Fagerholt borettslag Informasjon for beboere 10.04.18 - Rør og våtrom m.m OBOS Prosjekt
Agenda Innledning Grunndata Forsikringsskader Hva bør gjøres? Økonomi Eventuell gjennomføring Spørsmål
Innledning OBOS Prosjekt AS er engasjert til å utarbeide et forprosjekt for: Forprosjekt rør og våtrom (sanitær) Utredninger etablering overgang til felles varmt vann
Grunndata -situasjon Byggeår 1972-1973 (ca. 45 år) 17 blokker 663 leiligheter Avløp ABS - plastrør Støpejerns sluk Vann org. kobber Varmtvann beredere
Overordnet Ingen deler i ett sanitær-anlegg er forventes å vare vesentlig mer enn ca. 50 år. For boligselskapet er det viktig å se helheten, både vann, avløpsrør og våtrom. Situasjon, tilstand, konklusjon, tiltak og konsekvenser. «Ligger 1 saker i saksinnsyn fra 2011.»
Saksinnsyn Plan- og bygningsetaten
Rør og våtrom Vidt og omfattende tema denne informasjonen er ikke uttømmende Rør = Vannrør, avløpsrør, overvannsrør/takvann, bunnledninger Våtrom = I bolig inngår bad, dusjrom og vaskerom i begrepet våtrom Sanitærinstallasjoner = Rør og våtrom, en rekke komponenter som henger sammen Byggeteknisk forskrift TEK 17
Materialer i sanitæranlegget - Avløp Avløp: ABS plast, støpejern (SA) og kobber (fra serv. Til sluk) (bilder fra borettslaget)
Bunnledning Avløpsrør under kjellergulv
Sluk ALDRING AV STØPEJERNSSLUK Gulv Fra badekar/servant Slukrist Vannstand
Sluk
Korrodert sluk
Innvendige avløpsrør en infrastruktur (lavblokker) OBOS Prosjekt AS - Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.
Materialer i sanitæranlegget Avløp ABS plast SINTEF Byggforsk Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.
De vanligste planløsningene HC leiligheter (27) 2-roms høyblokk (55) 2-roms høyblokk (110)
De vanligste planløsningene 3-roms høyblokk (55) 4-roms lavblokk (370)
Innvendige vannrør - Kobber Illustrasjonsfoto og bilde fra Fagerholt brl.
Anbefalt brukstid- Kobberrør
Stoppekraner
Varmtvannsberedning
Typiske rørføringer
Vannskadesikkerhet Er det mulig å bygge noe vannskadesikkert? http://www.skikkeligrorlegger.no/vannskader/vannlekkasje
Vannskadesikkerhet Byggteknisk forskrift TEK 17 Vanninstallasjoner skal tilrettelegges for framtidig vedlikehold og være lett utskiftbare Lekkasje skal kunne oppdages enkelt og ikke føre til skade på installasjoner og bygningsdeler Det skal være tilfredsstillende avstengningsmulighet med stoppekran som er lett tilgjengelig og merket Innvendig avløpsinstallasjon skal tilrettelegges for høy driftssikkerhet og for effektiv drift og vedlikehold BVN bransjenorm i hvordan man skal bygge bad på en korrekt måte med tanke på vannskadesikkerhet og levetid. dibk.no/byggereglene/byggteknisk-forskrift-tek17
Forsikring - skadehistorikk Reparasjoner/ utskiftinger ikke meldt til forsikring VVS relaterte reparasjoner Skadehistorikk 69 saker 2012-2018
Forsikring
Innvendig rørrenovering avløp
Innvendig reparasjon avløp - sprøytemetode
Innvendig reparasjon avløp - strømpemetode
Innvendig reparasjon avløp - strømpemetode
Innvendig reparasjon avløp sluk
