Bø kommune Styre/råd/utval Møtedato Saknr Utval for plan, teknikk og næring 29.05.2018 43/18 Kommunestyret 11.06.2018 59/18 Saksansvarleg: Kari Verpe Hynne Arkiv: SONE - sone 4 plan 58, K2 - L13 Arkivsaknr.: 17/2451 Endring av detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen - 2. gongs behandling Rådmannen tilrår: Endring av detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen vert endeleg godkjent jf. Plan- og bygningslova 12-12 med følgjande endringar: 1. 3.2 e): Følgjande setningar vert endra: Maksimal BYA på hovudbygg skal ikkje overstige BYA 120m2. 2. Mønehøgde for tomt 57 vert endra til 807,5m. 11.06.2018 Kommunestyret Behandling: Samrøystes, som PTN. K- 59/18Vedtak: Vedtak: Endring av detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen vert endeleg godkjent jf. Plan- og bygningslova 12-12 med følgjande endringar: 1. 3.2 e): Følgjande setningar vert endra: Maksimal BYA på hovudbygg skal ikkje overstige BYA 120m2. 2. Mønehøgde for tomt 57 vert endra til 807,5m. 29.05.2018 Utval for plan, teknikk og næring Behandling: Samrøystes. PTN- 43/18Vedtak: Tilråding: Som rådmannen.
Bakgrunn for saka: Plankontoret Hallvard Homme AS har på vegne av Lifjell Utvikling AS fremja forslag om endring av detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen. Formål med planendringa er å legge til rette for auka utnytting innanfor to av delområda (Bff2 og Bff3) samt auke mønehøgda for enkelte av tomtene innom desse to områda. Planforslaget legg også opp til endra tomteplassering for nytt høgdebasseng innom planområdet. Hovudutval for plan, teknikk og næring vedtok i møte 05.03.18 (sak 17/18) å legge planforslaget ut til offentleg ettersyn. Planen har vore ute til offentleg ettersyn i perioden 12.03.18 til 03.05.18, og det har kome 7 merknader til planforslaget (sjå vedlegg). Saksomtale: Innkomne merknader: 1. Fylkesmannen i Telemark har følgjande merknad: Viser til at Lifjell er eit mykje brukt turområde. Me ber kommunen vere merksam på bygningars effekt på landskapet og vurdera dette i handsaming av byggesaker. Ut over dette har me ingen merknadar til saka Dette er teke omsyn til i føresegnene pkt.3 Bygningar og anlegg. 2. Telemark fylkeskommune har følgjande merknad: Det vises til høringssvar til varsel om oppstart. Hensynet til eventuelle negative landskapsvirkninger ved hyttebygging i naturområder er viktig å ivareta. Bygningene bør ikkje ruve i landskapet, men heller innordne seg sine omgivelser på en god måte. Telemark fylkeskommune har ingen ytterligere merknader Dette er teke omsyn til i føresegnene pkt.3 Bygningar og anlegg. 6. Barnerepresentanten Barnerepresentanten viser til formålet med planendringa. 1. å legge til rette for auka utnytting innanfor Bff2 og Bff3: Ved å legge til rette for auka utnytting av små tomter med store hytter og anneks/garasje/bod/uthus vil ein ha lite gjenverande areal til privatliv, til leik og opphand. Konklusjon: Det er ikkje gunstig med høg utnyttingsgrad på små tomter sett frå barn sitt perspektiv lite uteareal = lite privat leikeareal. Med denne foreslåtte utnyttingsgraden må ein også ta høgde for snorike vintrar der det også her kan kome til interessekonfliktar med omsyn til å kvitte seg med den. Ein snofresar fresar langt. 2. å auke mønehøgda for einskilde tomter innom desse to områda: Ingen merknad utanom at soltilgang generelt er særs viktig. Høge hytter på små tomter kan hindre soltilgang. 3. å endre tomteplassering for nytt høgdebasseng: Høgdebassenget flytta til Bva, nordøst i feltet vil skjerme skiløypa for hytter kloss i, og er då med å auke attraksjonsverdien av denne. Det er bra for skigåarar. Det kan ikkje vere naudsynt at Skv10 går heilt ut til kanten på kartet over Lifjelltoppen. Det er ønskeleg å gjere Skv10 kortast mogleg slik at veg i minst mogleg grad dominerer
