grunnene som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn. Bare i helt spesielle tilfeller vil forhold vedrørende tiltakshavers person kunne anses som særlig grunn. Selv om kommunen kommer til at kravet til særlig grunn er oppfylt, har ikke søkeren noe krav på at det gis dispensasjon. Dispensasjon skal være et unntakstilfelle og kan gis etter kommunens frie skjønn. De forhold som søkeren påberoper seg som særlig grunn, må være så tungtveiende at de hensynene kommuneplanens arealdel ivaretar, kan legges til side. De ulike bestemmelser og planer har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det skal derfor ikke være en kurant sak å fravike disse. Det er også viktig at enkeltsaker ikke isoleres og løsrives fra helhetsvurderingen av det aktuelle området. Intensjonen i kommuneplanens arealdel er å begrense byggeaktiviteten i landbruk-, natur- og friluftsområdene, spesielt innenfor markagrensa, mest mulig. Det føres derfor en restriktiv dispensasjonspraksis. Målsettingen for kommunedelplanen for Jonsvannsområdet er at Jonsvannet skal sikres som framtidig drikkevannskilde, og at sikring av drikkevannskilden skal være overordna andre sektorinteresser i området. I markaplanen for Trondheim heter det at det er et mål at påvirkninger fra anlegg, utbygging og aktivitet, som ikke har noen funksjon for friluftsliv eller markaforvaltning, begrenses mest mulig. I bystyrets flertallsmerknad til behandlinga av markaplanen står det at det skal vernes om naturgrunnlag og biologisk mangfold, og at hensynet til friluftsliv og fysisk aktivitet skal være overordnet alle andre hensyn i forvaltningen av marka. I orientering til Bygningsrådet/det faste utvalg for plansaker av 25.06.2004 redegjøres det for kommunens dispensasjonspraksis og behandling av byggesaker i landbruk-, natur og friluftsområdene, utenfor og innenfor marka. Her står det at det er liten grunn til å gi dispensasjon for gjenoppbygging etter brann dersom hytta som brant allerede var vesentlig forfalt. Videre står det at sammenlignbare sakstyper vil være hvor hele eller deler av bygningsmassen har rast sammen/står til nedfalls for eksempel på grunn av manglende vedlikehold, slik at framtidig utnyttelse av bygningsmassen krever hovedombygging/nybygg. I et notat i denne orienteringen konkluderes det med at blant annet Jonsvannet er et område hvor man bør være restriktiv med å gi tillatelse til gjenoppbygging. I orienteringen sies det også om uthus på fritidseiendommer at: - Små uthus som dekker brukernes primærbehov når eiendommen ikke har uthus fra før og eksisterende hytte er lite eller uegnet til at deler av den ombygges til bod/toalett, kan godkjennes. Behovet for uthus (bod og toalett) skal i hovedsak kunne dekkes opp innenfor eksisterende Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 4
bebyggelse. Hvis eksisterende hytte er liten eller bygd slik at det er uhensiktsmessig at deler av den tas i bruk til bod/toalett, bør et lite uthus kunne godkjennes. Dette gjelder også ved riving av eksisterende uthus og oppføring av nytt. Det er vanskelig å sette en absolutt arealgrense, men en bod på 10-12 m2 vil i de fleste tilfeller kunne godkjennes. Trondheim kommune har for bebygde eiendommer innenfor markagrensa hvor bebyggelsen står til nedfalls eller er dårlig vedlikeholdt, godkjent riving. Oppføring av ny bebyggelse eller søknadspliktig totalrenovering blir sjelden godkjent. Man har alltid, og spesielt de siste årene, hatt en streng dispensasjonspraksis. I forbindelse med at eiendommen ligger i Jonsvannsområdet henvises det til Litjvatn-prosjektet som det fortsatt jobbes med. Rådmannen vil påpeke at det er særdeles viktig å se nye søknader om tiltak i lys av de kravene om nedbygging og tilbakeføring som er stilt i Litjvatn-prosjektet for å sikre en mest mulig lik behandling av alle sakene i området. Det at eiendommen er en fritidseiendom og benyttes i rekreasjonshensyn er ikke avgjørende i denne saken. Den ligger i et uregulert LNF område, slike områder omfatter også fritidseiendommer. Rådmannen anser det slik at klager har misforstått dette begrepet. Når det er et LNF-område er det, uansett om det er en fritidseiendom, i utgangspunktet byggeforbud, og dispensasjonspraksisen er generelt streng. Rådmannen har forståelse for at klager ønsker å forskjønne området. Men rådmannen ser det ikke slik at eneste alternativ til nybygg er at uthuset blir stående