Konsekvenser ved innvendig reparasjon av avløpsrør Stanser pågående lekkasjer midlertidig på avløp Mindre bygningsmessige inngrep, kortere byggetid Usikkerhet ved tilknytninger mot reparert rør Hensyn til fremtidig rens avløp, mekanisk, børster Kun avløpsrørene som repareres
Konsekvenser ved kun innvendig reparasjon av avløpsrør fortsettelse. Usikkerhet til levetid 15-50 år?? Kostnad ca. 100.000,- pr. leilighet innvendig rørenovering kun avløpsrør og sluk Fortsatt de originale vannrørene kostnad i eget prosjekt ca. 80-100.000,- pr. leilighet Bytte beredere kr. 9.000,- (6 mil entreprise sum hvis alle beredere skiftes) Fortsatt utette bad pusse opp bad/wc-rom i egen regi koster ca. 200.000,- (fagmessig) Eier må fortsatt besørge uavhengig kontroll selv (kostnad og det praktiske ca. 15.000,-) Ikke etablering av felles varmt og varmepumpeløsning med bergvarme
Konklusjon beste tekniske tiltak med lang levetid Noe restlevetid på originalt stigerør for kaldt vann Nullstille alt av vann- og avløpsrør og skifte sluk Anbefaler ikke å splitte opp i eget prosjekt med innvendig rørenovering osv. flere runder med tiltak/kostnad over tid høy
Vannskadesikre sjakter/innkassinger
Tiltak 1 - Grunnpakke rør og våtrom Gulv på bad og wc-rom rives ned til org. bærende dekke Bygges opp igjen med membran, påstøp og fliser Vegger: eksisterende overflater rives og bygges opp på nytt med membran og fliser. Tak på bad og wc: etablering av nedsenket gipshimling Utstyr: nytt vegghengt toalett med sete ellers de og remontering av eksisterende utstyr. Vannrør: alle rør skiftes ut, nye stoppekraner på kaldt -og varmtvann. Synlig rør legges i forkrommet utførelse, rør skjules i lettvegger, kjellerstrekk skiftes ut
Tiltak 1 - Grunnpakke rør og våtrom Avløp: avløpsrør og sluk skiftes ut, sluk legges i dusjsone, avløpsstammer trekkes ut av støpte konstruksjoner og skiftes opp over tak Taknedløp/overvann legges i ny trase utenfor støpte konstruksjoner Oppvarming på bad og wc-rom elektrisk gulvvarme Omtrekking av elektrisk anlegg på bad, ny kurs fra undersentral med jordfeilbryter Ventilasjon: tilpasning av avtrekkspunkt på bad og wc-rom, innfelt i tak eller vegg
Tiltak 2 etablering av felles varmtvann Tiltak 1 + Etablering av felles varmtvann med varmepumper Berederrom: etablering av enkelte SD-funksjoner for løpende kontroll av energileveranse for system med varmepumper.
Felles bereder anlegg
Bergvarmepumper Etablere ett berederrom i hver blokk Bore energibrønner ned i bakken, 200 300 m. Energibesparelse på ca. 50 % Vannskadesikkerhet (fjerne beredere) og frigjør plass som beredere tar opp i hver leilighet
Avtrekksvarmepumper - høyblokkene Benytte varmen fra ventilasjonsluften til å forvarme varmtvannet Et rom i hver høyblokk Energibesparelse på ca. 50 % Vannskadesikkerhet
Kostnadsoverslag for tiltak 1 og 2 Entreprisekostnad inkl. mva. Prosjektadministrasjon i byggeperioden Byggemeldingsgebyr til Plan- og bygningsetaten. Byggherreadministrasjon (byggekomité). Renter på lån i gjennomføringsperioden. Prisstigning frem til overlevering Uforutsette kostnader (avboringer varmekabler, sanerig miljøfarlige stoffer, tilbakeføringer, m.m.)