Uteareala for kvar tomt er knappe innom Bff2 og Bff3 men bør kunne aksepterast sidan det er kort veg ut til friområda rundt planområdet. Pkt. 3.1 i føresegnene sett krav om at langs med vegar skal tomtearealet i ei bredde på 4m frå vegkant brukast til snøopplag om vinteren (inn mot byggegrense langs veg). Formålsendring i denne saka gjeld ikkje vegareala. I gjeldande plan for Lifjelltoppen er det fleire vegar (Skv 6 10) som endar ut mot grøntområde/skiløypetrase. Inntil vidare vert dette liggande uendra men ved evt. seinare tiltak innom områda Bff7-Bff9 bør dette vurderast. 4. Lifjell Utvikling AS har følgjande merknad: 4. Pkt. 3.2.e) Vi ber om at vårt opprinnelige forslag på maksimal BYA for hovedbygget på 120 m2 opprettholdes. Dette både av konkurransehensyn i forhold til andre hytteområder på Lifjell, men også at en da vil kunne omfatte de mest populære hyttene som leveres på markedet for tiden. Dette gir også muligheten til å utnytte byggearealet ved å bygge hytte med sokkeletasje inkludert garasje. 5. Tabell 3.2.i) Vi ber om at tomt 57 får en mønehøyde på kote 807,5. Ved å løfte denne 0,5 meter vil den få same høyde som de to nabotomtene mot vest, tomt 56 og 48. For teigane Bff2 og Bff3 er maksimal BYA pr. tomt satt til 150m2. Dersom BYA for hovedhytte aukast til 120m2 står det att 30m2 til parkering. Det er krav om 2 parkeringsplassar = 36 m2, dvs. at det kan byggast hovedhytter på maks 114 m2. Jfr. tabell 3.2.i) kan hovedhytte på 4 av tomtene (50, 51, 59 og 60) byggast med sokkeletasje. Dersom sokkeletasjen byggast med 1 garasjeplass, hovedhytte på 120m2 + 1 utvendig p.plass (18m2) /evt. garasje (20m2) blir BYA = 138m2/140m2. I staden for frittståande garasje kan det evt. byggast ein bod på 12m2. Kart1:Tomter regulert med sokkeletasje (50, 51, 59 og 60) markert med rødt Oppsettet ovanfor viser at ved maksimal BYA pr. tomt på 150m2 kan det byggast hovudhytte på 120m2 på tomter regulert for sokkeletasje medan resten av tomtene kan byggast med hovedhytte maks 114 m2. Det vert visa til dei vurderingane som vart gjort i saksomtala til 1.gongs behandling når det gjeld
utnyttingsgraden innanfor Bff2 og Bff3. Dette er eit konsentrert område med små tomter utan regulert grøntområde innom planområdet. Minste uteopphaldsareal vert litt redusert ved utbyggars ønskje om å auke maks BYA for hovedhytte. Dette vil i størst grad gjelde 4 tomter regulert med sokkeletasje medan det for resten av området blir opna opp for ei auke frå 110m2 114m2. Mønehøgde for tomt 57 bør kunne aukast med 0,5m og får da lik mønehøgde som nabotomtene 48 og 56. 5. Tom Stian Hansen (g/bnr. 9/246) har følgjande merknad vedrørende flytting av eksisterande høydebasseng på Lifjelltoppen: Det ble oss opplyst av forrige eier ved kjøp av hytte at eksisterende utekran på nåværende høydebasseng ble montert for de 2 nærmeste hyttene. Dette pga. av at utbyggingen i området førte til tap av opprinnelig vannkilde i oppkomme bak vår hytte. Utevannkran ble derfor montert som en kompensasjon for sviktende og urent vann til hytte. Jeg har ikke noe dokumentasjon på denne avtalen, men dette