og forfalle. I henhold til plan- og bygningsloven 91 kan kommunen kreve at et byggverk fjernes og tomta ryddes når et byggverk er kommet i slik stand at det etter kommunens skjønn ikke kan settes i stand uten hovedombygging, jf. plan- og bygningsloven 87 nr.2 a, eller byggverket kan medføre fare eller vesentlig ulempe for person eller eiendom. Totalrenovering kan ikke påregnes godkjent på bakgrunn av de samme vurderinger som gjelder for nybygg i LNF-områder. Rådmannen vil understreke at alle boliger, hytter og uthus i LNF-områder står på dispensasjon. Rådmannen har forståelse for at det kan synes urimelig at klager må lide for tidligere generasjoners dårlige vedlikehold. Plan- og bygningsenheten må likevel forholde seg til dagens eier og dagens situasjon på eiendommen. Dårlig vedlikehold er i utgangspunktet et privatrettslig forhold. Plan- og bygningsenheten skal behandle søknadene etter plan- og bygningslovgivningens bestemmelser. Trondheim kommune har et mål om at marka skal være mest mulig ubebygd. Derfor føres det en streng dispensasjonspraksis. Først ved en eventuell godkjenning kan det bli stilt vilkår om at det må benyttes spesielle toaletter for å unngå forurensing. At klager anfører at det vil bli benyttet elektrisk forbrenningstoalett er ikke en særlig grunn som kan tilsi dispensasjon i omsøkte tilfelle, da rådmannen ikke ser at det foreligger et slikt behov for et uthus på eiendommen som kan tilsi dispensasjon. Det er Trondheim kommune, Plan- og bygningsenheten som er bygningsmyndighet i kommunen, og som forvalter plan- og bygningsloven. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag kommer med uttalelser i saker som angår deres forvaltningsområde. Fylkesmannens uttalelser er i utgangspunktet rådgivende, ikke bindende for kommunen. Rådmannen har derfor anledning til ikke å godkjenne et tiltak selv om fylkesmannen ikke har vesentlige innvendinger mot tiltaket. Det vises også til at det kan gis dispensasjon hvis det foreligger særlige grunner, ingen har krav på dispensasjon. Det er allerede en relativt romslig hytte og et anneks på eiendommen. Rådmannen mener at behovet for uthus kan dekkes ved å omdisponere deler av anneks og hytte til bod/toalett. Rådmannen er ikke enig med Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 5
klager i at dette er et urimelig krav. Rådmannen skjønner at det vil være mer ønskelig med et eget uthus, men hensynene bak den restriktive dispensasjonspraksisen må veie tyngre. Kommunen ønsker en nedbygging i området og ser ikke klagers personlige ønske om et uthus som en særlig grunn for dispensasjon. Rådmannen ser at det finnes tiltak i området som ikke gagner friluftsområdet rundt Jonsvannet. Rådmannen har også forståelse for at det kan synes urimelig at klager ikke får bygge opp uthuset, når uheldige tiltak finnes. Trondheim kommune følger opp ulovlige tiltak som blir oppdaget. Og ved en dispensasjonssøknad vil heller ikke slike tiltak bli godkjent. Klager har ikke vist til konkrete eiendommer, rådmannen kan derfor ikke ta nærmere stilling til slike eventuelle graverende eksempler. Rådmannen tar ikke stilling til om et uthus med røstet tak kunne vært godkjent, da det uansett ikke anbefales at det gis tillatelse til oppføring av nytt uthus. Rådmannen kan ikke se at det er godtgjort at det foreligger særlige grunner for å dispensere fra kommuneplanens arealdel 2001-2012 3 og 14, jf. plan- og bygningsloven 7. Rådmannen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke se at de anførte momenter fra klager tilsier at det er grunnlag for å omgjøre vedtak i sak nr. 0190/04. Konklusjon Rådmannen finner ikke at klagen tilfører saken nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtak i sak nr. FBR 0190/04. Rådmannen i Trondheim, 18.01.2005 Inge Nordeide rådmann Arnt Ove Okstad direktør Lisbeth Glørstad Aspås konst. bygningssjef Vedlegg: Saksvedlegg 1: Vedtak i sak nr. FBR 0190/04, datert 06.07.2004 Saksvedlegg 2: Klage på vedtak i sak nr. FBR 0190/04, datert 17.08.2004 Saksvedlegg 3: Vedtak i sak nr. FBR IT 2123/04, datert 09.08.2004 Saksvedlegg 4: Tegninger og dokumentasjon av omsøkte tiltak, mottatt 11.03.2004 Orienteringsvedlegg 1: Situasjonskart, målestokk 1:1000 Orienteringsvedlegg 2: Oversiktskart, målestokk 1:50 000 Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 6
Orienteringsvedlegg 3: Ortofoto, målestokk 1:500 Saksfremlegg - arkivsak 04/06064 7