Økonomi FAGERHOLT BORETTSLAG tiltak 1 og 2 Tiltak 1 Tiltak 2 Nåværende situasjon LØPETID NYTT LÅN 30 ÅR 30 ÅR 30 ÅR TOTAL PROSJEKTKOSTNAD VEDLIKEHOLD 25 517 093 25 517 093 25 517 093 NYTT LÅN VEDLIKEHOLD 22 300 000 22 300 000 22 300 000 PROSJEKTKOSTNAD 165 076 645 194 988 800 0 FINANSKOSTNADER 6 699 645 7 813 800 0 ESTIMERT LÅNEOPPTAK 140 710 000 165 600 000 0 ØKNING I FELLESKOST. PR. 01.01.19 11% 15% 2 % ØKNING I FELLESKOST. PR. 01.01.20 10% 10% 3% ØKNING I FELLESKOST. PR. 01.01.21 10% 10% 3% INFLASJONSØKNING 01.01.23 3% 3% 3% Total økning 34 % 38% 11 %
Vann- og avløps våtrom/wc-rom Tiltak 1 (30 år) Økning i % 11 % 10 % 10 % 3 % Leie pr. 01.03.2018 01.jan.19 01.01.2020 01.01.2021 01.01.2022 kr tillegg 2 roms - 46m 2 2408 2673 2940 3234 3331 923 1 roms - 52m 2 2494 2768 3045 3350 3450 956 2 roms 59 m 2 2946 3270 3597 3957 4075 1129 3 roms 70 m 2 3791 4208 4629 5092 5244 1453 4 roms 80 m 2 4082 4531 4984 5483 5647 1565
Med felles varmtvann og varmepumpeløsning
Rør og våtromsprosjekt i praksis Når vann og avløpsrør skiftes ut, er det ikke mulig å unngå inngrep i våtrom Byggetid vil normalt variere fra ca.5-6 uker pr leilighet, (estimert arbeidstid pr høyblokk er ca 20 uker) Provisorier Perioder uten vann og avløp i leiligheten Det er mulig å bo hjemme, men anbefalt å finne et alternativt sted Fremdriftsplan for hele prosjektet som viser når de ulike aktivitetene skal skje Normal arbeidstid kl. 7-17, utvidet arbeidstid kan forekomme. Visningsrom Det vil være mulig å sette sitt personlige preg på bad/ toalettrom
Gjennomføring milepæler i et prosjekt Etablere rigg, opprette toalettprovisorier Oppstartsmøte med beboere Førbefaring i alle leiligheter Bestillingsmøte, beboer entr. Stikkprøvekontroll av produksjonen. Kontrollbefaring etter utført arbeide i leil. Byggemøter Kontrollbefaring Overtakelse, garantitid (5 år)
Gjennomføring Beboer som allerede har foretatt rehabilitering/oppussing av bad? Bad forsøkes spart hvis kvalitet/garanti etter dagens krav, må dokumenteres teknisk vanskelig Kriterier: Standarder og funksjoner skal være hele og i orden. Eventuell besparelse tilfaller beboer. Teknisk mulighet for sparebad vurderes på førbefaring.
Gjennomføring Tilbakeføring av standard Det skilles mellom estetikk og funksjon. Tilbakeføring kan gis ved høyere standard enn det prosjektet legger opp til. Typisk tilbakeføring kan være: Utvidelser av bad, flisformat, funksjoner som ikke kan remonteres. Tilbakeføringer belastes boligselskapet
Tilvalg - beboere Bytte bereder ca. 9.000,- inkl. mva. Alternative fliser, eventuelt annet flisformat, dekor- og/eller bordfliser. Skifte sanitærutstyr ut fra spesifisert liste, f.eks. annen wc, ny servant, speil, etc. Utvidelser av bad etc.
Steg i prosess (visuelt) rigg etableres
Førbefaringer/showrom/ bestillings-møte/provisorier m.m
Start riving
Oppbygging/kontroll
Ferdigbefaring/overtakelse/garantiperiode
Gjennomføring Generalforsamling 14.05.2018 Innhente anbud 3-4 kvartal 2019 Mulig oppstart 1. kvartal 2020
Spørsmål?
Innvendige avløpsrør en infrastruktur (lavblokker) OBOS Prosjekt AS - Kopi av org. Tegning Fagerholt brl.
De vanligste planløsningene HC leiligheter (27) 2-roms høyblokk (55) 2-roms høyblokk (110)