bør evt kunne finnes i deres arkiver.det medfører en betydelig ulempe for oss at høydebasseng nå blir flyttet. I luftlinje er det selvfølgelig ikke mange metere i forskjell, men oppkjørte løyper og tråkk på vinterstid som det ikke er til nye plassering, vil gjøre det mye mer krevende å få hentet vann til hytte. Det er derfor ønskelig at det kan stå igjen en form for utekran ved nåværende høydebasseng.alternativt er det ønskelig å se på muligheten til å sette av plassering på vannledning, og at vi får mulighet til å legge egen vannledning til hyttevegg. Kommunen har sett gjennom sine arkiv og kan ikkje finn fram til at det er inngått nokon skriftleg avtale om bruk av utekran på noverande høgdebasseng. I ein reguleringsplan sett føresegnene krav til arealbruken. Tom Stian Hansen sitt innspel vert difor ikkje handsama ifm. denne planendringa. Generell tilgang til utekran på kommunale høgdebasseng bør leggast fram som eigen sak for PTN-utvalet. Innspelet vert difor vidaresendt til anlegg- og driftsavdelinga for vidare behandling. 6. Sigmund Forberg og Kjersti Helene Kvammen har følgjande merknad: Me er eigarar av eldre hytte på Jønnbuflåtin kloss i H7 mot øst. Hytta har ikkje innlagt vatn.noverande høgdebasseng på toppen av Vinterland har kran på vegg slik at me og andre eldre hytteigarar kan nytte oss av denne. Det har vore ei fin ordning som må ha blitt arbeidd fram for fleire tiår sidan, og som me verdset. Me ønskjer at ordninga med kran på veggen blir vidareført på det nye høgdebassenget. Viser til kommentar til pkt. 5. 7. Kristin Sarmon og Tor Henning Forberg har følgjande innspill ang. det nye vanntårnet på Lifjelltoppen: Vi håper at Bø kommune ser viktigheten av å ha utvendig vannkran på vanntårnet. Det vil da føre til at hyttene utan innlagt vann kan benytte seg av kranen. En slik hytte trenger bare 50 200L vann i året. Viser til kommentar til pkt. 5 Vurdering Lifjell Utvikling AS sin merknad om auka maksimal BYA medfører ei auke på hovudhytte frå 110m2 til 114m2 for tomter utan sokkeletasje noko som bør vere greitt. Det er kunn 4 tomter regulert med sokkeletasje som evt. kan få ein maks BYA for hovudbygg på 120m2. Desse tomtene ligg i nedre kant av Bff2/Bff3 og langs med hovudveg Skv1. Pkt. 3.2.f) sett ekstra krav til terrengtilpassing av hytter m/sokkeletasje og med auka BYA
vil plassering vere viktig. Vedlegg: 02.05.2018 Offentleg ettersyn - Endring av detaljreguleringsplan for 390286 Lifjelltoppen_PTN-sak 17-18 02.05.2018 Offentleg ettersyn_ føresegner for endring av 390287 Lifjelltoppen 02.05.2018 Offentleg ettersyn_endring av plankart for Lifjelltoppen 390288 02.05.2018 Planbeskrivelse_offentleg ettersyn 390289 11.05.2018 Uttale til offentleg ettersyn - endring av 391403 detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen 11.05.2018 Høringssvar til offentlig ettersyn - endring av 391401 detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen. Bø kommune fra Telemark fylkeskommune 11.05.2018 Merknad til endring av detaljreguleringsplan for 391406 Lifjelltoppen frå Bø kommune sin Barn- og unge sin represendtant 11.05.2018 Innspill til høring vedrørende endring av 391402 detaljreguleringsplan for Lifjelltoppen fra Lifjell Utvikling AS 11.05.2018 VS merknad til sak (sak 1718 (PDF, 700 kb)) 391404 11.05.2018 Innspel ang. det nye vanntårnet på Lifjelltoppen 391405 04.05.2018 Innspill Høgdebasseng Lifjelltoppen 388060 15.05.2018 Innspill Høgdebasseng Lifjelltoppen 391851